תכנון ובנייה הפקעת מקרקעין זכות קדימה

ההלכה הפסוקה קובעת, כי תכלית פצויי ההפקעה הנה להעניק לבעל זכויות בקרקע את השווי הכספי של ה"זכות" או 'טובת ההנאה' שניטלה ממנו, ולהעמידו במצב כספי שבו הוא היה עומד אילמלא ההפקעה (ראו: ע"א 2274/06 עריית חולון נ' זומר (פורסם בנבו, 22.2.2010); ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה חולון; ע"א 589/87 משרד השכון נ' בירנבויים, פ"ד מט(1) 625, 632 (1995); נמדר, הפקעת מקרקעין בעמ' 405-403; קמר, דיני הפקעה, כך בעמ' 683-681].

סעיף 195(2) לחוק מקנה לנפקע או " ... למי שרכשו ממנו את המקרקעין או חליפו..." זכות קדימה לרכוש בחזרה את המקרקעין עם שינוי ייעודו לייעד שאינו צבורי, "במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו בצרוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתוכנית". סעיף 196(א) לחוק קובע כי השבת המקרקעין או תשלום הפיצויים תחתיהם, בשל שינוי ייעודם יעשו "למי שהיה זכאי להם בעת ההפקעה אילו היתה ההפקעה מחייבת תשלום פיצויים באותה שעה". נמצא, כי אופציית ההשבה או הזכות לקבלת פיצויים, מכוח סעיפים 195 ו-196 לחוק – נתונה למי שהיה בעל הזכות במקרקעין, במועד הפקעתם או העברתם לרשות בצילה של תוכנית מפקיעה.

...

מקובלת עלי טענת הקק"ל כי הגימנסיה אינה ולא הייתה רשאית, בהתאם לתנאי החכירה, לבנות על המקרקעין המוחכרים דירות מגורים, או לסחר לאחרים את זכויות הבנייה שהוענקו למגרש המיוחד בתוכנית המשביחה.

כיצד אפוא יש לחלק את סכום הפיצויים שיתקבלו (ככול שיתקבלו) בכגון דא? סבורני, כי חלוקת הפיצויים המתקבלים מכוח סעיפים 195 ו-196 לחוק, צריכה להיעשות בהתאם לחלוקת פיצויים המשתלמים בגין הפקעת מקרקעין, בהם קיימות זכויות שונות הנגזרות מכוח הבעלות.

התוצאה סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן – כל אחת מהטוענות זכאית לחלק מהפיצויים שיתקבלו מהמבקשות (ככול שיתקבלו) בגין שינוי ייעודו של המגרש המיוחד ומכירתו לצד ג' - מכוח סעיפים 195 ו-196 לחוק התו"ב. התובענות שהוגשו על ידי הטוענות (כל אחת בנפרד) לבית משפט זה (ה"פ 20214-11-12 ו-25510-09-14) תאוחדנה, והן תשמענה במאוחד.

חובת השבת המקרקעין לבעליהן מקורי, כשנזנחה המטרה הציבורית, הובהרה בפסיקה שעמדה על מעמד זכות הקניין כזכות חוקתית המעוגנת בחוק-יסוד: כבוד האדם וחרותו (ע"א 6663/93 צאיג נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד נה(1) 49, 68ו [1999; להלן: פסק דין צאיג]; עע"ם 4927/08 הממונה על המחוז – משרד הפנים נ' אפרמיאן, פסקה 52 [פורסם באר"ש, 16.6.2011; להלן: עניין אפרמיאן]; בג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(2) 625, 653 [2001]).

עוד נקבע בעיניין אפרמיאן, כי ניתן להחיל את סעיף 196 גם בנסיבות בהן המקרקעין לא הופקעו הלכה למעשה, זאת על דרך היקש: "בהקש מהוראות סעיף 196 לחוק התיכנון והבניה, ובשים לב לעקרונות כלליים של עשיית עושר ולא במשפט, הרשות הציבורית אינה רשאית לידרוש תשלום מהבעלים בעבור החזרת הקרקע שניטלה ללא תמורה. [...] עם זאת, על הבעלים תחול חובה לשלם היטל השבחה על עליית שוויים של המקרקעין עקב תכנית שהצמיחה לו טובת הנאה" (בפיסקה 58).

בהמשך לסעיף 8 לחוזה ההיתחשבנות נקבע עוד: "הערייה מתחייבת להשתמש בזכויות שיוענקו לה עבור השטחים שהיא מקבלת הגין השלמת השטחים המגיעים לה על פי נספח ב' כאמור בהסכם זה, אם לא לצרכי ציבור, אז אך ורק להקמה של יחידות עבור זוגות צעירים ועבור זכאי משרד השיכון" גם עניין זה לא קיבל היתייחסות מהעירייה במסגרת עתירה זו. בעיניין שיכון עממי נפסק: מקום שמדובר בהפקעה, ההצדקה להענקת זכות קדימה לבעלים לרכוש חזרה את מקרקעיו בעת שהרשות משנה את ייעודם הצבורי ומחליטה להעביר זכויותיה בהם לאחרים, היא ברורה.

...

משכך אני סבורה כי בעניין חלקה 12 התקיימו התנאים שבהוראת סעיף 196(א) לחוק.

