תנאי מכירת דירת ירושה ומשכנתא

דירה של מעוז ואישתו אסתר ביהוד –לדירה זו הייתה משכנתא בהחזר חודשי של כ-5,000 ₪ בריבית נמוכה (ראה כעולה בס' 42 לתצהיר עפרה).דירה שנמכרה ב- 1,930,000 ₪ (הסכם המכר מיום 30.4.14 בין מעוז קרן ואסתר קרן לבין אמיר זיו- אב נספח 6 לתצהיר עפרה).

עוד מצהיר מר מעוז בס' 11 כי :"הנתבעים פעלו כדי שנרכוש את הבניין בכל מחיר משום שראו את שכר הטירחה שלהם לנגד עיניהם. הנתבעים במכוון לא היתנו את העסקה לרכישת הבניין בקבלת משכנתא מבנק ולא פעלו לביטולה של העסקה לאחר שגילינו שלא ניתן לקבל משכנתא מבנק. במקום זאת, הנתבעים הוסיפו חטא על פשע והובילו אותנו אל השוק החוץ בנקאי לקבלת הלוואה בתנאים דראקוניים ". עוד הצהיר מר מעוז בס' 48 :"הנתבעים לא הסבירו לנו את ההבדל בין רכישת דירות לבין רכישת ביניין מבחינת גרירת משכנתות. לא הסבירו כי אם נקנה דירות נוכל ליגרור את המשכנתאות שהיו קיימות על הדירות שהיו לנו אל הדירות שנקנה, אולם אם נקנה ביניין לא נוכל ליגרור משכנתות ונצטרך להתחיל תהליך של קבלת משכנתא מהתחלה ". עוד מוסיף מר מעוז כי הנתבעים התרשלו גם שלא רשמו את הבניין בטבו על שמם ובפועל מר מורן ביצע את הרישום (ראה בס' 78 לתצהיר מעוז).

אחריות מקצועית של הנתבעים : הפן הנורמאטיבי: נקבע בתא (י-ם) 69619-05-19 קטי בן סימון נ' ליאן מיכל סולר (פורסם בנבו, ניתן ביום 28.6.22) : "28. כפי שהעידו הן התובעת והן התובע, הנתבעת שבה ואמרה כי היא מכרה דירה שקבלה בירושה ומשם הכסף לרכישת דירה זו. מדובר בהסבר מניח את הדעת שיש בו כדי להסביר מניין יש לנתבעת שהיא אשה צעירה ולא הצטיירה כבעלת ממון רב, את הסכום לרכוש את הדירה, שאינה דירה יקרה במיוחד, אלא להפך, מדובר בדירה לא יקרה. לא ניתן לצפות כי עורך הדין לא יסתפק בתשובות שניתנות על ידי לקוחו וימשיך בבדיקה עצמאית אודות מקורותיו הכספיים של הלקוח. בפסיקה נקבע כי אכן "חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור "(ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר (27.02.2012) פסקה 10)‏‏, ואף נקבע כי חובה זו נותרת בעינה כאשר עורך הדין מייצג את שני הצדדים לעסקה אף כאשר מטבע הדברים יהיו נקודות שבהן לצדדים יהיו אינטרסים מנוגדים (ראו על"א 2/80 פלוני נ' הועד המחוזי של לישכת עורכי הדין (3.9.80)), עם זאת, נקבע כי " לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי... " (ע"א 7485/10 הנ"ל , ס' 11, ההדגשה שלי ב"י) וזאת לא הוכח.

...

לאור כך אני קובעת כי לא הייתה התרשלות מצד הנתבעים המחייבת בפיצוי התובעים בגרימת נזק כלשהו נטען.

הנימוק השני – בין הצדדים נחתם הסכם שכר טרחה, ככל והתובעים שכנגד הגיעו למסקנה שיש לתקנו ולהוסיף עליו, היה עליהם לעשות זאת בכתב בצורה מסודרת.

סוף דבר: לאור האמור לעיל אני דוחה את התביעה ואת התביעה שכנגד.

לטענת התובע 1, תיכנן הנתבע להמנע מתשלום שכר טירחתו וכי כל כוונתו הייתה לברר אם ניתן לקבל משכנתא בתנאים הרלוואנטיים לעיסקת הרכישה שהיא מכר דירה בירושה כאשר הרוכש אינו מתגורר בארץ.

...

ראה שיחתם של הצדדים כפי שעלתה על הכתב בתמלול לאחר הקלטה שערך הנתבע לשיחה זו. שם אומר הנתבע: "יש לי אישור אין לי אישור מעניין לי את הגרביים. אני מעוניין בשורה האחרונה, שאני מקבל משכנתא ביד...אני אומר שאני משלם בגמר העבודה...אני משלם לך רק כשמסתיים הסיפור. לא מסתיים הסיפור אני לא משלם...קובי אתה לא מקבל כסף באמצע העבודה...אתה לא תקבל את הכסף באמצע העבודה. לא. בגמר העבודה." הנתבע מעלה תסריט לפיו התובעים יחדלו מלתמוך בו לאחר שיקבלו את הכסף כולו – הנחה בלתי מבוססת ומניחה כי צד להסכם יפר את ההסכם אם התמורה תשולם לו. הנתבע אף סירב להתחייב גם על תאריך שבו יהיה מוכן לבצע את המשכנתא ויאפשר לתובעים לסיים את עבודתם.

