תנאי מתלה לזכאות לביטול העסקה

בסעיף 2.22 להסכם עוז ומישור נקבע כי: "המוכרת מצהירה וידוע לרוכש כי נחתמו 11 הסכמי מכר מותלים עם צדדי ג' למכירת 11 דירות בממכר בהתאם לרשימה המצורפת... המוכרת מצהירה כי בהסכמי המכר בין 9 בתוך 11 הרוכשים כאמור, חלף המועד להתקיימות התנאים המתלים והמוכרת מתחייבת למסור הודעת ביטול בגין אי התקיימות התנאי המתלה ל – 9 הרוכשים כאמור ולעשות כן לגבי 2 הרוכשים הנוספים במועד שההסכם מתיר זאת. המוכרת תידאג לחתימת המסמכים הנדרשים לביטול העיסקאות בגין 11 הדירות כאמור, לרבות תצהירים בהתאם להוראות הדין". הודעות הביטול נשלחו לתובעים רק שלושה ימים לאחר שנחתם הסכם עוז ומישור.

סעיף 5(א) לחוק החוזים האחידים קובע כי "תנאי בחוזה אחיד השולל או המגביל את זכות הלקוח לפנות לערכאות משפטיות – בטל." ברע"א 5860/16 Facebook Inc נ' אוהד בן חמו )31.5.18) נקבע כי: "בנוסף על הוראות אלו קבע המחוקק בסעיף 4 לחוק, רשימה של "תנאים נפוצים בחוזים אחידים, אשר לפי מהותם ונוסחם הם... מקפחים, עד שיבוא הספק ויוכיח שאינם כאלה"..

במקרה דנן, יש לראות בהסכמי ביטול העסקה כחוזים אחידים ואת התנאי הקבוע בו, לפיו סיבת הביטול היא עקב העידר חתימה על הסכם לווי וכי הרוכשים מוותרים על כל טענה נוספת, כתנאי מקפח בחוזה אחיד.

...

סיכומו של דבר: הנתבעת הפרה את ההסכמים בשני מובנים: הראשון – היא הפרה את סעיף 15.11 להסכמים בכך שביטלה את ההסכמים למרות שהיא לא שקדה בתום לב על קבלת ליווי בנקאי ולא פעלה בשקידה סבירה לצורך כך. השני – היא הפרה את סעיף 29 להסכמים, שעה שלא הודיעה לתובעים על מכירת זכויותיה לצד ג' ולא ערבה למילוי התחייבויותיה לפי ההסכמים, ביחס לצד ג' שלו היא מכרה את זכויותיה בבניין.

מאידך, יש לקבל את תביעת התובעים בכך שהתנהלות הנתבעת גרמה להם לעוגמת נפש.

כמו כן, מאחר שהתביעה התקבלה רק בחלקה, תשלם הנתבעת לתובעים שכ"ט עו"ד מופחת בסך כולל של 25,000 ₪ בלבד בצירוף עלות חו"ד השמאי מטעם התובעים ושכר טרחתו בגין זימונו לעדות, לפי קבלות.

כאמור, השאלה העיקרית העולה בעניינינו היא: האם העסקה אושרה על ידי חברת בנדנה - טרם מועד מתן הודעת הביטול על ידי התובעת או אחריו? שכן, אם העסקה אושרה אחרי מועד הודעת הביטול, אזי לפי ההסכם החתום בין הצדדים - זכאית התובעת להחזר דמי הביטול בהתאם לסעיף, שקובע "ההזמנה תהיה תקפה רק לאחר קבלת אישור רישמי מבנדנה שההזמנה מאושרת". עולה מניסוח הסעיף, כי מדובר בעניינינו בחוזה על תנאי לגביו נקבע בסעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, (להלן: "החוק") כדלקמן: "(א) חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק).

...

אם כן, בגין גביית "דמי ביטול" בעסקה שלא כדין - אני מורה על השבה לתובעת של סך 250$ ניוזילנדים, השווים 735₪ בשערם במועד מתן הודעת הביטול.

בנוסף לסכום הנ"ל, קובע כי כפיצויי בגין הפרת החוזה והפרת הוראת חוק הגנת הצרכן, כאמור, ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתובעת סך 700 ₪.

סוף דבר לאור האמור לעיל, אני מקבל את התביעה - בחלקה.

הנתבע לא עמד בנטל ולא הוכיח קיומם של תנאים מתלים לעסקה או כי עמדה לו זכות לבטל אותה, ולפיכך יש לקבל את התביעה ולחייב אותו לשלם את מלוא הסכום הנקוב בשיקים שמשך לפקודת התובע.

ובעמוד 27 לפרוטוקול כשנשאל על מנגנון ההשבה לא הצליח להסביר מנגנון השבה ברור שכן שיק אחד כבר נימסר ונפרע: "ש. אף אחד חוץ ממך לא יודע מה היה בהסכמות האלה, בתנאים של החוזה, תספר לי אתה אם היית מבטל את ההסכם ב- 14.12, האם היית זכאי לבטל 4 שיקים או 3 שיקים והאם היית צריך להחזיר רק 3/4 מהסחורה הארוזה, אני לא יודע, כי אתה טענת שהיתה פה עסקה עם תנאים בעל פה עם כל מיני אפשרויות ואני לא מבין מה העסקה, אין אותה בכתב

...

