תנאי למימוש האופציה קיום ההסכם בתקופת השכירות המקורית

לשיטת התובעת, היא ובעלה לא הסכימו להיתקשר עם הנתבע בתקופת האופציה באותו מחיר ובאותם תנאים כפי שהיו בהסכם המקורי משנת 2008, ההסכם לא כולל תנאים מוגדרים למימוש האופציה ולכן אינו תקף.

הנתבע טען כי כפי שהתובעת עצמה כתבה במפורש בהסכם, נקבע שלאחר שנתיים הצדדים יבדקו את המחיר ומה שיוחלט יהווה המחיר לגבי המשך התקופה החוזית, ולכן לא קיים חוסר לגבי רכיב דמי השכירות בתקופת האופציה.

...

טענות הנתבע הנתבע טוען מנגד כי יש לדחות את התביעה על הסף, שכן עניינה בניסיון של התובעת לפנותו מהמושכר בכל דרך אפשרית, תוך שינוי גרסאות, לאחר שהשקיע עשרות אלפי שקלים במושכר.

מכל מקום, נוכח כל האמור לעיל, הרי שהודעתה זו היא אינה עומדת במנגנון עדכון התשלום שכאמור, הופעל זה מכבר לאחר שנתיים ממועד תחילת השכירות.

סיכומו של דבר, נוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 4,000 ₪ אשר ישולמו תוך 30 יום מהיום.

סעיף 5ג' להסכם השכירות (שהנו סעיף ספציפי הקובע את תנאי האופציה) מטיל על הנתבעים (ככל שהנם מעוניינים בהארכת תקופת השכירות המקורית) למסור לנתבעים את הודעת המימוש "בכתב" לפחות 60 יום מראש, ללא התניה לגבי הצורך בשליחת ההודעה למען התובעים באמצעות מכתב רשום דוקא, וללא אזכור ו/או הפניה לסעיף 21 להסכם השכירות, עליו מבססים התובעים את טענתם.

שאמנם "אינם מלאכים זה לזה" אך גם אינם "זאבים זה לזה". לטעמי, בנסיבות תיק דנן, וכחלק מעקרון תום הלב בעת קיום חוזה, היה על התובעים, עת קיבלו לידיהם את הודעת הנתבעים ביום 14.5.20 על רצונם לממש את האופציה ולהאריך את תקופת השכירות המקורית בשנה נוספת, ליצור קשר עם הנתבעים תוך זמן סביר ממועד קבלת הודעת המימוש, וליידע אותם על היתחייבותם החוזית למסור להם מראש 12 שיקים למשך כל תקופת האופציה.

...

טענה זו הנני דוחה.

מכאן, שאין "במחדל" של אי צירוף השיקים להודעת המימוש, כדי להוביל למסקנה כי הודעת הנתבעים על מימוש האופציה נעשתה שלא כדין באופן המאיין את תוקפה.

סיכום אשר על כן אני דוחה את התביעה, ומחייב את התובעים, הדדית, לשלם לנתבעים, באמצעות ב"כ, הוצאות בסך 3,000 ₪ תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

דיון והכרעה העדרו של הסכם שכירות בר תוקף ואי מימוש אופציית ההארכה השאלה המרכזית המונחת לפני בית המשפט, היא האם קיים הסכם בר תוקף בין התובעת לבין הנתבעים, והאם האופציה אשר ניתנה במסגרת ההסכם והתוספת להסכם- תקפה.

