תשריט חלוקה חתום על ידי בעלים משותפים לצורך חלוקת מקרקעין

כעולה מנסח רישום מקרקעין שצורף כנספח א' לכתב התביעה, שטח החלקה הוא 51,968 מ"ר. החלקה היא קרקע חקלאית, לא קיימת תכנית חלוקה מוסכמת בין כל הבעלים בחלקה ואין תשריט חלוקה חתום על ידם, כמו כן יתר הבעלים הרשומים בחלקה (כ- 30 במספר), ובכללם מדינת ישראל, אינם צד להליך זה. התובע רכש מהנתבעים 1 ו- 2, בני הזוג חמדאן, 1,500 מ"ר מתוך החלקים שבבעלותם בחלקה.

כאן המקום לציין כי עיינתי עיין היטב בפסיקה אליה הפנה התובע אך אין הנדון דומה לראיה, משום שבעניינינו אין הסכם חתום בין השותפים (כפי שהיה בע"א (חי') 1020/30 בובליל ואח' נ' שטיינר (25.2.04), אליו הפנה התובע, שם היה קיים הסכם בכתב שלא נרשם בפנקס רישום המקרקעין); בנידון דנן לא ננקט הליך של פירוק השתוף על ידי מי מהשותפים (כפי שהיה בע"א (חי') 4623-03-12 עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ' מוחמד עטא קעדאן, שם דובר על חלוקה מחדש, במסגרת הליך של פירוק השתוף).

ויסמן בספרו מציין את הדברים הבאים: "כאשר הבעלים המשותפים אינם תובעים את פירוק השתוף בעקבות בנייה או נטיעה על ידי אחד מהם, יחול על הבעלים המשותפים ההסדר שנקבע בחוק בסוגיה של בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת, "בשינויים המחייבים". עיקרו של הסדר זה הוא שלבעל המקרקעין נתונה ברירה לידרוש את השארת המבנה, (.

...

כאן המקום לציין, כי לאחר שנשמעו עדויות הצדדים נחה דעתי כי בענייננו, לא ניתן לומר שהנתבעים התנהגו ביד רמה ובזלזול כלפי התובע תוך התעלמות גמורה מזכויותיו.

חרף המסקנה אליה הגעתי לעיל בדבר זכותו של התובע לדרוש את סילוק הקיר, הרי שבנסיבות העניין לא ראיתי כל הצדקה להשית את החובה להסרת הקיר אך ורק על הנתבעים, כי אם על הנתבעים ועל התובע ביחד.

התביעה, אם כן, מתקבלת בחלקה, כך שאני מורה בזה לשני הצדדים יחדיו, להרוס את קיר הבטון נשוא הדיון, הבנוי מהצד המזרחי של בית הנתבעים הממוקם בגוש 17165 חלקה 10.

לטענתו, התובעת לא צרפה מסמכים בקשר לחלוקה המוסכמת הנטענת על ידה, ואף לא תשריט חלוקה חתום על ידי הבעלים.

בספרו "פירוק שתוף במקרקעין" כותב השופט יעקב שקד: "במקרה מסוים נקבע כי אפשר לראות בתשריט חלוקה החתום על ידי כלל השותפים בקרקע, כהסכם המבטא הסכמה לחלוקת המקרקעין בהיבט קינייני, ומאידך גיסא, אפשר לראות בו הסכם המבטא הסכמה לחלוקת השמוש בקרקע וניהולם, ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכל הנוגע למקרקעין כהוראת סע' 29(א) לחוק המקרקעין. לשני ההיבטים הללו - חלוקה קניינית או חלוקה לצרכי שימוש – סממנים משותפים של חזקה בלעדית, ולפעמים אף ממושכת, בחלק מהמקרקעין על ידי מי מהשותפים או כולם, מה שמקשה על ההבחנה ביניהם. בתי המשפט נחלקו בהתייחסותם לתשריט חלוקה מוסכם בין שותפים – יש שראו בתשריט, כאמור, הסכם שתוף, ויש שראו בו הסכם פירוק שתוף לכל דבר ועניין" (י.שקד, פירוק שיתוף במקרקעין, תש"פ – 2020, עמ' 46-47).

