תכנון ובנייה מקרה מחולל השבחה ביחס להגדלת מרתף

ההחלטה הראשונה של ועדת הערר בהחלטה הראשונה, קבעה ועדת הערר, כי ארוע המס הוא ההקלה לניוד הזכויות ולא אישורה של התכנית ג'1 והורתה על החזרת הדיון לשמאי המכריע "לצורך קביעת היטל ההשבחה של חדרי היציאה לגג, למועד הקובע של מתן ההקלה לניוד הזכויות לקומה העליונה". לפי קביעת ועדת הערר "... רק ההקלה שניתנה על ידי הוועדה המקומית בדבר ניוד הזכויות 'העודפות' של הממ"דים הבנויים - אפשרה הגדלת שטחה של הקומה העליונה. ללא הקלה זו הדבר לא היה מתאפשר. מאחר שרק ההקלה לניוד הזכויות לקומה העליונה היא שאיפשרה את השלמת הקומה העליונה ואת בניית חדרי היציאה לגג מכוח של תכנית ג'1, הרי שההקלה היא שמהוה את ארוע המס ובהתאם יש לבחון את ההשבחה למועד הקובע של ההקלה. הדברים עולים לטעמנו מפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 2866/14 גוזלן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה הרצליה [...] על רקע זה אנו מקבלים את עמדת הוועדה המקומית שלפיה במקרה דנן אכן היה מקום לחשב את ההשבחה בגין חדרי יציאה לגג למועד הקובע של ההקלה לניוד השטחים לקומה העליונה, אשר רק עם נתינתה עמד הבניין בתנאים שנקבעו בתכנית ג'1 לבניית חדרי יציאה לגג". ועדת הערר דחתה את טענת הוועדה המקומית כי המימוש הנוכחי הוא היזדמנות הראשונה לגבות היטל השבחה בגין תכנית ג'.

בנסיבות אלה, המסקנה המתבקשת היא שההשבחה נובעת ממתן ההקלה והיא הארוע מחולל ההשבחה.

כתוצאה מהגדלת קו הקירות החיצוניים בהליך של הקלה ומהוראות תכנית המרתפים, אושרה גם הגדלת קומת המרתף.

נקבע, כי "אף שתכנית קומת הקרקע מניחה את התשתית לתוספת אחוזי הבניה, היא אינה מבטיחה תוספת כזו וכן אין מדובר ב'גשר ברזל' לאחוזי בניה נוספים. מכאן שביחס לתוספת אחוזי הבניה בקומת הקרקע, הארוע שחולל את ההשבחה הוא מתן ההקלות למבקשים ולא אישור תכנית קומת הקרקע, וביחס למועד זה תערך השומה" (ס' 31 וראו גם ההפניה לפסק הדין בע"א 766/08 בעיניין עו"ד ניב).

...

בנסיבות אלה, המסקנה המתבקשת היא שההשבחה נובעת ממתן ההקלה והיא האירוע מחולל ההשבחה.

מקובלת עלי עמדת ועדת הערר והמשיבה, כי פסק הדין בעניין אקרו אינו רלבנטי לענייננו, שכאמור נסיבותיו דומות מאוד לנסיבות פסק הדין בעניין גוזלן.

אשר על כן, הערעור נדחה.

טענות המשיבים 5-8: טוענים המשיבים 5-8, כי בהתאם להוראות תקנות התיכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס"ב - 1992 (להלן: "התקנות"), תוספת שטח במרתף הבית, כפי זו שאושרה על ידי המערערת, כלל אינה יכולה להתאפשר במסגרת בקשה להקלה, שכן בקשה להקלה מעין זו מהוה במקרה דנן משום סטייה ניכרת, אשר כלל לא ניתן לאשרה.