כך קבע כב' השופט ורדי בה"פ (שלום תל אביב-יפו) 176634/00 לומברוזו דוד נ' חברת מלונות דן בע"מ (נבו 13.07.2000):‏‏ "במימוש סעיף אופציה, הצד שהאופציה עומדת לרשותו צריך למלא בדייקנות ובקפדנות את הדרישות ההסכמיות למימושה, תוך בדיקת נסיבות המקרה, הציפיות הסבירה של הצדדים ועריכת איזון אינטרסים והתחשבות בנוהג ובתום לב [ראה רע"א 2077/92 שלדון ג' אדלסון נ' ראובן רייף, עו"ד ואח', פ"ד מז(3) 504,503,485 וכן ע"א 701/88 שיף נ' עזבון המנוח אברהם גינדי ואח', פ"ד מה(5) 771-769,759]." דברים דומים נאמרו גם בע"א 163/84 מדינת ישראל נ' חברת העובדים העברית השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ, פ"ד לח(4)1, 7 (1984): " הפעלתה של אופציה ושיכלולה לדרגת חוזה, המחייב הן את המציע והן את הניצע, חייבת להעשות על-ידי מילוי קפדני של תנאי האופציה ושל הדרך שנקבעה להפעלתה..." וכן בת"א (מחוזי מרכז) 45412-12-14 אלי גט צמיחה ייזום והשקעות בע"מ נ' צבי חיים גוטמן (נבו 15.11.2015):‏‏ "הווה אומר, נותן האופציה מגביל עצמו למשך תקופה מסוימת מבצוע התקשרויות עם גורמים אחרים מלבד מקבל האופציה. הגבלה זו תהא על-פי רוב מתומחרת (בהתאם למשך הזמן הניתן למימוש האופציה), באמצעות העברת תשלום מסוים לנותן האופציה. ואולם, מכיוון שמעצם מהותו נועד הסכם האופציה להוות אך הסכם ביניים, מוגבל בזמן, ברי כי עצם ממושו על ידי מקבל האופציה וכריתת הסכם סופי בעקבותיו איננה ודאית. כשלעצמי סברתי, כי מסיבות אלו לא ניתן לבצע הקבלה מדויקת בין איחור טכני בבצוע הוראה בהסכם עקרי לאיחור במועד מתן ההודעה על ממושו של הסכם אופציה, שכן באחרון יש כדי לגלם את חלוקת הסיכונים אשר יצרו הצדדים ביניהם: נותן האופציה, הכפיף עצמו לסיכון כי מקבל האופציה יבחר שלא לממשה במועד בד בבד עם העידר אפשרות מצדו לחפש רוכש חלופי בתקופה זו, בעוד שמקבל האופציה, לקח על עצמו את הסיכון כי בחירתו שלא לממש את האופציה במועד תוביל לפקיעתה, באופן בו יתכן כי יוביל להעדר אפשרות מצדו לממשה בהמשך בתנאים המקוריים אשר הוצעו לו. דומני, כי שינוי נקודת האיזון אשר יצרו הצדדים לעצמם, באמצעות הארכת מועד המימוש שלא על דעת נותן האופציה, עלול ליצור חוסר סימטריה בחלוקת הסיכונים האמורה. גם מסיבה זו לא סברתי כי יש חוסר תום לב בעמידת הנתבעים בעניינינו על קיום ההיתחייבות ההסכמית למועד מימוש האופציה." לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה לפיה הנתבעים לא מילאו באופן קפדני אחר תנאי המימוש של האופציה, לא מסרו הודעה על מימוש, הפרו את תנאי ההסכם המקורי כאשר לא שילמו את התמורה במועד שנקבע, ואף לא חתמו על התוספת להסכם לבקשת המנכ"ל הקודם בחודש יולי 2020.

...

· מזעור נזקי הנתבעים החלטתי לפינוי המושכר במועד האמור נשענה גם על הניסיון למזער את נזקי הנתבעים לאור השקעתם הנטענת וציפייתם החוזית להחזיק בנכס עוד מספר שנים, לאפשר להם לנסות למקסם רווחיהם בעונה הנוכחית ולכלכל צעדיהם לגבי ההמשך, לרבות בדרך של מכירת העסק כעסק חי. יובהר מעל לכל ספק, כי הישארותם של הנתבעים בנכס עד למועד הפינוי שנקבע כפוף לעמידתם בתשלום דמי השכירות, לרבות התשלומים השוטפים, במלואן ובמועדם, כפי שנקבע והוסכם בחוזה הראשוני בין הצדדים, הוא החוזה החתום.

