תכנון ובניה התנגדויות לבניית פרויקטים חדשים

חלף חיוב בעלי זכויות במקרקעין לחזק מבנים שבבעלותם על חשבונם, מעניקה תמ"א 38 תמריצים כלכליים והקלות תכנוניות, שבסמכות הועדה המקומית לתתם, על מנת לחזק את המבנים מפני רעידות אדמה או להרסו ולהקימו מחדש בהתאם לתקן, ובהם: תוספות בניה; הוספת זכויות בניה; ניצול זכויות בניה לשם הוספת דירות חדשות; אפשרות לחרוג ממספר יחידות הדיור, מספר הקומות מקוי הבניין הרבועים בתכניות החלות על המיגרש; ועוד.

ביום 13.10.2015 היתכנסה המועצה הארצית על מנת לידון במחלוקת, והורתה על הכנת שינוי נוסח לתמ"א 38, אשר יבהיר את חישוב שטחי הבניה בפרויקט הריסה ובניה מחדש וכדי להסדיר את אופן חישוב הזכויות הנוספות מכוח התמ"א, הוא תיקון מס' 3א לתמ"א (להלן: "תיקון 3א").

הליך התיכנון החל עם הגשת בקשה להיתר ביום 23.06.2013, שהוגשה בימים בהם – לשיטת העותרת – הייתה נהוגה הילכת גולן מיום 05.04.2012, קרי כשהפרשנות המקובלת הייתה של "הקומה הרעיונית". התכנית הוגשה על בסיס התכניות הקיימות, ובהן תכנית ג/30 והתיקון לה. הבקשה להיתר נתקלה בהתנגדויות בנוגע למספר יחידות הדיור.

...

"משך החיים" של הוראות המעבר, אף אם היה להן תוקף כלשהו, אינו עולה על שנה לכל היותר, החל מיום 3.11.15 ועד לפרסום תיקון 3א בשלהי שנת 2016, אשר בסופו של דבר לא אימץ את הנחיית המעבר אלא את גישת הקומה הקיימת.

מקובלת עלי טענת העותרת כי וועדת ערר לא דנה בהיקף הבניה המותרת במקרקעין נשוא העתירה.

סוף דבר בהינתן כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

בהקשר זה טוענים העותרים כי, במסגרת פסיקתו העדכנית של בית המשפט העליון (לעניין זה מפנים העותרים לפסק הדין אשר ניתן בעע"מ 1752/18 ראובן רוסו ואחרים נ' ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז דרום (10.04.2019) (להלן: "פסק הדין רוסו")) - כדאיות הפרויקט היא כשלעצמה שיקול לגיטימי, אנהרנטי והכרחי להפעלת שיקול הדעת, בבקשות לפי תמ"א 38, שכן ללא כדאיות כזו לא ניתן יהיה לקדם פרויקטים כה מורכבים הדורשים נטילת סיכונים והשקעה ממונית ניכרת.

זאת ועוד, אציין כי כהשלמה ועל מנת לאפשר הוצאתם לפועל של פרוייקטים לפי תמ"א 38, הותקן חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח - 2008 – המאפשר חזוק בניינים משותפים אשר רוב הדיירים בבניין מסכים לחיזוקם (הרוב משתנה בהתאמה לאופן החיזוק - מחיזוק בלבד הטעון רוב של 2/3 להריסת הבניין ובנייתו מחדש הטעון רוב של 4/5 מהדיירים) ואשר המפקח על רישום המקרקעין מצא לאשרו וזאת, תוך פגיעה מובנת בזכות הקניין של המיעוט המתנגד.

...

טענותיהם אלו של העותרים מתמקדות בחלק בהחלטת ועדת הערר במסגרתו פנתה הוועדה לבחון את המקרה הפרטני וקבעה: "לאחר שבחנו את טענות הצדדים ואת נסיבות הבקשה, מספר הדירות טעונות החיזוק, ההשלכה של תוספת הדירות על הסביבה, לרבות העמסה על תשתיות ציבוריות קיימות וקיומן של בקשות נוספות מכוח התמ"א, השתלבות הבניין המאושר בבינוי המאושר בסביבה הקרובה, איכות הדירות המוצעות במסגרת הבקשה להיתר בקומת הכניסה, מצב הבניין והדירות נוכח הפסקת העבודות, לרבות הסכנה הנשקפת ממצב זה לדיירים ולסביבה, באנו לכלל מסקנה שאין להתערב בהחלטת הועדה המקומית לעניין היקף הזכויות, מספר הקומות ומספר הדירות, שיעמוד בסה"כ על 5.5 קומות ו-18 דירות. כמו כן אנו סבורים שאין להתערב בהחלטת הועדה המקומית, שדרשה שהפחתת הדירות תעשה על ידי ביטול דירות הקרקע. מקובלת עלינו טענת הוועדה המקומית שהדירות הנוספות המוצעות בקומת הכניסה, הינו דירות קטנות ביותר, ונחותות מבחינת איכותן באופן יחסי ליתר הדירות בבניין. לטעמנו, יש בהכרעה של הועדה המקומית ביחס לתוספת שטחי הבניה, מספר הקומות והדירות כדי להוות איזון ראוי בין האינטרסים הרלוונטיים בעניין, המביאה לתוצאה תכנונית ראויה וסבירה" כאמור לטענת העותרים חלק זה בהחלטה לא נומק הואיל ואין במסגרתו פירוט – מלבד כותרות, בדבר הנתונים שנבחנו לכאורה על ידי וועדת הערר אשר, על אף ששימשו כביכול בסיס לקביעתה נותרו עלומים באופן שאינו מאפשר בחינתם ותקיפתם.

