תיקון דלתות במושכר בשל בלאי סביר

יחד עם האמור סבורני כי עבודות חפוי וחיזוק מעטפת ביניין, חזוק קורות בטון ועבודות מסגרות, התקנת משאבה טבולה, תשלום עבור ביטוח צד ג', שירותי חדר בקרה, שלוט לבניין, כיבוי אש ומערכת מתזים, החלפת מנוע לשער, תיקונים במערכת המיזוג שאינם משויכים לדייר מסוים, תיקון רטיבות בגג הבניין הכולל ייעוץ אדריכלי וניקוי מרזבים, ריסוסים, תקוני אספלט, עבודות איטום, שירותי שמירה וניקיון, עבודות צבע לובי ותיקון דלתות בחדר מדרגות – כל אלו עבודות משטיבן נכללות בגדר הוצאות לאחזקת רכוש משותף.

ועוד אציין כי הנתבעת טענה בתצהירה (כי אם טענה זו לא באה זכרה בסיכומים) כי לפי סעיפים 24(ד) עד (1) להסכם השכירות פגמים עקב בלאי סביר יתוקנו על ידי התובעת (סעיף 27.1.14).

...

כך שסכום החוב הנותר מסכום התביעה העיקרית הינו 629,006 ש"ח בתוספת מע"מ. התוצאה התביעה העיקרית מתקבלת באופן חלקי.

התביעה שכנגד נדחית.

לסילוק מלא וסופי של התביעה הראשית, ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתובעת את הסך הכולל של 629,006 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום הגשת התביעה, וזאת בתוך 30 יום מהיום.

בתמצית, תיקונים אלה כללו: החלפת משאבת חימום מים ומיכל; שפוץ משאבת מים למתזי כיבוי אש; החלפת משאבת מים; החלפת צנרת מים קרים וקו ביוב; החלפת דלתות ומשקופים; תקוני מזגנים; תקוני צנרת, לרבות תיקונים נלווים בקירות וברצפה; פתיחת סתימות בצנרת עקב חדירת שורשים; והחלפת מערכת גילוי אש (להלן ביחד: "התיקונים").

לא הוצגה ולו בדל של ראיה על הסכמת TLC לשנות מהאמור בסעיף 11(א) להסכם השכירות ועל כן אני נותנת עדיפות לאמור בו. אני דוחה את פרשנות הר השושנים בסיכומיה לפיה חבותה של TLC לתחזק ולתקן באופן שוטף את המערכות מאיינת את זכותה לידרוש תיקון כאשר מדובר בבלאי "רגיל וסביר". פרשנות זו לא רק שעומדת בסתירה לסיפא של סעיף 11(א) אלא אינה מתיישבת גם עם הוראות סעיפים 11(ב) ו-(ג).

...

על כן אני קובעת שמדובר בבלאי סביר.

אני מאשרת את החשבונית מיום 12.9.2013 המתייחסת למשאבת המים שהתקלקלה (נספח 27 לתצהיר ורד).

אני מאשרת את החשבונית מיום 9.10.2013 המתייחסת להחלפת מערכת לגילוי אש (נספח 29 לתצהיר ורד).

כאמור, הדרישה הראשונה של TLC להר השושנים היתה במכתבו של ורד מיום 19.6.2013, ובסמוך לאחר מכן הוגשה התביעה שלפניי, ועל כן לא מצאתי לנכון להצמיד את הסכומים בשיעור זה. סוף דבר אני מחייבת את הר השושנים לשלם ל-TLC סך של 161,945 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

ברשימה מפורטים 55 ליקויים שעל ספיר היה לתקנם לפני מסירת המושכר (נספח 45) – בין היתר נכתב ברשימה כי ספיר טרם הורידה את השלוט שבמושכר (סעיף 1 לרשימה); ליקויים במערכת כיבוי אש (סעיף 2); כי לא נימסרו המפתחות של כל הדלתות במושכר (סעיף 10); כי לא פורקו חדרי הקרור (סעיף 14); כי במושכר מנורות שבורות (סעיף 21); כי תאורת החרום בפרוזדור לא עבדה (סעיף 24), ועוד רשימת ליקויים.

