תמ"א 38 הפחתת מספר קומות בשל הסתרת נוף

קביעה זו נעשתה תוך הדגשה כי שטח התכנית ממוקם למרגלות חומת העיר העתיקה ונצפה מאזורים רבים בעיר, ועל כן יש חשיבות רבה ביצירת מופע בינוי שאינו מאפיל על החומה, ואינו מסתיר אותה.

על רקע זה הפחיתה ועדת המשנה להתנגדויות את גובה הבינוי המתוכנן והנמיכה את הבניין הסופי בקומה אחת – ביטול הקומה הרביעית.

הועדה הוסיפה כי לאחר ההנמכה וצמצום הבינוי ישמש גג הבניין ככר ציבורית הפונה אל הנוף ויהיה פתוח לציבור.

לעניין יעוד המבנה המועצה הארצית הדגישה כי הגן הלאומי חומות ירושלים הוא יעד תיירותי ייחודי וראשון במעלה אשר ראוי לחזקו ולעודד את התיירות בו, ובהתאם לכך המועצה סבורה כי השימושים במבנה, שאותם אישרה הועדה המחוזית ואותם פסלה ועדת המשנה לעררים בדעת רוב, תואמים את הוראות תמ"א 8 ויש להם מקום במבנה המדובר.

בסעיף 6 לתנאי התכנית נדון היחס בינה לבין תכניות אחרות: "התכנית כפופה להוראותיהן של "תכנית מס' עמ/6 – תחימת שטח לגן לאומי סביב חומות ירושלים העתיקה" ושל תכנית מיתאר מקומית עמ/9 לירושלים העתיקה וסביבתה, והיא מהוה שינוי לת.ת.ע. מפורטת מס' עמ/22 התוית דרך ציבורית המקשרת את דרך חברון ליד הר ציון עם שער האשפות".

...

לצד קביעה זו התייחס כב' השופט שחם גם לבחינת סבירות שיקוליה של המועצה הארצית, וכתב את הדברים הבאים: "אף לא ניתן לומר כי שיקוליה של המועצה הארצית והחלטתה היו בלתי סבירות בנסיבות הענין, אשר היה שנוי במחלוקת עמוקה גם בשלב הדיון בוועדת המשנה הארצית. מקובלת עלי טענת המשיבים, כי עצם קיומו של הדיון החוזר בעניין, בנסיבות של חילוקי דעות של ממש, היה סביר. המועצה הארצית קיימה דיון ארוך וענייני לגופם של דברים. החלטתה התקבלה ברוב משמעותי של חבריה. העובדה שהחלטת המועצה הארצית הייתה קצרה בהרבה מזו של ועדת המשנה, אינה גורעת באפן ממשי מכל אלה." (פסקה 18).

ההימנעות מכך, במיוחד כאשר הטענה עלתה בשלב מוקדם שלאחריו ניתן היה לבקש לצרף תצהירים, אינה מאפשרת להסתמך על טענות עובדתיות הכלולות בעתירה, וגם מטעם זה אין מנוס מדחיית טענת העותרים.

סיכום העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחת מארבע המשיבות: המדינה (המשיבות 1-3), המשיבה 4, המשיבה 5 והמשיבה 6, שכר טרחת עורך דין בסכום של 10,000 ₪.

באותו עניין (ערר חל 5328/15 ד"ר פאול רוזמן נ' הועדה המקומית לתו"ב חולון (16.3.17) (להלן: "הערר בעיניין רוזמן"), לאחר שועדת הערר ביקרה במקום ובשכונה, נקבע על ידה כי: "אנו סבורים כי במערכת האיזונים שיש לערוך, בין הצורך בחיזוק המבנה, לבין העובדה שהקמתו תעמיס על התשתיות הקיימות ואף תיגרום לפגיעה הנוגעת להסתרת האור, האויר והנוף, במקרה דנן ידו של האנטרס הלאומי בחיזוק מבנים בדרך של הריסה ובניה מחדש, על העליונה...... לטעמנו, בכל בקשה שעניינה ביצוע פרויקט כאמור קיימת נקודת מוצא לפיה אישור הבקשה יגרום לפגיע מסוימת באור באוויר ובנוף, יצור העמסה על תשתיות ציבוריות הקיימות ויביא לתוצאה תכנונית החורגת לעתים מהמבנים הסמוכים לו. המבחן שעלינו לבחון אינו האם נגרמת פגיעה לבניינים שכנים או העמסה על תשתיות, אלא האם תוספת הזכויות והשימוע בתמריצים האפשריים עולה על המותר, הסביר, הראוי והרצוי...". לעניין זה מוסיפות העותרת והועדה המקומית ומדגישות כי מאז ההחלטה בערר רוזמן, אשר ניתנה לאחר בדיקת הנתונים לגופם, לא היתרחש כל שינוי בשכונה או בעמדת הועדה המקומית, אלא רק בעמדת ועדת הערר בנושא וזאת, בלא הצדקה קונקרטית ממשית.

