תשלום הוצאות לרישום בית משותף לחברה קבלנית

כך למשל, מצינו בהסכם שנחתם בין החב' הקבלנית לבין הרוכש רז: במבוא להסכם – "הואיל וברצון הקונה לרכוש דירה בת 5 חדרים... המסומנת בתשריט... וברצון הקבלן למוכרה לקונה". סעיף 5[ד] להסכם: "להעביר בלישכת רישום המקרקעין את הדירה לבעלות הקונה...". סעיף 8 להסכם: "לבית יירשם תקנון מוסכם במשמעות חוק המקרקעין... החלקים ברכוש המשותף שיוצמדו לדירה יהיו בשיעור של 1/7...". סעיף 9 להסכם: "הקונה מתחייב בזאת לשלם... חלקו בהוצאות רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, לרבות שכר המהנדס אשר יכין את תשריט הבית המשותף". סעיף 19 להסכם: "לקונה הודע כי עו"ד חיימובסקי... מטפלים מטעם הקבלן ברשום הבית כבית משותף ובהעברת הבעלות". כך למשל, מצינו בהסכמים שנחתמו בין החב' הקבלנית לבין הרוכשים אימר וגמפל: סעיף 5[ד] להסכם: "הקבלן מתחייב בזאת... להעביר בלישכת רישום המקרקעין את הדירה לבעלות הקונים כיחידה בבית משותף לפי חוק בתים משותפים [להלן: "העברת בעלות"]".

...

· "במרשם המקרקעין נרשמו על המקרקעין הערות כדלקמן: "ב-17.8.99 – הערה לטובת הוועדה המקומית הרצליה בדבר הגשת כתב אישום לפי סעיף 221[א] לחוק התכנון והבניה. ב-3.9.02 – הערת אזהרה בגין צו הריסה. ב-31.3.03 – הערת אזהרה בגין צו הריסה. ב-14.2.05 – הערת אזהרה בגין צו הריסה. התנהלו הליכים פליליים כנגד הנתבעים 2-3 והתובעת 1 בגין ביצוע עבודות בניה בסטייה מהיתר הבניה... עד היום לא ניתנה תעודת גמר לבניין... הבניה הסתיימה ב-98, אולם עקב חריגות הבניה המרובות הבניין לא נרשם במשך למעלה מ-20 שנה כבית משותף במרשם בתים משותפים". · "ב-3.3.19 הודיעו ב"כ התובעים, שפנו לאדריכל תומר פדרמן, ועפ"י ממצאיו הגיע האדריכל למסקנה כי לצורך הסדרת חריגות הבניה ראוי ליזום תכנית לשינוי תב"ע נקודתית, אשר מכוחה ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר, ולהכשיר את חריגות הבניה". · "לא ניתן להורות על רישום הבניין כבית משותף בפנקס בתים משותפים, כשהמדובר בבניה לא חוקית בחלקים נרחבים בבניין. הבניה הבלתי חוקית בבניין כוללת: א. הגדלה מהותית של השטח שהותר לבניה – כ-644 מ"ר נבנו בחריגה מהיתר הבניה... ב. הגדלת הצפיפות המותרת בהיתר הבניה. ניתן היתר בניה ל-7 דירות, ובבניין 9 דירות... ג. בניה ללא היתר בניה ב-2 קומות החניון של הבניין – ביטול חלק מהחניות של הבניין, לרבות ביטול רמפת העליה למפלס החניון העליון. ד. חריגות בניה ביחס לכל קומה בבניין, וביחס לכל דירה מקומות הבניין... כל היחידות בבניין נגועות באי חוקיות רבתי. בנוסף יש גם חריגות בניה על שטחים שיועדו בהיתר הבניה לרכוש המשותף. קיימות גם יחידות נפרדות בבניין שלא אושרו עפ"י היתר הבניה, ולמספר היחידות בבניין שתירשמנה בפנקס בתים משותפים יש גם השלכה על החלקים ברכוש המשותף" – סעיף 7 לפסה"ד. · "... כאשר כל היחידות בבניין נגועות באי חוקיות רבתי – הפרה מסיבית של חוקי התכנון והבניה – אין לאפשר את רישום הבית המשותף ולהנציח את אי החוקיות כאנדרטה, אלא יש להפנות את הצדדים לפעול להכשרת חריגות הבניה בדרך של הגשת הליך בפני מוסדות התכנון והבניה" - סעיף 9 לפסה"ד. נותר לדון בתביעה בעתירה החלופית לרשום את זכויות הבעלות במושע ע"ש בעלי הדירות בבניין.

