תכנון ובניה סוגיית שתי הפקעות

בבקשתם ציינו כי עולות כאן שתי סוגיות מהותיות: הראשונה: שאלת סמכותה של הוועדה המחוזית להותיר את הייעוד במקרקעין, שהם מקרקעין בבעלות פרטית, בייעוד צבורי, זאת על אף שבית המשפט קבע שאין תכלית לשימוש הצבורי שבגינו בוצעה ההפקעה בעבר.

נימוקי החלטתו הם: " 2. רשות הערר לפי סעיף 110 לחוק התיכנון והבניה ניתנת על ידי, כאשר לסוגיה הנדונה יש השלכה כלל ארצית, על מחוזית או במקרה בו מהות ההחלטה הנה עקרונית או חדשנית, או כאשר היא מעוררת שאלה בעלת השלכות ציבוריות.

...

גם טענות העותרים בענין שינוי ייעוד החלק הצפוני של החלקה, לייעוד של "דרך ו/או טיפול נופי", דינן להידחות, שכן, התכנית הכוללנית איננה פוגעת בתכניות מאושרות (ובכלל זה, התכנית שמכוחה הוקמה תחנת הדלק לפני 60 שנה); ושנית, בתכנית הכוללנית עצמה (בסעיף 3.12.1) נקבע כי אחד השימושים המשניים המותרים בייעוד זה הוא "תחנת תדלוק בהתאם לתכנית מאושרת החלה במקום". הדרך היא ליזום תכנית חדשה כפי שציינתי, וכפי שנאמר בפסיקה, "על בעל קרקע אשר מעונין בשינוי הייעוד, לפנות לרשויות התכנון וליזום תכנית חדשה" (עע"מ 2914/03 חונוביץ, בפיסקה 10).

בשים לב לכך שנכון להיום אכן אין עדיין כל תכנית ביחס לקרקע נשוא העתירה, ובשים לב לאמור לעיל, אני סבור כי אם יגישו העותרים תכנית (ואינני מביע כל דעה באשר לסיכוייה של תכנית כזאת), ויצרפו גם התחייבות בכתב כאמור, ראוי יהיה, לדעתי, למוסדות התכנון לא לדחות את התכנית על הסף אך בשל היותה סותרת את התכנית הכוללנית.

לסיכום, העתירה נדחית.

ביום 7.12.2015 ביטל בית המשפט העליון, בהסכמת הצדדים, את פסק הדין מיום 30.4.2013 וקבע כך: "בעקבות חוות-הדעת השמאית שהגיש השמאי שמואל רוזנברג וההבהרות שניתנו במסגרתה, הסכימו הצדדים להמלצתנו לפיה פסק-הדין נושא העירעור יבוטל והתביעה תוחזר לדיון בפני בית המשפט קמא שיבחן את סוגיית פצויי ההפקעה. טענות שני הצדדים שמורות להם לרבות לגבי הוצאות השמאי. העירעור מתקבל, איפוא, פסק הדין מבוטל ואין צו להוצאות". בנסיבות אלו, הגיעה תובענה זו לשולחני.

אני סבור כי אם נקבל את טענת המבקשים בעיניין זה, הרי שהשקפה זו תפעל לשני הצדדים – מחד, זכויות הבנייה שקבלו המבקשים לא ייזקפו ל"חובתם" במסגרת חישוב פצויי ההפקעה, אך מנגד, בשלב התיכנוני יחויבו המבקשים בהיטל השבחה בגין כל חלקתם לרבות כלל השטח העתיד להיות מופקע (כולל ה 40% הראשונים).

...

ביום 7.12.2015 ביטל בית המשפט העליון, בהסכמת הצדדים, את פסק הדין מיום 30.4.2013 וקבע כך: "בעקבות חוות-הדעת השמאית שהגיש השמאי שמואל רוזנברג וההבהרות שניתנו במסגרתה, הסכימו הצדדים להמלצתנו לפיה פסק-הדין נושא הערעור יבוטל והתביעה תוחזר לדיון בפני בית המשפט קמא שיבחן את סוגיית פיצויי ההפקעה. טענות שני הצדדים שמורות להם לרבות לגבי הוצאות השמאי. הערעור מתקבל, אפוא, פסק הדין מבוטל ואין צו להוצאות". בנסיבות אלו, הגיעה תובענה זו לשולחני.

סוף דבר: המבקשים פוצו באופן מלא ואף מעבר לכך בגין ההפקעה, וזאת על אף שעל פי החוק, הרשות המפקיעה נדרשת להעניק פיצוי רק בגין החלק העולה על 40% מן המגרש שהופקע.

לאור האמור, התובענה נדחית.

המבקשים ישלמו למשיבה שכ"ט עו"ד בגין תובענה זו בסך כולל של 18,000 ₪.

חלקם האחר (כיום, חלקה 45) סווג לייעודים שונים: איזור מגורים, איזור מסחרי, דרכים ושצ"פ. בין השנים 1999-1995 פירסמה המשיבה 1, הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים (להלן – הועדה המקומית), ביחס למקרקעין, הודעות על הפקעה מכוח סעיפים 190-189 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - חוק התיכנון והבניה או החוק), בהתאם לתוכנית 3488.