סוף דבר הוא שהתביעה מתקבלת והתובעים רשאים להמשיך בהליכי ההוצאה לפועל כסדרם כנגד בנתבע בתיק 503809-09-17 תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לידיו או לידי בא כוחו ובהעדר תשלום.

הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.

סברתי, כפי שאני סבור גם כיום, שכל עוד מעוניין כל אחד מהצדדים לקבל את הדירה לידיו – התובעת בהתאם לחוזה המכר והנתבעים על פי צו הירושה - וכאשר הבנק בזמנו לא אפשר לתובעת לשלם את יתרת המשכנתא והתנה זאת בקבלת אישור היורשים לכך (תנאי בו אובייקטיבית לא הייתה יכולה התובעת לעמוד נוכח המחלוקת בדבר זהות היורשים שהגיע לפתחו של בית המשפט לעינייני מישפחה); וכל עוד לא תוכרע על ידי בית המשפט המחלוקת על הזכויות בדירה בין התובעת ובין היורשים; אין לאפשר עריכת דיספוזיציה כלשהיא בדירה ובודאי לא את מכירתה על ידי הבנק באמצעות ההוצל"פ. מכירה כזו, הייתה מותירה את הצדדים ביתרת הסכום לאחר ניכוי המשכנתא, במקום עם הדירה בה הם חפצים .

...

- תסיר התובעת את חוב המשכנתא ו/או תגיע להסדר אחר עם הבנק באופן שיפטור את היורשים מתשלום המשכנתא לרבות ריבית הפיגורים, תשלם התובעת ליורשים/הנתבעים סך של 30,000 ₪ היתרה שלא שולמה על מחיר רכישת הדירה וששימש בטוחה לתשלום דמי השכירות.

ככל שהתובעת תשלם את מלוא המשכנתא כולל ריבית הפיגורים ו/או תגיע עם הבנק הממשכן להסדר תשלום אחר אשר פוטר את היורשים/הנתבעים מתשלום חוב המשכנתא, מהתשלום דלעיל של 30 אלף ₪ בתוספת ההצמדה והריבית כמפורט לעיל, תנוכה ריבית הפיגורים שנוספה למשכנתא עקב העיכוב בתשלום המשכנתא תוצאת סירוב היורשים/הנתבעים לאפשר את תשלומה.

רק לאחר שיתמלאו התנאים המפורטים לעיל, ובהתאמה להם, תוגש בקשה לחתימת פסיקתא לחתימה על ידי בית המשפט אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת את הוצאותיה בהליך זה לרבות שכ"ט עורך דין בסך כולל של 30,000 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית מהיום ועד התשלום בפועל.

מאידך המשא ומתן למכירת דירת הירושה, על אף שהיתה קיימת גמירות דעת באשר לתנאיו והועברו טיוטאות מוסכמות בין הצדדים, עדיין טרם הגיע לידי השלמה בשל קשיים בקבלת המשכנתא מצד הרוכשים.

...

על כל האמור לעיל – אין בין הצדדים מחלוקת.

טענה זו היא בבחינת מסקנה בדיעבד, אשר מתעלמת מדינמיקת המשא ומתן שנוצרה בזמן אמת.

על כן, דין התובענה להידחות.

לסיכום: נוכח האמור, אני מורה על דחיית התובענה.

הסברי הנתבעת כי אמה היתה אמורה להעביר לה סכום נוסף של 300,000 ₪ מחלקה שלה בירושה (עמ' 24 ש. 15, עמ' 28 ש. 33), כי התכוונה לקחת משכנתא על היתרה וכי לא היה לה עורך דין שיסביר לה איך לוקחים משכנתא (עמ' 24 ש. 17) אין בהן כדי לסתור את החזקה כי במועד החתימה על חוזה המכר ידעה והסכימה לתנאים שנקבעו.

יתרה מכך, כיום יכולים אנו להנות מ"חוכמת הבדיעבד" וכאשר אנו יודעים (עמ' 22 ש. 26-28) כי דירת הירושה נמכרה בסוף חודש יוני 2020 למעלה משנה(!) לאחר שעיסקת המכר היתה אמורה להסתיים, ברי כי הנתבעת לא היתה יכולה לעמוד בתנאי חוזה המכר, שמהירות וזריזות עמדו בבסיסם.

...

בהליך הראשון, הנתבעת תשלם לתובעת 100,000 ₪ בצירוף הוצאות משפט בסך 3,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 17,500 ₪.

בהליך השני, הנתבעת תשלם לתובע 5,250 ₪ (1/2% מ-1,050,000 ₪ ללא תוספת מע"מ).

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובע בכובעו כצד ג' להליך הראשון (בתביעה על סך 100,000 ₪) וכתובע בהליך השני שכ"ט עו"ד והוצאות משפט, בסך כולל של 19,000 ₪.