תשלום אגרות והיטלי פיתוח כקדם לקבלת היתר בניה

משכך ובהתאם להוראות סעיף 40ט לחוק העונשין, התחשבתי בנסיבות הבאות: הבניה והשמוש הן עבירות שמעצם טיבן וטבען קדם להן תיכנון מוקדם; הנאשם הוא המבצע העקרי של העבירה; באשר לנזק הצפוי להגרם מבצוע העבירה - שימוש אסור, ללא היתר ובסטייה מתכנית, ללא פקוח הנדסי וללא אישורים מתאימים - עלול לגרום נזק רב למשתמשים בפועל ובכוח ולציבור כולו.

מדברי ב"כ הנאשם עולה כי הושג הסכם עם המנהל ועם הרשות לפיתוח והתיישבות הבדואים בנגב בנוגע למחדלים - מוצג ה/1.

כמו כן ציין ב"כ הנאשם, כי הנאשם שילם האגרות לקבלת היתר.

בעבירות על חוקי התיכנון והבניה יש מניע כלכלי גרידא ורווח כלכלי משמעותי, שהרי הבונה שלא על פי חוק נימנע מתשלום אגרות והיטלים ולא נידרש להמתין עד לאישור הבניה.

...

בהינתן אמות המידה ואבני הבוחן שפורטו לעיל, לרבות הערכים המוגנים ומידת הפגיעה בהם, נסיבות ביצוע העבירה, ובכלל זה גודל והיקף הבניה, החומרים מהם עשוי המבנה, אופי ומשך השימוש האסור, המדיניות הנהוגה בפסיקה ומצבו הכלכלי של הנאשם - אני קובעת כי מתחם העונש ההולם נע מענישה שלא כוללת רכיב מאסר עד מספר חודשי מאסר, אשר יכול שירוצו בעבודות שירות, קנס בין 30,000 ₪ לבין 350,000 ₪, התחייבות בסכום כפול מגובה הקנס צו איסור שימוש וצו הריסה שיפוטי.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, תוך התחשבות בצורך בהרתעה אישית ובהרתעת הרבים, בהתאם לסעיפים 40ו ו-40ז לחוק העונשין ומשלא מצאתי מקום לחרוג ממתחם העונש ההולם בשל שיקולי שיקום או הגנה על שלום הציבור לפי הוראות סעיפים 40ד ו-40ה לחוק העונשין - ראיתי לנכון למקם את הנאשם בחלקו התחתון של המתחם, אך לא בתחתיתו ואני גוזרת על הנאשם העונשים הבאים: חודשיים מאסר על תנאי, למשך שנתיים מהיום, שלא יעבור כל עבירה על פרק י' לחוק התו"ב. קנס בסך 30,000 ₪, או 60 ימי מאסר תמורתו.

לא יצהיר על ההתחייבות היום - יהיה עליו לרצות 30 ימי מאסר בפועל, על מנת לכפות אותו לעשות כן. אני מורה לנאשם להרוס המבנה המתואר בסעיף 2 לגזר הדין (להלן: צו ההריסה).

התובעת הגישה בקשה לקבלת היתר בנייה ושילמה את תשלומי החובה שנדרשו ממנה.

אולם, אז נימסר לבעלים של התובעת, מר מיכאל בר-און, כי יש לתובעת חוב בגין "אגרת תיכנון" על סך 930,074 ש"ח. ביום 8.8.2019 פנה בא כוח התובעת לנתבעת במכתב בו ביקש לקבל הסבר על טיבו של חוב זה, תוך שצוין כי למיטב ידיעת התובעת כל החובות החלים על המקרקעין שולמו על ידי הבעלים מהם נרכש המיגרש (נספח ו' לכתב התביעה).

לגוף העניין, העלתה התובעת מספר טענות: האחת, כי סעיף 69(12) לחוק התיכנון והבנייה אינו מאפשר חיוב בעלויות של ביצוע עבודות לפי התוכנית (שהרי לשם כך משולמים היטלי פיתוח לפי חוקי העזר), אלא רק בעלויות הכרוכות בהכנת התוכנית עצמה עד לאישורה (כגון עלויות אדריכל, מודדים, עריכת טבלאות מקצועיות, עלויות פירסום וכדומה); השנייה, כי מי שחב בעלויות אלו הם בעלי הזכויות במועד פירסום התוכנית, ומכאן שהנתבעת גבתה או הייתה צריכה לגבותן מהבעלים הקודמים; השלישית, כי החיוב עצמו אינו נכון ואינו מבוסס.

