תשלומיי אגרת תיעול והיטל השבחה ברשות מקומית

מששילם העותר את הסכום הנזכר ובקש לקבל את אישור הערייה לרשם המקרקעין, נידרש הוא להוסיף ולשלם סכומים נוספים (מים 16,110 ₪; סלילה ותעול 27,000 ₪) וכן היטל השבחה (274,000 ₪) כתנאי לקבלת האישור.

כאן המקום להדגיש כי חובת תשלום היטל ההשבחה והיטל הסלילה, אינה מוטלת על המחזיק בנכס כי אם על בעליו; לפחות בכל הנוגע להיטל ההשבחה – בר הפלוגתא של החייב בתשלום אינה הרשות המקומית אלא מוסד התיכנון.

המעיין בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב – 2011, ימצא כי הוראת סעיף 9(ג)(3) מורה על המצאת מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין.

...

ב"כ העירייה אף הצהיר על נכונותו להמציא אישור כאמור, ואני מורה לו לעשות כן. העיון בטיוטות הסכם הפשרה שהוחלפו בין הצדדים עובר לכריתה, אינו משנה את מסקנתי לפיה ההסכם נועד להסדיר את חוב הארנונה והמים, החל על המחזיק בנכס: (א) סעיף 1 להסכם, הקובע את מסגרתו הכללית, לא עבר כל שינוי מאז הטיוטה הראשונה; (ב) חובת העירייה להנפיק האישור לרשם המקרקעין, כנזכר בסעיף 3 סיפא להסכם החתום, אמנם הוספה בידי ב"כ העותר (לאחר שטיוטה קודמת כללה תניה לפיה "העירייה לא תתנגד להנפקת אישור העדר חובות בגין הנכס מטעמי חיובי ארנונה ומים", כאמור בסעיף 3 סיפא לטיוטה שצורפה כנספח א' לבקשת העותר מיום 13.12.15), אלא שהמהות נותרה כשהייתה: אישור של העירייה, לא של כל גורם אחר.

כאמור, העירייה איננה הוועדה המקומית ומדובר בשני גופים שונים ונפרדים זה מזה; (ג) הקביעה כי הבית לא ישמש בטוחה לפירעון החוב נושא ההסכם (ראו סעיף 4 סיפא להסכם, שהוסף בידי ב"כ העותר), משמיעה כי החוב שבו עסקינן הוא חובו אישי של המחזיק (ההולך עימו), לא של חוב בעל הנכס (חוב הדבק בנכס גופו); (ג) הטלת האחריות הבלעדית לתשלום החובות השוטפים על המחזיקה (כמופיע בסעיף 5 להסכם, שהוסף בידי ב"כ העותר), תומכת במסקנה שתכלית ההסכם הייתה הסדרת החובות המוטלים על המחזיק ולא על בעל הנכס.

מכל מקום, אם אמנם אלה הם פני הדברים – יש להניח שהגורם המוסמך ישקול נקיטת צעדים חוקיים בעניין זה. כללו של דבר, בכפוף לחיוב העירייה להמציא לעותר אישור המופנה לרשם המקרקעין והמעיד על העדר חובות בגין ארנונה ומים (ככל שהם אכן משולמים כסדרם וככל שנתקיימו תנאי סעיף 4 להסכם הפשרה), נדחית העתירה.

רקע עניינה של עתירה זו הוא במחלוקת הנוגעת לתשלום אגרות, היטלי פיתוח והיטל השבחה שנדרשו על ידי המשיבה 1, עריית נס ציונה (להלן: "העיריה") מהעותרים - יורשיה החוקיים של המנוחה גיטה גרוסמן ז"ל, שהיא הבעלים הרשום של חלקה 35 בגוש 3754 והמצויה בתחום שיפוט העיריה.

מדובר למעשה במנגנון הבא להבטיח תשלום בגין ההשבחה שיצרה הרשות המקומית בעת שביצעה את עבודות הפיתוח באופן שבו בעל הנכס החב בהיטל המבצע עסקה או פעולת בנייה בנכס ישלם לרשות המקומית את ההיטל עבור ההשבחה שעשתה עבורו בדרך של עבודות פיתוח.

