תקופת ההתיישנות לעניין חוב בגין שימוש במקרקעי זולת

שהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע - שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השפוטי (רע"א 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל-מונד [11]; D.W. Oughton, J.P. Lowry, R.M. Merkin Limitation of Actions [60], at p. 23).

בית המשפט בהחלטתו קבע בעיניין זה כך: "עיינתי ושבתי ועיינתי בתגובת התובע, וגם אם ניתן לראות במכתבו של מר אייל כהן מ – 30.11.04 כמקצת הודאה כמשמעותה בס' 9 סיפא לחוק ההתיישנות, עדיין אין במסמך זה משום הודאה ולו חלקית בטענות התובע באשר לאופן הקמתו של המבנה, ביסוסו, זולת לעניין העובדה כי תיקרת המבנה ניבנתה בשיטת הפל – קל.

התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא – (1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים; (סעיף 5(1)) תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה.

ואולם, העדר זהות בין החובות המוטלות על אנשי מיקצוע מכוח תקני הבנייה לבין חובת הזהירות הנזיקית אין פרושו שתקני הבנייה נעדרים כל חשיבות בקביעת תוכנה של חובת הזהירות המצופה בהקשר זה. אדרבא, בהוראות הקבועות בתקני הבנייה, ובהן הוראות ת"י 466, גלום ניסיון מיצטבר רב והן גובשו על ידי אנשי מיקצוע מומחים ומנוסים בתחום (השוו עניין לרנר, 316).

...

טענה זו דינה להידחות, שכן אין מדובר בתביעה שהוגשה על-ידם, אלא הם באו בנעלי התובע כיורשיו.

חוות דעתו של המומחה מקובלת עלי, הן בעניין העובדה שהתקרה שנבנתה איננה תקנית והן בעניין הקביעה, שיש להרוס אותה ולבנותה מחדש, ולא מצאתי כל נימוק להתערב בה וזאת על אף שנפלו בה טעויות עובדתיות בעניינים שונים, כמפורט בסיכומי הנתבעים, שלהשקפתי נמצאות בשולי הדברים ואין בהן כדי לפגום באמור בחוות הדעת.

סוף דבר סוף דבר, אני דוחה את התביעה, שכן לא הוכחה אחריות של מי מהנתבעים לכך שנבנתה תקרת "פל-קל" לא תקנית במבנה.

הנתבע איננו יכול עוד להסתמך על תקופת החזקה שקדמה לכך לעניין היתיישנות, שכן ההסדר שנערך "מוחק" את תקופת החזקה שקדמה לו. ואשר לתקופה שלאחר ההסדר, זו הנה מאוחרת למועד כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, ומשכך לא ניתן עוד לטעון ביחס אליה להתיישנות משמדובר במקרקעין מוסדרים.

אפנה בעיניין זה לאמור ברע"א 9076/05 אלדוח נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים) (2006), מפי כב' השופט רובינשטיין, כדלקמן: " אטעים במקום זה, כי אל נכון ציין בית המשפט המחוזי את שציין באשר למדינה, שאין להחזיקה כמודעת בכל עת למצב קרקעותיה. חזון נפרץ הוא, שהמדינה אינה שומרת כדבעי על קרקעותיה, אם מחוסר כוח אדם וחוסר סדר ואם במקרים מסוימים (ואיני מדבר דוקא בפרשה זו) מהתרשלות. גורמי המדינה צריך שיתנו אל ליבם את חובותיהם, אך גם אין להחיל על קרקעות המדינה אותן אמות מידה מחמירות של חזקת ידיעה. ...

הנתבע טוען כי הוא ומשפחתו ביצעו לאורך השנים השקעות רבות במקרקעין אולם לא הביא הוכחה לאותן השקעות ובפרט לשווין, כאשר חוו"ד השמאי מטעמו שותקת בנקודה זו. זאת ועוד, במסגרת בחינת טענת הנזק שניגרם לנתבע, יש אף לתת את הדעת לכך שהוא לא נידרש לשלם דמי שימוש בגין השמוש שעשה משך שנים ארוכות ברכוש המדינה לצורך הפקת הכנסות, דבר שעשוי להוות שיקול-נגד בתמונה הכוללת (רע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' אלון לידאי (פורסם במאגרים) (2003)).

רישיון מכללא להחזיק במקרקעין עשוי להתקיים מקום בו אדם משתמש או מחזיק במקרקעין של זולתו שלא על בסיס הסכמה מפורשת מצד הבעלים, אך מבלי שהבעלים מוחה על החזקה או פועל לסילוקו של המחזיק מהנכס.

