תשלום ריבית הפיגורים כתנאי להעברת זכויות במקרקעין

בחלק זה נתן הרשם דעתו למצב המקרקעין הייחודי וכן, הורה לכונסת להבהיר את עמדתה ביחס לדיור חלוף ולהערה בדבר הגבלת עבירות הרשומה על בעל הזכות הרשום, להסדיר את סוגית השלמת העברת הזכויות ולברר מה המכשולים העומדים בפני העברת הזכויות משמו של החוכר לשמם של המשיבים, לרבות תשלומים לעירייה כתנאי לקבלת אישורה, ולבצע העברת זכויות כפולה משם בעל הזכות הרשום למשיבים ומהם לרוכש/ים. השני - צו מינוי כונסת נכסים במסגרתו רשימה ארוכה של הנחיות (27 סעיפים), סטנדרטיות וכלליות (נספח ג' לבקשה).

ביום 22.8.2018 אישר כבוד רשם ההוצאה לפועל מימוש מידי של המישכון, על מלוא סכום ההלוואה, בהתאם להוראות סעיף 81ב1(ג)(3) לחוק ההוצאה לפועל (סכום התשלומים שטרם ניפרעו, בתוספת ריבית הפיגורים, עלה על 10% מיתרת מלוא חוב ההלוואה).

...

אציין, כי אין בידי לקבל את הטענה שבבסיס החלטת כבוד הרשם, לפיה הנושים האחרים לא הטילו עיקול על זכויות המשיבים בדירה, מאחר ונרשמה לטובתם אך הערת אזהרה.

סיכומו של דבר, בנסיבות העניין זכאית הכונסת לשכר טרחה לפי תקנה 4 לתקנות ולא היה מקום להפחית משכרה.

לאור האמור לעיל, אני מקבל את ערעור הכונסת, מבטל את החלטת כבוד הרשם מיום 29.3.2020 ומורה כי ההחלטה מיום 1.10.2019, לפיה ישולם שכר טרחת הכונסת לפי תקנה 4 לתקנות, בסך של 68,155 ש"ח, תישאר בעינה.

יתרת התמורה תשולם במועד מסירת החזקה בשיק בנקאי, בכפוף להמצאת שטרי ביטול משכנתא לידי הקונה ו"אישור זכויות" נקי מהתחייבות לרישום משכנתא ובכפוף להמצאת אישור מס שבח לרישום בפנקסי מקרקעין, כתב המחאת זכויות, ייפויי כוח וכל מיסמך אחר שיידרש לצורך העברת זכויות.

לטענת הנתבע, התובעים הם אלו שהפרו את הסכם המכר ולא עמדו בתנאי ההסכם ובמועדים שנקבעו בו; לא המציאו את האסמכתאות שנקבעו בהסכם כתנאי להמשך התשלומים; הוטל עיקול על זכויות התובעים בדירה, מה שמנע את העברת התשלום השני; מיד לאחר קבלת החזקה בדירה מהקבלן, בסביבות יולי-אוגוסט 2015, איכלסו את הדירה בדיירים בנגוד מוחלט להוראות ההסכם ומבלי לקבל את הסכמת הנתבעים, כשבתחילה בנם התגורר בדירה ולאחר מכן מישפחה מרובת ילדים.

תשלומי ריבית פיגורים הגיונה של חובת ההשבה הוא שעם ביטול החוזה, אין עוד בסיס למשפטי למשאבים שהועברו מכוחו מצד אחד לאחר, ולפיכך הכרחי להשיבם זה לזה.

...

בשים לב לכך שכל טענותיו של הנתבע נדחו, ולכך שהתביעה כנגד הנתבעת הסתיימה בפשרה, נראה לי כי נכון יהיה לחייב את הנתבע ב- 2/3 מהפיצוי המוסכם, שהם 105,000 ₪ (במעוגל), בצירוף הוצאות משפט בסך 20,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪.

סוף דבר: הסכם המכר מיום 30.11.2014 מבוטל.

הנתבע ישלם לתובעים סכום כולל 150,000 ₪ בתוך 30 יום, שאחרת יישאו הסכומים ריבית והצמדה עד לתשלום בפועל.

עסקת המקרקעין דווחה כדין לרשויות המס, אולם, המיסים לא שולמו במלואם ועד היום נותר חוב אשר צבר ריבית ופיגורים ואף הוטלו לגבייתו עיקולים שונים.