סוף דבר למגינת הלב, אין מנוס אלא להורות על פינוי הנתבעים מהמושכר, וזאת מאחר שלא קיימת תשתית חוזית מחייבת המאפשרת את הישארותם בנכס.

באשר להוצאות ההליך- לאחר ששקלתי ובחנתי את נסיבות המקרה שלפניי, אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו שלו.

כן טענה כי התובעת הפרה את הסכם השכירות עם הנתבעת עת היתקשרה בסתר עם הצד השלישי בהסכם למכירת הזכויות בנכס, מבלי שניתנה לנתבעת אפשרות לממש את זכות הקדימה שלה.

עם זאת, הסכם השכירות הוארך, לרבות ערבותו האישית של חיים מיום 21.02.18 אשר צורפה להסכם השכירות המקורי, ובה צוין באופן ברור כך (ההדגשות אינן במקור – ס.ח'): "כולנו יחד וכ"א מאתנו לחוד, ערבים בזה כלפי המשכיר ברבות בלתי חוזרת, מוחלטת ובלתי מותנית, לכל התחייבויותיו של השוכר על פי הסכם זה, לרבות לכל התחייבויות השוכר בקשר עם השכירות ו/או המושכר עפ"י הסכם זה במהלך תקופת השכירות ו/או כל תקופה מוארכת שלה, לפי העניין... ידוע לנו כי הסכמת המשכיר להשכיר את המושכר לשוכר ניתנה אך ורק בהתבסס על ערבות זו". סעיף 53 להסכם השכירות ולהסכם להארכת השכירות קובע כך (ההדגשות אינן במקור – ס.ח'): "להבטחת התחייבויות השוכר לפי הסכם זה... יפקיד השוכר במעמד חתימת ההסכם בידי המשכיר:

כלומר, הנתבעת לא מילאה אחר תנאי ההסכם שעניינו מתן ערבות, ומשכך רשאית התובעת לבטל את ההסכם ולפנות את הנתבעת מן הנכס, גם לפי סעיף 47.1 להסכם ("אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בהסכם זה").

יחד עם זאת, האופציה להארכת הסכם השכירות ביחס לתקופה שמיום 01.01.23 ועד ליום 31.12.23 (היינו תקופת האופציה השנייה לפי סעיף 21 להסכם להארכת השכירות), לא עומדת לנתבעת ואיננה ניתנת למימוש, וזאת משני טעמים: ראשית, נוכח קביעותיי לעיל לפיהן הנתבעת לא מילאה התחייבויותיה לפי ההסכם ובכלל זה עשתה שימוש לא חוקי בנכס ולא עמדה בהתחייבותה ליתן לתובעת ערבות כדין, לא מיתקיים הרישא לסעיף "בכפוף למילוי כל התחייבויות השוכר על פי הסכם זה". כלומר, הנתבעת לא עמדה בתנאי ההסכם לצורך מימוש האופציה על ידה.

...

בדיון שהתקיים לפני ביום 28.09.22, ניתן פסק דין חלקי ביחס לנכס בחלקה 15 ולפיו (עמוד 26 לפרוטוקול): "לאור הסכמת הצדדים, אני מורה לנתבעת לפנות את הנכס הידוע כגוש 15302 חלקה 15 ולמסור את החזקה לתובעת כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם וזאת עד ולא יאוחר מיום 31.10.22 בשעה 15:00". משכך, נותרה להכרעה, אפוא, תביעת התובעת ביחס לנכס בחלקה 18.

משכך, אני מקבל ומאמץ את קביעותיו הנ"ל של בית המשפט המחוזי, כפי שהן.

