תחולת חוק הגנת הדייר על תוספות בנייה

כאשר הרציונל בפקודת האריסים דומה בה לחוק הגנת הדייר, חלה באותה העת על קרקע לא בנויה; רשות מקרקעי ישראל שהיא בעלת הקרקע הרשומה של חלקה 50 הגישה נגד המנוח תביעת פינוי, ת"א 20678/90, אשר במסגרתו ניתן פסק דין חלוט לפיו על המנוח לסלק ידו ולפנות את חלקה 50, מכאן שממועד פסק הדין לא היו לאב זכויות במקרקעין; עוד קבע בית המשפט כי על פי סעיף 20 להסכם החכירה אי קיום הוראה מהוראות החוזה ייחשבו כהפרה ויקנו למחכיר את הזכות לבטלו, כאשר על חלקה 50 ניבנו תוספות בניה ללא היתר כדין ואף ניתן צו הריסה כנגד בניה בלתי חוקית בחלקה 50, היתנהלות המהוה הפרה של הסכם החכירה והמצדיקה פינוי; עוד הפנה בית משפט קמא לדו"ח סיכום של רשות מקרקעי ישראל בהתייחס לחלקה 50 שם צוין כי לא בוצעה הסדרת זכויות בחלקה 50, וכי קיימת פלישה לתוך חלקה 48.

...

על כן ובכפוף לאמור בסעיף 33 לעיל אני דוחה את הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.

יחד עם זאת, בסעיף 22 לחוזה השכירות פורטה הנסיבה אשר מחריגה את תחולת חוק הגנת הדייר בהתאם לסעיף 14(ב)(2) לחוק, וזו לשון סעיף 22 בחוזה השכירות : "השוכר מאשר ומודה בזה שהמושכר נמצא בבנין או בתוספת בנין שבניתו הושלמה לאחר יום 1 באפריל 1954 והושכר לראשונה אחרי יום 3 למרץ 1955". סעיף 14 (ב)(2) לחוק הגנת הדייר קובע כך: (א) נכס בבנין או בתוספת בנין שבנייתם הושלמה לאחר תשכ"ח [22.9.1968 – א.א.א.], והושכר אחרי מועד זה, לא יחול חוק זה על שכירותו.

יחד עם זאת, הנתבע הופנה לסעיף זה בחוזה השכירות (קרי סעיף 22) ע"י בא כוח עמידר במכתב ששוגר ביום 30/6/2015 לבא כוח הנתבע דאז [צורף כנספח ט' לתצהיר הנתבע], ואף במכתב אחר שכתב ב"כ עמידר מיום 18/11/2015 [נספח י' לתצהיר הנתבע] ואשר נשלח לב"כ הנתבע, הובאו בפירוט הוראות הדין, הרקע ההסטורי וההלכה הפסוקה שמאששת את טענות עמידר לעניין אי תחולת חוק הגנת הדייר על החוזה שנחתם עם הורי הנתבע.

...

במחלוקת זו בין הצדדים, החלטתי לקבל את טענות התובעת.

אשר על כן, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת בגין דמי שימוש ראויים החל מיום 1/8/2015 ועד להגשת התביעה בסכום של 80,358 ₪ שמשקף את יתרת חובו של הנתבע בהתאם לטבלת התשלומים הנ"ל. סוף דבר אני מקבלת את התביעה על כל רכיביה.

אני קובעת כי על הנתבע לסלק את ידו ולפנות את הדירה ולהחזירה לחזקת התובעת.

הלכך, לא חל חוק הגנת הדייר על תוספות אלו, אלא על המושכר המקורי, שהוא חדר גדול, חדר קטן, מטבח וחצר כאמור לעיל.

במידה ומחמת בניה וכדומה יהיה בעה"ב רשאי לפנות את הדייר תוך מתן פיצוי או העמדת מקום מגורים חליפי, ייחשב המושכר לענין זה רק מה שמופיע בחוזה משנת תשמ"א [דהיינו חדר גדול, חדר קטן, מטבח וחצר], ולא יצטרך בעה"ב לפצותו בגין התוספות שנעשו שלא ברשות.

...

בהקשר הבוררות, מקובלת עלי גם טענת התובעים לפיה לא היה מקום לעכב את הדיון בתובענה זו ולהפנותו לדיון בפני הבוררים.

לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים האמורים במקרה דנן, הגעתי למסקנה כי אין מקום ליתן סעד מן הצדק בעניננו.

בכך שהנתבע בחר שלא לשלם דמי שכירות במשך שנים רבות עד שלא יוצגו בפניו מסמכים כאלה ואחרים בדבר צווי ירושה, או מסמכים בדבר הבעלות בנכס, שאף בעל הבית המקורי לא נדרש להציג בעת חתימת הסכם השכירות המקורי, לקח הנתבע על עצמו סיכון שהתממש בסופו של דבר.

