תוקף עסקת מקרקעין בין קטין לבעלים רשומים

כדברי פרופ' נילי כהן במאמרה "חוזה של קטינה, לרכישת דירה, מול נושה של המוכר" הפרקליט מא', תשנ"ג - תשנ"ד, 161, 172: "לפני חוק המקרקעין נקלטה ההלכה מן המשפט האנגלי, לא בלי היסוסים, לפיה יוצר חוזה מכר מקרקעין, הניתן לבצוע בעין, נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבה לא לזכות חוזית גרידא, אלא לזכות שביושר" לעניין ההתיישנות נפסק, כי כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנותו ואינו מפר את חובותיו כנאמן כלפי הנהנה, לא מתחיל מרוץ ההתיישנות, כדברי כב' הש' פרוקציה בע"א 11422/04 עיזבון המנוח עבדאלכרים זועבי נ' מינהל מקרקעי ישראל (15/9/10): "בבית משפט זה נתקבלה זה מכבר ההלכה כי הסכם מכר מקרקעין, אשר נקשר לפני תחילת חוק המקרקעין, מקנה לקונה בנסיבות מסוימות זכויות קנין שביושר. "זכויות שביושר" אלה, תוצר המשפט האנגלי, שנרכשו לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, מוסיפות לעמוד לרוכש על פי חוזי מכר מקרקעין גם לאחר חקיקת החוק, וחל עליהן הדין הקודם מכח סעיף 166(א) לחוק המקרקעין, הקובע: "עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו, וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם". הוראה זו באה לסייג את קביעת סעיף 161 לחוק המקרקעין, השולל קיומן של זכויות במקרקעין שאינן מוסדרות על פיו, בקובעו כי זכויות שביושר שקדמו לחוק המקרקעין ונוצרו על פי המשפט הקודם ממשיכות לחול על פי הוראת המעבר האמורה.

ניתן לה מישנה תוקף כאשר הקונה קיים את מלוא התחייבויותיו, או את עיקרן, כגון שקבל יפוי כח בלתי חוזר להעברת הבעלות; קיבל את החזקה במקרקעין לידיו, ונהג בהם מנהג בעלות ללא עוררין במשך תקופה ארוכה; במילים אחרות, כאשר מתבצעת עיסקת מקרקעין "כימעט מושלמת", שחסר בה רישום הבעלות במירשם (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 57-59 (2003) (להלן – פרשת צימבלר); ע"א 5628/99 מרקין נ' משה, פ"ד נז(1) 14, 22 (2002); ע"א 10653/05 ת"ת הכללי וישיבה גדולה עץ חיים נ' החברה לשקום ולפיתוח הרובע היהודי, פסקה 15 ([פורסם בנבו], 1.8.10)).

...

דיון והכרעה סוגיית ההתיישנות בטרם אדרש למחלוקת גופא אני רואה לסלק מן הדרך את טענת ההתיישנות אותה העלו הנתבעים כטענת סף. לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, שכן לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 תקופת ההתיישנות של תובענה במקרקעין מוסדרים היא 25 שנים.

העובדה שניתנו שני היתרי בניה בשתי הזדמנויות שונות מחזקת את המסקנה כי הבניה נעשתה בידיעתה ובהסכמתה של מרים, הבעלים של חלקה 29.

על יסוד מקבץ האמור אני מקבל את התביעה ונותן בזאת פסק דין המצהיר כי התובעים הם הבעלים של 470 מ"ר בחלקה 42 בגוש 10283 מאדמות שפרעם, ועל כן זכאים להירשם כבעלים של 470/13390 חלקים מתוך החלקים הרשומים כיום ע"ש מרים בולוס חדאד.