בפתחה של ישיבת שמיעת הראיות, ביום 7.11.2018, ולאחר שהתקיים דיון לא פורמאלי, הגיעו הצדדים להסדר דיוני, ולפיו בשל המארג הראייתי הקיים בתיק והקושי של התובעים להמציא את המסמכים הנדרשים לביסוס טענותיהם, ההליכים בתובענה יופסקו על-פי הקבוע בתקנה 154 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1988, ובכפוף לתנאים, כדלקמן: "...ככל שיעלה בידי התובעים להשיג את המסמכים הרלוואנטיים לטענתם, יהיו רשאים לחדש את ההליכים בתובענה על-דרך של הגשת תביעה חדשה וההליכים יחודשו מאותה נקודה בה הופסקו. מוסכם כי תעמוד לתובעים הזכות הדיונית לחדש את ההליכים במשך 120 ימים ובחלוף המועד וככל שלא יחודשו ההליכים, התביעה תדחה. חרף האמור, מוסכם כי התובעים יהיו רשאים לפנות בבקשה להארכת המועד לחידוש ההליכים וזאת, לפרק זמן נוסף שייקבע ובילבד שיהיה בידיהם להצביע על טעמים מיוחדים שיפורטו. ככל שתוגש בקשה, בית-המשפט יפסוק בעיניין, לרבות פרק הזמן שייקבע על-ידו לחידוש ההליכים, כאמור, ועל-פי שיקול דעתו. מוסכם, כי ככל שיחודשו ההליכים לא יהיו רשאים התובעים להוסיף לעילת התביעה שהובאה בגדר התביעה המקורית, אלא על-פי בקשה לתיקון כתב התביעה והחלטה של בית-המשפט בעיניין. עוד מוסכם, כי הנתבע יהיה רשאי לעתור להוצאות בגין חידוש ההליכים ובית-המשפט יפסוק בעיניין זה על-פי שיקול דעתו, בדיון המוקדם הראשון שייקבע בתובענה החדשה שתוגש, אם תוגש ותשלום ההוצאות יהיה תנאי לחידוש ההליכים. עוד מוסכם, כי ככל שיחודשו ההליכים, יהיה רשאי הנתבע לטעון לעניין מילוי התנאים שנקבעו לחידוש ההליכים ובית-המשפט יידרש לטענותיו ככל שיוגשו על-דרך של בקשה מפורטת ומנומקת, במסגרת הדיון הראשון שייקבע בתובענה. אנו מסכימים, כי המצב הקיים כפי שהוסדר בהתאם להחלטת בית-המשפט מיום 17.1.2017, יישאר בעינו והתנאים שנקבעו שם, לרבות אלה שנקבעו בהחלטה קודמת מיום 6.10.2015, יעמדו בעינם עד להחלטה אחרת של בית-המשפט המוסמך, זאת על-דרך של נקיטת הליך מתאים" (להלן- ההסדר הדיוני).

ביום 15.6.2008 העביר המצהיר את זכויותיו במקרקעין, במתנה, לידי בנו- אל מועתסם בדין אללה עזיז עטא עורי, אשר העביר את זכויותיו במקרקעין לידי הנתבע, אמין אבו סביח, על-פי ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 8.12.2013.

...

עם זאת, למען הסר ספק, נחה דעתי לבחון את העברת הזכויות במקרקעין מרדואן לבנו עותמאן ורכישת הזכויות על-ידי התובע.

לאור האמור, במארג הראיות בתיק, ומכל הטעמים שהובאו, שוכנעתי כי התובע רכש כדין את הזכויות במקרקעין, על-פי הסכם המכר שנחתם ביום 2.1.1997.

אשר על כן, בתובענה שלפניי, ובהינתן כי הזכויות במקרקעין הנטענות על-ידי צדדים שלישיים במסגרת ת"א 22999-01-16, לא הוכרעו והתובענה בעניינם הופסקה, כאמור, ועד למתן פסק הדין בהליך שלפניי, הנני נעתר ונותן צו הצהרתי (ביחסים שבין התובעים לנתבע בלבד), לפיו התובעים הינם בעלי הזכויות ביחס למקרקעין, כמפורט בכתב-התביעה המתוקן.

כמו כן הודגש גם עתה כי "עקרונות אלה מהוים קוי יסוד בלבד ואינם מקנים שום זכות במקרקעין"; צוין כי "שיר תמשיך להפעיל את בית האבות הסיעודי על פי חוזה השכירות הקיים כל עוד לא נהרס הבנין הקיים"; והוסכם כי דמי השכירות שתשלם לליגה יופחתו באופן יחסי לסכומים שתשקיע בהון החברה המשותפת שתוקם לצורך המיזם (שם, בסעיפים 15–16).