בקדם המשפט שהתקיים לאחר הגשת התצהירים אמר בא כוח הנתבעת לפרוטוקול: "אני מאשר שהשצ"פ לא נמצא בתוך תחומי התב"ע, הוא סמוך וגובל והוקם לצורך ביצועה. לולא הקמת השצ"פ, לא היה ניבנה הפרויקט של התובעת". היינו, הנתבעת חזרה ואישרה, לפרוטוקול, את טענת התובעת במישור העובדתי, כי השצ"פ שבגינו הוטל החיוב אינו נמצא בתחומי התוכנית שמכוחה הוא הוטל, אלא שלעמדתה המשפטית של הנתבעת אין בכך כדי למנוע את הטלת החיוב, שכן השצ"פ ניבנה לצורך מימוש התוכנית.

...

בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי יש לדחות את התביעה, וזאת הן מכוח השתק מחמת ההתחייבות עליה חתמה התובעת, אשר לטענת הנתבעת ניתנה מבחירה וללא אילוץ, והן לגופו של עניין שכן מדובר בחיוב שהושת כדין מכוח התב"ע ובהתאם לסמכות הקבועה בסעיף 69(12) לחוק התכנון והבנייה.

המסקנה לפיה יש לדחות את הבקשה אינה פשוטה, שכן ההודיה שהנתבעת מבקשת לחזור בה ממנה מתייחסת לעניין הנמצא בלב ההליך, והראיות הנוספות עשויות להיות בעלות משקל ממשי להכרעה.

הבקשה נדחית, אפוא.

הנתבעת תשלם לתובעת את הוצאות הבקשה בסך 2,500 ש"ח, ללא קשר לתוצאות ההליך.

קדם לו פסק הדין בבג"ץ 1640/95, אילנות הקריה בע"מ נ' ראש עריית חולון, מר מרדכי ששון ואח', נבו, 13.2.96, שעסק בגביית אגרה שעניינה בהקמת מבני ציבור ללא הסמיכה בחוק.

לשיטת הנתבעת, אין לקבל טענה זו. החיובים באגרות ובהיטלים נעשו בשני שלבים: בתחילה, אגרות והיטלי פיתוח בגין שטחי הבניה בעקבות דרישות תשלום שהוצאו לתובעים אגב בקשות להיתר בנייה במקרקעין בהתאם להוראות חוקי העזר השונים, כשבכללם: חוק העזר שצ"פ. בהמשך, חיוב התובעים בעלות היחסית של הוצאות עריכת התב"ע וביצועה, כאמור בסעיף 21 להוראות התב"ע, ובאופן ספציפי: חלקם היחסי של התובעים בתכנון הקמת השצ"פ הספציפי ובהתאם להסכמות שהגיעו התובעים עם הערייה שמהם הם מתנערים בפועל.

...

זאת, בנסיבות שהם זכו בשטח ציבורי פתוח הסמוך לבתיהם, ומכאן חובם המיוחד, בהתאם להוראות התב"ע. תוצאה וסוף דבר עולה מן המקובץ כי דינה של התביעה להידחות.

ויודגש: לו היתה העירייה מסתמכת אך ורק על ההתחייבות הרי שלא היה בכך די, וכקביעת ביהמ"ש בהלכת דירות יוקרה, לפיה נסיבות כאלו מובילות אל המסקנה כי עניין לנו בחוזה פסול ובלתי חוקי.

אשר על כן, אני מורה על דחיית התביעה.

לאחר שהתובעת נשאה בתשלומים שונים שהיא נדרשה לשאת בהם על ידי הנתבעת (היטלי פיתוח והיטל שצ"פ; ראו, נספח 7 לתצהיר התובעת), ניתן לה ביום 27.2.2017 היתר בנייה (נספח 8 לתצהיר התובעת).

כך, בתצהירה של גב' אבידר נאמר, כי החיוב הוטל בגין הקמת "פארק גבעת האהבה" ברחובות, אשר אינו נמצא בתחומי התוכנית אלא בסמוך לה. עוד נטען בתצהיר, כי לצורך הקמת הפארק נשאה הנתבעת בעלויות של 8,775,000 ש"ח. בתחומי התוכנית ישנן 434 יחידות דיור, ולפיכך חלקה של התובעת, אשר הקימה 46 יחידות דיור, עומד על 930,074 ש"ח. גם בקדם המשפט המסכם, שהתקיים לאחר הגשת התצהירים, אישר בא כוח הנתבעת כי השצ"פ שבגינו הוטל החיוב אינו נמצא בתוך תחומי התוכנית (עמ' 5 לפרוטוקול).

ככל שתאומץ הפרשנות המרחיבה, המשמעות תהיה שנוצר ערוץ המאפשר לרשות המקומית לעקוף באמצעות תוכנית בנייה את המיגבלות החלות עליה בכל הנוגע לגביית אגרות, היטלים, דמי הישתתפות וכדומה במסגרת חוקי העזר.