עוד מדגישים המשיבים כי הפנית העותרת לעניין שבילי, אין בה בכדי לסייע לה וזאת, בהנתן שבאותו העניין נסב הדיון על מקרה בו החלטת הועדה המקומית לאשר בקשה להיתר לפי תמ"א 38, חרגה במספר הקומות ובמספר היחידות מאלו הקבועות בתכנית כוללנית מאושרת ומשכך, בהתבסס על התכנית הכוללנית הופחת מספר הקומות ומספר היחידות באופן שיתאם את התכנית הכוללנית, תוך שנקבע כי הועדה המקומית אינה רשאית להיתעלם מתקרת המסגרת התכנונית אשר הותוותה בתכנית הכוללנית.

כך, בסעיף 11 לתמ"א מפורטים תמריצים בפרויקט חזוק ועיבוי הכוללים: סגירת קומה מפולשת; הקמת קומה או קומות נוספות למבנה; הקמת קומה חלקית על הגג; הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין; הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.

...

קביעת ועדת הערר והנמקתה לעניין זה אין בידי לקבל ראשית הואיל ומדובר בקביעה בעלמא.

מבלי לגרוע מן האמור, הנני מוצאת לציין כי אין בידי לקבל גם את קביעת ועדת הערר ובהתאם לה קיומן של זכויות בהתאם לתכנון קיים יש בו בכדי להשפיע על מתן התמריצים בהתאם לתמ"א 38, על דרך השלילה.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט העתירה מתקבלת רק באופן המצומצם כפי שנקבע על ידי בסעיף 43 לעיל, קרי באופן שהדיון בערר יושב לוועדת הערר על מנת שתשוב תדון – באופן כפי שתמצא לנכון – ותכריע בנושא החריגה מקווי הבניין.

(ב) לתכנית כי: "תותר תוספת של עד 1 קומה למספר הקומות המאושר ע"פ תכנית בתוקף במיגרש. יודגש כי תוספת זה הינה בנוסף לזכויות בניה שהוועדה המקומית רשאית להתיר עפ"י תמ"א 38 על תיקוניה". סעיף יט לתכנית קבע בנוגע לזכות סרוב כי: "אין בכל האמור בתכנית זאת כדי לשלול את זכות הוועדה המקומית לסרב להיתר בנייה, וזאת אם מצאה כי מטעמים תיכנוניים/ אדריכלים/ הנדסיים/ נופיים יש לסרב לבקשה. סרוב להיתר בניה ילווה בהסבר מפורט." תכנית מתאר מקומית רג/מק/340/ג/11 (להלן: "תכנית רג/11"); בתכנית זו, בסעיף ב למטרת התכנית נקבע כי בין מטרותיה: "לשנות גובה הבנינים המותר באזורים ב' ו – ג' ברחובות שרוחב זכות הדרך הנו 12 מ' ויותר ולאפשר תוספת 2 קומות נוספות מעל מספר הקומות שנקבע בתכנית המתאר רג/340/ג על תיקוניה, כולל כל ההקלות ערב אישורה של תכנית זו.

