תוקפו של הסכם שיתוף במקרקעין

לעניין תוקפו של חוזה המסדיר שתוף במקרקעין אך לא נרשם בלישכת המקרקעין, ראה רע"א 9097/12 אנושי יונה נ' לידיה שועה (לא פורסם, פסקה 5 לפסק דינו של כב' השופט עוזי פוגלמן, 15.01.2014) (להלן: עניין "אנושי"): שאלת תוקפו של הסכם שתוף שלא נרשם כלפי אדם שידע עליו, ופרשנות סעיף 29(א) לחוק המקרקעין בעיניין זה, היא אכן שאלה שניתן למצוא בה דיעות לכאן ולכאן בפסיקה ובספרות (ראו: ת״א (מחוזי י-ם) 193/75 אשורי נ׳ הלוי, פ״מ תשל״ח (1) 32 (1988); יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושתוף 213-212 (1997) (להלן: ויסמן-בעלות ושתוף); מיגל דויטש קניין כרך א' 572-569 (1997)).

...

על אף הפרת החוק, בהעדר קשר וודאי בין המעשים הבלתי להתרחשות הנזק, והפרת חובה הזהירות על ידי הנתבעים באותו עניין, מצא בית המשפט את הנתבעים חייבים בנזיקין: השאלה שהטרידה אותנו היתה אם נוכח הפעילות הבלתי חוקית של המערערים, אשר בנו את ביתם ללא היתר ובאמצעות קבלן שאינו רשום, אין מתחייבת שלילת הסעד מהם, על יסוד העיקרון לפיו אין לתת לתובע ליהנות מפרי חטאו, שכן מעילה בת עוולה אין צומחת זכות תביעה [.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים סך 10,000 ₪, בגין עגמת נפש, וכן סך של 5,000 ש"ח בגין עוולת לשון הרע.

במסגרת פסק הדין נבחנו השאלות - היש תוקף להסכם שתוף, שלא נרשם בפנקסי המקרקעין, כלפי צד ג', שידע על קיומו; האם הזכות לפירוק השתוף גוברת על תנייה מגבילה בהסכם שתוף וככל שיורה בית המשפט על פירוק השתוף במקרקעין - מהו האופן בו יפורק השתוף - על כל אלה נחלקו הצדדים.

"הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשמוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר" הדיעות חלוקות באשר לכוחו של הסכם שתוף שלא נרשם: בע"א (מחוזי י-ם) 193/85 אשורי נ' הלוי, פ"מ תשל"ח(1) 32) (להלן: "אשורי") דובר בבעלות משותפת בבית שהיה תפוס ע"י ארבעה דיירים מוגנים.

...

ערר שהגישו הנתבעים לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז צפון, נתקבל, באופן שהוועדה קבעה שאין לדון בבקשה לקבל היתר בניה, כל עוד לא הוסדר הנושא הקנייני והוכרע בבית המשפט:- "אנו מקבלים את הערר במובן זה שאנו מורים על עיכוב ההליכים, עד אשר יובא צו של בית משפט, המבהיר כי למשיבה (התובעת כאן- א.א.) יש זכות לבצע את הבניה, באופן שבה זו התבקשה." (סעיף 21 להחלטה מיום 14.8.12, ערר מס' 156/12).

כפוף לקבלת אישור שכזה לתשריט החלוקה שהוגש לבקשה לקבלת היתרי בניה וצורף כחלק בלתי נפרד לתביעה, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין, בעין ובהתאם לתשריט.

סוף דבר 5.1.

אני מורה על פירוק השיתוף בעין בהתאם לתשריט החלוקה ובכפוף לאישור המפקחת על רישום המקרקעין, שהחלוקה בתשריט תואמת את חוק התכנון והבניה וכל חיקוק אחר שבנדון.

השופט ע' טאהא: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בנצרת (כבוד השופטת אוסילה אבו אסעד) מיום 29.1.2020 שניתן בת"א 43239-06-17, בגדריו הורה בית המשפט קמא על פירוק השתוף במקרקעין על דרך רישום הבית כבית משותף ונתן תוקף של הסכם שתוף להסכמה בעל-פה שהיתה בין הצדדים בכל הנוגע לחלוקת השמוש ברכוש המשותף.

