תמ"א 38 והסדרת מקומות חנייה עבור הדירות הנוספות

בתוך כך עמדה ועדת הערר על תכליות תמ"א 38 והאיזונים הנדרשים בין תכליות אלה לשיקולי תיכנון אחרים, ועל גדרי שיקול הדעת של הועדה המקומית בבוחנה בקשה להיתר לפי התמ"א. לענין החניה צוין כי בעוד בהתאם לתקן החניה נדרשים בבנין 21 מקומות חניה, מהם מקום חניה אחד לנכה, הבקשה להיתר כוללת 6 מקומות חניה בלבד, כך שלא רק שהבקשה אינה נותנת מענה למקומות החניה הנוספים הנדרשים עבור 12 הדירות הנוספות, אלא שהבקשה אף גורעת ממקומות החניה שלפי היתר הבניה המקורי לבנין.

סעיף 17 לתמ"א 38 קובע כי תנאי להיתר יהיה "הצגת פיתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית", אשר "ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה". לצד זאת נקבע כי אם לא ניתן להסדיר את מקומות החניה הנדרשים בגבולות המיגרש, מסור לועדה המקומית שיקול דעת להתיר את הסדרתם מחוץ לשטח המיגרש, "אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המיגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות." תמ"א 38 העניקה איפוא שיקול דעת לועדה המקומית, וממילא גם לועדת הערר המבקרת את החלטות הועדה המקומית, לשקול אפשרות של מענה לחניה הנדרשת מחוץ לגבולות המיגרש, וזאת ככל שהתקנת מקומות החניה כנדרש לפי התקן בגבולות המיגרש "אינה אפשרית". המדובר איפוא בסמכות שבשיקול דעת, ולא בחובה, ואף זאת רק מקום שפתרון חניה בתוך המיגרש אינו אפשרי.

...

לאחר שיג ושיח והתייעצות הודיע בא-כוחה של אופקים כי מקובלת עליו הצעת בית המשפט.

בפסק דינו של בית המשפט קמא בענייננו היה משום "היפוך היוצרות" לענין כללי הביקורת - כאשר מחד גיסא, ביטל הוא את החלטת ועדת הערר בנימוק ש"הוועדה המקומית עשתה מלאכתה נאמנה" ועל כן לא היה מקום להתערבות ועדת הערר בהחלטתה (פסקה 10.2 לפסק הדין); ומאידך גיסא, מצא בית המשפט להתערב בשיקול הדעת התכנוני של ועדת הערר לענין קביעת האיזון הראוי בין שיקולים תכנוניות מובהקים.

סוף דבר: הערעור מתקבל במובן זה שפסק דינו של בית המשפט קמא מבוטל, והחלטת ועדת הערר תחזור על כנה.