דא עקא, לטענת העותרת בנגוד לכל אלו – קרי לזכויות מכוח התכניות התקפות כמו גם נתוני תכנית האב - החליטה ועדת הערר להפחית את מספר הקומות לתשע והכל תוך קביעות המנותקות מכל ממצא, נתון, מיסמך מחייב, ומדיניות, כאשר – הלכה למעשה – מקבלת ועדת הערר את העררים על בסיס מאפייניה הייחודיים של השכונה, אליבא דשיקול דעתה הסובייקטיבי בלבד אשר לא נומק כדבעי (ובכלל כך לא נומק כיצד נבחנה השפעת הגובה על התצפית מהר אברהם) וקובעת כי בהיתחשב בנסיבות של תצפית וגובה בנייה קיים – יש להפחית את מספר הקומות וגובה הבניינים.

...

לטענת העותרת משהחליטה ועדת הערר להעדיף את אינטרס החיזוק על פני התכנון המתחמי ובשים לב לאמירותיה על התכנון המתחמי, הרי שלא היה מקום ששיקול התכנון המתחמי ישפיע על החלטתה בסיכומו של דבר.

אלא שבתכנית זו אף הוקנה לוועדה המקומית שיקול הדעת: "לא לאשר את תוספת הקומות וההקלות מטעמים תכנוניים שיירשמו ובלבד שתנתן למי שעלול להיפגע הזדמנות לטעון". במקרה דנן, בחנה ועדת הערר את נתוני המקרקעין וקבעה כי אמנם נכון שרחוב אלימלך בחלק המשיק למקרקעין הוא ברוחב 12 מטרים ואולם, ועדת הערר הוסיפה וציינה כי למרות זאת, אין לאפשר מעבר לשמונה הקומות אשר אושרו על ידה.

אשר לתכנית זו האחרונה הנני מוצאת להוסיף ולהדגיש כי אינני מקבלת גם טיעונה של העותרת ולפיה למצער יש להתייחס לחלקים המקצועיים בתכנית זו ובכלל כך למשל לקביעתה ולפיה תתאפשר בניית בניינים בני 9 קומות במתחם, קביעה ממנה נובע כי אין בכך בעיה מבחינת היבטים נופיים.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט אינני סבורה כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר בכלל וכזה המצדיק התערבות שיפוטית בפרט ומשכך – העתירה נדחית.

אין מחלוקת כי עסקינן בשתי יחידות משרדים שאושרו בהיתר המקורי שהוצא בשנת 1971 כשאין בפי הוועדה המקומית או בפי העותרים הסבר כיצד ניתן היה לאשרן בשעתו על פי תכנית רע/מק/1/1א. העותרים אינם טוענים כי יש לבטל או להרוס את המשרדים אלא שיש להמשיך את השמוש בהם, כמשרדים, כשאין מחלוקת כי שימוש למשרדים הוא בנגוד לתכנית רע/1/1א. ועדת הערר ראתה בקומה זו קומת קרקע נוספת לבנין בשל הטופוגרפיה המדרונית וקבעה בהחלטתה "באשר לקומת המסד, כאמור, אנו מתירים את השמוש החורג מהיתר למגורים לצמיתות על מנת להתאים את השמוש בפועל לשימושים המותרים כדין כיום במקום. ממילא תוספת של מימדי"ם לכל היחידות והרחבת יתר שתי דירות המגורים באותה קומה מקובלות עלינו והן בהתאם למתאפשר לפי תכניות החיזוק (ועולה כי מדובר בקומה שניתן להגדירה כקומת קרקע נוספת לבנין בשל הטופוגרפיה המדרונית)." על פי תמ"א 38 ניתן לאשר תוספת יחידות דיור ועל פי תכנית רע/מק/1010, בהתאם לסעיף 4.1.2ה אין מיגבלה של מספר יחידות הדיור או מיקומן.

ובנוסף, תמ"א 38 מתייחסת ל"קונטור הקומה הקיימת" ושטח הקומה הטיפוסית הקיימת כולל את מלוא השטחים המקורים בקונטור הקומה ולכן תוספת שטחי הבניה מכח התמ"א יותאמו לשטח המתוחם בקונטור.