בהמשך, לפי הצעת בית המשפט, גיבשו הצדדים הסכמה אשר קיבלה תוקף של החלטה (12.6.17), על פיה יידונו שתי סוגיות מרכזיות: א. שווי המקרקעין המופקעים.

...

יישומן של קביעות פסק הדין בעניין מסרי בענייננו מוביל למסקנה כי יש לדחות את טענת המבקשת כי היא זכאית לפיצוי בגין מלוא השטח המופקע.

בכך לא די על מנת להביא למסקנה כי התגבשה בענייננו הבטחה מנהלית תקפה, העומדת במלוא התנאים המצטברים שנקבעו בדין לשם גיבושה - לרבות היותה הבטחה מפורשת, ברורה וחד משמעית; סמכות נותן ההבטחה לתתה; כוונה להקנות לה תוקף משפטי; ויכולת למלא אחריה (ראו ע"א 3781/07 אליהו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (31.5.2009), בפסקה 24 לפסק דינו של כב' השופט י' דנציגר).

גם בהנחה שהתגבשה הבטחה שעניינה מתן זכויות בנייה למבקשת, אשר הופרה, לא הובהר כיצד הפרת ההבטחה הנטענת מביאה למסקנה כי אין ליישם בענייננו את הוראות ההפחתה הקבועות בדין.

התוצאה היא כי על המשיבות לשלם למבקשת פיצויי הפקעה בגין השטח העודף שהופקע מעבר ל-40% משטח חלקה 6, בהתאם לחלופה א שבחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, בסכומים הבאים: 1,027,456 ₪ (המועד הקובע – 17.4.95); 108,300 ₪ (המועד הקובע – 2.4.98); 119,196 ₪ (המועד הקובע – 23.8.99).

השטחים בתכנית זו, המיועדים לצורכי ציבור בהתאם לסעיף 118 לחוק התיכנון והבנייה תשכ"ה – 1965, יופקעו ע"י הרשות המקומית וירשמו ע"ש עריית רחובות עפ"י סעיף 26 לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965, או ירשמו ע"ש העיריה בדרך אחרת.

זאת ועוד, ועדת הערר חובשת שני כובעים – הכובע הראשון הוא במסגרת היותה מוסד תיכנון מקצועי בכיר לו נתונה סמכות מקורית לידון ולקבל החלטות בסוגיות תיכנון ובנייה; הכובע השני הוא היותה גוף בעל סממנים מעין-שפוטיים, אשר מוסמך להכריע במחלוקות שבעניינים תיכנוניים.

...

בהתחשב בהיקף ההליכים בעתירות, אני מחייב את העותר בשכר טרחת באי כוחה של ועדת הערר והוועדה המחוזית בסך 20,000 ₪ וכן מחייבו בסכום זהה לזכותה של יפאורה.

עוד הנני מחייב את העותר בשכ"ט ב"כ נצב"א ותנובה, אשר הגיש טיעון תמציתי בכתב אך התייצב לדיונים, בסך 10,000 ₪.

עוד הנני מחייב את העותרת בשכ"ט ב"כ נצב"א ותנובה, אשר הגיש טיעון תמציתי בכתב אך התייצב לדיונים, בסך 5,000 ₪.

בחלק מרכזי מהסיכומים אשר הוקדש לסוגיות אשר חלף המועד להעלותן - נטען כי שתי הודעות ההפקעה לא נגעו לאותו השטח, אלא לחפיפה חלקית בו (הסיכומים אף הגדילו לעשות כאשר בתוכם נכלל תוכן ראייתי, כמפה באשר לחפיפה הנטענת); נטען כי התביעה הוגשה במועד בו כבר היתיישנה וזאת כלפי המועצה האזורית שלא נכללה בתביעה שקדמה לה ואשר במסגרתה התקבלו הסכמות דיוניות (ר' הפרוט בפסק הדין החלקי).

אכן, במצב דברים רגיל, לולא ההפקעה הראשונה, היה מקום להליך משולב בו על תכניות חדשות מגישים תביעה בגין ירידת הערך לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה - 1965, ולאחר מכן מתקבלת יתרת התשלום באמצעות פיצוי ההפקעה לפי השווי המופחת של הקרקע.

...

נטען כי אין לאפשר העלאת טענות חדשות בשלב מאוחר זה וכי הדבר אף עולה לכדי שימוש לרעה בהליכי משפט ומצדיק הוצאות גבוהות.

הכרעה: מקובלת עלי עמדת המומחה ועמדת התובעת כי בפנינו מקרה חריג וייחודי.

בנסיבות חריגות אלה, אני סבורה שיש מקום לקבל את עמדת המומחה מטעם בית המשפט, באופן שהשומה תערך על בסיס תכנית מי/360/ב, תוך התעלמות משינויים לאחר מכן (בכלל זה - שינוי ביחס להיות המקרקעין כבר תפוסים; שינוי ביחס לתכנית המפחיתה מערך המקרקעין כמו גם תכנית המוסיפה לערכם; מנגד - שינוי מחמת פיתוח המקרקעין לאחר הפרסום הראשון; שינוי בדבר רישומים נוספים בלשכת רישום המקרקעין).