תיקון טעות בחיוב ארנונה של אולם אירועים

עד לשנת 2009 חויבה המערערת בארנונה בגין שטח של 2,761 מ"ר בסווג "חניון במבנה"; שטח של 25 מ"ר לפי סיווג של "עסקים, משרדים" ושטח של 50 מ"ר בסווג של "שירות לרכב, סיכה". בשנת 2009 הוגדל גודל הנכס לחיוב מ-2,836 מ"ר ל-5281 מ"ר ובעקבות מדידה חדשה זו חל שינוי משמעותי בחיובי הארנונה של המערערת.

סה"כ חויב בארנונה שטח בגודל 6,014 מ"ר. בשנת 2014 ערכה אף המערערת מדידה מטעמה וטענה, כי שטח הנכס אינו עולה על 5,895.7 מ"ר והוסיפה כי שטח נוסף בגודל של כ- 110 מ"ר מוחזק ע"י מחזיק אחר (אולם אירועים סוסייטי).

עוד התייחסה לחובתה לתיקון השומה המתבקשת לאור דיני הארנונה, כי בפועל לא ניתנו כל התחייבויות למערערת בכל הקשור עם שיעור הארנונה, במיוחד לא מקום בו החיובים אינם תואמים את המצב בשטח, כי החיוב החדש שהושת על המערערת הושת בעקבות סקר נכסים שנערך ברחבי העיר וגילה כי המערערת עושה שימוש בשטחים גדולים מאלה עליהם שילמה ארנונה ובסיווגים שאינם תואמים את הסיווגים בפועל, ולפיכך תיקון השומה נעשה כדין.

מכל מקום, אין מדובר בחיוב רטרואקטיבי אסור בהתאם למבחני הפסיקה, אלא תיקון טעות הנובעת כאמור מחוסר דיווח של העותרת, ומכאן שעפ"י הוראות הדין פעולות הערייה מוצדקות.

...

המסקנה המתבקשת הינה כי דין החיוב הרטרואקטיבי שהוטל על העותרת לתקופה שבין 1.1.2008 ועד 30.11.2011 להתבטל.

משהוועדה בחנה בעיניה את הנכס, שימושיו וגודלו, אין לבוא עמה טרוניה על הנמקה שאינה מספקת לכאורה, ומכאן שדין טענות המערערת המתייחסות לקביעות שבעובדה, בהן אין נוהגת ערכאת הערעור להתערב, להידחות.

סוף דבר דין העתירה המנהלית להתקבל בחלקה בהתייחס לתקופה שבין 1.1.08-30.11.2011 לאור היות החיוב שהושת בשנת 2011 רטרואקטיבי ללא טעם מבורר שבדין בנסיבותיו של מקרה זה. מנגד, דין הערעור להידחות באשר הינו עוסק, בחלק שאינו מתייחס לחיוב הרטרואקטיבי, לחיובי ארנונה הן לסיווג והן לגודל הנכס שנבחנו ע"י הוועדה באופן מפורט בביקור שערכה במקום ואין להתערב בקביעותיה העובדתיות, לא לעניין הסיווג ולא לעניין גודל הנכס בו נעשה שימוש.

נוכח דחיית ההשגה הגישה המערערת ערר לועדת הערר שבו ציינה כי היא אמנם מפעילה מרכול בקומת הקרקע בבניין אך במקום קיימים ופועלים גם עסקים אחרים: אולם שמחות "אופרה", אולם שמחות "מונדיאל" וחנות דגים "דגי-ים". המערערת טענה שתי טענות: שינוי סיווג נכס 140 מ"קרקע תפוסה" ל"חניה ללא תשלום" – המערערת טענה כי מדובר בסווג שגוי והסיווג הספציפי המתאים לשטח זה או לחלק מהשטח הוא של חניה ללא תשלום.

המשיב הוסיף כי בחירתה של המערערת לאפשר לבאי אולם טרקלין, המגיעים לאירועים לחנות, אין בה כדי לנתק את הזיקה הישירה והבלעדית של המערערת לשטח זה ועל כן נדחתה הטענה כי יש לפצל את החזקה ולחייב את המערערת בחלק יחסי.

נוסף על כך, המשיב הפנה לעדותו של נציג המערערת לפיה המערערת היא זו שדואגת לתקן תקלות בנכס ואחראית על הניקיון שלו לבדה.

ככל שנעשים בנכס מספר שימושים ניתן במקרים המתאימים לראות את הנכס כרב תכליתי, ולהפריד בין חלקי הנכס השונים לפי השמוש המסוים שנעשה בכל אחת מהיחידות (עע"מ 803/15 ‏עריית פתח תקווה נ' קונטאל אוטומאציה ובקרה בע"מ, פסקה 33 (13.9.2017); לדיון בהתייחסות לקרקעות תפוסות כמתקן רב תכליתי, ראו בר"מ 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית אילת (2.2.2007)).

