תחולת חוק חובת המכרזים על הסכם חכירה

מאז חקיקתו של חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992 (להלן: חוק חובת המכרזים) נוספת מורכבות נוספת לדיון בהגדלת שטח המשבצת של יישוב חקלאי, שכן החכרה של קרקע ליישוב חייבת לעמוד גם בהוראותיו של חוק זה. לפי סעיף 2(א) לחוק חובת המכרזים, המדינה לא תתקשר בחוזה לבצוע עסקה במקרקעין "אלא על-פי מיכרז פומבי הנותן לכל אדם היזדמנות שווה להישתתף בו". לצד זאת, תקנה 25 לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (להלן: תקנות חובת המכרזים) מונה שורה של חריגים לכלל זה בכל הנוגע להתקשרויות של רמ"י. אחד מחריגים אלה, הקבוע בתקנה 25(28) לתקנות האמורות, נסב על "הענקת זכויות בקרקע חקלאית, לצורכי חקלאות לרבות למגורי החקלאים, במסגרת הקמה, ביסוס או הרחבה של ישובים קהילתיים, חקלאיים או כפריים, והכל באזורים הכלולים במחוזות הצפון והדרום כמשמעותם בהודעה שפירסמה הממשלה מתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השילטון והמשפט, תש"ח-1948". להשלמת התמונה יצוין כי במשרד החקלאות פועל גוף נוסף הממליץ בפני שר החקלאות בכל הנוגע לגיבוש עמדתו בעיניין הקצאת קרקע בפטור ממכרז, הידוע כ"ועדת הקרקעות".

במהלך השנים האחרונות מנסה הקבוץ להגדיל את שטח המשבצת שלו, בין השאר על רקע ההיערכות לחתימה על חוזה חכירה לדורות של הקבוץ עם רמ"י. ביום 5.2.2014 דנה ועדת הפרוגרמות בבקשת הקבוץ והחליטה להמליץ לשר החקלאות לתקן את תקן גודל הנחלה בקבוץ רגבים ל-53 דונם, תוך הותרת מספר הנחלות ללא שינוי, דהיינו 120 נחלות, כך ששטח המשבצת של הקבוץ יעלה על 6,000 דונם.

יתר על כן, הקבוץ מדגיש כי מלכתחילה פנייתו לועדת הפרוגרמות ולשר נעשתה בהתאם להנחיותיה והוראותיה של רמ"י. הקבוץ מוסיף וטוען כי מכל מקום אין להחיל את הוראות חוק חובת המכרזים ותקנות חובת המכרזים בנסיבות שבהן הנימוק להמלצת הועדה והחלטת השר היה תיקון עוול הסטורי (שינוי תקן גודל הנחלות) שהתרחש לפני חקיקתם.

...

בתגובתם המקדמית לעתירה טענו המשיבים כי דינה להידחות.

אנו סבורים כי יש לאפשר לקיבוץ להשמיען, והדברים אמורים בפרט ביחס לטענות שהועלו לראשונה בתגובת המשיבים לעתירה.

המקום לדון בכך הוא בפני ועדת הפרוגרמות, כשבהמשך לכך תובא הסוגיה גם בפניו של שר החקלאות ולבסוף בפני רמ"י. נבהיר, כי לנוכח התמשכות ההליכים בשאלה שבמחלוקת, ובשים לב לעובדה שהמלצתה של ועדת הפרוגרמות מושא העתירה ניתנה עוד בשנת 2014, אנו סבורים כי יש מקום לערוך את ההליך המחודש במהירות הראויה.

סוף דבר: בכפוף לאמור בפסקה 23 לעיל, העתירה נדחית.

בעקבות חקיקת חוק חובת המכרזים, מחויבת המדינה להקצות קרקעות ולהתקשר בהסכמים באמצעות מכרזים וכך גם לגבי מתן הרשאה לחציבת אבן.

משכך, יש לכאורה בסיס לטענת העותרות באשר לתחולתו של סעיף 9(א) הקובע, כי אין תחולה של חוק חובת המכרזים על התחייבויות קודמות לחוק.

התקנה מגדירה בעל זכויות במקרקעין כצד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות או מחזיק בקרקע באופן רצוף עשר שנים לפחות בהסכמת המנהל.

...

אינני מקבלת את טענת המשיבים בעניין זה. לעניין הנזק הכלכלי טענותיהן של העותרות לא נתמכו בראיות.

לפיכך, בנסיבות בהן עסקינן ובהעדר החלטה מטעם המשיבה לעניין עצם הפעלת מחצבה במקום סבורני, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת העותרות אשר עלול להיגרם להן נזק כלכלי משמעותי ככל שבקשתן לצו ביניים תידחה.

בנסיבות אלו, מצאתי להיעתר לבקשה לצו ביניים.

עיון בהוראות פסק הדין משנת 1984, מעלה שמדובר בפסק דין הטעון ביצוע שעליו חלה ההוראה שברישא של 21 לחוק, זאת מאחר ומדובר בפסק דין המחייב בעשיית מעשה, להזמין "את הנתבע לחתום על חוזה חכירה...". אין חולק כי חלפו 25 שנים מיום מתן פסק הדין, והשאלה היא אם המשיבה רשאית לטעון טענת ההתיישנות בנסיבות העניין.