העדר שטחי שטחי גינון וצמחיה מספיקים לכיוון הרחובות והעדר ממשק ראוי בין הבניין למרחב הצבורי: "...12 מקומות חניה מתוך 43 המקומות שמוצע להוסיף בתחום המיגרש מסומנים בתחום החזיתות של המיגרש (מרביתם לכיון רחוב התחיה), וזאת באופן שאינו הולם תיכנון ערוני ראוי.  באופן זה כימעט שלא נותרת כל צמחיה לכיוון הרחובות, מלבד רצועה צרה ביותר, אם בכלל. נציין כי בבקשה המתוקנת, שהוגשה לאחר הליך הגישור שהתקיים בין הועדה המקומית לבין מגישת הבקשה להיתר, בוצעו שינויים, שלכאורה מהוים שיפור גם בהיבט זה... לטעמנו התיכנון המוצע אינו מייצר ממשק ראוי בין הבניין לבין המרחב הצבורי, דבר הפוגע הן באיכות המגורים בבניין מושא הערר, והן באיכות הרחוב והסביבה.... אין צורך להכביר מילים בדבר החשיבות של שילוב צמחיה, לרבות עצים במרחב העירוני. כיום לצד הבניה המרקמית שמלווה את הרחובות ההסתדרות והתחיה קיימת רצועת גינון רחבה ביותר בחזית הבניינים, בדומה לזו הקיימת בבניין מושא הערר. בכל הבניינים האמורים החניה לעולם לא ממוקמת לכיוון חזית הרחוב. באופן זה מתקבל מרחב מגונן ואיכותי, התורם לעיצוב הרחוב ולחווית המשתמשים בו. המרווחים שנקבעו באמצעות קוי הבניין בתוכניות החלות על המקרקעין נועדו, בין השאר, לשם יצירת תווך ירוק כאמור. נזכיר שגם תוספת הממ"דים המוצעת פוגעת במרווח זה באופן מסוים. אלא שהפגיעה הנוספת המוצעת באמצעות מיקום חניות בחזית הבניין, יוצרת תוצר בעייתי ומוקשה ביותר בעינינו. ההשלכות של אי שמירה על מרווחים איכותיים כאמור (בין הבניינים, ובין הבניין לרחוב) מועצמות נוכח העובדה שמוצע להוסיף לבניין גובה ודירות. העצמת הזכויות והצפיפות במיגרש אך מגבירה את הצורך במרווחים איכותיים כאמור". התוכנית המופקדת ח/ 619: "בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38 רשאי מוסד תיכנון להכין תוכנית מפורטת שמטרתה חזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, שיש בה הוראות התואמות למאפייני הישוב. בהתאם לזאת מקודמת בעיר חולון תוכנית ח/619 ... שהיא תוכנית כוללת להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה האמורה להגיע לכלל הפקדה בקרוב. התכנית נערכה תוך התאמתה לתנאים הייחודיים של העיר, ומטרתה התחדשות המרקם הוותיק בעיר באופן מבוקר, תוך שמירה על איכות החיים בעיר וחיזוק המרחב הצבורי. בהמשך לאמור, מתייחסת התוכנית להיבטי תיכנון שונים הנוגעים לעיר חולון. בין השאר, קובעת התוכנית עקרונות תיכנון שישמרו על הזהות ומאפייני העיר (הנוף העירוני), נפח הבניה (לרבות גובה) המתאים לבניינים באזורים השונים של העיר, קוי הבניין הראויים, לרבות המרווחים שראוי לשמור בין ביניין לבניין, שימת דגש לרחוב העירוני, לממשק בינו לבין הבניינים לאורכו ועוד. עקרונות שנועדו להבטיח שחידוש המבנים יהיה תוך שמירה על מרחב ערוני שיש בו מענה לכלל צורכי התושבים, לרבות קיומן של תשתיות ציבוריות. נציין שבמסגרת הכנתה של תוכנית זו החליטה הועדה המחוזית מכוח הוראות סעיף 78 לחוק התיכנון והבניה התשכ"ה 1965 על קביעת מיגבלות במתן היתרי בניה מכוח תמ"א 38. מיגבלות אלה אינן חלות על בקשות שהוגשו בעבר, לרבות הבקשה מושא הערר. יחד עם זאת, עקרונות התיכנון המגולמים בתוכנית ח/619 מהוים חלק מהשיקולים התכנוניים שראוי שיובאו בחשבון בבקשות להיתר מכוח התמ"א (ר' סעיף 22 לתמ"א). בהתאם לתוכנית המקודמת, המיגרש מצוי במיתחם 'רחובות ראשיים עם חזית פעילה. במיגרש כאמור ניתן לבנות, במקרה של חזוק באמצעות עיבוי, תוספת של עד 1.5 קומות, דהיינו ביניין של 7 קומות (קומה עליונה חלקית). במקרה של הריסה ובניה מחדש ניתן להגיע לבניין בגובה של עד 10 קומות. בבקשה מושא העירעור מוצע ביניין בגובה של 8 קומות. ביחס לקווי הבניין קובעת התוכנית שקו הבניין הצדי לא פחת מ-2.7 מ', וקו הבניין הקידמי העילי לא יפחת מ-3 מ' (כולל מרפסות), כאשר בקומת הקרקע יש לשמור על קו בנין קדמי של 7.5 מ', שכן מרווח זה נועד לשמש, בין השאר, לזיקת הנאה לציבור, עקרון שנועד ליצור מרחב צבורי ראוי לצד הצפוף המוצע. התוכנית מאפשרת חריגה מקוי הבניין לצורך הוספת ממ"ד בפרויקט של עיבוי בניה, אולם אוסרת הקלה בקוו ביניין קדמי או אחורי לממ"ד, ומחייבת בכל מקרה שמירה של לפחות 1.3 מ' בקוו הבנין הצדי, והרחקת הממ"ד לפחות 8 מ' בחזית המיגרש. עוד נקבע בתכנית, שככל שלא ניתן להוסיף ממ"ד בתחום קוי הבניין האמורים, ניתן להוסיף ממ"ד בחריגה מקוו הבנין הצדי, וזאת רק כשמדובר בפרויקט של עיבוי בניה, וגם זאת עד 1.30 מ' בלבד. נקבע שלא ניתן לחרוג מקוו הבנין הקידמי והאחורי, אף לצורך ממ"ד". אי- ההתאמה לעקרונות התיכנון הרצויים המגולמים בתוכנית המופקדת ח/ 619 : "התיכנון המוצע בבקשה מושא הערר חורג כאמור מהקבוע בתוכניות המפורטות החלות על המקרקעין, ונימצא שהוא חורג גם מעקרונות התיכנון המוצעים במסגרת תוכנית ח/619, הן לעניין גובה המבנה, והן לעניין קוי הבניין. מגדלי הממ"דים מוצעים כולם בחריגה מקוי הבניין. קוי הבניין שנקבעו בתוכניות החלות בעיר נועדו לצורך יצירת מרווחים בין מבנים למגרשים גובלים, ובכך לשמור על איכות חיים נאותה לדיירי הבניינים, ולמשתמשי הדרך. מאידך, מגדלי הממ"דים מהוים אלמנט חזוק מובהק במבנים העוברים חזוק לפי תקן ישראלי: ת"י 413 ״תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה". בנוסף הממ"דים מוסיפים מיגון לדירות הקיימות מפני התקפות טילים וכיו"ב על ישראל.