יפים לעניין זה, דברי בית המשפט העליון בבג"ץ 2159/97 מועצה אזורית חוף אשקלון נ' שר הפנים, נב(1) 75, בעמוד 89 לפסק הדין: "היעדר הנמקה הוא פגם בהחלטה. עם זאת, בדרך-כלל אין די בו, כשלעצמו, כדי שבית-המשפט יבטל את ההחלטה. כך, בין היתר, משום שבפני בית-המשפט מתגלים הנימוקים להחלטה, ובית-המשפט יכול וצריך לבקר את ההחלטה לגוף העניין. גם כאשר חובת ההנמקה מוטלת לפי החוק לתיקון סדרי המינהל (החלטות והנמקות), הפרת החובה אינה פוסלת את ההחלטה, אלא רק מעבירה את נטל הראיה, בביקורת שיפוטית על חוקיות ההחלטה, אל הרשות המינהלית, להוכיח שההחלטה התקבלה כדין." הנני סבורה כי החלת הכללים כפי שנקבעו על המקרה לפני יש בה בכדי להוביל לכדי מסקנה ולפיה החלטת ועדת הערר אמנם לא נומקה כדבעי ובשל כך, יש מקום להשיב את הדיון לוועדת הערר וזאת, על מנת שזו תפרט נימוקיה.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט אינני מוצאת לקבל איזה מטענותיהם של העותרים וזאת, למעט הטענה בדבר העדר הנמקה מספקת להחלטת ועדת הערר כפי שפורטה בסעיף 54 לעיל ומשכך, הנני קובעת כי הדיון יושב לוועדת הערר על מנת שזו תנמק החלק בהחלטתה אשר נקבע כי לא נומק כדבעי.

תוספת הקומה יוצרת מופע של 8.65 קומות ללא הצדקה, כשניתן לנצל את זכויות הבניה באופן מידתי בחלופה שבה יבוטלו חללים כפולים, מרפסות וכיוצ"ב. לפי המצוין בעתירת ארזים, בשל ההיתנגדות שהגישו המתנגדים לגבי איכות התיכנון ושטחי הבניה המבוקשים, המציאה ארזים לועדה המקומית חוו"ד שמאית לתמיכה בטענתה שהפרויקט אינו כדאי כלכלית ללא קומת הגלריה.

האפשרויות בחלוקת הרווח בין היזם והדיירים רבות וניתן לערוך שינויים ואיזונים לפי הצורך ובהתאם למיגבלות התיכנון המאושר, הן בתוספת הזכויות של הדיירים, אשר בכל מקרה, מקבלים דירה חדשה ומחוזקת, כגון: שינויים במיפרט פנים הדירה או בתוספות הבניה; והן בשיעור הרווח של היזם וכיוצ"ב. בעניינינו, לא הוכח כי אם יופחת הבינוי מזה שאושר ע"י הועדה המקומית, אין לפרויקט התכנות כלכלית; אני דוחה טענה זו, כבר מהטעם שלא הוכחה.

...

התייחסות לטענות נוספות לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותרים בעתירותיהם והן נדחות.

מקובלת עלי עמדת ועדת הערר כי מדובר בטענות ובסעדים שלא התבקשו בעתירה וכי יש לדחות את הטענות כבר מטעם זה. לגופו של עניין, הסעד של מינוי שמאי מטעם בית המשפט, הוא סעד חריג שאינו מקובל בבית המשפט לעניינים מנהליים ואין נסיבות ענייננו מצדיקות לתיתו (ראו גם לאחרונה עע"מ 6626/18 תעשיות אבן וסיד בע"מ נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור מיום 17/12/19).

סוף דבר, העתירה נדחית.

