תפיסת פרדס בהתאם לתוכנית מתאר ארצית תמ"א 35

עוד בקשר לקונדנסייט הפניתה המדינה אל החלטת המועצה מיום 10.6.2014: "המועצה מבהירה כי הקונדנסייט הנו חלק בלתי נפרד ממערכת הקבלה והטיפול בגז מתגליות, עד וכולל תחנת הטיפול, ובהתאם לכך הליך הרשוי של צנרת הקונדנסייט יתבצע ברשות רשוי גז טבעי, בכפוף לכללי הבטיחות לפי חוק". בהמשך לכך ציינה המדינה כי הסיכונים הנובעים מהקונדנסייט, בהיותו תערובת דלקים, הם כאלה האופייניים לנפט גולמי ולתזקיקיו וברגיל מחייבים שמירת מרחקי בטיחות פחותים מאלה המתחייבים על פי צו הבטיחות ביחס לצנורות גז טבעי (היבטי הבטיחות הקשורים בהזרמתם של אלה במערכת הגז הטבעי מוסדרים בימים אלה במסגרת תמ"א 2/37 שכותרתה "תכנית מתאר ארצית להוספת שימושים בתכניות המפורטות לצנרת הגז הטבעי" הנמצאת בשלבי הכנה).

החוק מורה כי יוכנו תכניות אזוריות (zoning plans) לחלקי השונית השונים על ידי רשות פארק שונית המחסום הגדולה (סעיף A32 לחוק להגנת השונית); כי הרשות תודיע לציבור טרם הכנת תכנית ותיתן לציבור אפשרות להעיר הערות בשלב מקדים זה (סעיף C32(1) לחוק להגנת השונית); כי על הרשות להכין עקרונות מנחים לתכנית ולאשרם בידי השר הממונה (סעיף 34 לחוק להגנת השונית); כי על הרשות להכין הצהרות השפעה סביבתית, כלכלית וחברתית צפויה של התכנית (סעיף 35 לחוק להגנת השונית); כי על הרשות לפרסם את התכנית לידיעת הציבור ולהתחשב בהערות שהתקבלו ממנו טרם הגשת התכנית לאישור השר (סעיף B35 לחוק להגנת השונית).

נטען כי בבסיסה של תמ"א 37/ח ניצבת תפיסה תכנונית עקרונית שלפיה התכנית עצמה לא תיקבע את תמהיל הפיתוח ההכרחי קרי, אילו סוגי מתקנים יוקמו ואם יוקמו בים או ביבשה, אלא תשאיר מרחב אפשרויות רחב כפי שהסברנו בחלקים קודמים בדיוננו.

...

במובן זה, העתירות מתקבלות באופן חלקי.

דא עקא, שבסופו של דבר אמור להימצא למתקנים אלו מקום כלשהו.

משמצאנו כי ההליך שבו התקבלה ההחלטה באשר למיקומם של המתקנים היה, בעיקרו של דבר, תקין, תוצאתו היא המכריעה, ולא לנו להתערב בה. ניתן אפוא להבין לליבם של העותרים בעניין זה, אך לא להיעתר להם.

התוכנית קבעה גם כי באיזור "תאסר בניה למגורים, למוסד, לתעשיה, מלאכה ותעסוקה למסחר אלא אם נקבע אחרת בתכנית מתאר מחוזית". (ו) תמ"א 35: התכנית, שאושרה בשנת 2005, מגדירה את המקרקעין כחלק מ"מירקם שמור משולב", וקובעת כי מירקם שכזה "מהוה חלק מייעוד רגיש ביותר של מכלול נופי", דהיינו כשטח בעל רגישות נופית המיועד ל"איזור נחל וסביבותיו".