היינו, התובעת לא תעלה טענה כי מכיוון שכבר קיבלה היתר בנייה היא פטורה מתשלום שאחרת הייתה חבה בו. כפי שציין מר בר-און בחקירתו, "המסמך שאני חתום מסביר שאם חלה טעות חישובית שהתבלבלו, זה שהם נותנים לי היתר בנייה איני בורח מהתשלום" (עמ' 8, שורות 16-15 לפרוטוקול).

...

בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי יש לדחות את התביעה, וזאת הן מכוח השתק מחמת כתב ההתחייבות עליו חתמה התובעת, אשר ניתן מבחירה וללא אילוץ, והן לגופו של עניין.

מעבר לכך, גם טענתה של הנתבעת כי היא פעלה "בתום לב ובסבירות" כאשר השיתה את החיוב אין לה על מה שתסמוך, נוכח כל האמור לעיל לגבי הפגמים המהותיים שנפלו בדרך בה נקבע גובה החיוב ובעיתוי בו הוא הושת.

בהתחשב בגובה הסעד שנפסק, בהיקפו של הדיון ובאמור לעיל לגבי התנהלותה של הנתבעת, מצאתי להעמיד את שכר טרחת עורך הדין שיש לפסוק לזכות התובעת על סך של 60,000 ש"ח. סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעת סך של 930,074 ש"ח בתוספת הפרשי ריבית והצמדה לפי סעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980, מהמועד בו שילמה התובעת את הסכום האמור.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעת את אגרת המשפט בגין הסכום שנפסק, ושכר טרחת עורך דין בסך 60,000 ש"ח. זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 60 יום.

עיקר טענות הצדדים המערערת טוענת תחילה כי במישור הפרוצידוראלי לא היה מקום לדחות את התביעה על הסף, וזאת משום שבקשת הסילוק הוגשה על ידי הערייה ללא תצהיר, אף שנכללו בה טענות עובדתיות; ומשום שפסק הדין ניתן מבלי שהתקיימה ולו ישיבת קדם משפט אחת, כך שלא ניתן למערערת יומה.

לטענת המערערת, הפרקטיקה המקובלת מזה עשרות שנים היא שהיזם משלם את היטלי הפיתוח (שתשלומם מהוה תנאי לקבלת ההיתר) ושומר על זכותו להגיש תביעת השבה, וזאת בהתאם להלכה הקובעת כי הסמכות העניינית לידון בתביעת השבה פרטנית נקבעת לפי מבחן הסעד.

המערערת היא חברה עסקית אשר קיבלה על עצמה את כל תנאי המיכרז שמכוחו נחתם חוזה אשר מחייבה לשלם למשיבה אגרות והיטלי פיתוח כפי שייקבעו על ידי המשיבה.

כמו כן מציין הוא, ואף זאת בצדק רב, כי על-מנת ליצלוח את מחסום המניעות, המערערת צריכה להניח על כפות המאזניים טענות מעולם המשפט המנהלי שבבסיסן חובתה של רשות שלטונית לנהוג בהגינות, ביושר ובתום-לב עם האזרחים שניצבים מולה – חובה שאינה מאפשרת לרשות לגבות מאזרח תשלומי יתר ולא להשיבם (ראו: ע"א 4708/14 י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' המועצה המקומית גן יבנה, פסקות 35-34 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (24.8.2015)).

...

לבסוף, בית המשפט הוסיף כי אף אם היתה המערערת מעלה את טענותיה במסגרת עתירה מינהלית (להבדיל מתביעה אזרחית), דינה של זו היה להידחות, אם מחמת שיהוי – משום שלא השיגה על ההיטלים בסמוך למועד שבו חויבה; אם מחמת חוסר ניקיון כפיים – לנוכח התכחשותה של המערערת לתנאי המכרז שבו זכתה; ואם לנוכח העדר טענות מבוררות להיותם של התעריפים בלתי סבירים, העדר מחלוקת כי אלה נקבעו לאחר עבודת מטה מסודרת, ואי הצבעה על פגמים בקביעות העירייה ובאופן הטלת החיוב שנקטה.

אוסיף ואציין כי אני סבורה כי יש טעמים טובים לדברים שלעיל גם במישור המשפט הרצוי.

ההלכה הפסוקה קבעה בהקשר זה כי אין לאפשר תביעות הצהרתיות חלקיות ללא חלק אופרטיבי כאשר סביר להניח שבית המשפט יזדקק להליכים נוספים כדי ליישב את הסכסוך בין הצדדים (ראו רע"א 84/98 צעד בריא נ' Ensograph Belgium NV (11.3.1998).

לאור כל האמור לעיל ובכפוף להערות שצוינו על ידי, אני מסכימה כאמור לתוצאת פסק דינו של השופט עמית.