הסוגיה שבמחלוקת מהאמור לעיל עולה כי הסוגיה שבמחלוקת הנה האם הארוע מחולל ההשבחה הנו מועד אישור תכנית המרתפים המאפשרת בנית מרתף במלוא היטל הבניין, או שמא הארוע המחולל הנו, מועד אישורן של ההקלות בזכויות הבנייה אשר אפשרו למשיבים להגדיל את שטח המרתף? דיון והכרעה מועד הווצרות חובת תשלום היטל השבחה היטל השבחה, שנגבה לפי הוראות התוספת השלישית, הנו תשלום אשר ביסודו מונח רעיון של צדק חלוקתי, בעל מקרקעין אשר ערך נכסו הושבח בעקבות פעילות חוקית – תכנונית של רשות ציבורית, מחויב על פי החוק לחלוק את התעשרותו עם כלל הציבור המקומי באמצעות תשלום היטל השבחה (ר' ע"א 1341/93 סי אנד סאן הוטלס נ' הועדה המקומית תל אביב – יפו, פ"ד נב(5) 715, 719, (1999)).

מכאן, שמטרת היטל ההשבחה לאפשר גביית מס ביחס לארוע שהביא להשבחה שבעיני הנו כאמור ארוע מתן ההקלה ולא ארוע אישור תכנית המרתפים, היא זו הסבירה וההולמת את הפרשנות הראויה של דיני המס על נסיבות המקרה.

...

העובדה שתוספת השטח התאפשרה אודות להוראות תכנית המרתפים, המאפשרת בניית מרתף בהיקף היטל הבניה העילית, אינה משנה את המסקנה האחת והיחידה המתבקשת בעיני והיא שכל עוד לא אושרה ההקלה בתוספת שטח בניה והגדלת היטל הבניין, לא ניתן היה לאשר למשיבים את הגדלת שטח המרתף.

כאשר כל המקורות הללו אין בכוחם לסייע לפרשן להגיע לכלל מסקנה באשר לפירוש התכליתי של הוראת חוק המס העומדת לדיון, כי אז יתפרש החוק באופן המקל עם הנישום (ראו: ברק, פרשנות דיני המיסים, שם).

סוף דבר מהטעמים שהוזכרו לעיל דין הערעורים להתקבל.

מהו הארוע "מחולל ההשבחה" ביחס להרחבת המרתף מעבר לקו הקירות החיצוניים כפי שהיה עובר להקלה – מועד תחילת תוקפה של תוכנית המרתפים, מועד תחילת תוקפה של תוכנית קומת הקרקע או מועד מתן ההקלה כתוצאה מתוכנית קומת הקרקע? זוהי השאלה העומדת במרכזה של הבקשה.

ועדת הערר קיבלה את עמדת המבקשים בשלוש החלטות המבוססות על אותה גישה, וקבעה כי הגדלת המרתפים בבתים התאפשרה מכוח הוראות תוכנית המרתפים ולכן את שיעור ההשבחה ואת ההיטל הנגזר ממנו יש לחשב ממועד אישורה של תוכנית זו. המשיבה, הועדה המקומית לתיכנון ולבניה הרצליה, ערערה על החלטות אלה לבית המשפט המחוזי.

התפתחויות נוספות מאז פסק דינו של בית המשפט המחוזי מספר חודשים לאחר שניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי ניתן פסק הדין ברע"א 3002/12 הועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' רון (15.7.2014) (להלן: עניין רון), אשר נסב על השאלה של קביעת מועד ההשבחה ביחס לתוכנית הכוללת זכויות מותנות.

במסגרת כך, כאשר תוכנית מתאר אחת מעניקה זכויות בנייה כנגזרת מתוכנית מתאר אחרת, כמו בעניינינו, הגדלה בזכויות בתוכנית ה"אם" (תוכנית קומת הקרקע במקרה זה) משביחה בתורה גם את הזכויות לפי תוכנית ה"בת" (תוכנית המרתפים במקרה זה).

...

אולם, בנסיבות העניין, גם נתון נוסף זה לא אמור לשנות את המסקנה לפיה האירוע מחולל ההשבחה הוא מתן ההקלה – הן בהתחשב בשיקולי מדיניות כלליים, הן בהתחשב בשיקולים מעשיים והן לנוכח הנתונים הקונקרטיים של המקרה.

המסקנה העולה מהאמור היא כי המבקשים קיבלו אישור להגדיל את המרתפים בבתיהם במסגרת אישור הקלה בידי המשיבה, וכי הקלה זו היא שחוללה את השבח במקרקעין.

סוף דבר: הערעור נדחה.

