תכנון ובנייה חיוב בהיטל השבחה של זכויות מותנות

הצדדים הסכימו כי המבקשת אינה חבה בהיטל השבחה בגין 2.5 קומות שהוספו מכוח תמ"א 38 (להלן: הקומות מכוח תמ"א 38), נוכח הפטור שקבוע בסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוספת השלישית; לשלמות התמונה יוער כי בשנת 2017 תוקן סעיף זה, ואולם אין מחלוקת בין הצדדים כי התיקון לחוק לא חל בעניינינו), אך התעוררה ביניהם מחלוקת כיצד לשום את ההשבחה בגין הקומה הנוספת שאושרה מכוח התכנית המפורטת, ששיטחה הוא 356.2 מ"ר (להלן: הקומה הנוספת).

בהתאם לנוסחת חישוב זו, מצא השמאי המכריע כי המבקשת מימשה רק חלק מהזכויות על פי התכנית המפורטת, ואולם קבע כי אחוז המימוש הוא 0.9104 ועל כן השטח העקרי להשבחה הוא 353 מ"ר. המבקשת הגישה ערר על השומה המכרעת לועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר), וטענה כי השמאי המכריע שגה באופן קביעת ההשבחה בגין המימוש החלקי.

הועדה קבעה כי בנגוד לקביעת השמאי המכריע, אין מדובר במימוש חלקי של זכויות במקרקעין לפי סעיף 7(ב) לתוספת השלישית, מכיוון שהזכויות האמורות אינן מוקנות אלא מותנות בשקול דעתה של המשיבה, ולפיכך אין מדובר ב"זכות הנתונה למקרקעין" כלשון סעיף 7(ב) לתוספת השלישית.

...

לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובה לה הגעתי לכלל מסקנה שדין הבקשה להידחות.

הבקשה נדחית אפוא.

"תכנית שלפי החוק יכולה שתיפגע במקרקעין ויכולה שתשביח מקרקעין. פגיעה והשבחה אינן אלא שני צדיה של אותה מטבע, שתי נגזרות אפשריות – ונוגדות – של תכניות לפי החוק. פגעה תכנית במקרקעין, עשוי הבעלים או בעל זכויות בהם לזכות בפיצויים מן הועדה המקומית... השביחה תכנית מקרקעין, יחויב הזוכה בהיטל השבחה לוועדה המקומית – עם מימוש זכותו במקרקעין" (ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190 (1994), כבוד השופט מ' חשין, פסקה 23 (להלן – עניין קהתי).

בעיניין המועד שבו מתגבש החיוב בתשלום היטל השבחה נקבע, כי "המועד הקובע לעניין שומת היטל ההשבחה הוא היום בו ניתן ביטוי קונקריטי-מסוים לאותה זכות על ידי מוסד התיכנון המקומי המוסמך להפעיל שיקול דעת תיכנוני ליישומה של הזכות ה'ערטילאית' מושא התכנית הארצית. תוצאה זו עולה בקנה אחד עם לשון החוק ותכליתו, עם פסיקתו של בית משפט זה בעיניין מועש, רון ו-מגן, היא משקפת מדיניות משפטית רצויה, ומעוגנת בשכל הישר" (עניין אופל קרדן, כבוד השופט י' עמית, פסקה 22).

השאלה שנדונה עסקה בדינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך החיוב בהיטל השבחה.

...

למרות זאת ומהטעמים שיובאו עתה, נראה כי אין בכך כדי לשנות מהמסקנה האמורה.

הערעור הראשון – סיכום מכל הטעמים שעליהם עמדנו, הגענו לכלל מסקנה כי לא ניתן לקבל את עמדת המערערת ולפיכך יש לדחות את הערעור הראשון.

מכל מקום ולמען הסדר הטוב יובהר, כי לנוכח דחיית הערעור הראשון, על המערערת לתת למשיבה 1 "אישור היעדר חובות". סיכום ותוצאה מכל הטעמים שעליהם עמדנו, שני הערעורים נדחים.

לאמיתו של דבר, שאלה זו היא חוליה נוספת בשרשרת ארוכה של שאלות שעניינן יישומו של ההסדר הסטאטוטורי בתחום של היטל השבחה על מודלים תיכנוניים שככל הנראה לא עמדו לנגד עיניו של המחוקק בעת שנחקק ההסדר בתחום זה. זכויות מותנות וזכויות "מעין-מוקנות" – לעתים, תכניות מתאר מקנות זכויות שהענקתן מותנית בקבלת החלטה עתידית המורה על כך. על רקע זה, עולה התהייה מה דינן של זכויות אלו לאחר אישורן בפועל, לצורך החיוב בהיטל השבחה? שאלה זו נדונה בעיניין רון, שבו קבע השופט י' עמית כי יש להבחין בין תכניות שכוללות זכויות הכפופות להליכי הקלה, לבין תכניות המעגנות זכויות שאישורן העתידי אינו מחייב קבלת הקלה.