הנתבעים ישלמו, יחד ולחוד, לתובעים הוצאות משפט בסך 2,500 ₪ ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 17,550 ₪ וזאת תוך 30 יום אחרת יישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

לאור האמור, יש לקבוע כי ההסכמים המוקדמים בין היורשים הנם תקפים וכי העיסקאות הנוגדות שנערכו בין הנתבעים 1-4 לבין הרוכשים, אינן חוקיות, חסרות תוקף ומבוטלות ולהורות ללישכת רישום המקרקעין על מחיקת הרישום על המקרקעין בגין העיסקאות הנוגדות כאמור; כמו כן, יש להורות על פירוק השתוף בדירה על מנת להביא לסיום ההתנהלות ארוכת השנים בין הצדדים.

ביום 1.3.20 הושלמה עסקת המקרקעין בין הנתבעים 1-5 לנתבעים 8-9 בלישכת רישום המקרקעין ועל כן הסעדים ההצהרתיים 26 בתביעה להצהיר על התובעים כזכאים להרשם כבעלים על חלק מהדירה הרשום ע"ש הנתבעים 1-4 וכן להורות על מחיקת הערות האזהרה אשר נרשמו שלא כדין במסגרת העסקה הנוגדת המאוחרת לויתור - אינם ישימים.

(ב) העברה ושיעבוד כאמור מצד קטין ומצד מי שהוכרז פסול דין טעונים אישור בית המשפט.

...

אני ממנה את ____ ככונס נכסים לצורך ביצוע פירוק השיתוף בין הצדדים כמפורט להלן.

לצורך קידום הליך פירוק השיתוף, אני מורה כבר עתה על מינוי שמאי מטעם ביהמ"ש לצורך הערכת שווי הדירה.

אני ממנה את _____.

( עפ"י דין של המנוח (ת/ ביום 1.7.2018 , בהתאם לצוו ירושה, נרשמו במירשם המקרקעין זכויות התובעים בדירה, כך שהתובעת היא בעלים של מחצית הדירה והקטינים הם בעלים של רבע דירה .

( צו ירושה הועברו הזכויות בדירה לאחר פטירתו ע"ש התובעים (ת/ עיקר המחלוקת בין הצדדים עוסקת בשאלה האם התגבשה עסקת מקרקעין בין האם למנוח לרכישת מחצית זכויותיו בדירה, והאם קמה לה זכות קניינית בדירה למרות הרישום הפורמלי במירשם המקרקעין, או שמא הרישום משקף את המציאות כהוייתה.

( 3380/97 הנ"ל, בעמ' דרישת הכתב לעסקה במקרקעין בפרק ב' לחוק המקרקעין שעניינו "עסקאות ורישומן" נקבע, כי "עיסקה במקרקעין" היא "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה" (סעיף לחוק המקרקעין); בסעיף 7(ב) נקבע, כי: "עיסקה שלא נגמרה ברשום רואים אותה

.( מיסמך בכתב" (שם, סעיף ההלכה הפסוקה קבעה באופן ברור, כי דרישת הכתב בעסקת מקרקעין היא דרישה מהותית, ומשכך מותנה תוקפה המשפטי של ההיתחייבות בקיומו של מיסמך בכתב ]ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מינהלי עיזבון המנוח יהושע בידרמן, 1972 )[.

...

סוף דבר אשר על כן, אני מורה כדלקמן: התביעה למתן פסק דין הצהרתי בתמ"ש 57385-01-19 – מתקבלת, אני נעתרת לסעד ההצהרתי המבוקש ומצהירה כי התובעת, גב' מ.פ, זכאית להירשם כבעלת מחצית הזכויות בדירה תחת המנוח.

הנתבעת תשלם לידי התובעים מחצית מתקבולי שכ"ד שהתקבלו בידיה בתקופה ממועד פטירת 10.1.2016 (ר' – המנוח ועד להגשת התביעה, למעט בגין התקופה 15.12.2015 .

( סעיפים 130-129 התובעים ישלמו לידי הנתבעת הוצאות משפט בסך של 35,000 ₪.

מהי אותה זכות שביושר במקרקעין, שלאחר חוק המקרקעין? בהילכת ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב (1999), נקבע כי כאשר נכרת חוזה להעברת זכויות חכירה, אך העיסקה לא הושלמה ברשום, כל עוד לא הושלמה העסקה לרכישת הזכות במקרקעין ברשום, אוחז הרוכש בזכות קניין שביושר.