כך נקבע גם בערר (ת"א) 6176/17 יואב פוליצ'וק נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה רמת השרון : "באשר לשטח הקומה הטיפוסית הקיימת, מקובלת עלינו עמדת העוררים לפיה יש להכליל את שטחי המרפסות המקורות, גם אם אלו לא הובאו בחישובי השטחים בהיתרים המקוריים, וזאת בתנאי שהמרפסות המקורות סומנו בהיתרים". לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבורה כי בצדק קבעה ועדת הערר כי אין מקום להפחית את שטחי המרפסות המקורות מ 25 מ"ר שניתן לאשר לפי תמ"א 38.

לחילופין טוענים העותרים כי גם אם תאושר הקומה השישית החלקית יש להקטין את שטח הקומות הנוספות ולאשר אותן בנסיגה משמעותית שכן התוספת מסתירה כימעט באופן מלא את הנוף הנחזה מביתם וגורמת לפגיעה קשה בפרטיותם.

...

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 17.12.18, בה נדחה הערר אותו הגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הועדה המקומית"), והתקבל הערר אותו הגיש המשיב 3 (להלן: "היזם").

על כן אני דוחה את הטענה.

התוצאה היא כי בשעות העומס, בזמן הכניסה והיציאה מהמתקן, צפוי להיווצר פקק תנועה ברחוב בורוכוב לפני הכניסה לבנין.

סוף דבר העתירה נדחית.

להלן: הועדה המקומית) בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 המתייחסת למבנה חד קומתי ובו שתי דירות, המצוי ברחוב עמל 28 בחולון, וידוע כחלקה 1564 בגוש 6043 (להלן: המקרקעין ו-בקשת ההיתר).

ועדת הערר דנה בערר, ובהחלטתה מיום 19.1.2020 הורתה על קבלתו בשני עניינים – הפחתת מספר יחידות הדיור שהותרו לבניה מ-8 ל-6, ומניעת חריגה מקוי הבניין הקיימים בתוכניות המתאר התקפות (להלן: החלטת וועדת הערר).

כך גם, סעיף 22 להוראות תמ"א 38 מקנה לועדה המקומית סמכות רחבה לסרב לתת היתר בניה הכרוך בתוספות בניה אם מצאה כי מתקיימים שיקולים תיכנוניים, אדריכליים, נופיים או כאלה הקשורים בכושר הנשיאה של התשתיות, המצדיקים לעשות כן. להשלמת התמונה, יוער כי בעבר היו נדרשים "טעמים מיוחדים" כדי לבסס את סרובה של הועדה המקומית למתן היתר בניה מכוח תמ"א 38 (וראו עניין דורפברגר, בפסקות 33-32).

עם זאת, במסגרת תיקון מס' 3/א לתמ"א 38 משנת 2016 (להלן: תיקון 3/א) בוטלה דרישה זו, וזאת לשם "חזוק והרחבת שיקול הדעת של הוועדות המקומיות בבקשות להיתרים מכוח [תמ"א 38]" (תמ"א 38 תיקון 3/א – דברי הסבר, עמ' 5).

...

כשלעצמנו, אין אנו סבורים כי קיימת עמימות כלשהי בפסיקתו של בית משפט זה בכל הנוגע לנושא האמור.

ואולם, הואיל ופסק הדין קמא אינו עולה בקנה אחד עם ההלכות שקבע בית משפט זה, ולנוכח עמדתנו כי הביקורת על אופן הניתוח לא הייתה מוצדקת, מצאנו לנכון להבהיר בקצרה את הנקודות הבאות: תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה בשם תמ"א 38, היא תכנית המתייחסת לכלל שטחי מדינת ישראל, וקובעת, בין השאר, הוראות המאפשרות מתן זכויות בניה מוגדלות והטבות תכנוניות נוספות במטרה לעודד בעלי מקרקעין וחברות בניה לחזק מבנים קיימים (להלן: ההטבות התכנוניות בתמ"א 38) (ראו: סעיפים 2.3, 15-10 להוראות תמ"א 38.

לאור כל האמור אנו סבורים כי לביקורת על אופן הניתוח שהושמעה על ידי בית המשפט קמא ביחס להחלטת וועדת הערר לא הייתה הצדקה, וכי לא היה כל מקום להתערבות שיפוטית בהחלטה זו. בכך מתמצה הדיון בערעורים.