המשיבה הסכימה למתווה זה במסגרת ההליך שלפניי, אלא שהיא חזרה בה מהסדר זה. מצאתי כי הסדר זה הוא הסדר סביר, בנסיבותיו המיוחדות של מקרה זה. אוסיף כי מאחר ופסק הדין משנת 1984 ניתן לפני כניסתו לתוקף של חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992 והתקנות שהותקנו מכוחו, על כן ומאחר ולפי סעיף 9 (א)(1) לחוק, חובת המיכרז לבצוע עסקה במקרקעין לא תחול על היתקשרות כתוצאה מהתחייבות לפני תחילתו של החוק, הרי זכאי העותר לחכור מיגרש בפטור ממכרז מכוח פסק הדין משנת 1984.

...

דיון בעתירה לגופה: האם יש מקום להורות למשיבה להוסיף ולהקצות לעותר מגרש בפטור ממכרז, על-פי הוראות פסק הדין, חרף חלוף הזמן ולאור התנהלות העותר עד כה. אודה כי התלבטתי בשאלה, אם לאור התנהלות העותר במשך השנים, יש מקום להורות על דחיית העתירה, אגב קביעה כי המשיבה מילאה אחר פסק הדין, אולם לאחר ששלתי טענות הצדדים, החלטתי לקבל את העתירה ולהורות לרשות לתת לעותר הזמדנות נוספת לבחור מגרש במכרז הבא שיפורסם בישוב וככל שלא יבחר העותר מגרש ולא ימלא אחרי התנאים לחכירת מגרש, תיחשב המשיבה כמי שמילאה אחר פסק הדין.

הגעתי למסקנה זו מאחר ובין הצדדים התנהלו הליכים רבים בסופם לא יצא לפועל הליך הקצאת המגרש, אולם מעולם לא היתה החלטה ברורה, שמבהירה לעותר, כי ככל שלא יסיים הליך בחירת מגרש, יחשב הדבר כמילוי אחר פסק הדין והגיעה העת לעשות כן. הבאתי בפתיח פסק דיני ההליכים למכביר שהתנהלו בין הצדדים עד כה וזאת בהתבסס על המסמכים שצורפו לכתב התשובה.

לסיכום, הבקשה להורות למשיבה להחכיר לעותר מגרש ספיציפי נדחית.

בנוסף טוענת רדימיקס כי אף אם חוק חובת מכרזים חל במקרה זה, אזי ניתן וראוי להחכיר לרדימיקס את הקרקע על יסוד תקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים, אשר קובעת פטור מחובת מיכרז לבעל זכויות במקרקעין אשר מוגדר "כמי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור" וכמי ש"מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל".

שם ראה המינהל לטעון כי יש להכיר בהתחייבותו כלפי חברת מחצבי אבן בע"מ עובר לכניסתו לתוקף של חוק חובת מכרזים, הגם שהתחייבותו זו לא בשלה כדי חתימה על חוזה חכירה ולא הושלמה עובר לכניסתו לתוקף של החוק.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל מצאתי כי המינהל כשל בהוכחת טענותיו מדוע הוא מנוע מלהחכיר את הקרקע לרדימיקס שכן הן טענתו התכנונית נדחתה והן טענתו הנוגעת לחובת מכרז.

אשר על כן אני מורה כי המינהל יחתום עם רדימיקס חוזה חכירה ל – 49 שנים על השטח בן 52 הדונם שבבית נחמיה בהתאם לתוכנית גז/65 וזאת בכפוף לתשלום דמי שימוש עבור כל תקופת העבר למן המועד שבו הפסיקה רדימיקס לשלם דמי חכירה שנתיים ועד היום ותשלום דמי חכירה בגין תקופת החכירה ל – 49 שנים מהיום.

עוד אני מורה כי המינהל יישא בהוצאות רדימיקס, כולל שכ"ט עו"ד, בסך של 100,000 ₪.

טענתה של המבקשת, שהובילה לנקיטת ההליך מושא הבקשה שלפניי, היא כי חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992 (להלן: חוק חובת המכרזים) לא חל על המחצבה וכי למבקשת הזכויות הבלעדיות לקבלת הרשאה לחציבה במחצבה, וזאת עד לתום עתודות האבן.

נקבע כי רמ"י התחייבה למסור למבקשת את מקרקעי המחצבה בפטור ממכרז בהתאם לכללי ונהלי מינהל מקרקעי ישראל, שקבעו כי תוקף הסכם הרשאה למחצבה עומד על תקופה מקסימלית של 21 שנים.

כן נדחו טענות נוספות של המבקשת, ביניהן הטענה כי היא זכאית לחוזה חכירה במחצבה כבעלת תגלית לפי פקודת המכרות.

...

בהקשר זה אציין כי איני מקבל את טענת המבקשת כי "המצב הקיים" הוא זה ששרר ערב החלטת רמ"י שלא להאריך את הסכם ההרשאה, ושונה המקרה הנזכר בבקשתה מענייננו.

מכל האמור עולה כי מאזן הנוחות לא נוטה לטובת המבקשת, כך שדין הבקשה להידחות.

סוף דבר, הבקשה נדחית.