תחולת צווי פיקוח על שירותי נותן שירות ללא רישום מקרקעין

במעמד דיון שהתקיים לפני, הבהירו הצדדים כי במסגרת צו העיקול נתפסו זכויות משיב 1 בנכס מקרקעין הרשום בלישכת רישום המקרקעין בעיר רחובות, זכויותיו בפקדון שקלי בבנק הפועלים בע"מ, וכן זכויות משיבה 2 בנכס מקרקעין הרשום בלישכת רישום המקרקעין בעיר נתניה.

המבקשים טוענים, כי במסגרת כתב ההזמנה, היה על משיב 1 כ"חברה מתאמת" לתאם ולנהל ההיתקשרות עם קבלנים ויועצים לשם ביצוע עבודות השפוץ בבניין, ובכלל זה לנהל משא ומתן עם אותם נותני שירות, לכרות עמם הסכמים, לפקח באופן שוטף על ביצוע העבודות, ו"ליישם ההסכמות שבין חברי קבוצת הרכישה, והכל בהתאם למפרטים ותנאים הקבועים בהצעות מחיר שאושרו על ידי נציגות קבוצת הרכישה" (סעיף 4 לבקשה למתן צו עיקול), כאשר בעבור שירותיו הוסכם כי ישולם לו סך של 100,000 ₪, ותוך שהוערך כי אותן עבודות שפוץ תימשכנה כששה חודשים.

כן נטען, כי ממילא לא נקבע מועד לסיום עבודות השפוץ בבניין, וכי הצעות עבודה של נותני השירותים השונים, הובאו לפני חברי וועד קבוצת הרכישה (מבקשים 1-3), והם אלה שאישרו אותן , כאשר מבקש 1 הוא ששמש מפקח על הפרויקט, וככל שיש למבקשים טענות בהקשר זה, לרבות ביחס לקצב היתקדמות עבודות השיפוצים, עליהם להפנותן אליו.

זאת ועוד, התשלומים שולמו לקבלנים במלואם וממילא לא חל עיכוב בהשכרת המשרדים בבניין, עת כבר בחודש ינואר 2021 פורסמו פרסומים ביחס להשכרת המשרדים.

עוד צוין, כי מעשי "המירמה וההטעייה המפורטים בכתב התביעה, בוצעו על ידי משיב 1 ולא על ידי משיבה 2: " למרות שמדובר בנתבע 1 שמולו בוצעה ההיתקשרות ולא עם נתבעת 2 והוא זה שביצע את מעשי הרמייה וההטעיה כנגד התובעים" (סעיף 52 לכתב התביעה).

...

נוכח האמור, וטרם מתן צו העיקול, התבקשה הבהרה בעניין וזאת במסגרת החלטתי מיום 9.5.21.

סבורני, כי בהינתן המפורט מעלה, לא ניתן לשלול קיומו של חשש כי לכאורה למשיב 1 שליטה ,למצער עקיפה, בנכסי משיבה 2 וכי אם יוסרו כלל העיקולים, יכול שיוברחו נכסים על ידי המשיבים, או מי מהם, ובמקרה שכזה, האמור עשוי להכביד על מימוש פסק הדין, אם וככל שתתקבל התביעה כולה או חלקה.

בשים לב למפורט מעלה, ושעה שלשיטת הצדדים שניהם שווי הזכויות בנכס בנתניה לא נמוך מ- 700,000 ₪, הרי שאני סבורה כי הותרת העיקול על הנכס האמור, יהיה בה משום איזון נכון וראוי, שבעתיים עת מדובר בעיקול ברישום, וממילא לא נטען על ידי מי מהמשיבים כי הותרתו תכביד עליהם בשלב זה. נוכח האמור, אני מורה על ביטול העיקולים שהוטלו מכח הצו, מלבד העיקול על זכויות המשיבה בנכס בנתניה.

נראה כי בשל מיגבלות משפטיות, הזכויות במקרקעין לא נרשמו על שם המדינה ולא נרשמו על שם הרוכשים בלישכת רישום המקרקעין.

המבקשים הצהירו כי אין להם טענות נגד דלתא בכל הנוגע לגביית עמלות שלא בהתאם לצוו הפיקוח על מחירי מצרכים ושרותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהיעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999.

...

בהקשר זה, מקובלת עלי עמדת המינהל כי סכום הגבייה והשבת הכספים עוגנו בהחלטות שהתקבלו על ידיו (סע' 43 לסיכומיו).

סוף דבר בהיעדר עילה אישית או תשתית בסיסית ביחס לשאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לחברי הקבוצה, שיש אפשרות סבירה כי תוכרענה לטובת הקבוצה (סע' 4(א), 8(א) לחוק), ומשהעילות בבקשת האישור מוצו במסגרת הסכם הגישור, אני דוחה את הבקשות לאישור תובענה ייצוגית.

מששקלתי את כל האמור, שמתי דגש בעיקר על כך שהמחדל תוקן עוד בשנת 2009 והסכם הגישור נחתם ביום 17.9.2018, ההתדיינות האחרונה הייתה לשם הגמול ושכר הטרחה ולא זיכתה את חברי הקבוצה במאומה, ומנגד כאמור, התנעת התהליך הייתה על ידי המבקשים, איזון ראוי בין השיקולים מוביל לפסיקת שכר טרחה בסך 50,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק לכל אחד מבאי כח המבקשים, וכך אני מורה.

