תיווך בניהול נכסים במקום עמלת תיווך

התובע טוען כי במקום לקשר בין מוכר לקונה ולגזור עמלת תיווך באחוזים מסכום העסקה, כפי שעושים מרבית המתווכים, הוא שואל את הלקוח מה המחיר שהלקוח רוצה לקבל עבור המכירה או ההשכרה, במטרה להשכיר את הנכס או למכור אותו במחיר העולה על המבוקש.

משלא היה רשאי התובע להגביל את חופש העיסוק של הנתבע, אין עילה לחייב אותו להעביר לתובע את רווחיו בתקופה המדוברת, גם לו היה מסתבר כי עשה רווחים כאלה (ומכאן שגם אין עילה לצוו של מתן חשבונות) והרי כאמור, הפוכו של דבר הוכח, הנתבע לא זכה לרווחים כלשהם בתקופה שלאחר סיום ההסכם עם התובע ועד שעזב את תחום ניהול הנכסים/תיווך בנדל"ן, אלא רק הפסדים, כעולה מאישור רואה החשבון.

...

לפיכך, גם כאן דין התביעה להידחות.

סוף דבר אשר על כן, התוצאה הנה כי דין התביעה להידחות, למעט התביעה לצו מניעה ביחס לשימוש בהסכמי התובע ולתביעה לפיצוי מוסכם של $3,000+ מע"מ, שנמצאה מוצדקת, אם כי לא יינתן בגינה סעד אופרטיבי, משכבר נגבה הסכום בתביעה השטרית כאמור.

לאחר שנתתי דעתי לכל הנדרש כדי לקבוע את סכום שכר הטרחה הריאלי והסביר בנסיבות הנזכרות לעיל, אני מחליט לחייב את התובע לשלם לנתבע שכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪.

לטענת התובעת עם הגיעו לפגישה הנתבע סרב לחתום על טופס עמלת התיווך ועזב את המקום.

כמו כן, לא היתה מחלוקת כי הנתבע נפגש עם נציג התובעת בכתובת כפי שמסרה לו התובעת בהודעת sms– אלרואי 3, ניהל משא ומתן מול אותו נציג התובעת באשר לאחוז דמי התיווך ומשלא הגיעו להבנות, עזב הנתבע את המקום מבלי לתחום על טופס התיווך.

התרשמתי מעדותה של התובעת והעדה מטעמה כי היא נוהגת "ברגיל" להחתים את הלקוח/ה על טופס הזמנת שירותי התיווך במעמד המפגש בכניסה או מתחת למקום הנכס הרלוואנטי מיד ובסמוך למועד בו היא מראה אותו וכי לשיטתה, בעת המפגש עם הלקוח/ה הוא חותם על הסכם התיווך.

...

בהקשר זה יצוין כי לא שוכנעתי כי אלמלא התובעת לא היה הנתבע מצליח לאתר את הדירה.

אני מקבלת את טענת הנתבע כי בזמנים אלה בהם פועלות רשתות חברתיות רחבות הרי שבנקל יחסית ניתן לאתר דירות העומדות להשכרה/ מכירה בשוק וממילא כך איתר את הדירה אותה רכש בסופו של יום באלרואי 1 ושאינה בכתבת הדירה אותה ביקשה התובעת להראות לו באלרואי.

המסקנה היא כי התובעת לא עמדה בדרישת הכתב שבחוק המתווכים וגם לא הראתה כי מתקיימות נסיבות חריגות שבהן ניתן לפסוק לה דמי תיווך בהיעדר הסכם בכתב הרי שדין התביעה להידחות.

דיון והכרעה בתיק זה עלי להכריע בשאלה האם התובע זכאי לקבל מהנתבע מחצית מהעמלות שקבל בגין עיסקאות שערך הנתבע לאחר שעזב את עבודתו בשירות "סוסייטי". אקדים ואומר, כי הנתבע טען בתחילה כי בינו לבין התובע היתקיימו יחסי עובד-מעביד, אולם הוא זנח טענה זו ולא חזר עליה בסיכומיו, כך שיש לראות את הנתבע כמי שויתר על טענה זו. אציין, כי במקרה שבפני לא הוכח כי נתקיימו יחסי עובד-מעביד, ולפיכך אין מקום להוסיף להתייחס לסוגיה זו. הוכח, כי התובע מנהל משרד תיווך בשם "סוסייטי" וכי הנתבע הנו מתווך מקרקעין שנתן שירותים לתובע כמתווך עצמאי, כאשר בחלק מן הזמן עבד מביתו שלו ובחלק אחר מהזמן עבד מתחומי משרדי "סוסייטי". בשלב מסוים נפרדו דרכיהם של הצדדים וכמסתבר, הנתבע המשיך לטפל, גם לאחר עזיבתו את "סוסייטי", בנכסים שבהם טיפל או שהגיעו לידיעתו במהלך תקופת עבודתו אצל "סוסייטי". השאלה הנשאלת הנה האם התובע זכאי לחלק בעמלה בגין עיסקאות שבוצעו על ידי הנתבע, לאחר עזיבתו של הנתבע את "סוסייטי", ביחס לנכסים האמורים.