...

אין בידי לקבל קביעה זו. לא ניתן לראות בשימוש הייחודי שניתן למערערים בחלקים אחרים במקרקעין כ"תמורה" בנסיבות העניין.

סוף דבר, הערעור נדחה ככל שהוא נוגע לקביעת בית המשפט קמא שאין לפרק את השיתוף ברכוש המשותף או למינוי מודד לצורך הכנת הצעות.

הערעור מתקבל ככל שהוא נוגע לנפקות הסכם חלוקת השימוש שהיה בין הצדדים במובן זה שההסכם בוטל כדין על ידי המערערים.

השופטת ברק ארז משיבה על כך (בפיסקה 34 לפסק דינה) כדלקמן: "בשונה מן האמור עד כאן, הסוגיה שעלתה בעירעור שבפנינו נוגעת לתוקפו של הסכם שתוף שלא נרשם במירשם המקרקעין. על אף שהסכם שתוף שאינו נרשם במקרקעין אינו בעל כוח קינייני כלפי צדדים שלישיים, הסכם כזה יכול לחייבם, במקרים המתאימים, ככל חוזה אחר שלא קיבל מעמד קינייני (ראו: דויטש, כרך א, בעמ' 570, חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 335-334 (2005) (להלן: דגן))." (ההדגשה כאן – במקור.

...

לגישה זו מצטרף גם פרופסור י' ויסמן המציין בהקשר זה כי: סבורים אנו כי מן העובדה שהחוק קובע שרישום הסכם שיתוף מביא לכך שהוא תקף כלפי צד שלישי, אין ללמוד את המשפט ההפוך, כי באין רישום אין ההסכם עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי, מכוח דוקטרינות אחרות, כגון מניעות, תום לב, שימוש לרעה בזכות (יהושע ויסמן דיני קנייין בעלות ושיתוף 213 (1997)).

מקובלת עליי, אפוא, מסקנתה של השופטת ברק-ארז כי במקרים מתאימים היעדר רישום אינו שולל את תוקף ההסכם כלפי צד שלישי (פסקה 34 לחוות דעתה), וכזה הוא המקרה שלפנינו.

הא ותו לא. סוף דבר לאור האמור, ובשים לב לקביעותיי בדבר הצורך במחיקתו של התובע מס' 2 מההליך, והרציונל שלפיו יש לצרף את יורשי המנוח להליך ולא ניתן להסתפק בתביעה מכוחו של ייפוי כח של המנוח שהלך לעולמו, וכן נוכח קביעתי בדבר תוקפו של הסכם השיתוף התקף והמחייב מיום 3.7.2001, אני קובע כי דין התביעה להיות מסולקת על הסף.

" בע"א 48/16 ציון דהאן נ' יגאל שמחון (9.8.17) נידון תוקפו המשפטי של הסכם שתוף שלא נרשם, ונקבע כי " סעיף 29 לחוק המקרקעין נותן תוקף להסכם שתוף שנירשם גם כלפי צדדים שלישיים שלא היו צד לו בקבעו כי הסכם שתוף שנירשם "כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". משום כך, נהוג לראות ברישומו של הסכם השתוף כמשכלל את ההסכמות בו לרמה של קניין (ראו: עניין בוקובזה, בעמ' 248; דויטש, כרך א, בעמ' 559).

...

יתר על כן, אני סבורה שאף אם השותפים המקוריים לא הסכימו מפורשות על פירוק השיתוף וחלוקת הבעלות, בהעדר דרישה לתשלומי איזון משך למעלה משלושים שנה, סביר להניח שהשותפים המקוריים ויתרו זה לזה על הזכות לדמי איזון.

לסיכום קשה במרחק של למעלה משלושים שנים לקבוע מה היה תוכנה של הסכמה לחלק את שמונת המגרשים שהיו בבעלות משותפת של השותפים המקוריים.

אולם על פי מאזן ההסתברויות, אני קובעת שהרוכשים המקוריים ביקשו לחלק ביניהם את הבעלות במגרשי התמורה, בלי לשלם תשלומי איזון, אף שחלוקה זו לא נרשמה בזמן אמת, וגם לא כעבור עשרות שנים, כאשר נרשמה בחלקות תכנית האיחוד והחלוקה.