תוקפו המכונן של רישום במקרקעין

יוער, כי תוקפה של העסקה מושאת סיכום הדברים הותנה, בין היתר, בקבלת ערבות בנקאית מהנתבעת בגין כל תשלום שישולם על ידי הרוכשים; בקבלת הסכמת הבעלים לרישום מיידי של הערות אזהרה לטובת הקונים בספרי המקרקעין, כמו גם לטובת הבנק שיעניק לקונים מימון לבצוע העסקה, וחתימת חוזה מפורט בין הצדדים.

אם אומנם הסכמי המכר נעשו, כנטען, עם הבעלים, אני תמה הכיצד זה אינם מופיעים, אף הם, כמוכרים? יתר על כן. הואיל ועסקינן במכר זכויות במקרקעין, יש תחולה להוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין הקובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מיסמך בכתב". לאמור, על מנת לכונן קשר משפטי מחייב בעסקת מקרקעין יש צורך במסמך בכתב.

בנסיבות אלה, כך לב"כ ברוט, הגם שלא נרשמה, בפועל, הערת אזהרה לטובת ברוט על המקרקעין, טרם ביטולו של הסכם הקומבינאציה – הרי שעל פי ההלכה הפסוקה, כך נטען, די בזכאות רוכש דירה מקבלן לרישומה של הערת אזהרה, על מנת להקים חבות ישירה בין בעל הקרקע לרוכש הדירה.

...

עוד טוענת הנתבעת כי סמואל התנהל בעורמה ובחוסר תום לב משווע, עת רשם לטובתו הערת אזהרה בהתאם לסיכום הדברים והתוספת להסכם – הערה אשר, כאמור, נמחקה על ידי רשם המקרקעין, לבקשת הבעלים.

התוצאה סוף דבר הכל נשמע והתוצאה הינה כדלקמן – א. תביעת התובעים בת.א. 2238/08 מתקבלת במלואה והנני מצהיר ומורה כי – 1.

ב. תביעת עו"ד סמואל בת.א. 1950/08 – נדחית, על כל הסעדים שבה.

ג. התביעות שכנגד, שהוגשו על ידי הנתבעים 3-5 ו-נתבע 7 – נדחות.

זאת לדעת, כי עובר לחתימת הסכם השכירות הוסכם, בכתב, בין המבקש 1 (להלן: "המבקש") לשמעון, כי עם רישומה של הדירה בספרי המקרקעין יהיו המבקשים זכאים לרכוש את הדירה בתמורה לתשלום סך של 130,000$.

אין בידי לקבל טענה זו. אכן, על פי הדין קיימת חובה לדיווח לשלטונות המס על קיומה של עסקת מקרקעין תוך 50 יום ממועד כינונה של העסקה, ולא זו בלבד אלא שהדין מתלה תוקפן של עסקות מקרקעין החייבות במס, בדווח והצהרה לשלטונות מס השבח [רעו: סעיף 16(א) (1) לחוק מסוי מקרקעין (מס שבח ורכישה), תשכ"ג-1963].

התמורה החוזית, כך למבקש 3, שולמה לאחים במלואה – באמצעות אחיו המבקש 1 – בתשלומים ובמועדים הנקובים בקבלות אשר נחתמו על ידי מי מהאחים (להלן: "הקבלות"; נספח ז' לתובענה), זאת בסמוך לאחר כינונו של ההסכם מיום 27/2/07.

...

בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף ואומר, כי דין הטענה להידחות אף לגופה.

העולה מהאמור והמקובץ לעיל הוא כי חוזה המכר, ככול שהוא מתייחס לחלקו של שמעון בדירה – הינו בר תוקף ומחייב, כאשר התמורה בגין זכויות שמעון בדירה (1/6) שולמה במלואה.

התוצאה סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן – נוכח ביטולו כדין של ההסכם מיום 27/2/07 (נספח ה' לתובענה), העתירה להצהיר על תוקפו המחייב – נדחית.

וכן: "ואולם, מצאתי כי דוקא טענות נאור הן המגובות במסמכים רלבאנטיים, ובשים לב לזכותם הקניינית הרשומה של נאור ב- 4,000 מ"ר מהמקרקעין (לרבות החלקה נשוא הבקשה דנא), הצגת היתר בנייה, ומאידך העידר מוחלט של איזה איזכור או רישום של הזכות הנטענת של המועצה הרי שבשלב זה, לא שוכנעתי כי הטענות של המבקשת מצדיקות קביעה כי יש בידיה ראיות לכאורה מהימנות במידה כזו המצדיקה להעדיף את טענותיה (שאינן מבוססות דיין) כבר עתה וליתן סעד זמני להגנת טענות המועצה, על פני זכותם הרשומה של נאור בחלקה." (הדגשה שלי - ג.ה.).

לפיכך, אף אם שטר החכירה מכונן התחייבות תקפה של פיטן, הרי כאשר המועצה כשלה מלרשום הערת אזהרה מכוח השטר וכאשר זכויות התובעים נרכשו בתמורה ובתום לב והסתיימו ברשום, גוברת זכותם של התובעים.

...

הנתבעים ישלמו לתובעים עד ליום 15.10.18 דמי שימוש בסך של 40,000 ₪.