על רקע זה, וכפי שצוין בראשית הדברים, חיוב נישום בהיטל השבחה מותנה, בהתאם להוראות חוק התיכנון והבניה, בקיומה של השבחה במקרקעין שמקורה באחת משלוש הפעולות התכנוניות המפורטות בתוספת השלישית לחוק – אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

...

זאת, הגם שהגעתי למסקנה זו מנימוקים אחרים מאלו שעמדו ביסוד ההחלטה בעניין סמפלסט, שלאורה פעלו הערכאות הקודמות.

אשר על כן, בנסיבות אלו, למען הסדר הטוב, אני סבורה כי יש מקום להשיב את הדיון בסוגיה האמורה אל השמאי המכריע על מנת שידון בה פעם נוספת ובהתאם יעדכן את שומתו במקרה הצורך.

סוף דבר: לו תישמע דעתי נקבל את הערעור בחלקו כמפורט בפסקה 77.

לטענת המערערים נפלה שגיאה משפטית בהחלטה שעניינה חיובם בהיטל השבחה בגין זכויות שנידרש היה לבקש הקלה לשם מימושן וזאת בנגוד להלכה הפסוקה לפיה ניתן לחייב בעל מקרקעין אך ורק בהשבחה שניתן להוציא אל הפועל, ולא בגין "השבחה תאורטית" או בגין קיומן של "זכויות מותנות". הרקע והעובדות: המערערים והמשיבה 2 (להלן: חברת אולימפיה) היו בעלי זכויות בחמש חלקות מקרקעין צמודות בגוש 6404, חלקות 141-145.

הטענה כי בהתאם לתכנית 52, לא ניתן היה לנצל 3,566 מ"ר מהזכויות, ללא מתן הקלה, היתה ידועה גם לפני החזרת הדיון לוועדת הערר, שאלה זו לא היתה במחלוקת ולא היה צריך להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי לברר טענה עובדתית שלא היתה שנויה במחלוקת ובא לידי ביטוי בסעיף 68 להחלטה הראשונה של ועדת הערר "בשומה המייעצת נקבע, ואף לפנינו לא היה חולק, כי מיצוי חלק מזכויות הבניה המוקנות בתכנית המשביחה, אינו מתאפשר אלא בכפוף להליך תיכנוני נוסף – תכנית או הקלה. משכך סבורים העוררים בערר 8012-02-18 כי נידרש להפחית את שוויין של זכויות אלה משווי המקרקעין במצב בתכנוני החדש." טענת המערערים לפיה הדיון הוחזר לוועדת הערר על מנת לברר אם אף לא אחד מהצדדים היה צריך לשלם היטל השבחה לא מוצאת את ביטויה בפרוטוקול הדיון בעירעור הראשון, ולא היתה רלוואנטית לצורך החלטה בטענת המערערים כי הם אינם צריכים לשלם היטל השבחה על המטרים שאינם ניתנים לניצול ללא מתן הקלה.

...

דיון והכרעה דעתי היא כי יש לדחות את הערעור על הסף.

לאור האמור אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

בהחלטת ועדת הערר נקבע, בין היתר: הפטור מתשלום היטל השבחה מכוח סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן – חוק התיכנון והבניה), איננו חל ביחס למימוש זכויות במכר, כבעניינינו; בשונה מהזכויות מכוחה של תמ"א 38 שהנן זכויות מותנות, הזכויות מכוחה של תכנית רובע 3 הנן זכויות מוקנות וקונקרטיות ובשל כך ההשבחה בגינה מתגבשת עם אישורה; אין להיתחשב בתמ"א 38 ובמסמך המדיניות, כחלק מהמצב הקודם בתחשיב ההשבחה.

מהותן של הזכויות על פי תוכנית רובע 3 "תכנית" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה כך: "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת למעט תכנית כוללנית". בעת אישור תכנית מפורטת המביאה להשבחת מקרקעין נוצר החיוב בהיטל השבחה.

...

מקובלת עליי גם קביעתה כי אין צורך לקבוע מראש כיצד תיקבע הדחיה (סעיף 343), שכן מדובר בעניין שמאי מובהק.

אין בידי לקבל את טענות המערער.

יא': סוף דבר בהינתן האמור לעיל הערעור מתקבל בחלקו, כדלהלן: נדחית טענת המערער כי קיים פטור מהיטל השבחה במכר הדירות וכי תכנית רובע 3 אינה מחייבת בגביית היטל השבחה; מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ כאמור לעיל; נדחית טענת המערער ביחס לתקינות שומות המשיבה; השמאי המייעץ יפעל כאמור בפסק דין זה ובנספח א' להחלטת ועדת הערר (ככל שהאמור בו לא סותר פסק דין זה); נוכח התוצאה, לפיה נדחו חלק מטענות המערער וחלקן התקבל – אין צו להוצאות.