ת.אני מחליט על עסקה מותנית .

אשר על כן, על יסוד כל האמור לעיל, כאשר הוכח כי השיקים נמסרו לתובע כדין, וכאשר הנתבע לא הצליח להוכיח אף טענות מטענות ההגנה, אני מקבלת את התביעה השטרית במלואה.

סוף דבר אני מקבלת את שתי התביעות.

טענת הנתבעת בסכומים לכך שאישור רמ"י לשימוש החורג הוא לכל היותר תנאי מפסיק, נטענה לראשונה בסכומים ולא אדרש לה. למעלה מזה, הנתבעת עצמה אישרה ב"תצהיר על ביטול מכירה" שהגישה למיסוי מקרקעין בעקבות ביטול ההסכם בפסק הדין החלקי של בית המשפט המחוזי, כי הסכם האופציה הותנה בתנאי מתלה - אישור רמי לשימוש החורג - המהוה תנאי מתלה לעסקה וכי תנאי זה לא היתקיים (ראו; ההצהרה שנחתמה על ידי מר ציוני ואומתה בידי עו"ד שטרית נספח יא' לתצהיר מר רז ובה נאמר: "מצ"ב פסק דין לביטול העסקה. תנאי מתלה לעיסקה, קבלת אישור רמ"י לשימוש חורג לא היתקבל. בנושא זה קיימת תביעה בין הצדדים לגבי נסיבות ואחריות לאי קיום התנאי. ההסכם בוטל והצדדים מקיימים הליך משפטי הנוגע לפצוי" (ההדגשה לא במקור - א.ב).

סעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו." הוראה זו יסודה בעיקרון תום הלב, ומהווה השתק סטאטוטורי לפיו צד שגרם לאי-קיום התנאי המתלה, אינו יכול לסמוך על אי-קיומו כעילה לביטול החוזה (ראו עניין האס; (4) 749, 765 (1995)).

...

לאור האמור אינני מקבלת את התביעה לתשלום פיצוי בגין הוצאות התובעת.

סוף דבר התביעה נדחית.

תקנה 152 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 קובעת "בתום הדיון יפסוק בית המשפט הוצאות סבירות והוגנות, זולת אם מצא שקיימים טעמים מיוחדים שלא לחייב בהוצאות כאמור". תכלית חיוב ההוצאות בראי תקנה 151(א) לתקנות הוא "לשפות את בעל הדין שכנגד על הוצאותיו בהליך בהתחשב בתוצאותיו, במשאבים שנדרשו לניהולו ובהתנהלות בעלי הדין" כאשר במסגרת שומת ההוצאות נדרש על פי תקנה 151(ב) לבטא את "האיזון הראוי שבין זכות הגישה לערכאות, הגנה על זכות הקניין של הפרט ושמירה על שיוויון בין בעלי הדין". בהתאם לאמות מידה אלה ולאחר בחינת אופן ניהול ההליך, מידת מורכבות התיק והיקף העבודה שהושקעה, הגם שהתביעה אשר הוגשה על סך של 1,170,000 ₪ נדחתה במלואה, אני סבורה כי ההוצאות המשפטיות ושכר הטרחה שנפסק לזכות הנתבעת הוא סביר והוגן בשים לב למשאבים שנדרשו לניהול ההליך בפניי שלא התאפיין במורכבות מיוחדת.

" בהמשך אותו מכתב, נתבקש עו"ד טרומפר למסור לתובעת את האמור, לטפל בדווח על ביטול העסקה לרשויות המס, להשיב לתובעת את השיק ככל שהופקד בידיו ולאשר כי השמיד את כל המסמכים עלים חתמו הנתבעים בפניו או למסור להם אותם.

כפי שאפרט להלן, שורת נימוקים מובילה למסקנה כי התובעת עמדה בנטל זה. הנתבעים ביקשו לבטל את ההסכם עוד בטרם חלף המועד לקיום התנאי המתלה הצדדים קצבו בהסכם המכר את המועד לקיום התנאי המתלה למשך 30 יום ממועד חתימת ההסכם, כשלתובעת ניתנה הזכות להאריך תקופה זו ב- 15 יום נוספים, היינו - עד ליום 21.4.21.

...

מדוע? ת': מה זאת אומרת לא אמר להם? הוא היה צריך להגיד להם מי או מה? טענת הנתבעים ולפיה התנהלות התובעת היא שגרמה לאי קיום התנאי המתלה, דינה להידחות.

בסיכומו של דבר, מהעדויות עלה כי הנתבעים גרמו, בחוסר תום לב, לאי קיום התנאי המתלה.

סיכום על יסוד האמור לעיל, התביעה מתקבלת.