בעיניין זה נקבע כי הארוע מחולל ההשבחה ביחס להרחבת המרתף הוא מועד אישור ההקלה להגדלת קומת הקרקע.

סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה קובע: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו". סעיף 4(7) לתוספת השלישית קובע: "השומה תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השמוש החורג, לפי הענין, בהיתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי". המועד הקובע לעניין עריכת השומה הוא מועד ארוע המס – תחילת תכנית או יום אישור הקלה או מועד שימוש חורג.

במקרה כזה, יש לפצל את החיוב בהיטל השבחה בגין זכויות "מעין מוקנות" בתכנית, לפי מודל דו שלבי: הראשון, בעת המכירה יש להעריך את תרומת הזכויות ה"מעין מוקנות" לשווי המקרקעין (שכן אישור הזכויות בתוכנית ללא דרישה לנקיטת הליך של הקלה, הביא לעליית שווי המקרקעין), והשני, בעת מתן היתר הבניה, כאשר אושר לבנות את הזכויות ה"מעין מוקנות".

העובדה שניתן להרחיב את המרתף לקו ביניין של קומת הקרקע המורחבת לאחר הקלה, הוא הוא הארוע "מחולל ההשבחה" שכן תכנית קומת הקרקע, מניחה את התשתית לתוספת אחוזי הבניה, אך אינה מבטיחה תוספת כזו, ולכן אין מדובר ב'גשר ברזל' לאחוזי הבנייה הנוספים (בפיסקה 31).

...

סוף דבר מכל הטעמים דלעיל, אני קובעת כי אירוע המס מחולל ההשבחה הוא אישור ההקלה.

הועדה המקומית נסמכה גם על סעיף 7(ב) לתוספת השלישית של חוק התיכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית") שעניינו חיוב יחסי להקף המימוש, ועל עיקרון המימוש והודאות שבהיטל השבחה, היינו שהתשלום חל בפועל בעת שהנישום "נפגש עם הכסף". בנוסף הסתמכה הועדה המקומית על פסק הדין בעיניין ע"א (ת"א) 2851-11-10 הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו, להלן: "ענין אליק רון (מחוזי)") ועל עמדת היועמ"ש לממשלה שהוגשה לבית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור, שהייתה תלויה ועומדת בעיניין אליק רון (בר"ע 3002/12 ולהלן "עניין אליק רון"), וכן על פסיקה נוספת.

בעיניין גוזלן ניתן היתר שנסמך על שתי תכניות, להרחבתו של מרתף: על תכנית מתאר מקומית הקובעת כי ניתן יהיה לבנות מרתף עד לקו הקירות החיצוניים של הקומה מעליו (תכנית המרתפים) ועל תכנית מאוחרת יותר המסמיכה את הוועדה המקומית לתת הקלה שעניינה הגדלת קו הקירות החיצוניים של קומת הקרקע (תכנית קומת הקרקע).

השאלה שעמדה לדיון בפני בית המשפט הייתה מהו הארוע "מחולל ההשבחה" ביחס להרחבת המרתף מעבר לקו הקירות החיצוניים כפי שהיה עובר להקלה – מועד תחילת תוקפה של תכנית המרתפים ומועד תחילת תוקפה של תכנית קומת הקרקע או מועד מתן ההקלה כתוצאה מתכנית קומת הקרקע.

על פי התכניות התקפות היטל ההשבחה יחול במקרה בו הותנתה הזכות התכנונית באישור ועדה מקומית במועד מתן היתר הבניה ולכן יש לראות את מועד אישור הזכויות כמועד אישור התכנית לעניין זכויות אלה.

...

בנסיבות אלה אני סבורה כי יש לאמץ במקרה זה את המתווה שנקבע בפס"ד אליק רון.

בהתייחס לפסק גוזלן, מקובלת עלי עמדת המשיבים לפיה הוא עוסק במקרה ספציפי שאינו משליך לענייננו, שכן שם לא היתה מחלוקת בשאלת קיומה של הקלה.

התוצאה היא שיש להחזיר את לשמאי על מנת שיישום את היטל ההשבחה ליום אישור התכניות התקפות ולהצמיד את ההשבחה לשני מועדים.