תיקון שומת מס שבח דמי יזמות

סעיף 85(א) מורה כדלקמן: (א) המנהל רשאי, בין ביזמתו ובין לפי דרישת מי ששילם מס, לתקן שומה שנעשתה לפי סעיף 78(ב) או (ג) או לפי סעיף 82, תוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה, לפי העניין, בכל אחד מהמקרים האלה: (1) נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס; (2) המוכר מסר הצהרה בלתי-נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס; (3) נתגלתה טעות בשומה.

מחסום זה יקום, אף אם יתברר כי נפלה טעות בשומה או שקיימים שיקולים נכבדים לתיקון (ראו למשל ע"א 1458/99 רוזנברג נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נו(2) 174 (2001); ע"א 5040/03 מצפה 6896/19 בע"מ נ' מנהל מסוי מקרקעין תל-אביב, פ"ד נח(6) 180, 187 (2004); ו"ע (י-ם) 710/10 לעיל).

...

טענה זו לא נטענה על ידי העורר אך מאחר ונדונה בפסיקה מצאנו לנכון להעיר מספר הערות על אפשרות זו. בע"א 1458/99 הנ"ל בחן בית המשפט האם ניתן לתקן שומה מכוח הסמכות הכללית לשינוי החלטות (עמ' 189).

סוף דבר בשים לב לכל האמור אנו מקבלים את עמדת המשיב וקובעים כי לא נפל כל פגם בהחלטת המשיב שקבע כי אין להאריך את המועד להגשת בקשה לפתיחת השומה ומורים על דחייתו של הערר על הסף.

העורר ישלם למשיב הוצאות בסך של 10,000 ₪.

ביום 20.4.2004 נשלח לקבלן מכתב מאת המשיב, הנושא את הכותרת "תיקון שומת מס רכישה לפי ס' 85", בו נאמר כי הוחלט לתקן את השומה.

בית המשפט, לאחר שבחן לעומק את החלופות השונות הקבועות בסעיף 1 לחוק המגדירות "מכירת זכות במקרקעין", הגיע למסקנה כי אף שבמסגרת העסקה הוענקו לקבלן סמכויות רבות החורגות מענייני הבניה עצמה, אין בכך כדי להגדיר את העסקה נשוא השומה כ"מכירת זכות במקרקעין" החייבת במס שבח ובמס רכישה.

בסעיף 7.9 להסכם "מושב-יזם" נקבע כי ועדת ההיגוי מטעם המושב רשאית – "למנות מפקח אשר ישגיח על עבודותיו ומטלותיו של היזם ע"פ הסכם זה... המפקח יהיה רשאי לבדוק את היזם מבצע כהלכה הוראות הסכם זה וכן להורות ליזם מדי פעם כיצד עליו לבצע התחייבויותיו למושב ע"פ הסכם זה והיזם מתחייב למלא אחר הוראותיו, ככל שאלו מתיישבות עם הוראות הסכם זה על נספחיו." מינוי מפקח על הבניה אינו מתיישב עם הקביעה כי מעמדו של הקבלן הוא כשל בעלים בכל הקשור לבניית הדירות.

...

כאמור, גם בפסק הדין בעניין מפלסים עמד בית המשפט על הסמכויות הנרחבות שניתנו לקבלן, ולמרות זאת, המסקנה הסופית היתה כי אין מדובר ב"מכירת זכות במקרקעין" על ידי הקבלן.

הדרך לשאלה השנייה עוברת דרך השאלה הראשונה, ומשהגענו למסקנה כי לא נמכרה זכות במקרקעין על ידי הקבלן, ממילא איננו מגיעים לשאלת שווי הרכישה המוגדר בסעיף 17 לחוק כ"שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין.

סיכומו של דבר, משנקבע כי המושב לא רכש זכות במקרקעין מהמינהל ולא מכר זכות במקרקעין לקבלן, הקבלן לא רכש כל זכות במקרקעין, וממילא אין לראות את הקבלן כמי שמכר את הדירות למערערים, ואין למסותם במס רכישה על פי שווי דירות מוגמרות הכולל את רכיב הקרקע ואת הוצאות הפיתוח ששולמו למושב.