אכן, גם אורחים של אולם האירועים משתמשים בחנייה, בשעות שבהן מתקיימים אירועים אך שימוש זה נראה טפל לשימוש של המערערת ומתוך הראיות שהובאו הוא מתייחס לשעות הלילה ונעשה במקביל לשימוש של לקוחות המערערת בחניון.

...

עמדת ועדת הערר שהשימוש הנעשה בשטח זה לחנייה הוא שימוש טפל לשימוש העיקרי בו – כשטח תפעולי המיועד לפריקה וטעינה – מקובלת עלי.

סיכום על יסוד כל האמור אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם למשיב שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסכום של 10,000 ₪.

בקשה של התובעת לתקן את כתב התביעה כך שיעסוק בסעיף 8(ג) הנזכר לעיל ובתקופת חוב רחבה יותר מן התקופה שנתבעה מלכתחילה הוגשה רק בחלוף מספר שנים, ביום 1.1.19, ונדחתה בהחלטה מיום 26.3.19 מהטעמים שהוצגו שם. על רקע זה, מיתמקדת המחלוקת שבין הצדדים בשאלה האם יש לחייב את הנתבעים 2 ו-3 בחוב הארנונה, כמי שהחזיקו בנכס בתקופה הרלבנטית לצדה של החברה.

התחייבות זו שלהם מקנה משקל של ממש לטענת העיריה, כי כל אחד מהם שימש כשוכר של האולם וחייב בתשלומי הארנונה.

בנסיבות אלה, בהנתן שדובר באולם אירועים פעיל כשקיימים מחזיקים בעלי זיקות קרובות הרבה יותר לפעילות זו – הן החברה והן שי (מהטעמים שיבוארו בהמשך) - איני סבור כי בוסס שתומר הוא בעל זיקה הממקמת אותו כמי שנהנה משירותי הרשות ומצדיקה לראותו כמחזיק החייב בתשלום ארנונה עבור הנכס.

בתצהירו שצורף לבקשת הרשות להיתגונן טען שי ש"כאשר הסתבר לי כי נפלה טעות וכי בהסכם נרשמתי אני והערב השני תומר סולטן כשוכרים.

...

משכך, יש לקבל את התביעה כלפי שי. אציין שלא נעלמה מעיני טענה נוספת של התובעת, שהצביעה על כך שבעת חתימת ההסכם, ביום 27.7.11, החברה טרם הוקמה ונרשמה, ולמרות זאת נרשמה כשוכרת.

הכרעה התביעה נדחית ככל שהיא נוגעת לנתבע 2, תומר סולטן.

התביעה מתקבלת בנוגע לנתבע 3, מר שי עזרא.

המבקש טוען בבקשת הרשות להיתגונן כי חתימתו על הסכם ההרשאה מכוחו נרשם כמחזיק, זויפה, וכי לא החזיק בדירה אלא השתמש בה ברשותו של אולם האירועים "לימון אירועים" (להלן: "לימון אירועים"), בו הועסק עד ספטמבר 2012 כעובד מטבח.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אלולא חוק זה".

להשלמת התמונה אציין, כי במסגרת תקונו הנ"ל של חוק הערר, תוקן גם סעיף 3(א)(3) באופן שהורחב הקף העניינים, הנוגעים לטענת "אינני מחזיק", בהם ניתן להגיש השגה למנהל הארנונה, וזאת בצד קביעת האפשרות, המותנית בקבלת רשות, לטעון טענות אלה גם בבית המשפט (לתאור המצב המשפטי שהיה קיים ערב תיקון חוק הערר [.

באשר לפרטי המחזיק החדש, לטענת הערייה מנוסחם של סעיפים 325-326 לפקודת העיריות לא עולה חובה של העיריה לידרוש כי בהודעה יימסר גם מספר תעודת הזהות של המחזיק החדש אך אינני מקבל טענה זו, וקיים אינטרס ברור של הערייה ובהתאם חלה על העיריה גם החובה לוודא כי פרטי המחזיק החדש מלאים וברורים באופן המבטיח כי המחזיק החדש הנו אכן אישיות משפטית קיימת, אחת ויחידה (דהיינו יחיד או תאגיד שלא ניתן לטעות לגבי זהותו) שאליה תוכל להפנות העיריה את חיובי הארנונה ובהתאם נידרש כי בהסכם העברת הזכויות ובהודעה יצויינו מלוא פרטיו של המחזיק החדש לרבות תעודת הזיהוי או מספר התאגיד.