באופן פרטני, "אדם טבע ודין" גורסת, בין היתר, כי אין לפרש את התב"ע באופן המתיר בנייה – למבנה שישמש כמרכז איחסון ארצי, אלא רק לצורך חקלאי המשרת את האיזור החקלאי שסביב המקרקעין, זאת מהטעמים הבאים: ראשית, לטענת "אדם טבע ודין", ככל שקיים חוסר בהירות בלשון התב"ע – אין לאשר בנייה מכוח הוראות התב"ע, בלא שאושרה תכנית חדשה המגדירה באופן חד משמעי את המותר והאסור ביחס למקרקעין (בהתאם לאמור ב-בג"ץ 10/00 עריית רעננה נ' המפקחת על התעבורה, מחוזות ת"א והמרכז, פ"ד נו(1) 739 (2002)).

שלישית, "אדם טבע ודין" סבורה כי יש להשתמש בתכניות האחרות החלות על המקרקעין כמקור פרשני לפירוש התב"ע. התוכניות מהשנים האחרונות, החלות על המקרקעין (תמ"מ 21/3 ו-תמ"א 35), מלמדות, לגישתה, על רגישותו של השטח המהוה חלק ממכלול נופי וכלול באיזור נחל וסביבותיו – ולפיכך אין לפרש את התב"ע כך שתותר בנייה לצורך שימוש ארצי.

רביעית, לתפיסת "אדם טבע ודין", יש לפרש את התב"ע תוך היתחשבות בשיקולי איכות סביבה, וזאת חרף הפגיעה בזכות הקניין של המערערות.

בהקשר זה, כתב בית המשפט לעניינים מנהליים הנכבד בפסק דינו כי: "קשה להלום שהתוכנית התירה בנייה של 27,000 מ"ר בעבור פרדסים בשטח של כ-1,820 דונם, וקשה גם לראות את השמוש המיועד בשטח בנייה שכזה לבית אריזה המיועד לפרדס באותו שטח". יחד עם זאת בית המשפט קמא הנכבד קבע כי אפשר להבין שהאיזור שבו מדובר כולל גם אזורים הסמוכים למקרקעין, אשר אינם נכללים בתב"ע. כך, למשל, לשיטתו, ייתכן שיש לפרש את התיבה "האיזור" שבתב"ע באופן שבו היא מתייחסת אולי לנפת השרון כולה.

...

המשיבות 5-4 (להלן: המדינה) גורסות כי יש לדחות את הערעור, תוך שהן חוזרות על עיקר טענותיה של "אדם טבע ודין". עוד מוסיפה המדינה כי לא ניתן לבחון את בקשת המערערות להיתר בנייה במנותק מהבקשות הקודמות שהמערערות הגישו בעניין, אשר חלקן זכו בעבר לביקורת מבית המשפט המחוזי הנכבד וחלקן נדחו על ידי הוועדה המחוזית משום שלא תאמו את הוראות התכניות החלות על המקרקעין.

דיון והכרעה לאחר עיון בכתבי הטענות ובחומר שצורף אליהם, ולאחר שמיעת טענות הצדדים בדיון – הנני סבור כי דין הערעור להתקבל חלקית, בכפוף לאמור בפיסקה 23 שלהלן, וכך אציע לחברי שנעשה.

בנקודה זו אני סבור כי בית המשפט המחוזי הנכבד לא דק פורתא, ומקובלת עלי קביעתה המוקדמת יותר של ועדת הערר, לפיה אין כל הגיון תכנוני בקביעת שטחי בניה לתעשיה ואחסנה בהיקפים האמורים ואף להגדלת השטחים הללו בשנת 1984, כאשר ניתן להשתמש בשטחים אלו רק לצרכי האזור (ואפילו נקרא מונח זה בהרחבה).

סוף דבר הנני מציע איפוא לחברי שהערעור יתקבל באופן חלקי, כך שפסק דינו של בית המשפט קמא הנכבד יבוטל והחלטת ועדת הערר תאושר, בכפוף לאמור בפיסקה 23 שלעיל.

לא למותר לציין כי ביום 1/9/76 פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים 2247 תכנית מתאר ארצית 3 (להלן: תמ"א 3), בהתאם לתשריט הערוך בקנה מידה של 1:250,000, המהוה חלק בלתי נפרד הימנה, ובו מסומן הכביש העובר ליד כפר מעיליא כדרך ראשית קיימת.