אשוב להזכיר את הוראת סעיף 12 להסכם: "השוכר מתחייב להחזיר את המושכר למשכיר ולמסור בו את החזקה למשכיר, בתום תקופת השכירות... כאשר המושכר פנוי מכל אדם וחפץ, כשהוא נקי ומסודר וכשהוא כולל כל שפוץ, שיפור, תוספת, שינוי, תיקון או מתקן המחוברים למושכר באופן קבוע...כאשר המערכות המצויות במושכר המפורטות בהגדרת המושכר כמפורט בסעיף 2 לעיל [הכוונה לפי סעיף 2 היא למערכות מיזוג אויר, כיבוי אש וגילוי עשן, וגנרטור] פועלות ותקינות, והכל למעט בלאי סביר. למעט בלאי שיגרם עקב אי החזקה נאותה של המושכר ו/או המערכות ע"י השוכר בהתאם להוראות הסכם זה". כדי לזכות את ממן בפצוי כספי בגין נזק נטען שניגרם לה בגין הפרת סעיף 12 להסכם, קרי, החזרת המושכר באופן בלתי ראוי, על ממן להניח תשתית ראייתית מתאימה; בין השאר, כי בעת החזרת המושכר ביום 5.9.2017 (זה התאריך שבו חזר המושכר לידה לפי טענותיה), היו ליקויים במושכר יש להוכיח באופן פרטני כל ליקוי נטען שניגרם עקב מעשה או מחדל רשלני של ספיר, ולא עקב בלאי סביר הנובע מהעובדה כי במושכר היתנהלה פעילות של סופרמרקט במשך שלושים שנה, ומהעובדה שספיר שכרה מבנה שלא היה חדש, ולא לאחר שפוץ (כזכור ספיר החליפה את קו אופ ששכרה את המושכר לפניה) וככל שיוכחו ליקויים שכאלה על ממן להניח תשתית להקף התיקון הנידרש והערכת עלותו.

...

גם אם מצא בית המשפט כי בוצעה הפרה בוטה וחמורה של הוראות החוזה אין משמעות הדבר קיומו של נזק בלתי ממוני, ועל נפגע ההפרה לעמוד בנטל המינימאלי להראות כי אכן נגרם לו נזק.

אמנם נטען כי אבידן הוא זה שסבל מעגמת הנפש, אך אבידן אינו בעל דין בהליך דנא, ואין ראיות שיש בהן כדי 'להעביר' את הנזק מאישיות משפטית אחת לשנייה, משכך אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין נזק לא ממוני.

לסיכום קביעותי אני מקבלת את תביעת ממן לפיצויים מוסכמים ככל שמדובר בהפרה של סעיף 6.2 להסכם השכירות, עת הפסיקה ספיר להפעיל את המושכר למשך כ-6 חודשים, וכן בגין הפרת סעיף 12 להסכם בגין אי מסירת המושכר במועד, בתום תקופת השכירות (שתיהן הפרות יסודיות).

חיבור לכבלים - לא היתה על התובעת כל חובה להעתר לבקשת הנתבעים בנושא, ומשעשתה כן מרצונה אינה יכולה לידרוש בדיעבד הוצאה זו. באשר לנזקים שנטען כי נגרמו למושכר, לגבי מרביתם כלל לא הוכח כי נגרמו בעטיים של השוכרים ולא עקב בלאי או ליקוי חרף שימוש סביר במושכר, ולגבי חלקם (אף) לא הוכחה עלותם.

שבר באריחי מדרגות השיש - לא הוכח כי נגרם עקב שימוש לא סביר של הנתבעים במושכר, ומהמסרונים שהחליפו הצדדים בנושא עולה שמדובר בתלונה מצד השוכרים דוקא והבנה של המשכירים כי מחובתם לדאוג לתקן את המפגע, ואין משתמעת כלל טענה כי מדובר בנזק שניגרם ע"י השוכרים.

התובעת טוענת כי מדובר בשריטות בדלת וקילופי צבע בעוד שהנתבעים טוענים כי עשו שימוש סביר בדלת ולא הסבו לה נזק.

...