מערך ההסכמים עליהם חתומים התובעים ואומד דעתם מלמד כי הנתבעים או מי מהם לא מכרו לתובעים דירה ושעל ההיתקשרות בה עסקינן לא חל חוק המכר (דירות), אלא שהתובעים ביודעין לקחו חלק במיזם של בנייה עצמית במסגרת קבוצת רכישה בה התאגדו לצורך רכישה משותפת של קרקע מהנתבעת ובנייה עצמית על הקרקע על ידי חברי הקבוצה, וכי ההיתקשרות במסגרת קבוצת רכישה איננה היתקשרות מלאכותית וחוזה למראית עין, בבחינת "יזם בתחפושת" כטענת התובעים.

עלות שכר טירחת עורך הדין של הקבוצה - התובעים מבקשים בסיכומים פיצוי של 23,400 ₪ בגין עלות שכ"ט עו"ד של הקבוצה בגין מכירתם את הדירה, בטענה שאילמלא ההיתקשרות במסגרת קבוצת רכישה שכר טירחת עורכי הדין בגין עסקת מכירת התובעים את הדירה היה מחושב בהתאם לסעיף 6ג לחוק המכר (דירות) לפי צו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהיעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין) תש"ס-1999.

...

התביעה לפיצוי בגין עיכוב במסירת הדירה – דין התביעה בגין רכיב זה, להידחות.

אין בידי לקבל את התביעה בגין רכיב זה. בחקירתה הבהירה התובעת שמדובר בתקופת איחור במסירת הדירה (עמ' 30 שו' 29-30) ולגבי טענת איחור במסירה, כבר קבעתי שאין להטיל על הנתבעת כל אחריות.

רכיב זה לא נתבע בכתב התביעה ודי מטעם זה שלא להידרש לו. גם לגוף העניין אין לקבל את התביעה בגין רכיב זה, לאור מסקנתי שמדובר בהתקשרות במסגרת קבוצת רכישה עליה לא חל חוק המכר (דירות) המגביל את גובה ההוצאות המשפטיות ולאור התחייבות התובעים בהסכם השיתוף לתשלום שכר טרחה זה. סוף דבר מכל האמור, התביעה על כל רכיביה נדחית.

לטענת הבנק, סרובו להעניק את השירותים הוא סביר, בהיותה של התובעת נותנת שירותים פינאנסיים כהגדרתם בחוק הפיקוח על שירותים פינאנסיים (שירותים פינאנסיים מוסדרים), תשע"ו – 2016 (להלן: "חוק הפיקוח") ונוכח הוראות הדינים השונים הנוגעים לאיסור הלבנת הון, לרבות חוק איסור הלבנת הון , תש"ס – 2000 (להלן: "חוק איסור הלבנת הון"), צו איסור הלבנת הון (חובות זהוי, דיווח וניהול רישומים של תאגידים בנקאיים למניעת הלבנת הון ומימון טירור), תשס"א-2001 (להלן: "צו איסור הלבנת הון") והוראה 411 להוראות ניהול בנקאי תקין של המפקח על הבנקים – "ניהול סכוני איסור הלבנת הון ואיסור מימון טירור" (להלן: "הוראה 411").

'יראו סיבה לסרוב סביר לפתיחת חשבון וניהולו, לרבות ביצוע פעולות מסוימות בחשבון, וכן למתן שירותים למבצע פעולה שאינו רשום כבעל או כמורשה חתימה בחשבון לעניין חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981, בהתקיים אחד או יותר מהתנאים הבאים: (א) אי הענות של הלקוח למסור פרטים הנדרשים למילוי הוראות הצוו, הוראה זו וכן מדיניות ונהלי התאגיד הבנקאי שנקבעו על פיהם; (ב) יסוד סביר לחשש כי פעולה קשורה להלבנת הון או למימון טירור'.

בית המשפט ציין שעל התובעת, בעיסוקה כנש"פ, חלות חובות רבות כמפורט בצו נש"פים, מהן על התובעת להשתכנע שמדובר בפעולה לגיטימית ובעסקה אמיתית, אך בן יאיר הסתפק בריפרוף בהסכם המכר, כאשר בחינה ראשונית של נסח הרישום שהיה אמור להיות מצורף להסכם, היתה מעלה שמדובר בחוזה פקטבי.

בן יאיר היה צריך לוודא שעיסקת המקרקעין היא אמיתית, דבר שניתן היה לעשות בקלות יחסית, ולברר מדוע צריך המוכר את הדרך הפתלתלה שהוצגה לתובעת כדי לקבל את הסכום הנ"ל. המנעות הלקוח להפקיד את הכספים בחשבונו הייתה צריכה לגרום לזהירות יתר של התובעת בהיבט של חשש להלבנת הון, ולגרום לה לבדוק את העסקה, בין היתר, על ידי בחינת נסח הרישום אשר אמור היה להיות מצורף להסכם, ותחקור הלקוח שטען שהוא מוכר, לגבי נסיבות ביצוע העסקה ומדוע הוא מבקש לעשותה כפי שהוצג לתובעת.

