תכני'ת פוגעת שינתה ייעוד מגרש בשל סמיכות לים

לא היתה הסכמה מצד המשיבות בעתירה הקודמת לשינוי ייעוד המיגרש משצ"פ לייעוד אחר, לא היה מצג שהן מסכימות לכך, ולא היתה כל קביעה שיפוטית בענין זה. אמת, נכון הדבר, "השבת הקרקע אל הבעלים, כאשר הם למעשה מוגבלים מלעשות בה כל שימוש, היא בגדר לעג לרש" (עע"מ 9554/10 רויכמן, בפסק דינו של כב' השופט ג'ובראן).

* אמנם תיכנון שידרוג כביש 4 בקטע הסמוך למקרקעין נשוא העתירה טרם הושלם, אך קיים צורך הנדסי בשטח זה במסגרת שידרוג הכביש, בין אם לטובת הרחבת הכביש עצמו, או דרך השרות, ובין אם לטובת הקמת מתרסים אקוסטיים.

אין לי הכלים לחוות דעתי בשאלה האם נכונה טענת העותרים כי החלטת הוועדה המחוזית אינה ניתנת לבצוע, משום שהמגרש תחום בבנייה משני צדיו, מצפון ומדרום.

כפי שנאמר בבג"ץ 64/17 מרכז השילטון המקומי נ' ממשלת ישראל (בפסקה 33): "יש לזכור בעיניין זה את הכלל לפיו בית המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התיכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי. בית המשפט יתערב בהחלטות המקצועיות של רשויות התיכנון רק במשורה, והתערבותו מוגבלת למקרים בהם נפל פגם בהחלטה התכנונית מן הסוג המקים עילה להתערבות במעשה המנהלי, כגון: חוסר תום-לב, ניגוד עניינים, חריגה מסמכות או חריגה קיצונית ממיתחם הסבירות (בג"ץ 11745/04 רמות למען הסביבה נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבניה (4.9.2008); בג"ץ 8824/13 כפר הס מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' שר הפנים (25.7.2016); עע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה (24.11.2005))". וראה גם עע"מ 1036/16 נציגות הבית המשותף נ' משרד התיירות בפסקה 59, עע"מ 2339/12 שוחט נ' הוועדה המקומית כ"ס, בפסקה 39, עע"מ 7310/16 עריית בת ים נ' ועדת המשנה לעררים, בפסקה 18, ורבים רבים אחרים.

גם טענות העותרים בענין שינוי ייעוד החלק הצפוני של החלקה, לייעוד של "דרך ו/או טפול נופי", דינן להדחות, שכן, התכנית הכוללנית איננה פוגעת בתכניות מאושרות (ובכלל זה, התכנית שמכוחה הוקמה תחנת הדלק לפני 60 שנה); ושנית, בתכנית הכוללנית עצמה (בסעיף 3.12.1) נקבע כי אחד השימושים המשניים המותרים בייעוד זה הוא "תחנת תידלוק בהתאם לתכנית מאושרת החלה במקום". הדרך היא ליזום תכנית חדשה כפי שציינתי, וכפי שנאמר בפסיקה, "על בעל קרקע אשר מעונין בשינוי הייעוד, לפנות לרשויות התיכנון וליזום תכנית חדשה" (עע"מ 2914/03 חונוביץ, בפסקה 10).

...

גם טענות העותרים בענין שינוי ייעוד החלק הצפוני של החלקה, לייעוד של "דרך ו/או טיפול נופי", דינן להידחות, שכן, התכנית הכוללנית איננה פוגעת בתכניות מאושרות (ובכלל זה, התכנית שמכוחה הוקמה תחנת הדלק לפני 60 שנה); ושנית, בתכנית הכוללנית עצמה (בסעיף 3.12.1) נקבע כי אחד השימושים המשניים המותרים בייעוד זה הוא "תחנת תדלוק בהתאם לתכנית מאושרת החלה במקום". הדרך היא ליזום תכנית חדשה כפי שציינתי, וכפי שנאמר בפסיקה, "על בעל קרקע אשר מעונין בשינוי הייעוד, לפנות לרשויות התכנון וליזום תכנית חדשה" (עע"מ 2914/03 חונוביץ, בפיסקה 10).