בשים לב לסכסוך העמוק שנתגלע בין הצדדים במועד הפינוי והתנהלות הצדדים, ובכלל זאת, העמידה הדווקנית של פריצת הדלת והחלפת המנעול שאינה דבר של מה בכך, לא שוכנעתי כי במכלול הנסיבות יש לייחס לאיחור במסירה של יומיים לכל המאוחר משמעות של "הפרה יסודית". כאן המקום להעיר כי התובעת מאשרת בעדותה שבעת הגשת השיק לביצוע ע"ס 10,000 ₪ בלבד ידעה כבר על מלוא הנזקים הקיימים, וכשנשאלה מדוע לא נתבעו רכיבים נוספים מלכתחילה, השיבה "אם זה היה תלוי בי זה היה נגמר במה שהוא חייב לי. לא היינו מגיעים לפה" (עמ' 5 לפרוטוקול ש' 4-5), ובכך גילתה דעתה באשר להיקף ומהות התביעה הנכונים.

לסיכום, ישלמו הנתבעים לתובעת סך של 4,025 ₪.

במכלול הנסיבות, ובכלל זאת הפער בין סכום התביעה לסכום הנפסק והגשת התביעה שכנגד ומשיכתה בפתח ישיבת ההוכחות, ישלמו הנתבעים לתובעת הוצאות המשפט בסך 1,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 2,000 ₪.

עוד קובע בסעיף 5ב בהסכם השכירות כי: "השוכר מאשר כי ערב חתימה על הסכם זה בדק את המושכר ומצא אותו במצב טוב. המושכר כולל מטבח איכותי, הדירה ממוזגת באמצעות מזגנים 4 מזגנים (השגיאה במקור – ו.ש) מפוצלים עיליים, תריסים + חלונות + רשתות בכל הבית, דלתות עץ איכותיות, ארונות אמבטיה, אסלה תלויה בשרותי האורחים, כאשר כל הבית צבוע באופן מקצועי והכל במצב טוב ואיכותי – השוכר מאשר כי קיבל את המושכר במצב המתואר לעיל". סעיף 5ג בהסכם השכירות קובע: "בתום תקופת השכירות, מתחייב השוכר לפנות את המושכר ולהחזירו למשכיר כשהוא פנוי וריק מכל אדם וחפץ שאינו שייך למשכיר, לאחר צביעה כללית באותם הצבעים ניקיון כללי של כל הבית כאשר כל המערכות והמיטלטלין בבית תקינות וראויות לשימוש לפחות באותו אופן כפי שאלו התקבלו". סעיף 9א בהסכם השכירות אף מחייב את הנתבע לשמור על המושכר ולתקן כל תקלה בו למעט בלאי סביר.

ראשית יצוין כי התברר שלא היה בסיס עובדתי לאמור בסעיף 5 בהסכם השכירות ולפיכך, לא ניתן להסתמך על האמור בו כראיה למצבו של המושכר בעת שנימסר לידי הנתבע ואישתו.

...

בפסק הדין שניתן בין הצדדים בת"ק 62969-06-20 לוי ואח' נ' רוזנבלט ואח' מיום 15.11.20 נקבע כך: "שוכנעתי כי הוכח באופן מספיק שדירת הנתבעים אכן נמסרה לתובעים במצב שבו אינה ראויה למגוריהם ושבשל כך נגרמו לתובעים הנזקים הבאים בלבד: סך של 3,000 ₪ בגין הפרש עלות התיקונים ששילמו התובעים וכן סך של 8,000 ש"ח בגין הפיצוי באותו סכום שנאלצו התובעים לשלם לשוכר דירתם בגין העיכוב בכניסתו לדירתם ובגין נזקיו בשל כך." כמו כן, עולה מתוכן אותו פסק דין כי התובעת תבעה את הדייר הקודם בגין עלות השתתפותה בשיפוץ בתחילת תקופת השכירות ואף זכתה בהליך זה. בנסיבות העניין, מוטל אם כך על התובעת נטל הראיה להראות כי הנזקים הנטענים על ידה אירעו לאחר השיפוץ שבוצע במושכר טרם כניסתם של הנתבע ואשתו למושכר וכי אין מדובר בבלאי סביר.

סוף דבר הוא כי התביעה כנגד הנתבע נדחית.

התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 10,000 ₪.