סוף דבר מכל הטעמים דלעיל העתירה נדחית ביחס לחלקות 87 ו 88 בגוש 6609.

אני קובעת כי העותרת זכאית להשבת חלקה 12 בשטח של 1.206 דונם בגוש 6621.

אין לדעתי כל אפשרות להרחיב כך סתם את תחולתו של ס' 195(2) , באופן שחובת ההודעה ומתן זכות קדימה במקרקעין היא על רמ"י שקיבלה את הבעלות במקרקעין במסגרת הסכם חליפין עם הגוף המפקיע, ומכל מקום עילת התביעה בכתב התביעה מתייחסת אך ורק לסעיף זה בחוק התיכנון והבניה.

...

גם שמאי הנתבעות, על אף שהתפתל בחקירתו הנגדית, אישר כי זכויות הבניה במתחם קסטרא לקניון עצמו נלקחו מתוך שטח החלקות שנכללו בתכנית המתחם, גם אם חלק מאותם שטחים בסופו של דבר יהוו דרך או חניון.

אני סבורה כי סעיף זה דן באותם מקרים בהם ההפקעה לפי חוק לא חייבה תשלום פיצויי הפקעה, או אז שונה היעוד באופן שכן מחייב תשלום פיצויי הפקעה.

לסיכום 25.1 הזכאים לקבל פיצוי לפי חלקם היחסי בחלקות שבמתחם : גוש חלקה שטח במתחם במ"ר שם הזכאים חלק בנכס החלק היחסי במ"ר 10735 24 2250 אפשטיין נילי 23/100 518 מ"ר 58 15,225 אפשטיין נילי 137/650 3,209 מ"ר 47 7,300 אפשטיין נילי 1/4 1825 מ"ר 40 3,000 אריאלה בר אדון 1/2 1,500 מ"ר 40 3,000 ישראל יהודה 1/2 1,500 מ"ר 45 4,400 שולמית גרינברג 125/2618 210 מ"ר 45 4,400 ישראלה דגן * 125/2618 210 מ"ר 45 4,400 ברוך מכלוף 125/2618 210 מ"ר 45 4,400 עמוס מכלוף 125/2618 210 מ"ר 46 10,834 עמליה זאבי 169/1000 1831 מ"ר 46 10,834 גליה וויס 169/1000 1831 מ"ר *ב"כ התובעים הגיש תביעה גם בשם ישראלה דגן.

זה לא משנה את המצב הקיים שלפיו אין לו זכויות בנכס, כפי שגם לפי סעיף 188 לחוק התיכנון והבנייה ניתן להפקיע מקרקעין לצרכי ציבור, וההפקעה תהיה שלמה וללא זכויות לנפקע, אך לפי סעיף 196 לחוק התיכנון והבנייה, אם יבוצע שינוי ייעוד של המקרקעין זכאי הנפקע להחזיר לידו את המקרקעין.

כמו כן, אין מדובר בנושים רגילים אלא בכלל הנושים, שחלק מהם רגילים וחלק מהם מובטחים וחלק מהם בעלי דין קדימה.

...

אני דוחה את טענת המשיב 2, כאילו הגדרת נכסי פושט רגל כנכסים שאינם כוללים את הנכסים שהוא מחזיק בהם כנאמן, מלמדת שהנאמן לפי פקודת פשיטת הרגל אינו בעלים של הנכסים שבידו.

המסקנה היא, שאלמלא הוראה מפורשת זו, הנאמן הוא הבעלים המלא של הנכסים.

בהקשר זה אני דוחה את הטענה שיש כאן העדפה של נושים רגילים, או בנוסח אחר "בעלי זכות אובליגטורית", על המדינה.

על פי כל האמור לעיל, אני מבטל את החלטתו של בית המשפט קמא ומקבל את בקשתו של הנאמן לביטול צווי הקפאת הנדל"ן שניתנו על ידי בית משפט השלום במעמד צד אחד ביום 21.2.22 בתיק 46149-02-22, וממילא אני דוחה את בקשת המשיבה 1 להאריך את תוקפם של צווים אלה.

בסיכומיה, עותרת התובעת לפצוי כפי שהוערך בחוות דעת מומחה בית המשפט – 103,311,035 ₪ בהנחה שהמקרקעין הופקעו בלא תמורה וחל סעיף 196 לחוק התיכנון והבניה, ולחלופין, 37,755,061 ₪ בהנחה שניתנה תמורה בעד המקרקעין וחל סעיף 195(2) לאותו חוק.

עמד על כך בית המשפט בעיניין שיכון עממי, בזו הלשון: מקום שמדובר בהפקעה, ההצדקה להענקת זכות קדימה לבעלים לרכוש חזרה את מקרקעיו בעת שהרשות משנה את ייעודם הצבורי ומחליטה להעביר זכויותיה בהם לאחרים, היא ברורה.

...

הגיונה של טענה זו עמה, היא מקובלת עלי.

סוף דבר לאור כל המקובץ, דין התביעה להידחות.

סבורני כי אין לזקוף לחובת התובעת את מבוקשה לברר את עניינה עד תום, מהלך, שכנזכר, לא נכרך בהשקעת משאבים יתרה.