...

אני סבורה כי הדבר לא היה נחוץ לצורך הכרעה מחלוקת שבפני, משום שאין מחלוקת כי אותם צדדים שלישיים לא רכשו כל זכות במגרש מושא המחלוקת.

התביעה מתקבלת במלואה.

אני מורה לנתבע לסלק ידו ולסלק כל אדם וחפץ ממגרש הידוע ומסומן במפה המצבית נ/1, כמגרש 18/1-2, בחלקה 18 גוש 12165 בכפר עארה, ולהשיב את החזקה המלאה והבלעדית בו לתובעת, כשהוא נקי כאמור מכל אדם וחפץ, ובכלל זאת פירוק הסככה שבנה במגרש, וזאת תוך 45 יום ממועד קבלת פסק הדין.

המבקשים הוסיפו וציינו שקביעת בית משפט קמא שהרשות המקומית אינה מחויבת לבצע הפקעה בטרם תיתפוס חזקה, אינה נכונה תוך הפניה לאמור בע"א (חיפה) 4204/99 המועצה המקומית ערערה נ' אחמד סאלם עקל, (ניתן ביום 27.2.00) אשר קובע, בין היתר: "אין ביעודה של הקרקע לשמש לצרכי ציבור בתכנית מיתאר או תכנית פארצלציה כדי להקנות לרשות הציבורית זכות אוטומאטית לתפוס חזקה בקרקע ובודאי שאין היא רשאית לבצע בה עבודות מכל סוג ללא היתר בניה". המבקשים הוסיפו וציינו כי טעה בית משפט קמא כאשר ייחס לתשריט החלוקה במסגרת חלוקה בין השותפים שהוא תיכנוני, לטענתם, ואין לו כל קשר לממד הקנייני ולא היה מקום, שבית משפט קמא יקבע שהמבקשים מושתקים מלטעון כנגד תפיסת תת-חלקה זו על ידי הרשות המקומית נוכח העובדה שתשריט החלוקה חתום על ידי כל הבעלים, ובו מצוין בצורה ברורה ומפורשת שחלק ממגרש 5, מיועד לדרך ציבורית.

ברי הוא כי לשני ההיבטים הנ"ל (חלוקה קניינית או חלוקה לצרכי שימוש), סממנים משותפים של חזקה בלעדית, ולפעמים אף ממושכת, בחלק מהמקרקעין על ידי מי מהשותפים ו/או כולם, מה שמקשה על האבחנה ביניהם.

...

שאלת קיומה של תכנית מפורטת אם לאו, היא שאלה שתתברר במסגרת המשפט ואם היה מקום להוציא היתר אם לאו מכל מקום למבקשים אשר העדיפו לפנות במסלול הקנייני ולא במסלול המנהלי, חזקה שהרשות מקיימת את הוראות הדין ומקיימת את הפרויקט לאחר קבלת האישורים כנדרש, והעילה הקניינית, ובפרט לאור חתימתם על תכנית החלוקה וויתורם על מגרש 6 בהיבט הקנייני היא בעצימות נמוכה ובשל מאזן הנוחות הנוטה לטובת המשיבות, אני סבור כי צדק בית משפט קמא בדחייתו את הבקשה למתן צו מניעה.

על, כן הבקשה , נדחית.

בשאלת ההוצאות , אני סבור כי התנהלות המשיבה מס' 1 תרמה רבות למצב, כאשר המשיבה מס' 1 אינה מבחינה בין תפקידה כרשות לבין סמכויות הועדה לתכנון ובניה.

בעיניין זה, קבע בית המשפט המחוזי בת"א 1449-11-14 בצורה חד משמעית כי: "לא הוכח כי התשריט חתום על ידי כל הצדדים הרלוונטים ובעלי כל הזכויות במקרקעין וכי כולם הסכימו לו והוא מחייבם... (סעיף 22ו' לפסק הדין). קביעה זו מהוה השתק פלוגתא בנושא.