החלטתה בעיניין הסדרת מקומות חניה לא חוקיים בתחום המיגרש עבור הדירות הקיימות שגויה, בלתי סבירה ואינה יכולה לעמוד שכן מקומות החנייה אינם קיימים מבחינה תכנונית מאחר ולא מוסדרים בהיתר המקורי למבנה הקיים, להבדיל מהיתרים מקוריים שניתנו באותה תקופה באיזור הפרויקט בהם הוסדרו מקומות ותוכניות חניה לבניינים הקיימים.

...

בסופו של דבר החלטת ועדת הערר שביטלה החלטה של וועדה מקומית לאשר בקשה להיתר בניה נותרה על כנה.

בנוסף עמדה ועדת הערר על מאפייני תמ"א 38 כתכנית ארצית ללא תשריט שאינה מכשיר תכנוני "רגיל" המתייחס למגרש מסוים ועל המסקנה הנובעת מכך שלפיה אין התמ"א יכולה לספק "אמירה תכנונית" פרטנית או להבטיח מתן היתרים מכוחה לכלל המבנים הלא מחוזקים, ובקביעות אלה לא נפל כל דופי.

התוצאה העתירה נדחית.

מדובר בבניין טורי בן 3 כניסות ו- 26 דירות, כולל 6 דירות גג שנוספו בהליך התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 (הדירות החדשות).

במסגרת זו נכלל פיתרון של הישתתפות ב"קרן חניה" עבור 6 מקומות החניה שנדרשו בגין הדירות החדשות.

