תכנית איחוד וחלוקה: שינוי ייעוד מאזור מגורים לאזור מגורים א

בקליפת האגוז, התכנית שינתה את ייעודם של המקרקעין מייעוד חקלאי לאיזור מגורים א' מיוחד, תוך שהיא מקנה זכויות ל – 290 יחידות דיור ונותנת הנחיות באשר לאיחוד וחלוקה בהתאם להוראות פרק ג' סימן ז' לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן – החוק).

...

לאחר הדיון שנערך בפני ועדת הערר ולאחר שנתבקשו הבהרות מטעם השמאי המכריע, מצאה ועדת הערר לנכון לקבוע כי: "... אי הכללת המע"מ בשווי המקרקעין תעשה בשוק עוסקים בלבד, מה שאין כן בענייננו. משכך, ועל בסיס כל האמור לעיל, אנו סבורים כי צדק השמאי המכריע עת קבע כי יש לכלול בשווי המקרקעין את המע"מ ועל כן, לא מצאנו להתערב בקביעתו בעניין זה". מכאן הערעור שלפניי, אשר מתמקד בשאלה האם צריך היה השמאי המכריע לנכות את רכיב המע"מ משווי השוק של המגרשים, אם לאו.

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר – הערעור נדחה.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את המערערת בשכ"ט ב"כ המשיבה בסך 25,000 ₪, לתשלום בתוך 45 ימים מהיום.

בהתאם להסכם השכירות כולל המושכר: "חדר, מטבח ונוחיות". על המקרקעין נשוא התביעה (חלקה 390) כמו גם על חלקות 377, 376, 340 ו – 339 בגוש 6205 חלה תכנית מתאר רג/1/1159 אשר פורסמה למתן תוקף על ידי הוועדה המחוזית ביום 19/6/2009 (להלן: "התכנית"), שהנה בעיקרה בהתאם להגדרתה הנה תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים ואשר מטרתה, בהתאם לקבוע בסעיף 10 לתכנית הנה: "לשפר את איכות החיים בשכונה ורווחת תושביה ע"י הגדלת שטחי הציבור ושיפור התשתיות. זאת על ידי ביצוע שינויים בתכנית ראשית כלהלן:

10.2 שינוי יעוד מאיזור מגורים ג' לשטח צבורי פתוח.

בהתאם לתכנית, שונה יעוד המקרקעין נשוא התביעה מייעוד לאיזור מגורים לייעוד של שטח צבורי פתוח (שצ"פ).

הצעה לדיור חלוף - משנקבעה עילת פינוי, הנני נידרשת לבחינת הפצוי לו זכאית הנתבעת אשר המסגרת לדיון בו מצויה בסעיף 133 לחוק ובעניינינו סעיפים קטנים (א) ו – (ב) בו וזו לשונם: "(א) במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר.

...

משכך, הנני קובעת כי שווי הבעלות הכולל בגין הדירה עומד על סך של 1,0011,150 ₪ (30 מ"ר דירה X 25,680 ₪ + 75 מ"ר חצר X 3,210 ₪ = 1,011,150 ₪ ) וזאת, בתוספת הפרשי הצמדה מיום 27/10/15 ועד היום.

סוף דבר: אשר על כן הנני קובעת יש להורות על פינויה של הנתבעת מהמושכר וזאת, בכפוף לתשלום דמי פיצוי בסך של 505,575 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה מיום 27/10/15 ועד היום וכן, סך 50,000 ₪ בגין הוצאות העתקה (שני הסכומים ביחד להלן: "דמי הפינוי").

על מנת לאפשר לדיירת התארגנות לשם פינוי המושכר הנני קובעת כי הפינוי יהיה בתוך 3 חודשים מהיום, כמו כן הנני קובעת כי סך השווה ל – 20% מדמי הפינוי ישולמו לנתבעת בתוך 30 יום מהיום ויתרתם תשולם לה במועד הפינוי ובכפוף לפינוי.

ב"כ העותרים עמדה על פסק דינו של בית של בימ"ש זה (כב' השופטת ח. סלוטקי), בעת"מ 32941-12-12 איתן מוליאן נ' ועדה מקומית לתיכנון ובנייה בעריית אשקלון (11.4.2013), אשר היתייחס לתכנית הראשונה (תכנית ד/183), לתכנית השניה (1/110/03/4) ולתכנית השלישית (101/02/04), שבו נקבע, כי התכנית השלישית הנה "... תכנית כתמים...", שאינה עומדת בסתירה לתכנית קודמות ולא באה לבטלן, ועל כן "... אינה משנה ייעודים ספציפיים שנקבעו בתכנון קודם...". בפסה"ד התקבלה עמדת המשיבות באותו עניין, שלפיה "התכנית השלישית לא באה לבטל תכניות קודמות, אלא כשמה, מהוה "שינוי" לתכנית הראשונה בכך, למשל, שבניגוד לתכנית הראשונה, בה איזור המגורים לא מחולק לסוגי מגורים שונים, אלא מתייחס לאיזור מגורים באופן כללי, בתכנית החדשה איזורי המגורים בצבועים בכתמים בצבעים שונים על פי סוגי המגורים.