(ראו ע"א 17/74 טירת מיכל ואברהם בע"מ נ' מדינת ישראל, כט (1) 331, 333 (1974), מפי כב' הש' מני; ע"א 721/84 ישעיהו משען נ' מדינת ישראל, פ"ד מא (1) 748, מפי כב' הש' חלימה; ע"א 9/86 ליאונרד ג' ויין נ' מדינת ישראל, פ''ד מב(4) 713, 722, מפי כב' הש' חלימה; ע"א 2219/95 מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (מ.ע.צ.) נ' אריה יהונתן (3/12/98), מפי כב' הש' שטרסברג- כהן; ע"א 8825/07 ‏‏הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה רמת גן נ' י.פ.ה.ר פרדסים לפרי הדר בע"מ, (22/8/12), מפי כב' הש' רובינשטיין; ה"פ (מרכז) 3490/04/09 נתנאור נכסים בע"מ נ' מ.ע.צ. (14/1/14), מפי כב' הש' מקובר; א' נמדר הפקעת מקרקעין (2011), עמ' 525, 554; א. קמר , דיני הפקעת מקרקעין, מהד' שישית, עמ' 697).

כן התייחסה המשיבה לתיקון 7 לתמ"א 3, משנת 91', לתמ"א 35 משנת 05', לתמ"מ 2 ולתיקונים שנעשו בו, לרבות בשנת 07', המסמנים את הכביש כדרך מהירה, ומחמירים את הגבלות הבניה משני צידיה.

המשיבה ביקשה לאבחן בין עיסקאות ההשוואה אליהן היתייחס השמאי, תוך ציון כי בשונה מעיסקאות אלה, חלקה 79 אינה מצויה בתחום הקו הכחול של תכנית מעיליא (תכנית ג/6296, אשר אושרה בשנת 96', ותכנית ג/16699 אשר אושרה רק ביום 8/7/10, בחלוף 50 שנים ממועד ההפקעה, וכ- 15 שנים ממועד תפיסתה של החלקה), ולא ניתן ללמוד על פוטנציאל לשינוי יעוד של החלקה.

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, איני רואה לסטות מהאמור בחוות דעתו של השמאי סיוון, אשר היה מודע היטב לכל התוכניות שחלו על החלקה, וכן לכל הנתונים הרלוונטיים לצורך עריכת השמאות.

סיכום נוכח כל המקובץ, אני פוסקת למבקשים פיצויים כדלהלן: המשיבה תשלם למבקשים פיצויי הפקעה עבור חלקה 79 בסך 63,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על פי סעיף 8 (א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן: חוק לתיקון דיני הרכישה), מיום 1/8/93 עד יום 15/2/10, הוא מועד כניסתו לתוקף של חוק לתיקון דיני רכישה.

המשיבה תשלם למבקשים פיצויי הפקעה עבור חלקות 44 ו- 66 בסך של 24,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על פי סעיף 8 (א) לחוק לתיקון דיני הרכישה מיום 7/1/1965 עד יום 15/2/10.

כך, שבעוד שכנגד מחצבת הר אודם נקטה יחידת הפיקוח בהליכי אכיפה, באמצעות הגשת שתי תלונות במישטרה, אשר הובילו לפשיטה, תפיסה, מעצר של מפעילי המחצבה (וביניהם מר פרדקין) ולבסוף סגירת המחצבה, הרי שכלפי מחצבות מרום גולן נקטה יחידת הפיקוח בהליכי אזהרה בלבד באמצעות שליחת מכתבי התראה ודרישות להסדיר את הרישיון [פר' עמ' 96-95; עמ' 123, ש' 12-8; נספחים 34, 36 ו- 38 ל-נ/4; נספחים יח – כג ל-ת/2].

מנגד, המדינה צרפה נתונים ברורים מהם עולה כי החל משנת 2001 היתקיימו פעולות אכיפה שונות כלפי "מחצבות פירטיות" [סעיף 35 ונספח 5 ל-נ/4], על פי סדר עדיפות משתנה בהתאם לנסיבות העניין.