כפועל היוצא מהאמור לעיל, קבע השופט ע' גרוסקופף כי יש לתקן את ההסכם הסופי כך שהחיובים במס שבח, היטל השבחה ודמי הסכמה יהיו מוטלים על הקונה; כי יש לבטל את חיוב המשיב בשיפוי המבקש בגין תשלומים אלה וכן לבטל את תשלום הפיצויים המוסכמים מאחר שהמשיב לא הפר את ההסכם; כי יש לבטל את חיוב עורך הדין בשיפוי הרוכש; וכי יש לבטל את חיוב המשיבים בהוצאות וחלף כך להטיל הוצאות משפט לטובת המשיב בשתי הערכאות בסכום כולל של 140,400 ש"ח. השופטים י' עמית וי' וילנר הצטרפו לעמדתו של השופט ע' גרוסקופף, תוך שהם מציינים כי לטעמם אין מדובר בטעות סופר אלא "בהסכם שנועד לרשויות המס על מנת לחסוך תשלומי מס" (כדברי השופט י' עמית) ו"בהסכם למראית עין אשר נועד למטרות זרות, ועל כן, התחייבויות הצדדים על פיו – אשר אינן עולות בקנה אחד עם ההסכמים הקודמים – אינן משקפות את אומד דעתם האמיתי" (כדברי השופטת י' וילנר).

מכאן הבקשה לדיון נוסף, במסגרתה טוען המבקש כי בפסק הדין נפסקה הלכה חדשה, לפיה בית המשפט יכול לעורר מיוזמתו טענות חדשות שלא נטענו ולא נדונו, ולהכריע בעירעור על סמך טענות אלה.

עוד נקבע כי על ההלכה להיות גלויה ומפורשת על פני פסק הדין (דנ"א 8496/17 ישרוטל בע"מ נ' פקיד שומה אילת, פסקה 8 (31.5.2018)).

...

נקבע כי הגם שההסכם הסופי הוא אשר מחייב כיום את הצדדים, הוא מהווה תולדה של השתלשלות הדברים שבין הצדדים שלא ניתן להתעלם ממנה, ואשר על בסיסה "אין כל הסבר מתקבל על הדעת לכך שלאחר שהרוכש (שפעל בשלב זה באמצעות בנו) הסכים להיכנס בנעלי ברנס לעסקת "נטו", ומבלי שעג'אם או המוכר קיבלו בגין זאת תמורה כלשהי, הם הסכימו לשנות את העסקה לעסקת "ברוטו" (כאמור התשלום היחידי ששולם לעג'אם על ידי הרוכש הוא בסכום זניח יחסית, ואף הוא שולם רק בתמורה להסכמתו להעברת הזכויות לסיטון, בשלב שאין חולק כי העסקה בה מדובר הייתה עסקת "נטו")" (פסקה 10 לפסק הדין). כפועל היוצא מכך, הגיע בית המשפט העליון למסקנה לפיה השינוי בדבר זהות הנושא בתשלומים אלה אינו משקף את כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים לעסקה. על כך הוסיף השופט ע' גרוסקופף וקבע כי אף התנהגותו של המבקש, אשר במשך כארבע שנים פעל כאילו החיובים מוטלים עליו ורק בשנת 2012 הגיש את תביעתו כלפי המשיב ועורך הדין, מלמדת על כוונתם האמיתית של הצדדים להסכם.

בית המשפט בחן את התשתית העובדתית אשר הוצגה בפני בית המשפט המחוזי ומצא כי מדובר במקרה אשר בו "אין מנוס מלהתערב במסקנותיו העובדתיות של בית המשפט קמא" ולקבוע כי העובדות מובילות למסקנה לפיה הוראות ההסכם הסופי אינן משקפות את אומד דעת הצדדים.

כפועל היוצא מקביעה עובדתית זו, אף שונתה המסקנה המשפטית שאליה הגיע בית המשפט המחוזי.

אשר על כן, הבקשה נדחית, ועמה נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע.

המשיב ציין בהחלטתו כי על פי הסמכות הנתונה לו בסעיף 85(א)(3) לחוק מסוי מקרקעין הוא החליט לתקן את שומות מס השבח שהוצאו לעוררים, וזאת מאחר שהוצאות הקמת המבנה שעמד על המקרקעין מושא הערר משנת 1974 הופחתו במלואן בהתאם לשעורי הפחת הקבועים בתקנות הפחת.

ההוראה בסעיף 85(א)(3) לחוק איננה מגדירה את סוג הטעות אשר בגינה רשאי המשיב לתקן שומה, בין אם לפי בקשת נישום ובין אם ביוזמתו.

...

לטעמנו, מתוך המסמכים המצויים בנספח ח' לתצהיר המשלים (מסמכים מתוך תיק הקבע של האב המנוח אצל פקיד השומה), עולה כי מדובר היה באדם אשר היה מודע לזכויותיו, היה מודע לאפשרויות של ניכוי הוצאות, ידע לפנות לפקיד השומה לצורך בירורים, לצורך בקשות לתיקון שומותיו, ואף לכל הפחות בחלק מהזמן הסתייע בשירותיו של מייצג, מר צבי צימרמן.

לטעמנו, בנסיבות האמורות, לא ניתן לקבל את הנטען בתצהירו של העורר 2.

אשר על כן, הערר נדחה.