סוף דבר העתירה לרשום במרשם המקרקעין במושע את זכויות הבעלות של התובעים, שרכשו דירות בבניין - נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת 3, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

בהתאם לסעיף א' לנוהל רמ"י B22.03 בתים משותפים – רישום או תיקון או ביטול צו בית משותף לרבות תמ"א 38 (מיום 3.1.2019), האחריות לרישום צו הבית המשותף חלה על ה"גורם המשכן", או על בעלי היחידות בבית המשותף, קרי התובעים ורמ"י. מאחר ורמ"י היא הבעלים הרשום של המקרקעין וגם בעלים בפועל של 17 מתוך 24 דירות, המנוהלות על ידה באמצעות חברת עמידר, אזי האחריות לרישום צו הבית המשותף חלה עליה ועליה לשאת בתשלום שכר טירחת הכונס וההוצאות עבור השלב הראשון, יחד עם שאר בעלי היחידות בבית המשותף.

קיים ביניין "תיאום" ברחוב עזרא 36א' ברחובות עם עובדות זהות (מאחר ובעבר הקבלן בנה ומכר את הדירות באופן דומה בשני הבניינים) בו טיפלה רמ"י, באמצעות חברת עמידר, ברשום צו הבית המשותף ורישום הזכויות, בזמן שהבניין מושא ההליך הוזנח ולא טופל על ידי עמידר.

...

לפיכך, אני סבור כי על רמ"י לשאת בתשלום שכר הטרחה וההוצאות עבור אותו שלב, בהתאם לחלקה היחסי בכמות הדירות שבבעלותה בבניין.

אולם, אני סבור כי קשה לקבל טענה זו. פסק הדין לא קבע דבר לעניין תשלום שכר טרחתו של הכונס ומקובל שעניין זה מתברר לאחר שהכונס סיים את תפקידו.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, אני קובע כדלקמן: שכר טרחת כונס הנכסים עבור השלב הראשון יועמד על סך של 55,410 ₪.

על-פי הנטען בכתב התביעה, בנגוד לאמור בנסח רישום המקרקעין, לדירת התובעים אמורות להיות מוצמדות שתי חניות בהתאם להוראות חוזה המכר, אשר נחתם על-ידי התובעים מול החברה הקבלנית שבנתה את הבית המשותף (הנתבעת 2).

עם זאת, לבית המשפט קיימת סמכות לחייב את התובע בהפקדת ערובה לתשלום הוצאותיו של הנתבע במקרה בו יפסקו לטובתו הוצאות במסגרת ההליך, וכך מורה תקנה 157(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018: "בית המשפט רשאי, אם נראה לו הדבר, לצוות על תובע לתת ערובה לתשלום הוצאותיו של נתבע". תקנה זו החליפה למעשה את תקנה 519 לתקנות סדר הדין האזרחי הישנות (תקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד- 1984).

...

הכרעה: לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים ונתתי דעתי לנימוקיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי בנסיבות העניין דין הבקשה להידחות.

סוף דבר, הבקשה נדחית בזאת.

בעניין ההוצאות, אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 1,500 ₪.

בכתב התביעה המתוקן שהגישו טענו התובעים, בין היתר, כי במהלך הבנייה ביצע הקבלן "חריגות בנייה בהקף ניכר ביותר, מבלי שניתן היתר בנייה לאותן חריגות." ולכן לא ניתן לבניין אישור איכלוס (טופס 4) ותעודת גמר וממילא, לא נרשם בית משותף בלישכת רישום המקרקעין (סעיף 5 לכתב תביעה מתוקן).

התובעים לא קיימו את התביעה בתום לב – התובעים לא שילמו דמי ועד בית והוצאות נוספות במשך 4 שנים ורק כאשר הגישו את התביעה מול הקבלן, שילמו לקופת הוועד 25,000 ₪ מתוך חוב של 53,000 ₪ והתחייבו להשלים את החוב כאשר יזכו לראות משהו מההליך המשפטי.

לכן, כפי שציינתי בעיניין מימון ואך לאחרונה בה.פ. 43503-01-16 יצחק גאגולה כונס נכסים נ' יעקב קרקובר (החלטה מיום 13.1.2023), לכל בעלי הזכויות במקרקעין, הנהנים מפעולות כגון רישום הבית המשותף, אינטרס משותף לרישום הבית ככזה ולכן, לא ניתן להשלים עם תוצאה לפיה, בעלי הזכויות ייהנו מפעילות הכונס, מבלי שיישאו בתשלום שכר הטירחה (ראה גם: ה"פ (מחוזי ת"א) 17969-06-09 אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ נ' אינבסטלום הולדינגס בע"מ (נבו 9.12.2018); ת.א. (שלום ת"א) 5793-93 אבי גביש כונס נכסים נ' רנטה יבלונסקה (נבו 21.12.2003)).