זאת, לצד קביעות חוזרות ונישנות בהחלטה, במסגרת ההתייחסות לטענות ההיתנגדות על סעיפיה השונים, כי התוכנית אינה מייחדת מקרקעין לזה או אחר, עניינה של התוכנית בבחינת השיקולים התכנוניים בלבד, תוך קביעת הוראה בדבר הצורך באישור תוכנית איחוד וחלוקה; החלוקה הקניינית תבוצע בתוכנית איחוד וחלוקה לפי הדין; ואין באישור המצב התיכנוני החדש על הייעודים והשימושים הממוקמים במקום זה או אחר בתוכנית, כדי לפגוע בזכויות בעלי הקרקע בעת האיחוד והחלוקה (ראו למשל ס' ג'-ד', יא' להחלטה בהתנגדות).

המשיב 4, מר רוני לרנר, שעל פי הטענה יזם את התוכנית ביחד עם הועדה המקומית לתיכנון ובניה, מיתנגד אף הוא לבקשה (מתשובתו עולה לכאורה כי הוא פועל גם בשם החוכרים האחרים, למעט העותרים).

ככל שלא יושג הסדר עם העותרים אזי כיוון שהוועדה המחוזית הדגישה בהחלטתה כי על שטח המקרקעין הכולל 4 חלקות שיאוחדו למגרש אחד ייבנה הפרויקט בשלמותו על כל המיגרש בהינף אחד, הרי שהוצאת ההיתר צפויה, למרבה הצער, לקחת חודשים ואף שנים.

...

בהקשר זה, גם אזכיר את הצהרת הוועדה המחוזית לעיל, כי לא תטען שיש לדחות את העתירה בטענה למעשה עשוי.

על רקע האמור סבורני, כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשים-העותרים ויש לדחות את הבקשה כבר משיקולי מאזן הנוחות.

סוף דבר: לאור כל האמור, הבקשה נדחית.

עוד ציין הנאמן הזמני, כי מבדיקות שביצע בנוגע לפרויקט זה באתר ההנדסה של עירית חולון עלה כי בקשת החברה לקבלת היתר בניה בגין הפרויקט ניסגרה עוד ביום 13.1.2019 ככל הנראה בשל כך שהחלטת הועדה לתיכנון ובניה בנוגע לבקשה פגה תוקף.

בהתאם להתנגדויות שהוגשו על-ידי חלק מהדיירים בפרויקטים השונים עוד במסגרת הבקשה הקודמת לאישור הסדר חוב, וכן כפי שנשמע בדיון מיום 2.3.2023, קיימת היתנגדות רבה מצד הדיירים בפרויקטים השונים להצעות המבקשים להסדר חוב לרבות לבקשה המתוקנת.

החלטה זו הובילה בסופו של יום לניסיונות החברה לקדם תכנית חלופית לפינוי המבנה, הריסתו ובניה מחדש (פרויקט תמ"א 38/2), ניסיונות שכאמור נדחו על-ידי הדיירים בפרויקט זה. וכן יוזכר, כי בנוגע לפרויקט ברחוב הערבה בחולון טען הנאמן הזמני כי 80% מהדיירים בפרויקט חתמו על הסכם לבצוע פרויקט פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית עם קבוצת לוינסקי-עופר בשיתוף עם חברת קרסו נדל"ן בע"מ, ובפרויקט ברחוב אילת בחולון פועל המשרד לשיכון ובינוי לקידום תכנית התחדשות עירונית חלופית.

...

בנסיבות אלה אני מורה כדלקמן: כל גורם שהוא רשאי להגיש הצעה להסדר חוב שיתייחס לכלל נושי החברה וזאת יעשה לא יאוחר מיום 17.10.2022.

בעניין זה צודק הנאמן הזמני בטענתו לפיה לא ניתן להעריך מהי הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, האם הם רווחיים ומהי מצבת הנשייה הסופית של החברה, באופן המחזק את המסקנה כי מדובר בהצעה שאינה ישימה, ואוסיף לכך כי למעשה מדובר אף בהצעה מותנית של היזם ומשכך אין לראותה כישימה.

מנגד, הבאת הסדר חוב לאישור הנושים הכולל סעד המורה על סיום הליכי חדלות הפירעון בעניינה של החברה מיד עם אישור ההסדר מהווה למעשה פגיעה בהליך כאמור בסעיף 322(ג) לחוק חדלות פירעון ועל כן דין הבקשה להידחות גם מטעם זה. סוף דבר לאור האמור לעיל, דין הבקשה המתוקנת להידחות.

לאחר שהוכח כי החברה חדלת פירעון במובנו בסעיף 2 לחוק חדלות פירעון ולאחר שמצאתי כי אין סיכוי סביר לשיקום הכלכלי של החברה, הנני מורה על מתן צו לפתיחת הליכים שעניינו פירוק לחברת "קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ" ח.פ. 514349000 וזאת בהתאם להוראת סעיף 23(א)(2) לחוק חדלות פירעון.