כך עולה מהחלטתו להורות לליגה לפרט "באלו עניינים עוסקים החלקים שהושחרו" בהסכמי השכירות והרכישה בינה לבין קבוצת אברהם, אשר הוגשו במסגרת גילוי המסמכים, תוך שהודגש כי ההסכם אליו הגיעו שיר ואברהם באשר לתשלום עבור שווי הציוד אינו מייתר את הדיון בזכאותה "לפצוי בגין אובדן 'הערך הכלכלי' של העברת בית האבות" (סעיף 15 להחלטת בית המשפט המחוזי בבקשות המקדמיות מיום 11.8.2011).

משך הזמן הרב מיום הפסקת תשלום דמי השכירות ועד ליום מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי הביא לכך שהחיוב בריבית הפיגורים הכפיל כימעט את סכום קרן החוב של דמי השכירות, כך שסכום התביעה הכולל עמד, נכון ליום הגשת הסיכומים בבית המשפט המחוזי, על סך של כ-12,000,000 ש"ח. בהודעת העירעור מטעמה לא ציינה הליגה מה הסכום הנתבע על ידה או מהו לשיטתה אופן חישוב ריבית הפיגורים, וטעמיה עמה.

כך, למשל, בעל מלאכה שהחל בבצוע העבודה לפני שסוכמו תנאי החוזה, או קונה ששילם מקדמה במסגרת עסקה שלא יצאה לפועל, זכאים, ככלל, להשבה (ראו למשל: ע"א 4296/08 פרידנברג נ' ליסטר, פסקה 19 (16.02.2012) (השבת מקדמה ששולמה מבלי שנכרת חוזה); ע"א 474/80 גרובר נ' תל-יוסף, קבוצת פועלים להתישבות שיתופית בע"מ, פ"ד לה(4) 45 (1981) (תשלום 'שכר ראוי' לאדריכל עבור תוכניות שהכין במסגרת משא ומתן)).

...

בסופו של דבר לא הבשיל המשא ומתן לכדי חוזה מחייב.

מסקנה זו מתחזקת נוכח התנהלותה של שיר: המשא ומתן הארוך שהתנהל בין שיר לליגה נכשל בשל חוסר יכולתם של הצדדים להגיע להסכמות בשתי סוגיות מרכזיות, שאחת מהן היא תשלום של הליגה לשיר בגין "מוניטין" בית החולים הקיים, כלומר דרישתה של שיר כי הליגה תשלם לה בתמורה להעברת בית החולים הגריאטרי הקיים לחברה המשותפת שתקום.

מטעמים אלו, יש לדחות את ערעורה של שיר גם בנוגע להתעשרות הליגה בגין בית החולים הגריאטרי הקיים.

סוף דבר הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' אלרון, בהסכמת השופטים נ' סולברג וג' קרא, לדחות את ערעור הליגה.

החיוב בהיטל לפי סעיף 196א בחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב"): "ועדה מקומית תיגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה" "השבחה" הוגדרה בסעיף 1(א) בתוספת השלישית שבחוק התו"ב (להלן: "התוספת") כהאי לישנא: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" את המענה לשאלת קיום החבות של היטל כזה, קובע סעיף 2(א) בתוספת כלהלן: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד" הרעיון ביסוד היטל ההשבחה הוא עקרון הצדק החברתי-חלוקתי.

ומה הוא מימוש זכות במקרקעין לצורך קביעת מועד התשלום, נשוב לצורך זה להוראת סעיף 1(א) בתוספת, כאשר החלופה הרלבנטית למקרה לפנינו היא (3): "העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו;..." (ההדגשה אינה במקור) ברע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' רון (15.7.2014), שם בסעיף 17 נפסק כי "בבסיס עיקרון המימוש עומדים שלושה ראציונלים: נזילות; יכולת מדידה של הרווח שהופק; וודאות כי אכן נוצר רווח". מכל אלה יוצא, כי עם עליית שווי המקרקעין עקב אחת ההתפתחויות המנויות בסעיף 2(א) בתוספת, חלה השבחה.

לצד זאת אעיר כי לוּ הייתי נידרש להכרעה בנידון, אם וככל שהתביעה הייתה מתקבלת במובן זה שקם החיוב לתשלום היטל השבחה, הרי לאור העובדה לפיה בנסיבות העניין שרויה בין הצדדים מחלוקת משפטית אמיתית וכּנה ולא היתחמקות מתשלום, לא יהיה זה נכון וצודק בנסיבות העניין להשית תוספות פיגורים והפרשים כפי עתירת התובעות, אלא רק לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 זאת מיום הגשת התביעה.

...

בעיניי, מדובר במסקנה מרחיקת לכת אשר ממילא אין לה עיגון בחוק.

סבורני כי אותו דין שחל שם חל גם בענייננו.

תוצאה התביעה נדחית.