תיקון רישום בית משותף בסמכותו של המפקח על המקרקעין

לא רק ההסכם גם ייפוי כוח בלתי חוזר; ביטוי מובהק נוסף להסכמת התובעים כי רשות הפיתוח באמצעות עמידר תערוכנה שינויים ברכוש המשותף, מצוי בייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר, במסגרתו הסמיכו את רשות הפיתוח ועמידר לבצוע הפעולות הבאות: "2. לרשום בלישכת רישום הקרקעות את שיעור חלקי הרכוש המשותף בבית הנ"ל, לשנות את שיעור חלקי הרכוש המשותף וכמו כן להצמיד את הגג שמעל הבית הנ"ל ואת הקרקע הפנויה לדירה מסוימת בבית, לבטל את הצמידויות הנ"ל או אחת מהן לשנותן או להצמידן מחדש וכל זאת כפי שמיופה הכוח ימצא לנכון, אולם בתנאי שמיופה הכח לא יהיה רשאי להשתמש בסמכותו זאת, אלא בהתאם להסכם הנ"ל." "4.לייצגנו להופיע בשמנו ובמקומנו בפני הממונה על המירשם, המפקחים על רישום המקרקעין, רישמי המקרקעין, פקידי לישכת רישום המקרקעין פקידי הסדר קרקעות, פקידי ומודדי אגף המדידות ובכל משרדים אחרים שהם: בין – ממשלתיים, ערוניים, צבוריים ואחרים ולחתום בשמנו ובמקומנו על כל בקשה, תצהיר, בקשה לרישום בית משותף, בקשה לתיקון צו בית משותף, בקשה לביטול צו בית משותף, בקשה לרישום תקנון, תיקון לתקנון מפה, תכנית, תשריט, בקשה להערת אזהרה, שטר מכר, שטר חכירה, שטר העברת חכירה, שטר תיקון חכירה ובדרך כלל על כל מיסמך ללא יוצא מהכלל הדרוש לבצוע הפעולות והמעשים המפורטים נכח והרשאה הנוכחי." לעניין הקף ייפוי כוח של רוכש דירה שחוק מכר (דירות) חל ראו מאמרו של פרופ' וייסמן, הצמדות בבתים משותפים, עיוני משפט י 611, 613 (1984): "כאשר רוכש דירה מייפה את כוחו של המוכר להוציא מן הרכוש המשותף כל חלק שהוא, להצמידו או לייעדו לכל מטרה שתיראה לו, ולאחר מכן הוא מיתכחש להסכמתו, עשויה להתעורר השאלה, שמא הקונה דוקא הוא זה שיש למונעו מ"היסתתרות מאחורי אמירות "כלליות" (כלשון הציטטה הנ"ל), ומניצול לרעה של הניסוח הכוללני של ההסכמה שניתנה על ידו, כדי להיתחמק ממנה.

...

משכך, לאחר ששמעתי את העדים, בחנתי את הראיות וכל המסמכים שצירפו הצדדים וכן שמעתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי רשות הפיתוח באמצעות עמידר בעלה מכוח הסמכות שהוענקה לה מכוח התנאים הכלליים של הסכמי המכר והן מכוח יפויי הכוח הבלתי חוזר שחותמים עליו כל הרוכשים דירות מעמידר, ובמיוחד שהוכח כי משפחת אמסלם חתמה על ייפויי כוח כזה המאפשר לשנות את ההצמדות ואף במהלך הליך משפטי זה נרכש ע"י סטיב אמסלם נכס נוסף בבניין.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה הראשונה והן את תביעה השנייה.

התביעה שכנגד שהגישה חברת נעמאן נגד התובעים נדחית, ללא צו להוצאות.