שנית, תשריט חלוקה משמש רק לצורך חלוקת השמוש במקרקעין, ואינו מחלק את זכויות הבעלות בחקלה, כך שממילא אין כל תוקף לעיסקת מכר המבוססת על תשריט חלוקה, משום שכידוע לא ניתן למכור חלק מסוים במקרקעין, "לא בהסכם אובליגאטורי יכולים שותפים לשנות טיבה או להפקיע קיומה של בעלותם במקרקעין המשותפים" (ע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המירשם פ"ד כט(1) 243).

...

על כן, השטח הרשום על שם המשיבים מסתכם ב- 745.5 מ"ר. מכל מקום, כאמור, גם אם תידחה בסופו של ההליך טענת המשיבים לפיה השטח שנרכש ממארי הוא שטח נטו, וימצא כי יש להפחית גם ממנו 40%, הרי לכל הפחות יש למשיבים בעלות בשטח של 602 מ"ר, כפי שמודים התובעים בכתב התביעה (סעיף 10) ואף אם יישאר "עודף" במגרש 5/5 אין בכך להועיל למבקשים, מהטעמים המפורטים לעיל.

מכל מקום, אבהיר, כי החלטתי זו עוסקת בהיבט הקנייני של זכויות בעלי הדין, וככל שרשויות התכנון והבניה ימצאו כי המשיבים בונים במקום ללא היתר כדין, הן רשאיות לנקוט בכל פעולה הנתונה להם על פי דין, והחלטתי זו לא תמנע זאת מהן.

לאור כל האמור לעיל, הבקשה לסעד זמני נדחית.

בנידון חרגה הוועדה המקומית, כשהוציא היתר בניה ל-ג' (היא הבניה נשוא הבקשה), על בסיס תשריט חלוקה לא מוסכם ולא חתום על ידי כל בעלי הזכויות הרשומים במקרקעין.

שטחה הכולל של חלקה 16 הוא 27,596 מ"ר, והיא בבעלותם המשותפת של בעלים שונים.

...

מסקנה זו מתחזקת אם בוצעו באותה מתנה בגינה ניתנה ההתחייבות, פעולות משפטיות אחרות ע"י נותן המתנה, ללא כל התנגדות ו/או צעד של ביצוע או מימוש ההתחייבות מצד מקבל המתנה.

המבקשים גם הגישו חוות דעת מודד מיום 21.7.2023, המודד חוסין עבד אלחלים (להלן: "המודד חוסין"), והמסקנה בה היא, ש-ג' בונה בתחום מגרש 00/3 ללא חריגה.

ברם סבורני כי כרגע ולצורך הסעד הזמני, לאור כל האמור לעיל, אין בכוחה של תזת המודד חוסין, שלא היתה ברורה לשופטת קמא עד תום, כפי שאף ציינה זאת בהחלטה קמא, להתגבר על חלישות עילת התביעה, החלוקה דה פקטו שהתבצעה ומיקום הבניה במסגרת מגרש 00/3 שבחזקתם הבלעדית של המשיבים (אף לגרסת המבקשים).

לסיכום ייאמר, כי משהוכח לכאורה, כי קיימת חלוקה למעשה של המקרקעין, באופן שניתן היתר ל-ג' לבנות על מגרש 00/3 שבחזקת המשיבים לפי החלוקה האמורה, והבניה לא חורגת מתחומי ההיתר והמגרש האמור, אין הצדקה לכאורה למתן צו מניעה כמבוקש.

סבורני כי בנסיבות דנן, טענות אלה של המשיבים בתגובתם בדין יסודן, ומטים את מאזן הנוחות לטובת המשיבים, ולאי מתן הסעד הזמני.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל שוכנעתי לדחות את הערעור, וכך אני מורה.