תוקפו של הסכם מכר שלא הועברה בו התמורה

לבסוף בשל מחלוקות, לא השתכלל זכרון הדברים לידי הסכם מכר ולא הועברה כל תמורה.

בתגובה ביקשו התובעים לדחות הבקשה לביטול פסק דין תוך שסיפרו אודות השתלשלות העניינים והתנהלותו של הנתבע במסגרת התביעה הקטנה ותיק ההוצל"פ כדלקמן: ביום 4.12.14 הגיש הנתבע כנגד התובעים בעניינינו תביעה קטנה על סך 5,000 ₪ בבית משפט לתביעות קטנות בתל אביב; בכתב התביעה טען שבמעמד החתימה על זכרון הדברים שילם סך של 230,000 ₪; ביום 19.1.15 הגיש הנתבע בתביעה הקטנה הסכם שנערך כביכול בינו לבין התובעים בעניינינו ובו טען שהגיעו להסכמה לפיה הם ישלמו לו סכום של 250,000 ₪ שיועברו לקופת פשיטת הרגל בתיק 1593-02 וכן כי תיק ההוצאה לפועל שניפתח בעקבות פסק הדין שניתן בהיעדר הגנה בתביעה זאת ייסגר בהסכמת הצדדים, ההסכם נושא חתימת הנתבע וכן חתימות הנחזות להיות חתימות התובעים בעניינינו, אך למעשה התברר שמדובר בחתימות מזויפות; ביום 20.1.15 נתן בית המשפט תוקף של פסק דין להסכם המזויף שהגיש הנתבע; בעזרת פסק דין זה הצליח הנתבע לסגור את תיק ההוצל"פ שפתחו התובעים בעקבות פסק הדין בהיעדר בתיק דנן כאשר רשם ההוצאה לפועל סבר שהוא סוגר את התיק בהתאם להסכמות הצדדים; כאשר גילו התובעים את התרמית הגישו ביום 8.6.15 תלונה במישטרה בדבר זיוף שאירע ביום 19.1.15 ועותק ממנה צורף לתיק; ביום 25.11.15 נערך דיון בתיק התביעה הקטנה בבית המשפט.

...

טענות הנתבע: לטענת הנתבע דין התביעה להידחות על הסף.

סבור אני שאכן הצדק עם התובעים.

אמנם לעיל קבעתי שהנתבע הטעה את התובעים בכך שבשום שלב של המו"מ ביניהם לא גילה לתובעים כי הוא נמצא בהליכי פשיטת רגל, אך התובעים לא טענו מאומה בעניין זה. התוצאה מכל האמור לעיל היא שאין לפסוק לתובעים את הפיצוי המוסכם בסך 200,000 ₪.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, על הנתבע לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, כדלקמן: את הסך 178,300 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (2.2.2014) ועד ליום התשלום בפועל; את הוצאות המשפט הכוללות את אגרת המשפט ושכר המומחה בלילי, הכל בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום תשלום כל הוצאה והוצאה ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 20,000 בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

סעיף 5.8 להסכם המכר קובע כי: "ניתנת בזאת הוראה בלתי חוזרת לנאמן לפעול ביחס לכספים שבנאמנות כדלקמן: מתוך הכספים שבנאמנות יוותר סך השווה להפרש בין הסך של 7.5% מסכום התמורה ובין סכום המקדמה המוקטן, בתוספת סך של 1,000,000 ₪ (מיליון ₪); או 1,000,000 ₪ (מיליון ₪) במקרה בו שולמה המקדמה במלואה, בחשבון הנאמנות עד לסגירת שומת מס השבח של המוכר, וקבלת אישור מס שבח סופי של המוכרת מאת שילטונות מסוי מקרקעין בדבר תשלום מס שבח המופנה לרשם המקרקעין והמאפשר את העברת זכויות בממכר ע"ש הקונה (להלן: "פקדון מס השבח")".

סעיף 13 למכתב הנילווה קובע כי: "מכתבנו זה מוסיף על כל יתרת התחייבויותינו על פי הסכם המכר ואין בו כדי לגרוע ו/או לצמצם איזה מהתחייבויותינו על פי הסכם המכר.". למעשה, אין מחלוקת בין הצדדים כי רישום הנכס על שם חברת ריט טרם הושלם ברמ"י ולא הוסדרו השימושים החורגים בנכס ובסעיף 13 לסיכומי התובעים צוין, בין היתר, כי "הסכום המאקסימאלי שניתן כיום לחייב את התובעת 2' הוא סכום של 2,500,000 ₪. 2,000,000 בגין הסדרת הרישום ו-500,000 ₪ בגין הוצאות כיבוי האש." (כמו כן, סעיף 32 לכתב הגנת חברת הנאמנים וסעיף 46 לכתב הגנת חברת ריט).