המערער מנגד טען כי משנמחק ההליך הקודם, הנסב על תיקון צו רישום הבית המשותף מפאת חוסר סמכות, הרי שהמפקחת נעדרת סמכות לידון גם בהליך זה. עוד נטען כי העמודים הוקמו על ידי המערער על מנת ליצור הפרדה ברורה בין החניות, הואיל והמשיב חדר עם רכבו לתוך שטח חניית המערער ואולם, אין בהם כדי למנוע מהמשיב להחנות את רכבו ללא הפרעה בחנייתו גם לאחר הקמתם.

בהקשר זה צוין על ידי המפקחת כי אין בכך שההליך הקודם, אשר נסב על תיקון צו בית המשפט נמחק, כדי ללמד על העידר סמכות לידון בהליך דנן, הנסב על הסגת גבול ושימוש ברכוש משותף ובהצמדות והמצוי משכך בתחום הסמכות העניינית של המפקח על רישום המקרקעין.

...

לאור כל האמור ובהתבסס על קביעתי ולפיה העמודים, כמו גם הנגרר, הוצבו בתוך שטחו של המשיב, הרי שבדין הורתה המפקחת על סילוקם.

לאור זאת, נדחות טענותיו אלו של המערער.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט, הערעור מתקבל באופן חלקי ובהתאמה הנני מורה למערער לפרק את העמודים אשר הוצבו על ידו בתחום חניית המשיב וזאת, כפי שנקבע לעיל, כן, הנני אוסרת על המערער להציב כל חפץ או מיטלטלין בתחום הרכוש המשותף בין שתי החניות וכן, הנני אוסרת על המערער להציב כל חפץ או מיטלטלין בתחומי חנייתו שיש בהם כדי להפריע לפתיחה סבירה של דלתות רכב המשיב.

עוד נטען, שההולים דרושים כדרך גישה לדירה מס' 4 שבבעלותם וגם אם היה ניתן לפרק בהם שתוף, הרי שמדובר בתיקון צו רישום בית משותף, המצוי בסמכותו העניינית של המפקח על רישום המקרקעין ולא בסמכותו של בית משפט זה. הנתבעים 3-4 טענו בנוסף שיש להורות על סילוק התביעה גם מהטעם שלא צורפו להליך כל הצדדים הרלוואנטיים - כלל הבעלים של דירות 3, 4 ו-5.

...

סיכום לאור כל האמור הרי שלא ניתן לעתור בתביעה לפירוק שיתוף בהולים המשותפים בבית דנן.

לפיכך, דין התביעה להידחות בהתאם לסמכותי על פי תקנה 43 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט - 2018.

בהתחשב באשר התנהל בהליך – הוגשו כתבי טענות, הוגשו השלמות טיעונים והתביעה נדחתה על הסף, עוד בטרם דיון, אני מחייב את התובעים בתשלום הוצאות הנתבעים 3-4 בהליך בסך של 5,000 ₪ (כולל מע"מ).

הפסיקה העוסקת בסוגיית הסמכות בתביעות לתיקון ו/או לרישום צו בית משותף, הנה בהירה וברורה ובהתאם לה אין סמכות לבתי משפט השלום לידון בסעד זה. ראו בהקשר זה האמור בע"א 5639/13 יעל סגל נ' מיכל ורמז ואח' (פורסם בנבו, ביום 14.8.2014), ה"פ (חיפה) 8004-08-09 **** ארם נ' זיסלה עליזה רוטברט (פורסם בנבו, ביום 30.1.11), וכן ת"א (מחוזי חיפה) 778-07 אליעזר גל נ' אהרון קצובשווילי [‏פורסם בנבו, ביום 11.8.2009), בו נקבע מפי כב' השופט גרשון כי: "גם הטענה בדבר העידר סמכות עניינית לבית משפט זה דינה להדחות.

לא מצאתי לנכון לקבוע במקרה דנן האם הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי או למפקח על רישום המקרקעין, שכן סוגיה זו אשאיר לשיקול דעת התובעים ואסתפק בקביעה בדבר העידר סמכותו של בית משפט זה. סוף דבר לאור האמור לעיל, אני קובעת כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לידון בתביעה.