אציין, כי במסגרת פסק הדין דן בית המשפט השלום בטענת הנתבעת, לפיה היא וילדיה מתגוררים שנים בנכס ולכן, הם בגדר דיירים מוגנים וקבע, כי בנסיבות העניין, יש להחיל את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ולהכריז על הנתבעת וילדיה כדיירים מוגנים.

בהתאם, הורה בית המשפט על פירוק השתוף במקרקעין לפי אופציה ב' המופיעה בחוות המודד רמזי קעואר - המומחה מטעם בית המשפט - לרבות המלצותיו בנוגע לעלויות הכרוכות בחלוקה בעין של המקרקעין והשתת עלות תוספת הבניה בחלק של הנתבעים על התובע.

...

סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע דמי שימוש ראויים בסך של 274,507 ₪.

בנוסף, אני קובע כי מוטל על הנתבעת לשלם לתובע דמי שימוש חודשיים ראויים בסך של 3,300 ₪ עד לאישור פירוק השיתוף במקרקעין על ידי רשויות התכנון, כפי שהורה בית המשפט בפסק הדין השני בת"א 6015-01-14 (נספח 21 בתיק המוצגים), והשבת החזקה בחלק המקרקעין שבבעלות התובע, לידיו, לפי המאוחר.

הנתבעת תשלם לתובע, באמצעות בא כוחו, את אגרות המשפט (10,337 ₪), שכ"ט המומחה מטעמו, חלקו בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט (כנגד קבלות שיוצגו בתוך 7 ימים) וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

סבור אני שיש לדחות את טענה זו של הנתבעים מהסיבות כדלקמן: התובעת הגישה תביעה נגד מר סוריאנו ואישתו בשנת 1991, דבר המעיד על כך שלא הייתה כל הסכמה של התובעת לבניית תוספות הבנייה; בכל ביקורי המעגל מציינים את תוספות הבנייה, ואם הייתה הסכמה של התובעת לבנייה זו, לא היו כותבים בדו"חות ביקורי המעגל הערות על תוספות הבנייה; מהתכתובת הפנימית של התובעת כפי שעולה מתיק הנכס עולה בבירור שהתובעת בדקה את עצמה היטב לפני הגשת התביעה הנוכחית, דבר המעיד על חוסר הסכמה לבניית תוספות הבנייה; הבעלות במקרקעין הייתה רשומה בטעות על שם עריית יהוד משנת 2001 ועד לשנת 2006, בשנים אלו לא הייתה יכולה התובעת לעשות מאומה, עקב הרישום השגוי; בנוסף, אני מאמץ את כל טענות התובעת בעיניין זה בסעיפים 17 עד 18 לסיכומיה.

ברור הדבר שסעד מן הצדק מקורו בחוק הגנת הדייר, כך שטענת הנתבעים לסעד מן הצדק יכולה להיטען רק לגבי המושכר המקורי ולא לגבי תוספות הבנייה, שעליהן לא חלות הוראות חוק הגנת הדייר.

...

ולענייננו, סבור אני שאין ליתן לנתבעים סעד מן הצדק מהסיבות כדלקמן: הנתבעים בנו תוספות בנייה ששטחן פי 4 מהמושכר המקורי; הנתבעים ידעו שהתובעת מתנגדת לבנייה ללא היתר, ולמרות התביעה שהוגשה נגד מר סוריאנו בשנת 1991, לא הפסיקו לבנות תוספות בנייה ולבצע שינויים במקרקעין, וזאת עד לשנת 2014 ואף גם בשנת 2017; הפרות תאני החוזה ובנייה מסיבית ומתמשכת של תוספות הבנייה מצד הנתבעים הביאו את התובעת לכדי יאוש מטיפול בתוספות הבנייה שנבנו ללא היתר, על כי התובעת שקלה לפתור את בעיית הפלישות של הנתבעים למקרקעין והפרת חוזה השכירות על ידי מכירת המקרקעין לנתבעים; אין מדובר במשפחות במצוקה, אלא מדובר במשפחות עם אמצעים כלכליים נאים ויפים, ויעיד על כך תיאור הדירות המצוי בחוות הדעת של השמאי לוי; הנתבעים התנהגו בחוסר תום לב מובהק מול התובעת ורמסו ברגל גסה את הוראות חוזה השכירות המוגנת פעם אחר פעם במשך עשרות שנים.

לאור כל האמור לעיל, סבור אני שיש לדחות את טענת הנתבעים לסעד מן הצדק.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 6685 חלקה 178, לסלק ידיהם ממנה ולמסור את החזקה בהם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.