בשים לב לכך שנכון להיום אכן אין עדיין כל תכנית ביחס לקרקע נשוא העתירה, ובשים לב לאמור לעיל, אני סבור כי אם יגישו העותרים תכנית (ואינני מביע כל דעה באשר לסיכוייה של תכנית כזאת), ויצרפו גם התחייבות בכתב כאמור, ראוי יהיה, לדעתי, למוסדות התכנון לא לדחות את התכנית על הסף אך בשל היותה סותרת את התכנית הכוללנית.

לסיכום, העתירה נדחית.

בכתב ההיתנגדות מיום 6/10/99, אשר הוגש על ידי השמאי יוסף זרניצקי (להלן: "השמאי זרניצקי") מטעמם של התובעים, טענו האחרונים לפגיעה בשווי הזכויות שהוקצו להם, בשל כך שמגרשי התמורה המוקצים, כאמור, נפרסו בארבעה מגרשים שונים, מרביתם במושע – זאת בהיתעלם מהיותם בעלים במפרוז (בשלמות) בחלקות המקוריות, הסמוכות זו לזו.

גלל כן, הורתה הועדה לעורכי התוכנית " ... לתקן את טבלאות האיזון וההקצאה בניסיון לתת פיתרונות לטענות שהועלו על ידי המתנגדים ככול שהדבר ניתן". הועדה הנחתה את עורכי התוכנית, בין היתר, לעשות ניסיון " ... לרכז זכויות של מישפחות במיגרש/ים בהתאם להתנגדויות שהועלו". כמתחייב מההחלטה מיום 6/8/00, הגישה שמאית התוכנית לועדת ההיתנגדות טבלאות איזון והקצאות מעודכנת (להלן: "טבלת האיזון המתוקנת"), במסגרתה הוקצו לתובעים זכויות בשני מיגרשי תמורה, בשיתוף עם אחרים – האחד, מיגרש 300: בעלות בשיעור 79.40% (בייעוד "מיגרש מיוחד" – חניון ותחנת תידלוק פנימית); והשני, מיגרש 823, בעלות בשיעור 31.69% (בייעוד "אזור תעשיה א'").

אחת היא אם המדובר בשינוי מיזערי או גדול באחד מנתוני הטבלה כדי להשפיע על כלל בעלי המגרשים שכן " ... שינוי נתון במשוואה העדינה, לצורך קביעת תשלומי האיזון, נוגע לכל בעלי המגרשים. כל סטייה מטבלת האיזון שנערכה סמוך להפקדה, תביא לפגיעה בחלק מן הנוגעים בדבר ולתוספת בתשלומי האיזון לטובת חלק אחר" (רז כהן, שם, עמוד 233).

" ... כל השבחה מכוח תוכנית איחוד וחלוקה שממנה נהנה בעל המקרקעין שחלק ממקרקעיו הוקצו לצורכי ציבור על פי התוכנית, תזקף כפצוי בגין הפקעת אותם מקרקעין". שומת ההשבחה (או הפגיעה) נעשית בהשוואת שווי הזכויות במצב החדש לשוויים במצב הקודם שלפני החלוקה החדשה ושינוי ייעודם במסגרתה (ראו: בר"מ 1802/12 פ.ש.ח. חברה לבניין בע"מ ויורם שלמון נ' הועדה המקומית לתיכנון ובנייה, פ"ת).

...