...

סיכומם של דברים: נוכח כל המפורט לעיל, דין התביעה להתקבל.

אני מורה אפוא לנתבע לפנות את המקרקעין מושא התביעה ולהשיבם לתובעת כשהם ריקים מכל אדם או חפץ.

על מנת לאפשר לנתבע להיערך כנדרש, אני קובעת כי הצווים הנ"ל יבוצעו בתוך 90 ימים מהיום.

בקד"מ המשפט הודיע הנתבע על הסכמתו לביקור שיערך במושכר, כדי להוכיח שאין כל דליפה מהמושכר לדירה שמתחתיה, ואולם ב"כ התובעות לא התייצב לביקור, ובחר לעקוף זאת באמצעות דוח בדיקה כביכול שנערך ביום 12.10.15 על ידי המהנדס חביב סליבי, המבוסס על עדות שמיעה ששמע ממהנדס הפטריארכיה, שם נכתב כי "נשארה בעיה פשוטה והיא מקצוות וצדדי חלון הזכוכית העליון המשקיף על קומת הקרקע וממוקם מעל הזוית העליונה שליד השירותים בקומת הקרקע ליד הקיר". הנתבע הצהיר כי דוח ההנדסאי מיום 8.4.15 נערך לפני ביקורו של ההנדסאי במושכר, ונכללה בו תמונה מדירת דג'באג', המתעדת הורדת טיח.

התביעה הכספית לצד תביעה לפינוי הנתבע מהמושכר, הגישו התובעות תביעה כספית ועתרו לפצוי בשני ראשים: ראשית עתרו לחוב בגין דמי שכירות משנת 1998 עד יום הגשת התביעה, לרבות ההעלאות הסטאטוטוריות, בסכום של 27,956 דינר, וכן הפרישי הצמדה וריבית.

במחלוקת לעניין העלאות הסטאטוטוריות בדמי השכירות, אציין בראש ובראשונה כי התובעות רשאיות לתבוע תביעה כספית במסגרת תקופת ההתיישנות בלבד, היינו לפרק זמן של 7 השנים שקדמו ליום הגשת התביעה, ולא לשנים קודמות.

עו"ד של הנתבע, עו"ד עווני יגמור, אשר טיפל עבור הנתבע בהלכים הקשורים במושכר, הצהיר אף הוא כי הוא מעולם לא קיבל דרישה לתשלום דמי שכירות קצובים, זולת הדרישה לדמי שכירות ראויים בסך של 5,000 ₪ לחודש, שאינם תואמים את מעמדו של הנתבע כדייר מוגן במושכר.

הואיל ומדובר בתביעה כספית, זכאיות התובעות כאמור לתבוע הפרישי הצמדה וריבית על חוב במסגרת תקופת ההתיישנות בלבד, ואולם כיון שהתובעות סירבו לקבל את דמי השכירות, כפי שצוין בפסק הדין, וכפי שעולה גם מהראיות שהובאו בפני, ומאוחר יותר הופקדו דמי השכירות בקופת בית המשפט, אין מקום לפסיקת הפרישי הצמדה וריבית לגבי שנים שתביעה בגינן טרם היתיישנה.

התובעות עתרו לאבדן הכנסות בגין דמי השכירות שלא שולמו להן בתקופה שבה נימנעה הפטריארכיה להשתמש בקומה בגין הנזקים שנגרמו לה. לטענת עו"ד מזאווי - בדעאן בתצהירה, יש לפסוק דמי שכירות ראויים, לפחות בגובה דמי השכירות הסמליים שמשלמת הפטריארכיה, בסכום של 500$ לחודש, וזאת החל מינואר 2013, עד תום 2014.

...

לסיכום נקודה זו, לא הוכח כי הנתבע הפר את חוזה השכירות בהפרה המקנה לתובעות עילת פינוי.

סיכום אשר על כן אני דוחה את התביעה.

בשים לב להיקף ההליכים שהתקיימו בפני, בשתי תביעות נפרדות, שהראשונה שבהן נפתחה תוך כדי הדיון בתביעה קודמת, ישלמו התובעות לנתבע את הוצאותיו, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 20,000 ₪.

על פניו, הדעת נותנת כי הרוכשים לא היו מסכימים לשלם את מלוא התמורה בטרם תסולק המשכנתא שרבצה על הדירה בגין חוב המוכרים, על מנת לוודא כי אם זו לא תשולם במועדה, יבקש הבנק להפרע חובו מהדירה שרכשו.