לגירסתם, הם בחרו שלא להצטרף לתביעה, אלא בחרו לפעול מול הערייה לשם השגת ההיתרים, כפי שציינו בתגובתם (עמ' 2) "...מישפחת ברנד בחרה מטעמה לא להצטרף ל22 דיירים ונקטה לטעמה בהליך משפטי שלא צידדנו בו מלכתחילה מול הקבלן... אנו בחרנו לא להצטרף למהלך שיוסיף הוצאות לדיירי הבית ואכן צדקנו בדרכנו.". בהקשר זה נפסק זה מכבר, כי: "כאשר צד שיש לו עניין בתוצאות ההיתדיינות מיתנגד לצירופו להליך, ואף מסרב להצטרף אליו מיוזמתו, עשוי להיות בכך משום גילוי עמדה שהוא אינו חפץ להתדיין, וכי הוא מקבל את תוצאות אותה היתדיינות גם אם הן נגדו" (ע"א 735/07 צמרות חברה לבניין נ' בנק מזרחי טפחות (נבו 5.1.2011)).

...

חמישית, גם עקרונות של עשיית עושר ולא במשפט מחייבים שלא לאפשר לצדדים, שייהנו באופן ישיר מתוצאות הליך הכינוס, פטור מנשיאה בעלויות אותו הליך ואני סבור, כי מדובר באינטרס משותף של כלל בעלי הזכויות במקרקעין ולא ניתן להשלים עם תוצאה לפיה כלל בעלי הזכויות יהנו מפעולת הכונס, מבלי שישאו בשכר הוגן בעדן וממילא, יתר הדיירים לא טענו כי מדובר בפעולות שלא היו הכרחיות (ראה: ה"פ (מחוזי ת"א) 17969-06-09 אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ נ' אינבסטלום הולדינגס בע"מ (נבו 9.12.2018); ת.א. (שלום ת"א) 5793-93 אבי גביש כונס נכסים נ' רנטה יבלונסקה (נבו 21.12.2003)).

אולם, אני סבור כי ההליך הנוכחי אינו האכסניה המתאימה לדון בטענות מעין אלו שהועלו על ידי נציגות הדיירים נגד התובעים וטענות אלה שמורות להם.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, אני קובע כדלקמן: בקשה מס' 50 - ניתנות בזה הוראות בהתאם לסעיפים 23.1; 23.2; 23.3 בתשובת הכונס לתגובה ביחס לבקשה מס' 50.

בחודש אוגוסט 2020, לאחר שהוגשה תביעת התובעים, הגישה נציגות הבניין תביעה למפקחת על רישום המקרקעין, ובה עתרה לחייב את התובעים לשאת בתשלום חלקם בהוצאות החלפת החיפוי החצוני של הבניין.

הנתבעים טוענים בנוסף, שאין יסוד לטענת התובעים, כאילו מאחר שהרוכשים הראשונים רכשו את הדירה בטרם נרשם הבניין כבית משותף ובטרם פורקה השותפות בהתאם להסכם הייחוד והחלוקה, הרי שמדובר בעיסקה לרכישת זכויות במושאע המכפיפה את הנתבעים לאחריות משותפת כלפי התובעים.

בנוגע לאופן יישום התקנה האמורה, קבע בית המשפט העליון: "קבלת בקשה לסילוק תביעה על הסף מובילה לדחייתה או מחיקתה מבלי לבררה לגופו של עניין. משכך, נקבע בהלכה שהשימוש באמצעי זה ישמר למקרים חריגים בהם ברור שאין אפשרות, ולו קלושה, כי יוכיח התובע את עילת תביעתו (ע"א 5634/05 צוקית הכרמל פרויקטים בע"מ נ' מיכה צח חברה לקבלנות כללית בע"מ (4.6.07) )". עוד נקבע בפסיקה: "....בבקשה לסילוק התביעה על הסף בית המשפט יכריע על סמך כתבי הטענות בלבד וללא בירור עובדתי. לעניין זה ראו י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי, אמינון הוצאה לאור, מהדורה שביעית (1995), בעמ' 384:

" (ע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח' (פורסם בנבו, ניתן ביום 16.4.2012, פסקה 16 לפסק הדין) (להלן: "אקרילית").

...

לפיכך, אני קובע כי תפקיד הנתבעים הסתכם בייזום, שיווק וגיבוש קבוצת הרכישה, ואין מדובר בעניינו בעסקה למכירת/רכישת דירה מוגמרת.

סוף דבר: אני דוחה את הבקשות שהגישו הנתבעים 2-5 לסילוק התביעה על הסף.

אני קובעת קדם משפט נוסף, ליום 19.12.23 בשעה 9:00.