בסיכומי התשובה טענו התובעים כי הנתבעות 1,2 מנועות מלטעון לאי מיצוי הליכים בנושא החזר הוצאותיהם בהסתמך על הוראת סעיף 106ד(2) לחוק, שכן טענה זו הינה, כך נטען, "בבחינת הרחבת חזית". טענה זו אף היא, כקודמתה, דינה להידחות.

אני דוחה אפוא, לאור האמור, את עתירת התובעים להחזר הוצאותיהם.

התוצאה א. סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה היא כי דין התביעה להידחות על הסף, כמו גם לגופה – וכך אני אומנם מורה.

בתביעה נטען כי הפגיעה במקרקעין, בעקבות התכנית, נגרמה, בין היתר, בשל: (א) אובדן קרקע חקלאית בגין שנויי יעודה של הקרקע – לדרך מהירה ולרצועת נוף (וזאת ביחס למקרקעין שהאגודה היא בעלת הזכויות בהם, המצויים בתחום "הקו הכחול" של התכנית הפוגעת); (ב) פגיעה במגרשי הבניה: 39 ו-38, בגין תיכנון הדרך המהירה, בצמוד ובסמוך למגרשים אלה (בהתאמה); (ג) התקרבות הדרך למגרשים בהרחבת הבנים; (ד) יצירת מיטרדי רעש וזיהום אויר למתגוררים במגרשים הנ"ל. התביעה נדחתה על יסוד חוות דעת (משלימה) מטעם הועדה המקומית לתיכנון ולבניה, אשר קבעה כי התובעים אינם זכאים כלל לפצוי מכיוון שבמועד הקובע – לא היו למושב נווה דורון זכויות בשטח התכנית.

לעניין נחלה 38 – קבעה וועדת הערר כך: "לאחר שעיינו בתכנית ובתשריטים הרלבאנטיים ושמענו בהרחבה את טענות הצדדים וקבלנו השלמות בעיניין מדידות שונות שהתבקשו לעשות, אנו מחליטים כדלקמן: מיגרש 38 (עורר[ים] מס' 8, מר ציון מסורי (הוא המבקש כאן – ח"מ)) – איננו גובל בתחום התכנית. למגרש 38 צמוד מיגרש 39 המהוה חציצה בינו לבין גבול התכנית. בעיניין מיגרש 38 נטענה טענה נוספת בדיון האחרון... ולפיה קצה המיגרש, פינתו הדרום-מערבית, רחוקה מטרים ספורים מתחום התכנית ולפיכך הוא עונה לחריג של שטח פתוח (חקלאי) בן מטרים ספורים שנקבע בפס"ד ויטנר [הכוונה היא ל-עע"מ ויטנר נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה שרונים, פ"ד ס(2), 230 (להלן: עניין ויטנר) – ח"מ]. על פי מדידות הצדדים מדובר במרחק של כ-10 מ' באלכסון לגבול התכנית... מדובר במרחק שגם כשלעצמו הנו מעל מטרים ספורים לעניין שטח פתוח צר שנקבע בפס"ד ויטנר. שנית, אין לקרוא, כאמור לעיל, לתוך פס"ד ויטנר אפשרות למבחן של גבילות נכס על פי המרחק של "שפיץ של החלקה" וקצה חלקה, לבין גבול התכנית.

כפועל יוצא מכך, נטען כי מאחר שמגרש 38 ומגרשי ההרחבה מצויים בחלקה 5, אשר חלק ממנה מצוי בתחום "הקו הכחול" של התכנית, או גובל עימו – הרי שגם הם (המגרשים) גובלים בתכנית הפוגעת.

...