...

בעניין זה הנני קובע כי כל אחד מהצדדים זכאי לקבל מחצית מסכום זה. סוף דבר ניתן בזאת פסק דין הצהרתי לפיו הנתבע חייב לשלם לתובע מחצית מכל סכום עמלת תיווך שיגבה כתוצאה ממכירת נכס שימכור ושמתקיימים בו התנאים כדלקמן: 151.1.

הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 152,437₪ (כולל מע"מ) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, ישלם הנתבע לתובע את סכום האגרה כפי ששולמה, הוצאות העדים כפי שנפסקו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומם.

כתב ההגנה והתביעה שכנגד בכתב הגנתו טען הנתבע כי סוכן מטעם התובע (להלן יקרא: "קובי") הציע לו את שירותיו כמתווך, וכי במקום עמלת תיווך הוסכם כי קובי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע.

...

דינה של טענת הנתבע לפיה חתם על הסכם התיווך תחת לחץ הינו להידחות.

ראו, לעניין זה, את האמור בספרם של המלומדים פרידמן וכהן - "חוזים", תשנ"א-1991, כרך א', עמ' 394: "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונאליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימאלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט". התוצאה אני מקבל את התביעה ודוחה את התביעה שכנגד.

הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע 29,350 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה.

הנני להטיל ספק בגירסה זו. כל שהעיד התובע על אותה שיחה היא: "מציע את שירותי התיווך שלי באותו מעמד, אני תמיד אומר שאני לא עובד בחינם...(עמ' 6 בפרוטוקול שורות 1-3) "ואמרתי להם בפירוש לשלם..(שם בשורה 5)...עמלת תיווך משניהם." (שם בשורה 8).

כמו כן, מעיון בנספח 4 לכתב התביעה – תדפיס ממערכת ניהול הנכסים ממשרדו של התובע, במקום בו נידרש למלא קיומה של הזמנה חתומה על הזמנת שירותי תיווך – נותר ריק.

...

ובשורה 10 מגיש הנתבע את הצעתו: "אז תגלם, תביא אותי ל 6,050 שאני מקבל ותוסיף לך מצדי 10%". ובהמשך: "עזוב, עזוב את העשרה אבל אם הכוונה שלך זה שמ- 6,050 אני צריך עוד לשלם אחוז, הבחור הזה, הדתי בא מהמודעה, אין לי מתווך באמצע שזה גם יכול להועיל וגם להפריע". בתשובה אומר התובע: "כן..אוקיי". אם היה הסכם לתשלום דמי תיווך מדוע לא עונה לו התובע כי קיים הסכם ואין על מה לדבר? מה פשר דברים אלה? הם אינם מתיישבים עם סיכום מקדמי כבר בתחילת הדרך כטענתו של התובע.

" דעה נוספת של כב' השופט אלרון בפסק דין מזרחי אף היא אינה מצדדת בפרשנות מקלה של דרישת הכתב בחוק המתווכים: "ככלל, יש להבחין בין דרישת הכתב הקבועה בסעיף 9 לחוק המתווכים לבין דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, כך שיש לנקוט גישה זהירה יותר ביחס לאפשרות הגמשתה של דרישת הכתב מושא ענייננו. נוסף על הלימת גישה מוצעת זו את תכלית חוק המתווכים, המעלה על נס את שיקולי הגנת הצרכן, היא נתמכת בשיקולי יעילות.". וכדברי כב' השופטת ברק-ארז אף היא בפסק דין מזרחי: "בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאיננה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו". ומה הם אותם מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה בכתב? האם המקרה שבפנינו הוא חריג וקיצוני שיצדיק התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה בכתב? אבי וינרוט, במאמרו "דרישת הכתב בעסקת תיווך במקרקעין" (121) משפט ועסקים | כב (2019)) מתייחס לעניין זה: "אולם במקרים נדירים ויוצאי דופן מאוד של חוסר תום לב קיצוני ביותר, כאשר המתווך נהג כמקצוען ודאג להסדרת היחסים בהסכם בכתב אולם הלקוח נהג בדרך של רמאות מכּוונת ומודעת, הערים על המתווך וגרם לכך שלא ייחתם הסכם תיווך, לא יהא בית המשפט חסר אונים. במקרים חמורים אלה יוכל בית המשפט לעשות שימוש בעקרון תום הלב כדי להתגבר על דרישת הכתב, לשמוע את זעקת ההגינות שהמתווך ההוגן משמיע ולהציל עשוק מידי עושקו. פתרון מוצע זה פותח פתח מסוים שיש בו כדי לאפשר לבית המשפט להעניק סעד למתווך אשר נוצל ורומה, אך לא פתח רחב מדי שייצור נורמה פסולה של התנהגות רשלנית מצד המתווך בדמות אי-החתמת הלקוח על מסמך מפורט בכתב". מסקנתי היא כי נוכח האמור לעיל, אין התובע זכאי לשכרו.

אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייבת את התובע לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 10,000 ₪.