האם יחזקאת ייצג את הצדדים לעסקה? לפי ההסכם בסע' 7, בסוף הרישא נקבע כי: "...בהיתחשב בעובדה שהקונה הנו קטין יטפל עורך דינו של הקונה בבצוע הרישום". מצד התובע לא הובאה כל תשתית עובדתית לנסיבות חתימת ההסכם ומנגד, העידו האחים שיחזקאל לא פעל בעיסקה כמייצג לתובע או למר בוריסי.

לפיכך הנני קובע כי התובע אינו עומד בנטל השיכנוע כי יחזקאל ייצג אותו בעיסקה, או כי נטל עליו חובה כלשהיא כמייצג או כמי שצריך לפעול לפי חוק הכשרות המשפטית או לטפל ברשום הערת אזהרה, רישום הנכס וכיו"ב. בנוגע להעדר דיווח העסקה לרשויות מס שבח, מבלי להכנס לשאלת תוקף הקונסטרוקציה המשפטית כשיטת האחים להעדר תוקף ההסכם ללא חתימת שמואל, ולא ניתן לומר שמתווה זה אינו חף מקשיים, ניתן להבין את גישת האחים, לכך שטרם קמה החובה לדווח למס שבח כסיבה שלא הוגש דיווח.

לפיכך, לא שוכנעתי שיש להורות על הסעד ההצהרתי שהתבקש ולפיו התובע זכאי להרשם כבעלים בנכס בלישכת רישום המקרקעין.

...

בהעדר הוכחת תשלום מלוא התמורה ההסכמית, הגם שחלק התמורה ששולם היה גדול, אין מנוס מהמסקנה ולפיה התובע לא עמד בתנאי ההסכם.

לפיכך, לא שוכנעתי שיש להורות על הסעד ההצהרתי שהתבקש ולפיו התובע זכאי להירשם כבעלים בנכס בלשכת רישום המקרקעין.

לפיכך וכפי שנומק בפסק דין זה, אני מורה על דחיית התביעה.

התובע לא הכיח את הדין הירדני, שמלמד כי ייפוי הכוח תקף, וכי ניתן לבצע באמצעותו העברת מקרקעין לקטין.

בהקשר זה הפנה ג'ולאני לסתירה בעדות התובע כי מסר את המקור ללישכת רישום המקרקעין לבין עדותו כי החומר הוחזר לו במלואו לאחר חודש, וכי לא היה ברשותו המסמך המקורי מעולם.

היות הנכס – נכס נפקד – לנוכח מימצאי הבדיקה נטען לכך שבעל הנכס הרשום לא היה בישראל במועד הקובע, ולכן המקרקעין מוקנים לאפוטרופוס, ועסקת המכר משנת 2003 בטלה.

לא הובאה כל ראיה באשר לדין הירדני, שהוא דין זר, בכל הנוגע לעריכת עסקה במקרקעין, אף אם היא העברה ללא תמורה, בכלל, ועל אחת כמה וכמה כאשר אחד לצדדים לעסקה הוא קטין.

...

ראשית, לא ניתן להוכיח עובדות בהליך אחד, מעצם קביעתם בהליך אחר, אלא מכוח כללי ההשתק; שנית, ההשתק שאולי חל כלפי ג'ולאני, אינו מעלה ואינו מוריד במערכת היחסים שבין התובע לבין לשכת הרישום והאפוטרופוס, ולכן ממילא משהתביעה נדחית בשל אי הוכחתה, אין משמעות לשאלה האם ג'ולאני כפוף לאותן עובדות.

סיכום על יסוד האמור, אין מנוס מהקביעה כי התובע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח את התביעה ודין התביעה להידחות.

אני מחייב את התובע בתשלום הוצאות הנתבעים 3-4 בסכום של 25,000 ₪ (יחד).