בהנתן שנטל ההוכחה רובץ לפתחה של חברת אמירי נדל"ן, מכוח היותה התובעת ובהעדר ראיות נוספות מטעם הצדדים ביחס לעניין זה, לא מצאתי לנכון לקבל את עמדתה של חברת אמירי נדל"ן. לא זו אף זו, כאמור, במסגרת הודעה משותפת לה ניתן תוקף של החלטה ביום ה-4.12.2022, הודיעו שלאף וחברת אמירי נדל"ן, כי הם מסכימים לכך שבית המשפט יפסוק על בסיס כתבי הטענות בלבד וויתרו על קיום דיון הוכחות וזימון לעדות של מי מהצדדים לצורך הוכחת אומד דעתם.

במקרה דנן לא הונחה בפניי תשתית ראייתית כנדרש לטענת קיום התנאי המתלה ולו בסיסית ביותר, מלבד מספר שורות בודדות בסיכומי התובעים בהן נטען כי "אין כיום שום חוזה שכירות שתוקף מהתקופה הקודמת להסכם המכר" (סיפת סעיף 5 לסיכומי התובעים) וכי "נכון להיום כל חוזי השכירות הקיימים במבנה הם חוזים חדשים ו/או הארכות חוזים על בסיס סעיפי אופציה שנחתמו בין הנתבעת הפורמאלית ובין השוכרים." (סעיף 12 לסיכומי הנתבעים, ההדגשה בקוו במקור – י.ש.) .

...

תמצית טענות התובעים (שלאף וחברת אמירי נדל"ן) יש לקבל את התביעה, מהנימוקים הבאים: כספי הנאמנות הופקדו כדי להבטיח תשלומים של חברת אמירי נדל"ן לחברת ריט והנתבעים מתנגדים לשחרר מכספי חשבון הנאמנות סך של 1,500,000 ₪ ללא כל סיבה.

מאחר וטענות עובדתיות אלו לא הוכחו כנדרש גם על ידי התובעים, דינן להידחות.

סיכום: ממכלול האמור לעיל, יוצא אפוא כי בחשבון הנאמנות אמורים להיוותר הפיקדונות הבאים בהתאם להסכמים שנקבעו בין הצדדים, בסך מצטבר של 3,947,930 ₪: פיקדון כיבוי אש: סך של 100,000 ₪.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, נדחית התביעה.

לפי הסכם הפשרה, הוסכם על קיום הסכם המכר, תוך שהזוג תנעמי ישלם תמורה נוספת בסך של 15,000 דולר ארה"ב (להלן: הסכם הפשרה) ובכך תעמוד התמורה של שווי הדירה בסכום השווה פחות או יותר לשווי הדירה לפי חוו"ד האפוטרופוס הכללי (אגף שומת מקרקעין) שקבעה את שוויה נכון ליום 26.1.94 על סך 240,000 ₪ (כ-80,000 דולרים) באותה עת. להסכם זה ניתן תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי, במסגרת דיון מיום 7.9.99 (כבוד השופטת צפורה ברון) (ת"א (מחוזי ת"א) 813/96 מנהל העזבון המנוחה רילה אברט נ' תנעמי)).

הגם שבפסק הדין בתיק העזבון, ציינה התובעת, הדגיש בית המשפט כי עוה"ד תנעמי "הערים על המנוחה" הן בהחתמתה על הצוואה השנייה והן על הסכם המכר, אך סוגיית תוקף הסכם המכר לא הועמדה לדיון לפני בית המשפט בתיק העזבון.

מנהל העזבון חזר על תאור ההליכים המשפטיים, כמו גם תוכן הצוואות, תוך שהוסיף, כי בהתאם להסכם המכר היה על תנעמי להעביר את כספי תמורת מכירת הדירה לידי הזוג קשאני.

...

במסגרת זו, מונה גם מנהל עיזבון, עוה"ד ארז יצחק בי-עזר בייזר (להלן: מנהל העיזבון)), לאחר שבית המשפט מצא לנכון למנות מנהל עיזבון ניטרלי ולא מטעם אחד הצדדים, בהינתן המחלוקת איזו צוואה, אם בכלל, בתוקף (החלטת כבוד השופט המנוח אמנון הומינר מיום 9.2.1995).

סיכום: בהינתן האמור, דין התובענה להידחות.