אגרת התעול לשיטת העותרים כשלה הערייה בהוכחת ביצוען של עבודות תעול המשרתות את המקרקעין ואשר בעטיין נדרשו העותרים לשלם את היטל הביוב ומשכך יש להורות על ביטול החיוב שהושת על העותרים בסכום של 536,855 ₪.

...

סיכומו של עניין זה, הנני מקבל את תחשיבי היטלי הסלילה והתיעול כפי שבוצעו על ידי המשיבות.

סיכומו של דבר, העתירה מתקבלת בחלקה, ובהתאם, אני קובע כדלקמן: החיוב בהיטלי המים, הביוב ומכון הטיהור נעשה שלא כדין והוא בטל.

יתר הטענות שהועלו בעתירה – נדחות.

להלן: "פס"ד דירות יוקרה"), במסגרתו נקבע: "סמכותן של רשויות מקומיות לגבות תשלומי חובה מותנית ומתוחמת להוראות החוק המתאימות. סמכות זו אינה נתונה לשיקול דעת הרשות, ואין בכוחה להתנות על סמכות זו בהסדרים הסכמיים. סטייה של רשות ציבורית מהוראות הדין באשר לגדריהם של תשלומי החובה פוגעת פגיעה קשה ביסודות שילטון החוק. לסטייה כזו תיתכנה שתי פנים: הפן האחד – חיוב בתשלום חובה בלא מקור בדין. הפן האחר – מתן פטורים מתשלומי חובה שלא על פי ההסדר הקבוע בדין. הפן הראשון עשוי לכרוך הטלת נטל כבד של תשלומי חובה על פרט או פרטים מסוימים, שאינו נטל משותף הרובץ על אחרים. היתנהלות כזו עשויה לפגוע בשויון ולהיות נגועה בשרירות ובהפלייה. היא פותחת פתח מסוכן למעשי שחיתות. היא עלולה לפגוע בקניינו של הפרט ללא הצדקה ועוגן מספקים. מנגד – הפן השני, מתן פטורים מתשלומי חובה, מנוגד אף הוא לדין ולעיקרי המינהל התקין. גם הוא פותח פתח להפלייה ולשחיתות. גם בו יש כדי להיטיב עם האחד, וכדי להעמיס נטל נוסף על האחר לצורך סיפוק צרכי הכלל". (ההדגשה שלי- ז.ה.) נוכח קביעות אלה קבע בית המשפט העליון בפס"ד דירות יוקרה, כי דין ההסכם שנחתם שם בעיניין היטלי השבחה ופיתוח נגוע בפסלות ולכן בטל (ראו סע' 83 לפס"ד דירות יוקרה).

לעניין זה נקבע בפס"ד דירות יוקרה: "כאמור לעיל, היטלי פיתוח הם תשלומי חובה שנועדו לממן את התקנתן או רכישתן של מערכות תשתית מוניציפאליות שלהן אחראיות הרשויות המקומיות מכח הדין. בצד החובה המוטלת על הרשות המקומית להתקין תשתיות, יש בידה סמכות להטיל חיוב כספי על ציבור בעלי הנכסים בתחומה למימון עלויותיהן של תשתיות אלה. התשתיות בהן מדובר כוללות רחובות צבוריים, ביוב, כבישים ומדרכות, הולכת מים, תעול (נקוז)שטחים צבוריים פתוחים, ומבני ציבור (שפיר היטלי פיתוח, כרך א, בעמ' 43). תפקודה התקין של הרשות המקומית מותנה ותלוי במידה רבה בתשתיות אלה, ובלעדיהן לא תיכון בניה או פיתוח של מקרקעין בתחומה. תשלומי החובה הייעודיים למימון תשתיות אלה מוטלים במסגרת חוקי עזר". הפסיקה אף הוסיפה וקבעה כי ההיטלים השונים בהתאם לחוקי העזר, אינם מבוססים על הוצאה ספציפית שהוציאה הרשות בגין התשתית הספציפית וזאת במסגרת המעבר משיטת ההישתתפות לשיטת ההיטל.