עוד נטען כי חלקות 401-405 מצויות בתחום תכנית איחוד וחלוקה, אשר פורסמה בילקוט הפרסומים, ונועדה לשנות את התכניות המאושרות, וממילא לא ניתן לבנות בשטחי התכנית האמורה כלל.

באשר לנפקות הפסיקה בעיניין מוליאן, המוזכרת לעיל, בעניינינו, טענה ב"כ העותרים במהלך הדיון בעתירה, כי באותו עניין דובר בייעוד מסחרי שאינו עומד, לסברתה, בסתירה לייעוד מגורים באיזור מגורים א', גם נוכח ייעוד השצ"פ שבתכנית השלישית, ואין הדבר כך ביחס לייעוד של בתי אבות או דיור מוגן, העומד לסברתה, בסתירה לייעוד הקבוע בתכנית השלישית.

...

סבורני אפוא, כי יש לדחות את הטענה, כי לא ניתן לבנות במקרקעין, בשל סימונם בתכנית השלישית.

מקובלת עלי פרשנות המשיבות, כי הייעוד "שטח פרטי לבניני צבור" שבתכנית השנייה, אשר מוגדר בדרך של הדגמה ברשימה לא סגורה, מאפשר הקמת בתי אבות, וכי גם אם לא היה הדבר כך מתחילה, הרי שהתכנית הרביעית שמטרתה, על פי המפורט בה: "תיקון לתקנון תכנית מתאר אשקלון 101/02/4 בנושא הגדרת תכליות של שטחים ציבוריים...", ואשר מתירה להקים "... בשטחים ומוסדות ציבור..." גם "מוסדות סעד לרבות בתי אבות" (ס' .

לפיכך, נדחית העתירה.

ביום 06.06.90 ניתן תוקף לתכנית שינוי מתאר אפ/1005, במסגרתה בוצע איחוד וחלוקה ללא הסכמה והוקצו למדינת ישראל ולנתבע 1, בגין בעלותם בחלקה 8, שבעה מגרשים שמספריהם 2,3,4,5,6,27,124 (להלן: "מיגרשי התמורה") ונקבע להם ייעוד "מגורים א". לפי תכנית זו הותר לבנות במגרשים 2,3,4,5,27 יחידת דיור אחת בת שתי קומות בכל מיגרש ובמגרשים 6,124 הותר לבנות שתי יחידות דיור בנות שתי קומות בכל מיגרש.

ביום 19.11.14 ניתן תוקף לתכנית נוספת ק/1009 החלה על כל המגרשים למעט מיגרש 27 ובה שונה ייעוד איזור "מגורים א" לאיזור "מגורים ג/1", כך שבכל אחד מהמגרשים 2,3,4,5,6,124 הותר לבנות שלוש יחידות דיור בנות שלוש קומות.

...

כך למשל נשללה הזכאות לדמי שימוש מרשות אשר במשך זמן לא מחתה כנגד השימוש, התנהגות ממנה ניתן להסיק הסכמה מכללא לשימוש, כפי שנפסק בע"א (מח'-מרכז) 50271-03-17 מועצה מקומית מזכרת בתיה נ' דויטש ואח', (20.02.18) שם נקבע כי: "אנו מקבלים את טענת המשיבים כי המערערת אינה זכאית לדמי שימוש קודם לפנייתה הראשונה למשיבים בדרישה לפינוי השטח. גם לאחר הקניית המקרקעין למערערת, זו ישבה בחיבוק ידיים ולא מחתה כנגד שימוש המשיבים במבנה. בכך גילתה דעתה כי אינה מתנגדת לשימוש זה. על כן מעמדם של המשיבים היה כמי שניתן להם רישיון מכללא לשימוש במקרקעין. הלכה היא, כי "לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש, ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה" (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 214 מפי השופט אשר).

בין מטרותיה של תכנית זו – איחוד וחלוקה מחדש, ללא הסכמת הבעלים; שינוי יעוד מאיזור חקלאי לאיזור מגורים א' מיוחד; קביעת הוראות בדבר הרחבת כביש 4 ובניית מחלף רעננה מרכז.

...

שנית, באשר לטענת ההסתמכות, ההחלטה היחידה שהעותרים יכולים אולי לבסס עליה טענת הסתמכות היא ההחלטה להפקיד את תכנית רע/2011, תכנית שמקרקעי העותרים נכללו בה. אלא שתכנית זו בסופו של דבר לא הופקדה, והיא בוטלה/נדחתה, ביום 4/6/07, ומאז ועד היום – מהלך 8 שנים – לא קיבלה המשיבה 1 כל החלטה שהיא, שהעותרים יכולים לבסס עליה טענת הסתמכות.

במקרה שבפניי לא הוכיחו העותרים כי נתקיימה איזו מעילות המשפט המנהלי, המצדיקה התערבות בהחלטת המשיבה 1, נושא העתירה, ועל כן, דין העתירה להידחות.

לסיכום נקודה זו, החלטתה של המשיבה 2 שלא ליתן לעותרים רשות לערור למועצה הארצית היא החלטה מבוססת, שאין עילה להתערב בה, ודין העתירה להידחות, גם בענין זה. סיכום לסיכום, העתירה נדחית.