לעניין נחלה 38 – קבעה וועדת הערר כך: "לאחר שעיינו בתכנית ובתשריטים הרלבנטיים ושמענו בהרחבה את טענות הצדדים וקבלנו השלמות בעניין מדידות שונות שהתבקשו לעשות, אנו מחליטים כדלקמן: מגרש 38 (עורר[ים] מס' 8, מר ציון מסורי (הוא המבקש כאן – ח"מ)) – איננו גובל בתחום התכנית. למגרש 38 צמוד מגרש 39 המהווה חציצה בינו לבין גבול התכנית. בעניין מגרש 38 נטענה טענה נוספת בדיון האחרון... ולפיה קצה המגרש, פינתו הדרום-מערבית, רחוקה מטרים ספורים מתחום התכנית ולפיכך הוא עונה לחריג של שטח פתוח (חקלאי) בן מטרים ספורים שנקבע בפס"ד ויטנר [הכוונה היא ל-עע"מ ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שרונים, פ"ד ס(2), 230 (להלן: עניין ויטנר) – ח"מ]. על פי מדידות הצדדים מדובר במרחק של כ-10 מ' באלכסון לגבול התכנית... מדובר במרחק שגם כשלעצמו הינו מעל מטרים ספורים לעניין שטח פתוח צר שנקבע בפס"ד ויטנר. שנית, אין לקרוא, כאמור לעיל, לתוך פס"ד ויטנר אפשרות למבחן של גבילות נכס על פי המרחק של "שפיץ של החלקה" וקצה חלקה, לבין גבול התכנית.

אדרבה: עיון בפסיקה שאליה הפנו המבקשים עצמם במסגרת טיעוניהם בערכאות הקודמות, מוביל דווקא למסקנה כי עמדתם של ועדת הערר ושל בית המשפט לעניינים מנהליים הנכבד בשאלה המוצגת בבקשה – עולה בקנה אחד עם פסיקתן של ערכאות אחרות שנדרשו לסוגיה.

יתכן וניתן, אמנם, לטעון, בנסיבות מסוימות, כי שוויה של קרקע עשוי לשקף, במקרים חריגים במיוחד, גם ערכים כלכליים המעוגנים בציפיות סבירות (ראו בהקשר זה, לאחרונה: החלטתי ב-בר"מ 2348/10 הועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות נ' גבעת השבילים בע"מ (3.7.2014)) – ואולם, הנטל בעניין זה מוטל על התובע, ובהיעדר ראיה לסתור – חל הכלל שלפיו שוויה של הקרקע נקבע, על פי רוב, לפי התכונות והשימושים שניתן לעשות בה באופן מיידי, והפיצוי לפי סעיף 197 לחוק מחושב בהתאם לזכויות המוקנות לנפגע – בקרקע "במועד הקובע". הדבר נובע מתכליתו של הפיצוי שניתן בגין פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק, שהינה להעמיד את מי שזכאי לפיצוי במצב שבו הוא היה טרם כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת (וראו בהקשר זה גם: שלום זינגר, "על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה", מקרקעין ג/5 (2004) 24, 41 – הגורס כי הזכות לפיצוי כאמור "קיימת בגין פגיעה בזכות קניינית. היא אינה קיימת בגין פגיעה בציפיות, שאינן מתגבשות לכדי זכות קניינית מוגנת... הזכות לפיצוי קמה מקום בו הפעילות השלטונית פגעה בזכות קיימת – לא בערכם של המקרקעין, אלא בזכות הנלווית אליהם"; ההדגשה שלי – ח"מ).

משכך, בצדק דחה בית המשפט לעניינים מנהליים הנכבד את טענתם של המבקשים במישור זה. נוכח כל האמור לעיל – הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.

סמוך לאחר הגשת העתירה ניתנה החלטת המשיב הדוחה את בקשת הארכה (להלן: ההחלטה הקודמת).

תחילה אציין כי לא מצאתי להדרש לכלל טענות הצדדים או לקבוע מסמרות בנוגע לטיבו של הפצוי שהוצע לעותרת במהלך השנים (אם כטענת העותרת, הוא הוצע בגין הפגיעה הכוללת במקרקעין, לרבות זו שנטען שנגרמה עקב שינוי יעוד המקרקעין בתכנית 14 ל"איזור פיתוח שפת ים", או שהפיצוי היה רק בקשר לשינוי יעוד נוסף בתכנית אחרת, מ-"איזור פיתוח שפת ים" ל-"שטח צבורי פתוח" ומסירת הזכויות במקרקעין על ידי העותרת בתמורה למגרשים אחרים, כנטען על ידי המשיבים).