לעניין זה נקבע בין היתר: "מתחילת שנות השבעים החלו הרשויות המקומיות בישראל לעבור משיטת דמי ההישתתפות לצורך מימון תשתיות לשיטת ההיטל (לאבחנה בין השיטות ראו עפר שפיר אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות כרך א' (מהדורה שנייה, 2005) (להלן: שפיר)). שיטת ההיטל מבוססת על תשלום תעריף קבוע ליחידת שטח, המגלם את תחזית הוצאות הערייה בגין סלילת כלל הרחובות בתחומה. לא מדובר בתשלום בעבור סלילת הרחוב הספציפי הגובל בנכס. על ההבדל בין שיטת דמי ההישתתפות לשיטת ההיטל עמד בית משפט זה בע"א4435/92 עריית ראשון לציון נ' חב' מאיר סדי בע"מ, פ"ד נב(3) 321, 327-326 (1998):

...

סוף דבר, עיון בחוקי העזר הרלוונטיים, מכוחם הוצאו דרישות התשלום, מלמד כי לא נפל בהם כל פגם המחייב את ביטול הדרישה וכי העירייה פעלה בהתאם לדין הקיים.

לאור כל האמור לעיל, אין בידיי להיעתר לסעדים שנתבקשו בעתירה, והנני מורה על דחייתה.

העותרת תשלם לעירייה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ נכון להיום.

המבקשת הגישה עתירה לביטול דרישות תשלום בסכום כולל של 5,980,926.44 ₪, ששלחה לה המשיבה בגין היטלי פיתוח – היטל תעול והיטל שטחים צבוריים פתוחים ("שצ"פ"), בקשר עם הקמת תחנת כוח פרטית במקרקעין הידועים כחלקות 7 ו-8 בגוש 10020 בחדרה.

בהתייחסו לסוגיה זו מציין המחבר ע' שפיר בספרו "אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות", מהדורה שלישית (2016) כרך א ("שפיר"), כי: "הוראות מפורשות המתירות המצאת ערבות בנקאית כתחליף לתשלום מזומן לשם קבלת אישורים והיתרים סטאטוטוריים קיימות בדין המסדיר היטל השבחה, מס רכוש ומס שבח. באשר לאגרות ולהיטלי פיתוח ייחד המחוקק הוראות המתירות הפקדת ערובה תחת ביצוע תשלום בהליכי רשוי בדרך מקוצרת וכתנאי למתן היתר בנייה בהליכים אלו אם הרשות המקומית אינה יודעת במדויק במועד מתן ההיתר מהו סכום החבות באגרות ובהיטלים. לבד מסיטואציה מיוחדת זו אין בנמצא הוראות דין המתירות המרת תשלום אגרות והיטלי פיתוח בערבות. העידר הוראות כאמור לעומת ההוראה הספציפית שייחד המחוקק לאגרות והיטלים בהליכי רשוי בדרך מקוצרת, כמו גם קיומן של הוראות כאלה באשר לחיובי מס ותשלומי חובה אחרים, מצביעים על הסדר שלילי, שלפיו מכלל הן אתה למד על הלאו וכי בחיובים מסוג אגרות והיטלי פיתוח אין המחוקק מוכן להסתפק בערבות בנקאית, והוא עומד, כתנאי למתן אישור כאמור, על פרעונם של חיובים אלה בפועל, ולו תחת מחאה" (בעמוד 582) (ההדגשה הוספה, א"ק).

...

המבקשת לא הצביעה על עובדות המקימות חשש לנזק כזה, ובאין טענה שאם תתקבל העתירה היא לא תוכל להיפרע מן המשיבה את הסכום ששולם, מתחייבת המסקנה שנימוקי מאזן נוחות אינם תומכים בבקשה.