סימן השאלה מיתעצם נוכח העובדה שהנתבעת שבה ארצה בשנת 2006, וחרף זאת, במשך כ-12 שנים מאז ועד אשר קיבלה מכתב מעריית באר שבע בחודש מאי 2018 לגבי חובות ארנונה ביחס לדירה, לא פעלה לרישום זכותה בלישכת רישום המקרקעין.

סעיף 5 לחוק ההתיישנות מתוה את מועדי תקופת ההתיישנות ביחס לזכויות הנתבעות, תוך יצירת הבחנה בין זכות שהורתה "בשאינו מקרקעין", שאז מועד תקופת ההתיישנות הוא 7 שנים, לבין זכות במקרקעין, שאז תקופת ההתיישנות היא 15 שנה, זולת אם מדובר במקרקעין מוסדרים, או אז מנין ההתיישנות משתרע על פני 25 שנה ממועד הולדת הזכות.

בכל מקרה, יש לזכור כי באותה פרשה, הוסיפה וקבעה כב' הנשיאה חיות כי אופני השמוש במוסד הנאמנות הקונסטרוקטיבית, כמסד לדחיית מירוץ ההתיישנות, "הנם בבחינת חריג בנוף דיני ההתיישנות והם נועדו לאפשר עשיית צדק במקרים, דוגמאת המקרה שבפנינו, שבהם הכללים הרגילים נוקשים מדי...". לאור האמור, מובן מדוע נדרשנו תחילה להכרעה בשאלה האם הושלמה העסקה, או "כימעט הושלמה", ורק לאחר מכן נזקקנו להדרש לטענת ההתיישנות.

ככלל, מקובלת עליי הטענה כי מקום בו עילת התובענה עניינה תרמית מצד הנתבע, תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נודע לתובע על המירמה.

...

חרף זאת, באתי לכלל מסקנה כי בשל הטעמים שנמנו, אין במחדלה של הנתבעת כדי לתמוך במסקנה כי בשל כך השתכללה לתובעים זכות קניינית בדירה.

לאור כל האמור, מצאתי להורות על דחיית התביעה.

העדר המעש הנמשך, הבלתי מוסבר, בצד העובדה כי הנתבעת ובן זוגה המנוח אף לא טרחו לרשום זכותם בלשכת רישום המקרקעין לפני שנים רבות, מוביל למסקנה כי בנסיבות העניין אין מקום ליתן צו להוצאות, וכך אני מורה.

יוצא אפוא, כי בר רשות מכוח רישיון שימוש ללא תמורה, צפוי בכל רגע נתון 23 לדרישת סילוק יד, אף אם פעולתו בנכס נמשכה זמן רב (ראה לעניין זה ע"א 96/50 479 ; ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד 24 ,474 ( צינקי ואח' נ' ויקטור ואח', פ"ד ה( 433 , עמ' 439 ; ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית מדרש, פ"ד 1 ( לא( .

לפחות ברטוריקה של הדברים, כיוון שההתיישנות פוגעת בזכות החוקתית של הגישה לערכאות ומונעת מהניזוק לממש את זכותו המהותית (ראו: ע"א 2242/03 אברהם נ' רשאד (]פורסם בנבו[ 18.7.2005 ); ע"א 2387/06 פלונית נ' טבע תעשיות פרמצבטיות בע"מ (]פורסם בנבו[, 31.8.2008 ) (להלן: "עניין

ככלל, התפיסה המנחה בהקשר זה הנה כי השמירה על האנטרס האישי של בעל- דין צריכה להעשות תוך היתחשבות בציפיות הדיוניות המוצדקות של הצדדים האחרים להליך, ותוך מילוי חובותיו של בעל-דין כלפי בית-המשפט.

האם עסקינן במתנה? אין יכול להיות ספק שעל הסוגיה יש לקרוא שתי תקופות: שנים ארוכות בטרם התצהירים והתקופה אחר כך. בטרם נחתמו התצהירים ברור שמבחינה משפטית לא ניתן דבר זולתי רשות שימוש במקרקעין.

...

בנסיבות העניין ולאור ריבוי הצדדים ואינטרס הנתבע למנוע פירוק השיתוף, סבור אני שיש צורך למנות כונס נכסים ניטראלי.

אני ממנה אפוא, את עורך דין אליעד שרגא ככונס נכסים לשם ביצוע הוראת פסק דין זה, בכפוף להסכמתו.

סבור אני כי פסק דין זה הוא בבחינת פסק דין חלקי, אשר לא יושלם עד לאישור הסכם מכר וכפי הוראת הדין.