בנסיבות אלו אני סבור כי בעניין הוצאות המשפט [כלומר – אגרות (כאשר כאמור מרבית התביעה הכספית נדחתה), שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט וכיוצא בזה], יישאו הנתבעים בסכום גלובלי בסך של 10,000 ₪ אשר משקף את האיזון האמור לעיל.

בעניין שכר טרחת עורך דין, אני סבור כי יש לפסוק שכר טרחה לטובת התובעים, אולם באופן מתון יחסית, אופן המשקף את האיזון האמור לעיל.

מה גורל המכירה שהתקיימה בהוצאה לפועל? מי זכאי להיות בעל המקרקעין? בשאלות אלה ואחרות יכריע פסק דין זה. רקע כללי בקצירת האומר עניינה של התובענה, בתמצית שבתמצית, ב"תחרות" משפטית בין התובע (הבעלים הרשום של המקרקעין) לבין הנתבעים 1–4 (רוכשי המקרקעין בהליך הוצאה לפועל) – ובהכרעה בשאלה זכותו של מי גוברת ומי יהא זה שבסופו של יום יוכר כבעל הזכויות במקרקעין.

עיון בשני פסקי הדין שניתנו בפרשת זלצר (בבית המשפט המחוזי ובבית המשפט העליון) מלמד כי בית המשפט לא קבע בהם כי צו ראש ההוצל"פ הנו'צו סופי' שלאחריו לא נידרש רישום המקרקעין ע"ש הרוכש ולא נקבע במסגרתם כי האישור – 'האסמכתה' – בהתאם לתקנה 69 – היא בעלת תוקף קינייני מכונן, המייתר את דרישת הרישום המהותית, בלישכת רישום המקרקעין, לצורך השלמת המכר.

...

בסופו של יום, לאור כל המפורט בהרחבה בפסק הדין, שמיעת כל העדויות ובחינת הראיות ומשקלן "כפרי של ניתוח ההיגיון בשילוב עם התרשמות של חושים" (ר' בג"צ 2684/12 התנועה לחיזוק הסובלנות נ' היועמ"ש (פורסם בנבו, 9.12.15), פסקה נא) והסתכלות אף על התמונה העובדתית והמשפטית בכללותה, במבט רחב ותוך איזון כלל האינטרסים הנוגעים בדבר לרבות של רוכשים פוטנציאליים בהליכי מכר בהוצל"פ, באתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל.

התביעה כנגד נתבעים 7 ו־8 נדחית בלא צו להוצאות, בהיעדר המצאה.

הנני מחייב כל אחד מזוגות הנתבעים בנפרד (נתבעים 1–2 ונתבעים 3–4) לשלם לתובע בגין שכר טרחת בא כוחו, ביחד ולחוד במסגרת 'הזוג', באורח מתון על רקע נסיבות התובענה, סך כולל של 25,000 ₪.

המקדישים ביקשו מבית הדין הרבני האיזורי בתל אביב לכונן בנכס האמור הקדש דתי בהתאם לדין תורה ושיהיה גם בעל תוקף חוקי.

על הלכה זו חזר בית המשפט העליון בפרשה נוספת: עצם רשומו של נכס מקרקעין על שם מאן דהוא בעקבות הליכי הסדר אין לראותו כמהלך השולל מיניה וביה את האפשרות כי בצד אותו הרישום מתקיימת בפועל נאמנות מסוג הקדש ביחס לאותם המקרקעין (ע"א 8168/09 ועד חברת עולי משהד (אירן) ירושלים נ' הוועד המרכזי לעולי (אנוסי) משהד אירן בישראל (2012), פסקה 27).

...

לא בלי התלבטות החלטנו שלא לחייב בשלב דיוני זה את המשיבה בהוצאות לטובת המערער.

תוך כדי כתיבת פסק דין זה הגישה המשיבה "בקשה להשלמת טיעון הסמכות להחלטת תש"ם". עיינו בנימוקי הבקשה ושבנו ועיינו בדברינו לעיל, ולא מצאנו הצדקה לשנות מן האמור בפסק דין זה. אחרית דבר בשולי הדברים ולא בשולי חשיבותם: המקרה שלפנינו שבו זוג ערירי מקים הקדש, שיתקיים אחרי אריכות ימיהם ושנותיהם, נותן הוראות מפורשות באיזה אופן יתקיים, חוזר בשטר ההקדש, שההקדש לא יימכר ולא ייגאל, ונותן הוראות מפורשות איך להנציח זכרם, כדי שיהיה להם זכר ושארית ויתקיים בהם מאמר הכתוב: "וְנָתַתִּי לָהֶם בְּבֵיתִי וּבְחוֹמֹתַי יָד וָשֵׁם טוֹב מִבָּנִים וּמִבָּנוֹת שֵׁם עוֹלָם אֶתֶּן לוֹ אֲשֶׁר לֹא יִכָּרֵת" (ישעיהו נו ה), מופר על ידי מי שאמורים להיות נאמני ההקדש.

כפי שתיארנו, כבר שלוש שנים בסמוך לאחר פטירת המקדישים מוגשת בקשה למכירת הדירות, בקשה אשר נדחית ע"י בית הדין.