הבקשה נדחתה מהטעמים הבאים: "מדובר בפיתרון להסדרת מקומות חניה רק עבור ביניין אחד מתוך 3 בניינים קיימים בחלקה"; "לא הוצגה תכנית המציגה את פיתוח שטח והסדרת חנייה עבור שאר הבניינים ולכן לא ניתנת לבחינה"; "מדובר בשינויים בחצר המשותפת ללא הסכמה לכך משאר בעלי הנכס בחלקה" (החלטה מיום 15/11/2020, נספח ג לעתירה, להלן: החלטת הועדה המקומית).

בנוסף, תוספת של 6 מקומות חניה בלבד בבניין בו 26 יחידות דיור אינה משרתת אינטרס צבורי כללי כלשהוא, בפרט לנוכח המדיניות הקיימת אשר שמה דגש מבחינת האנטרס הצבורי על התחבורה הציבורית ושבילי אופניים.

...

גם בעניין זה מקובלת עלי עמדת המשיבות, כי סדרי העדיפויות וניהול קצב הליך התכנון מסור לשיקול דעתן של רשויות התכנון וככלל בית המשפט לא יתערב בהן "בהעדר טעמים מבוררים היטב" (עע"מ 7503/18 אברהם נאנס נ' עיריית כפר סבא מיום 31/10/19).

אחזור ואזכיר בהקשר זה את דברי ועדת הערר בהחלטתה נושא העתירה לפיהם "ברי כי העובדה שבפועל במשך שנים רבות, שביל הולכי הרגל משמש כדרך לכל דבר ועניין, היא הנותנת כי יש לפעול לשינויי הייעוד ולהארכת הדרך הקיימת, ולהפיכת שביל הולכי הרגל לדרך, באמצעות תכנית בסמכות הוועדה המקומית. לאחר מכן ניתן יהיה להגיש בקשה לפתרון חניות בקומת העמודים, כאמור, תוך פירוט מספיק כי אין בבקשה כדי להפריע לתכנון פתרונות חניה לכל הבניינים במגרש ולגישה אליהם". מסיבות אלה ולאור כל האמור, גם לא מצאתי להיעתר לבקשה להורות על סגירתו של החלק הצפוני של רחוב בבלי לתנועה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

. "בבואנו לאזן בין הצורך בחיזוק מבנה מגורים קיים ומאוכלס ובין הצורך בהתקנת מקומות חנייה במיגרש, ככלל תהא ידו של הראשון על העליונה. ... איזון נכון ביחס למגרש זה וסביבתו, הנו כי שטח כל אחת מהדירות יצומצם באופן שלא יעלה על 120 מ"ר (כולל ממ"ד) ובכל יהא תואם את מסקנתנו המקורית, כי הבקשה היא לפטור של 3 מקומות חנייה בלבד ... נציין כי אם בעתיד ניתן יהא להתקין מקומות חנייה במיגרש ... הרי שיהא מקום לשקול הסדרת מקומות חנייה בתחום המיגרש ..." והינה, לאחר שעיינו בבקשה המתוקנת להיתר כפי שעמדה בפני הוועדה המקומית בעת קבלת החלטתה דנן, ניכר כי נוספו מקומות חנייה בהיתר אשר לא סומנו בהיתר הקודם ולא אושרו על ידי ועדת ערר זו. בהיתר הבניה המקורי של הבניין אושר שלושה מקומות חנייה עבור הדירות הקיימות.

בהתאם להחלטת ועדת ערר זו, בבקשה להיתר כפי שהוגשה לא אושרו מקומות חנייה נוספים עבור הדירות החדשות ואין מקום לסמן חניות אלו בהיתר.

העותרים אף מפנים לפסיקת בית המשפט העליון בעיניינם, שם הובהר כי אין למנוע פרויקט מכוח תמ"א 38 רק בשל העדר אפשרות להתקנת מקומות חנייה במיגרש, ומסכמים כי לא היה מקום לדחות את הבקשה בשל נושא זה. לגבי המרפסת בקומה האחרונה - העותרים טוענים כי השינויים בתכנון המרפסת הותאמו נוכח דרישות הצוות המקצועי של הועדה המקומית, כך שלא תסוכל בניה עתידית במבנה הקידמי.