מכל מקום, אפנה לדבריו הבאים של בית המשפט המחוזי (סעיף 68 להחלטה): "אבהיר, מבלי לנקוט עמדה ומבלי שהדבר יתפרש כקביעה שהשוכרת רשאית להמשיך ולהחזיק בנכס לפי תנאי השכירות המוארכת (עניין המצוי בסמכות בית משפט השלום כאמור ואינו חלק מן המסגרת הדיונית דנן), כי אין השוכרת מצויה כיום בפני תביעת פינוי, בכל אופן לא בהליך דנן...". סוף דבר על יסוד האמור לעיל, הריני מקבל את התביעה ומורה לנתבעת לפנות את הנכס המצוי ברחוב הבזלת 63 וידוע כגוש 15302 חלקה 18, ולמסור את החזקה בו לתובעת כשהוא ריק ופנוי מכל אדם וחפץ, וזאת עד לא יאוחר מיום 19.01.23 בשעה 15:00.

בנסיבות העניין ובהתחשב בכך שבנכס מתגוררים זוג וארבעת ילדיהם, סבורני כי פרק זמן של חודש ימים הוא פרק זמן סביר לצורך התארגנותה של משפחת רומנו להעתקת מקום מגוריה.

הצדדים חלוקים באשר למשמעות ולתוקף של הערה שנרשמה בכתב יד על חוזה השכירות, בדבר קיומה של תקופת אופציה למשך שנתיים נוספות לאחר סיום תקופת השכירות הראשונית.

כמובן, מתן זכות אופציה לשוכר אינה פוטרת אותו מחובתו לקיים את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות וככל שיפר התחייבות בהפרה יסודית, יוכל המשכיר לבטל את הסכם השכירות ובכך, בין היתר, למנוע את מימוש תקופת האופציה על ידי השוכר.

בית המשפט ציין כי המשמעות הרגילה של המילה "אופציה" בהסכמי שכירות "הנה מתן זכות, בהקשר דנן להארכת תקופת השכירות, לאחד הצדדים, לרוב לשוכר, כשאין מניעה שתהיה מותנית בתנאים מסויימים, הנוגעים לקיום ההסכם." באותו מקרה, היתה הסכמה של שני הצדדים כי זו המשמעות הרגילה שיש למונח זה בהסכמי שכירות.

לשם כך אין צורך בסעיף אופציה שכן צדדים להסכם תמיד רשאים להאריך בהסכמה את משך ההסכם, אם בתרשומת על גבי ההסכם ואם במסמך נפרד, והם יכולים במסגרת זו להשאיר את התנאים בהסכם המקורי או לשנותם, והכל על בסיס משא ומתן והסכמה.

...

מהעדויות שנשמעו עולה כי אין למעשה מחלוקת בנוגע למועד רישום התוספת על ידי הנתבעת 2 בכתב ידה, בנוכחות התובע 1 והנתבע 1, לפני שהחוזה נחתם על ידי התובעת 2 (שחתמה בשולי הסכם השכירות וממש מתחת לתוספת) ועל כן, נדחית הגרסה העובדתית של תובעים בסוגיה זו. כפועל יוצא, מאחר שהוברר כי טענה עובדתית בכתב התביעה – שאושרה בתצהיר התמיכה של התובע 1 – אינה נכונה, נגרמה פגיעה ממשית במהימנות התובעים.

בסיום השיחה הסכים הנתבע לשמוע מהתובע הצעה לפיצוי בשל הדרישה לסיום תקופת השכירות ללא מימוש האופציה ואם זאת תהיה מקובלת עליו, יצא מהמושכר "יותר מוקדם". לא נטען כי היתה שיחה נוספת וככל הנראה לאחר שיחה זו נשלחה לנתבעים התראה באמצעות עורכת דין, הדורשת את פינוי המושכר בסיום תקופת השכירות הראשונית.

התוצאה אני דוחה את התביעה לפינוי מושכר.