...

בבר"מ 1008/06 יצחק טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו (21.11.2006)‏‏ נקבע בעניין זה (בפסקה 9 לפסה"ד): "מקובלת עלי קביעת בית המשפט המחוזי ולפיה אין להפוך את העירייה לצד לסכסוך בין משכירים ושוכרים. אלה הצדדיים האמיתיים ל"סכסוך", וצד הרוצה בכך יכול לנקוט בהליכים משפטיים ולהביא ראיות.

באשר לפרטי המחזיק החדש, לטענת העירייה מנוסחם של סעיפים 325-326 לפקודת העיריות לא עולה חובה של העיריה לדרוש כי בהודעה יימסר גם מספר תעודת הזהות של המחזיק החדש אך אינני מקבל טענה זו, וקיים אינטרס ברור של העירייה ובהתאם חלה על העיריה גם החובה לוודא כי פרטי המחזיק החדש מלאים וברורים באופן המבטיח כי המחזיק החדש הינו אכן אישיות משפטית קיימת, אחת ויחידה (דהיינו יחיד או תאגיד שלא ניתן לטעות לגבי זהותו) שאליה תוכל להפנות העיריה את חיובי הארנונה ובהתאם נדרש כי בהסכם העברת הזכויות ובהודעה יצויינו מלוא פרטיו של המחזיק החדש לרבות תעודת הזיהוי או מספר התאגיד.

עוד אני סבור כי במקרה ומתעורר ספק או אי בהירות כלשהי, באשר לפרטי המחזיק החדש או הנכס, לעיריה ישנו אינטרס מובהק ובהתאם קמה גם חובה על העיריה לדאוג להסרת הספקות כבר בשלב רישום שינוי המחזיק , וזאת בדרך של יצירת קשר עם המחזיק החדש או לחלופין בדרך של משלוח הודעה מתאימה שתגיע לידיו של אותו מחזיק ושבו תנתן למחזיק הודעה בדבר רישומו כמחזיק בספרי העירייה בנכס נשוא ההודעה.

לטענת הנתבעים, משחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט הורתה כי אין בסיס לחיובם האישי, משהוגשה התביעה בהתבסס על היות הנתבעים גוף אחד וברור כעת שמדובר ברשום שגוי אצל התובעת, ומשעל בסיס הנחה זו חושב ו/או נגזר חובם הנטען של הנתבעים בארנונה– יש לסלק התביעה נגד הנתבעים על הסף.

מאחר שהתביעה הכספית מושא דיוננו נשענת כל כולה על דרישות חיוב בארנונה (ועל ההנחה שהוצאו כדין כמובן), על השיוך הספציפי של כל חיוב לחברה ספציפית וכפועל יוצא מכך לנתבע ספציפי, ומשברי כי דרישות החיוב על בסיסן הוגשה התביעה מלכתחילה אינן רלוואנטיות עוד משדבק פגם באופן הוצאתן – דומני כי דרך המלך בעניינינו היא תיקון דרישות החיוב, מתן האפשרות לנתבעים להשיג על אופן החישוב, ורק לאחר מכן, וכמידת הצורך, הגשת תביעה חדשה, מעודכנת ומדויקת בעיניין זה. לא נעלמה מעיניי טענת התובעת כי לשאלת האישיות המשפטית הנפרדת של שתי החברות אין כל קשר להליך זה, וכי בסעיפים 16-10 לכתב התביעה פורטה מסכת האירועים המלמדת על הפעלת אולם האירועים והמסעדה בידי מישפחת פולדיאן תחת כסות של חברות ומפעילים שונים על מנת לחמוק מתשלומי ארנונה, וכי הנתבעים דנן סייעו אף הם למשפחת פולדיאן לחמוק מתשלומי ארנונה באופן שמאפשר לחייבם באופן אישי בחיובי הארנונה של שתי החברות גם יחד.

...

ככל שתוגש תביעה חדשה כזו בעתיד, ובשים לב לצורך שיתעורר להגיש מסמכים ותצהירים מעודכנים ומתוקנים – הרי למרות הוראות תקנה 41 (ג)(1) לתקנות, אני קובעת כי התביעה החדשה תיפתח מבראשית.

לצד זאת, משמונה בתיק זה מומחה מטעם בית המשפט שהגיש חוות דעת מטעמו – אני קובעת כי ככל שייפתח הליך חדש באותה עילה ובאותו עניין בעתיד – חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בתיק זה תהווה חלק בלתי נפרד מההליך החדש כאמור.

סוף דבר הבקשה מתקבלת והתביעה נמחקת בזאת.