...

אני מקבל את טענת הבנק כי ביצוע העברות באמצעות אתר האינטרנט, אינו מאפשר לבנק לזהות כדבעי את מבצע הפעולה ומונע ממנו אפשרות לפקח על ביצוע הפעולות ולמנוע אותן, אף אם יש חשש לפעולה בניגוד לדיני איסור הלבנת הון.

התוצאה מאחר שהשתכנעתי שסירוב הבנק להעניק לתובעת את השירותים הנתבעים הוא סביר, אין מקום לחייב את הבנק לפעול נגד שיקול דעתו המקצועי ולהעניק אותם לתובעת ולכן, אני דוחה את התביעה, בכפוף לאמור בסעיף ‎31 לעיל.

התובעת תשלם את הוצאות הבנק, בסכום של 50,000 ₪.

בסעיף 2 (ב) ל"צו קביעת מחיר מרבי" נקבע כי: "  המחיר המירבי שרשאי נותן שירות לגבות בעד שירותים שאינם שירותי העברת זכויות, יהיה המחיר הקבוע אותה שעה לשירות מקביל בתוספת לתקנות האגרות". (הכוונה לתקנות המקרקעין (אגרות) תשל"ה-1974)- הערה שלי-ע.ד.)/ הפסיקה הרלבנטית: הרקע להתקנת הצוים מכוח חוק הפיקוח סוכם בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בה"פ 1721/00 (מחוזי ת"א) פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מדינת ישראל-משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון [ניתן ביום 18.9.2005 ] [פורסם במאגרים] ולפיו נועד הצוו לתקן את העיוות שנוצר בעקבות מצב הדברים ששרר במדינה, כאשר בניינים רבים שניבנו על ידי חברות קבלניות טרם נרשמו בלישכת רישום המקרקעין מסיבות שונות והחברות ניהלו מירשם זכויות פנימי וגבו מחירים מופרזים עבור ניהול המירשם ואף לא אצה להם הדרך להשלים הטיפול בהעברת הזכויות ורישומן בלישכת רישום המקרקעין מסיבות מובנות מאליהן.

כמו כן צו קביעת מחיר מרבי בעיניין רישום זכויות שעד להעברת בפנסקי המקרקעין עוגן גם בסעיף 6ג' (ב) (2) לחוק המכר (דירות) ולפיו: " על אף האמור בפיסקה (1), הסכום המירבי של הוצאות משפטיות לעניין רישום וניהול רשימה של בעלי זכויות ורישום הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלישכת רישום המקרקעין, יהיה הסכום לפי חוק פקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996, לעניין מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהיעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין." מן הכלל אל הפרט: במקרה שלפנינו "צו ההחלה" חל על הנתבע כנותן שירות, בהיותו "בא-כוחה" של החברה הקבלנית ועסקינן בזכיוות מקרקעין אשר טרם נרשמו בלישכת רישום המקרקעין והנתבע מנהל בספריו מירשם של זכויות בעלי הדירות בבניין העתיד להרשם כבית משותף.

...

דיון והכרעה: לאחר שעיינתי בחומר שהוצג בפני; התרשמתי מהראיות והעדויות באופן בלתי אמצעי; וכן לאחר בחינת הדין והפסיקה-הגעתי לידי מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

באשר לסעד הנוסף הנדרש מבית המשפט ליתן כנגד הנתבע צו עשה לחייבו להעביר הזכויות בדירה לשמו של התובע וכן לרשום משכנתא לטובת בנק לאומי על זכויותיו- אין בידי להיעתר לסעד המבוקש: סמכות בית המשפט לתביעות קטנות קבועה בסעיף 60(א) בחוק ולפיו: "(א) בית משפט לתביעות קטנות ידון בתביעה אזרחית שהגיש יחיד

שם נקבע כי:: "הוראת סעיף 60 של חוק בתי המשפט הינה ברורה וחד משמעית, ולפיה בית המשפט לתביעות קטנות מוסמך לדון רק בתביעות אזרחיות כספיות (המוגבלות לסכום הנקוב בחוק...) וכן בתביעות להחלפת מצרך, תיקונו או ביטול עסקה לרכישתו. מכאן, שבית משפט לתביעות קטנות אינו מוסמך לתת צווי עשה או צווי מניעה כמו אלה שניתנו על ידי בית המשפט קמא בענייננו". בהקשר זה יוער כי גם לגבי העברת הזכויות בפנקס המקרקעין לשמו של התובע -מוגבל הנתבע בסכומים שהוא רשאי לגבות בהתאם לחוק הפיקוח וצו קביעת מחיר מרבי עד לסך של 300 ש"ח ולא יותר בגין שירות זה. לאור האמור לעיל התביעה מתקבלת בחלקה ואני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 1,945 ש"ח בצירוף עוגמת נפש והוצאות המשפט בסך כולל של 400 ש"ח. הסכומים ישולמו לתובע בתוך 30 יום מהיום אחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.