וראו גם דברי ד"ר מימרן במהלך חקירתו הנגדית: "ישנו תנאי סטאטוטורי שעניינו כאשר מדובר בהליך הענקת רישיון חציבה, אם האתר לא נכלל בתכנית המתאר הארצית לכרייה וחציבה, זה תמ"א 14, אין בסמכות המפקח על המכרות להעניק רישיון ללא אישור של אחת מוועדות המשנה של המועצה הארצית לתיכנון ובנייה אשר נקראת ועדת מעקב ובקרה של תמ"א 14." [פר' עמ' 85, ש' 19-16] המדינה דחתה את טענות מר פרדקין באשר להתנהלות ד"ר מימרן בישיבה בועדת המעקב.

...

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר – מהטעמים אותם פרטתי לעיל דין התביעה להידחות.

עם זאת בנסיבות העניין, ובעיקר, בהתחשב בנסיבותיו האישיות של מר פרדקין כפי שעלו בעדותו לפניי, אני מורה שכל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחת באי-כוחו.

עוד טוענים הם כי התוכנית נועדה לאפשר פתיחתו של בית ספר והיא כלל אינה קובעת מועד יעד לשם כך. העותרים מוסיפים כי מצוקת מבני הציבור ומוסדות החינוך בנווה צדק וסביבתה אינה מאפשרת את אישור התוכנית בעת הזאת, אין לאשר את התוכנית אלא לאחר אימוץ תפיסה תכנונית רחבה לשכונת נווה צדק ובהתאם לתוכנית מתאר כללית וכי לא ננקטו ההליכים הדרושים לפי תמ"א 35 לאישור התוכנית, הכל כמפורט בעתירה ובסיכומים.

המשיבים מפנים להוראות תמ"א 38 שהיא תוכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה וטוענים כי תכליתה של התוכנית היא להביא לחזוק מבנים, שהיא מטרה ציבורית/לאומית, כאשר מימונה של מטרה זו מיתקיים באמצעות הוספת זכויות בנייה.

...

בסעיף 20 לסיכומים, טוענים העותרים, כי "זכויות בניה אינן אמצעי תשלום ואינן נכס עובר לסוחר", ובסעיף 30 טוענים הם כי "אין לאפשר למוסדות התכנון להתייחס לאחוזי בניה כאל שטרות כסף המצויים בידן, ואין לאפשר לעירייה לגייס מימון חוץ-תקציבי לפעילותיה באמצעות קידום תוכניות נקודתיות". אי עמידה בתנאי החלטת ההפקדה: סעיף 4 להחלטת ההפקדה של הועדה המחוזית מיום 11.1.10 קובע כי תנאי להפקדת התוכנית הוא, בין היתר, חתימה על הסכם פינוי השטחים הציבוריים להנחת דעתו של היועץ המשפטי של הועדה המקומית.

אי לכך אני מקבלת גם את טענת העותרים לפיה ביצוע העבודות נמסר ליזם אגב הפרת חוק חובת המכרזים.

לא מקובלת עליי הטענה, המופיעה בסעיף 39 לסיכומי משיבה 3, לפיה "אותה ועדה מחוזית אשר קבעה את תנאי ההפקדה בהחלטתה היא אשר מצאה לבסוף כי תנאי ההפקדה מולאו... אין ספק כי הועדה המחוזית, כמי שקבעה את התנאים להפקדה מלכתחילה, הינה הגוף המתאים ביותר לפרש את אותם תנאים, ומשמצאה כי תנאי ההפקדה מולאו לשביעות רצונה, לא נותר בסיס לטענת העותרים בנושא". התנאים שנקבעו באופן מקורי על ידי הועדה המחוזית במקור היו ברורים, והפירוש שניתן לתנאים אלה על ידי הועדה המחוזית, בשלב מאוחר יותר איננו עולה בקנה אחד עם החלטתה המקורית.

אשר על כן ולסיכום מסקנתי היא כי ה"עסקה" שנערכה בין העירייה ו/או הועדה המקומית לבין היזמים נעשתה תוך חריגה מסמכות ובניגוד לחוק חובת מכרזים.