לאחר מכן, בסוף שנת 2004 – תחילת שנת 2005 גובש ההסכם לפיו המשיבה תקדם תכנית שמטרתה תהיה פינוי המקרקעין שברצועת החוף מול רובע י"א; שינוי ייעודם של אלו למגרשים המיועדים לצרכי ציבור; ושינוי יעודם של מגרשים מסוימים ברובע מע"ר דרום ממגרשים לצרכי ציבור למגורים.

...

אין בידי לקבל את טענותיה.

סוף דבר בסופו של יום יש לזכור זאת – בקשת העותרת נדונה בשנית על ידי הצוות המקצועי, לאחר שניתנה לעותרת הזדמנות לשטוח את טענותיה ולהגיב לעמדת המשיבה.

סוף דבר ונוכח כל האמור לעיל, אציע לחבריי לדחות את העתירה.

התכנית שהוצעה ע"י בעלי המקרקעין – המשיבים 1 ו-2 - והומלצה ע"י הועדה המקומית אשדוד, הנה תכנית לשינוי יעוד ותוספת זכויות באותו מיגרש, ומציעה שינוי יעוד ממגורים א' למגורים בתוספת זכויות בניה מ- 705 מטר עקרי ל-5.45 מטר עקרי, כאשר על פי התיכנון יוקם ביניין במבנה בן 11 קומות לכיוון רחוב אבא הלל סילבר ו-12 קומות לכיוון רחוב קדושי בלזן (בשל הבדלי טופוגרפיה).

במקרה זה מדובר בתכנון מטיב המציע מבנה עם שימושים מעורבים ותוספת של דירות קטנות בר השגה בקירבה לים.

בחינת טענות העותרים מלמדת, כי כפי שציינו העותרים, עסקינן בתכנית אשר מאושרות בה יחידות דיור לא מעטות ובניין בגובה של 12 קומות, וכי המדובר בהקף בינוי משמעותי; במיוחד על רקע הקף הבינוי הקיים היום בתכנית הקיימת המדבר על מספר יחידות בודדות בשתי קומות, ועל רקע הבינוי הקיים במיגרשים הסמוך בו מתגוררים העותרים.

הועדה המחוזית וועדת המשנה להתנגדויות, בטרם אושרה התוכנית, שקלו בכובד ראש את השיקולים המונחים על כפות המאזניים – מחד הפגיעה המסוימת בעותרים שביתם צמוד לתכנית, ומנגד, את הישתלבות הבניין בסביבה, את מגמות התיכנון הכלליות והעירוניות, את התהליך והשינוי שעובר אותו רובע, ואת התועלות הציבוריות שיצמחו מאישור התכנית – הגנים שהסכים היזם להקים, תמהיל הדירות שחלקן דירות קטנות שמיועדות לזוגות צעירים לדיור בר-השגה, והעובדה שהיזם התחייב שחלק מהדירות יושכרו למשך מספר שנים.

...

בסופו של דבר נמצא שלמעשה אין הבדל ממשי ומהותי בין מבנה של 9 קומות לבין מבנה של 12 קומות.

סוף דבר נוכח כל המקובץ, באתי לכלל מסקנה כי החלטת הוועדה המחוזית בהפקדת התכנית, והחלטת ועדת המשנה להתנגדויות מושא העתירה, מנומקות, התקבלו לאחר שקילת מכלול השיקולים הנוגעים לאישור התכנית, הן אינן חורגות ממתחם הסבירות ועל כן אין מקום להתערב בהן.

נוכח האמור, דין העתירה להידחות.