...

לגבי תקנה 20(א) עוד נקבע כך: "הדרך בה יש לפרש את תקנה 20(א) לתקנות הבקשה להיתר, היא לפי לשונה המפורשת שאינה טעונה כל פרוש נוסף וגם לפי פרשנות תכליתית, היא כי אין לסטות כלל מתקופה מעבר לשנתיים מיום ההחלטה למתן היתר בתנאים. גם סטייה מעבר לשנה יש להתיר רק בקיום טעמים מיוחדים, זו כוונת מחוקק ומחוקק המשנה ואין לחרוג ממנה בדרך של השלמת לקונות על ידי הרשות המנהלית וגם לא בדרך של 'חקיקה פסיקתית'. הפתרון היחידי הוא פתיחת הליך מחדש שייתכן ויהיה קצר, הכול תלוי בשינוי הנסיבות ממועד הגשת הבקשה הראשונה ועד לדיון בבקשה החדשה." לא ארחיב לגבי מחלוקת זו שבין הצדדים, שכן הקביעה של ועדת הערר לגבי כך שפג תוקפה של ההחלטה משנת 2017 נלווית לקביעה לפיה ממילא הערר נדחה לגופו.

לכן, מקובלת עלי העמדה לפיה פקע תוקפה של החלטת מוסד התכנון להעניק את היתר הבניה, היא החלטת ועדת הערר מיולי 2017, וההיתר לא הוצא טרם פקיעת התוקף, ואף מקובלת עלי העמדה לפיה הבקשה להארכת התוקף לא הוגשה במועד.

סיכום – נוכח האמור במקובץ, ומחמת הנימוקים המפורטים מעלה, דין העתירה להידחות.

החלטת ועדת הערר, אשר אושררה על ידי בית המשפט המחוזי, המורה כי יש להסדיר מקומות חניה מכוח תמ"א 38 עבור כלי הרכב החונים בפועל במיגרש בנגוד להוראות ההיתר, אינה סבירה ונוגדת את עקרונות דיני התיכנון והבניה.

משכך, ובשים לב לעובדה שלחניות הקיימות אין כל היתר, החלטת ועדת הערר לפיה היה על המערערת להחזיר כ-30 מקומות חניה נוספים מנוגדת להוראות תמ"א 38 ולפסיקה בעיניין.

זאת בפרט בבקשה כבעניינינו המבקשת אישור לבניית מספר דירות כה רב. ועדת הערר הוסיפה כפי שציינה בהחלטתה, כי גם אם בהתאם להוראות תמ"א 38 אין הכרח לכלול פיתרונות חניה עבור כל הדירות הקיימות במבנה, הרי שבמקרה הנוכחי חלק מרכזי מפתרונות החניה עבור הדירות החדשות מוקם בשטח בו קיימים בעת הזו מקומות חניה המשרתים את הדירות הקיימות.

...

בענייננו, לאחר שבחנה את בקשת ההיתר שהגישה המערערת, מצאה ועדת הערר, שיש לה כאמור מעמד היררכי גבוה יותר מהוועדה המקומית, כי לא היה מקום להיעתר לה. ביסודה של החלטה זו עמדו שיקולים תכנוניים ומקצועיים מובהקים הנוגעים להסדרי החניה שהוצעו על ידי המערערת, ובכלל זה לפער בינם לבין מקומות החניה המשמשים כיום את דיירי הבניין ולהשלכותיהם על חזות הבניין והרחוב; לחריגתו של התכנון המוצע מעקרונות התכנון הקבועים בתכנית ח/619; ולהשלכות המשמעותיות שיש לתכנית המוצעת על איכות המגורים בחלק מהדירות בבניין בעקבות השינויים בחלל הפנימי.

אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, כמפורט לעיל, סוגיית החניות הבלתי מוסדרות לא הייתה הסוגיה היחידה שעמדה ביסוד החלטתה של ועדת הערר.

סיכומו של דבר, אציע לחבריי כי נדחה את הערעור.