משזו התוצאה בתובענה העיקרית, דין ההודעה כנגד מנהל העיזבון להידחות אף היא.

סיכום מהטעמים שפורטו לעיל, אני מורה על דחיית התובענה.

לבסוף, נטען כי גם אם הסכם המכר תקף, הרי שעצם העובדה שהמערערת מעולם לא העבירה את התמורה עבור הנכס, כפי שזו נקבעה בהסכם המכר (מיליון ש"ח), מהוה הפרה יסודית המקנה לה זכות לבטל את ההסכם.

כמו כן, עולה כי העברת הזכויות נעשתה בדרך של הסכם מכר מאחר שהמנוחה הוטעתה לסבור שחל איסור על העברת נכס במתנה לאדם שאינו קרוב משפחתה, ולא מתוך ציפייה כי המערערת תשלם לה את התמורה המוסכמת עבור הנכס (פסקות 8-7 לפסק הדין).

ולבסוף, פעל רונן לעריכת "הסכם המכר" מושא הדיון בו הועבר נכסה היחיד עלי אדמות של המנוחה לבתו, המערערת (וראו את קביעת בית המשפט המחוזי ולפיה המערערת "היתה למעשה 'כלי משחק' בידיו של אביה רונן ש'הפיק וביים' את ביצוע העסקה").

...

באותו האופן, נראה כי גם לפי השקפתה של חברתי השופטת ג' כנפי-שטייניץ, לו ייקבע כי המגבלה היחידה שנקבעה בהסכם האמיתי, על זכויותיה של המערערת לאחר העברת הנכס לבעלותה, הינה זכותה של המנוחה להמשיך להתגורר בנכס, הרי שבפנינו מתנה לאלתר, כך שסעיף 8(ב) לחוק הירושה אינו חל, ודין הערעור להתקבל.

סבור אני שהתשובה לשאלה שבמחלוקת מצויה בהבחנה בין תוכנו של ההסכם למראית עין לבין תוכנו של ההסכם האמיתי.

התוצאה היא שגם לדעתי דין הערעור להתקבל.

ייפוי הכוח הבלתי חוזר – בסעיף 6 להסכם המכר הוסכם כי "המוכר יחתום על יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר, להבטחת העברת החלקה ע"ש הקונה". במעמד החתימה על הסכמי המכר, חתם בירמן גם על ייפוי כוח בלתי חוזר, אשר בסעיף 6 שבו נרשם: "להעביר יפוי כח זה בשלמותו או באופן חלקי לאחר או לאחרים. היות ויפוי כח זה נתן לטובת צד ג' הנ"ל שממנו קיבלתי/נו את התמורה המלאה עבור הרכוש הנ"ל ושזכויותיו עומדים ותלויים ביפוי כח זה, הוא יהיה בלתי חוזר...". סבורני, כי האמור בסעיף זה אינו יכול לשמש אסמכתא ואישור לתשלום מלוא התמורה.

אי-תשלום מלוא התמורה במועדים הנקובים בהסכמי המכר מהוה הפרה יסודית, ואולם אין בהפרה זו כשלעצמה כדי להפקיע את תוקפם של ההסכמים או כדי להביא לסיומם באופן אוטומאטי, בהעדר הודעת ביטול.

בעניינינו המנוח ויורשיו לאחריו לא הודיעו בשום שלב לנתבעים על ביטולם של הסכמי המכר ולא עתרו לביטולם, כפי שנטען בפנייתו של המנוח לרשות המסים.

...

נוכח כל המקובץ לעיל, אני מחליט כדלהלן: א. אני מורה על דחיית התביעה העיקרית.

ב. אני מורה על דחית התביעה שכנגד של הנתבע 1, יצחק אופמן ז"ל (לפי בקשת ב"כ הנתבעים בסיכומיו).

ג. אני מקבל את התביעה שכנגד במובן זה, שאני קובע כי שני הסכמי המכר מיום 12.6.1988 עומדים בתוקפם וכי הנתבעים 5-2 זכאים להירשם כבעלי הזכויות ב- 4/5 חלקים בחלקה 34 גוש 15514, בחלקים שווים ביניהם, וכן זכאים לקבל את זכויות החזקה ב- 4/5 חלקים בחלקות 35 ו- 72 גוש 15514, כפוף לתשלום חלקם ביתרת התמורה בצירוף הצמדה וריבית כחוק לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א – 1961, החל מהיום בו היו אמורים לשלם את היתרה הנ"ל (12.7.1988) ועד למועד ביצוע התשלום בפועל.