בהתייחסו לשאלת פרשנות המונח ערבויות מתאימות שבסעיף 145(ד) מצא בית המשפט לעניינים מנהליים, על יסוד הדברים שנאמרו בעת הדיון בכנסת בנושא זה, תמיכה לאפשרות להורות למוסד התכנון לתת את היתר הבנייה המבוקש כנגד ערבות בנקאיות, באמרו : "[ו]אולם, במקרה דנן, כאשר מילות החוק משתלבות היטב עם פרשנותה של העותרת ודברי-הכנסת ברורים ביותר, נראה כי נמצא פתרון לסוגיית פרשנות הסעיף. לטעמי, גישה אחרת תהא פועל יוצא של אי-שביעות רצון מן הדין המצוי ולא פועל יוצא של הכרעה שיפוטית בנושא פרשנות". עם זאת, דעה אחרת הובעה בעניין משאבים מתחדשים (פסקה 13 של פסק הדין), וגם אצל שפיר ניתן למצוא הסתייגות מן המסקנה שאליה הגיע בית המשפט בעניין רשות הנמלים.

משום כך נדרש בית המשפט לשאלת פרשנותו של סעיף 145(ד) לחוק התכנון והגיע למסקנה שאליה הגיע.

סיכומו של דבר, הבקשה נדחית אולם בשל דרך התנהלות של המשיבה, שעליה הערתי בהחלטתי מיום 6.10.16, איני רואה לחייב את המבקשת בהוצאות.

התביעה הוגשה כנגד עריית תל אביב-יפו (להלן: "הערייה") בנוגע להיטלי סלילה ותעול וכן כלפי חברת מי אביבים (2010) בע"מ (להלן: "מי אביבים") בנוגע למים וביוב.

התובעת מציינת, כי החוק מאפשר לרשות מקומית לגבות אגרות והיטלים על ידי חקיקת חוקי עזר, כי קיימת מערכת חוקים עדכנית לענין אגרות והיטלים והיא מלינה כי לא ברור מהיכן שאבה [הערייה] סמכות לכפות על יזם לשלם סכומים מחוץ למסגרת זו .

] " ...היזם וגורמי העיריה כרתו ביניהם הסכם שעניינו היטלי ההשבחה והפיתוח שישולמו על ידי המערערות בקשר למיזם בניה מסוים. הסכמים ברוח דומה – כך התברר במסגרת ההליך שנערך בפנינו – הם בבחינת נוהג מקובל במערכות היחסים שבין הרשויות המקומיות לבין יזמי בניה בתחומן. המערערות טוענות שהוראות ההסכם הנוגעות לתשלום היטלי ההשבחה והפיתוח נגועות באי-חוקיות ובכפייה, ולכן הן בטלות. האם טענה זו בדין יסודה? ואם התשובה לשאלה זו היא בחיוב, מה התוצאות המשפטיות הנובעות מההתקשרות האמורה? מה השלכותיה של הפרקטיקה המשתקפת מההתקשרות האמורה לנוהגים שהשתרשו בשלטון המקומי כולו? אלה הן הסוגיות העולות בהליך זה." בהמשך פסק הדין קבע בית המשפט העליון כי הסכם מהסוג שנחתם באותו מקרה סוטה מן הדין ועומד בסתירה לעקרונות יסוד במשפט הצבורי.

...

ככל שהמענה לשאלה זו הוא בשלילה, עולה שאלת ההשלכה של מסקנה זו. התביעה שברקע המחלוקת היא תביעתו של יזם (התובעת) להשבת היטלי פיתוח ששולמו לנתבעות.

על רקע האמור, היה מצפה הקורא למצוא את הטענה כי הסכמי 2013 אינם חוקיים וכי יש לבטלם ולהשיב כספים ששולמו על פיהם.

עוד צוין בפסק הדין (בסע' 82) כי לאור המסקנה בענין בטלות בשל אי-חוקיות, אין בית המשפט נדרש לטענות בדבר כפייה ואילוץ, תוך שהוער כי לכאורה יש ממש גם בטענות בהיבט זה. הנה כי כן, ענין דירות יוקרה עסק בשאלת חוקיותם של הסכמים בין יזם לבין רשות מקומית.

על רקע האמור נראה כי אכן יש לסלק על הסף את עילת התביעה בענין החפיפה להסכמי 2013.