...

" לא נעלמה מעיני טענת התובעים, כי הפסיקה אשר אוזכרה בבקשה עוסקת בעיקרה במקרים בהם מבוקשת הכרה בזכות קניינית מתוקף מצב קיים ולא מתוקף הסכם שנכרת בין הצדדים, שאז, כמו במקרה דנן, עומדת על הפרק "שאלה בזכות חוזית או הכרעה בדבר אכיפת חוזה". סבורתני כי גם בטענה זו אין כדי להקנות סמכות לבית משפט זה, שכן אין בה כדי לשנות את העובדה, כי הסעד העיקרי המבוקש בתביעה דנן הינו סעד לתיקון צו רישום המקרקעין, אשר בהתאם לדין החל, אינו מצוי בסמכותו של בית משפט זה. אמנם סעד זה נוצר בעקבות מחלוקת חוזית בין הצדדים, ומסיבה זו טענו התובעים כי הסעד העיקרי הינו סעד לאכיפת הסכם, אולם כמפורט לעיל עיון בכתב התביעה מוביל למסקנה שונה, ולפיה סעד לאכיפת הסכם כלל אינו מבוקש, אלא סעד לתיקון צו רישום המקרקעין.

לא מצאתי לנכון לקבוע במקרה דנן האם הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי או למפקח על רישום המקרקעין, שכן סוגיה זו אשאיר לשיקול דעת התובעים ואסתפק בקביעה בדבר העדר סמכותו של בית משפט זה. סוף דבר לאור האמור לעיל, אני קובעת כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה.

על כן אני מורה על סילוקה של התביעה על הסף וחיוב התובעים בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 1,500 ₪.

על מעמד הרישום ואפשרות תיקון צו רישום; סעיף 145 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, (להלן: "חוק המקרקעין") קובע: "145. (א) המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובילבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו." חרף לשון סעיף 145 לחוק המקרקעין , לבית המשפט המחוזי סמכות מקבילה לידון בתביעה לתיקון צו רישום בית משותף ( ראו: ת"א (מחוזי ירושלים) 1170/98‏ ‏ האגודה לתרבות הדיור נ' ידיד יוסף (13.4.2000)); סעיף זה זכה להתייחסות בת"א (י-ם) 1561/98 נחמיה נ' נבון, דינים, מחוזי לב(4) 732 בו נקבע: "האם סעיף 145 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, התכוון לשלול את סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי, כך שהתובעת יכולה להעלות את עניינה בדבר תיקון הרישום רק בפני המפקח על הבתים המשותפים? לדעת השופטת פרוקצ'יה, שאליה אני מצטרף בכל הכבוד, המחוקק גילה את דעתו, כי בעניינים הכרוכים בבירור זכויות קניין נתונה סמכות מקבילה למפקח על בתים משותפים ולבית המשפט המחוזי, בהתאם לבחירת התובע. למסקנה זו הגיעה השופטת פרוקצ'יה מהשוואה בין סעיף 72(א) לסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969". לפי הדין, רישום בפנקסי לישכת רישום המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים מהוה, ככלל, משום "ראיה חותכת" לתוכנו (סע' 125(א) לחוק המקרקעין.

...

בנוסף כך ציין פרופ' מיגל דויטש, 'קניין', כרך א, בעמ' 658 - : "העולה מדברים אלו הוא, שאם מסקנת הדיון, לגופו של עניין, תהיה כי צודקת המבקשת שלא ניתן על פי חוק המקרקעין לרשום את קומת הכניסה כרכוש פרטי, הרי שאין בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין כדי למנוע את שינוי הרישום. לעניין זה, אני סבור כי אין מקום להבחנה שניסו המשיבות לעשות בין רישום של "יצור פיקטיבי" לבין רישום של שטח אמיתי שנעשה בטעות או שלא כדין.

סוף דבר; לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסכום 10,000 ₪ כולל מע"מ, שישולמו תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין.