תוקף משפטי של טיוטת הסכם שכירות

כאמור, ביום 14.5.08 וביום 6.8.08, לאחר שניתנה חוות דעתו של היועץ המשפטי של הנתבעת, הובא הסכם השכירות לאישור מועצת הנתבעת, ואושר על ידי רוב חברי המועצה.

ראשית, נפנה לבחון את טיוטת ההסכם עליה חתם התובע לאחר ישיבת המועצה, בה צויין במפורש ובמודגש: "22. הסכם זה טעון אישור מועצת העיר אשדוד ואישור שר הפנים. כל עוד לא אישר שר הפנים ההסכם, ההסכם לא יכנס לתוקף ולא יחייב את העיריה לכל דבר או עניין". טיוטת ההסכם עליה חתם התובע מבהירה באופן שאינו יכול להשתמע לשתי פנים, כי תנאי לכניסתו לתוקף של ההסכם הנו קבלת אישור משרד הפנים.

עינינו הרואות, כי שתי טענות מרכזיות אשר בפי התובע, הן לעניין ההסכמה בדבר קזוז עלויות העבודות במקרקעין מדמי השכירות, והן לעניין מתן האישור לפעול למימוש הסכם השכירות טרם מתן אישור משרד הפנים, עומדות בסתירה מוחלטת לסעיפים בטיוטת הסכם ההיתקשרות עליה חתם התובע, אשר הובאה לאישור מועצת העיר, תוך שהתובע טוען, כי סוכם עימו בע"פ הן לגבי הקזוז והן לגבי האפשרות להתחיל בהכשרת המקרקעין, טרם מתן אישור משרד הפנים.

...

כל אלה מובילים כאמור, למסקנה חד משמעית, לפיה דין טענות התובע ביחס לביצוע עבודות במקרקעין נשוא התביעה, היקפן והעלויות בהן נשא התובע בגינן, להידחות מכל וכל.

סוף דבר, דין התביעה להדחות.

אשר על כן, התביעה נדחית.

הסעדים המבוקשים בתביעה דנן לטענת התובעים, בהתאם להסכם השכירות ביניהם, הם זכאים לקבלת פיצויים מהנתבעת בשל הפרות יסודיות של הסכם השכירות: אי פינוי המושכר במועד, אי ביצוע תיקונים וסיוד קירות הבית, אי תשלום ארנונה בגין 5 חודשי שכירות וכן החזר הוצאות משפטיות בגין תביעת הפינוי שנאלצו להגיש נגדה עקב אי פינוי המושכר במועד.

התובעים מכחישים את טענת הנתבעת כי נכרת ביניהם הסכם בעל פה. לנוכח טענות אלו, יש לבחון אם ניתן לראות בהסכם כבר תוקף למרות שלא נחתם.

מחדל הנתבעת - אי הצגת ראיה שלטענתה מוכיחה כי נכרת הסכם בעל פה מעיון בנספח ו' לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים –תשובת הנתבעת למכתב ההתראה שנשלח אליה ע"י ב"כ הנתבעים מיסמך שהנתבעת הודתה בשליחתו, עולה כי הנתבעת טענה בו: "אני מציאה (השגיאה במקור א.ד ) לך להחתים אותנו בחוזה כפי שסיכמנו אצל שבתאי בבית(חוזה שהיה לנו קודם) כי לי יש הוכחת בהקלטה על מה שסגרנו איתו." לטענת הנתבעת, כאמור לעיל, ברשותה ראייה כבדת משקל - הקלטה המוכיחה את טענתה כי נכרת בין הצדדים הסכם מחייב בעל –פה. לפיכך, עולה השאלה מדוע בכלל טירחה הנתבעת להמשיך בניהול המו"מ עם התובעים, להחליף טיוטאות של ההסכם עם הצדדים וב"כ ולהתעמת איתם על תנאיו, כאשר ברשותה ראיה חד משמעית לכריתתו של הסכם בעל פה שתנאיו זהים להסכם השכירות הקודם החתום ע"י הצדדים.

...

סוף דבר לסיכום, אני קובע כי התובעים היו רשאים לגבות מהנתבעת את סכום השטר בסך של 40,000 ₪ קרן.

לפיכך, אני מורה על שפעול ההליכים נגד הנתבעת במסגרת תיק מס' 513344-10-16 בלשכת ההוצל"פ בראשל"צ .

בשים לב לאופן ניהול ההליך וקיומם של 3 דיונים בימ"ש, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים באמצעות ב"כ הוצאות משפט בסך של 1,200 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 7,000 ₪ שיתווספו לחוב בתיק ההוצל"פ ויישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום.

בסופו של דבר לא נחתם הסכם שכירות, והצדדים חלוקים בשאלת תוקפו ומעמדו המשפטי של זכרון הדברים ובשאלה מי גרם לנזקים בנכס ומה הקפם.

לטענתו העביר לנתבע גם טיוטת חוזה שכירות.

...

הנתבע הודיע כי טיוטת ההסכם מקובלת עליו אך, לטענת התובע, מספר ימים לאחר מכן ניתק עמו הנתבע קשר, ללא כל הסבר.

ממכלול הראיות עולה כי הנתבע גרם נזקים למבנה, שכן החל בביצוע עבודות הריסה במושכר, למרות שהפר את זיכרון הדברים.

לאור העולה מהמקובץ, אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע את הסכומים שלהלן: בגין אובדן דמי שכירות- סך של 43,400 ₪.

בסך הכל, ישלם הנתבע לתובע סך של 68,400 ₪.

משכך, פנתה אליה (הנתבעת פנתה) שוב ושוב כדי שתשלח טיוטה הארכה להסכם השכירות, אלא שמטיוטה לטיוטה, החריפה התובעת את התנאים ולא עמדה בהתחייבותה להאריך את הסכם השכירות (הודעות דוא"ל וטיוטות צורפו כנספח ד'-ו' לכתב ההגנה).

מדובר במחלוקת בין הצדדים לגבי תוקפן המשפטי של התוספת השנייה והתוספת השלישית.

בהנתן מסגרת משפטית זו אפנה לבחון את הטענות על אודות הפרת הסכם השכירות; אי תשלום מלוא דמי השכירות עיקרה של המחלוקת בין הצדדים בעיניינה של טענה זו טמון בשאלה מהם דמי השכירות שנקבעו בין הצדדים עבור השטח בקומה הראשונה, ביחס לתקופה שתחילתה בתום שנה מיום פינוי השטח בקומת הקרקע; האם עומד סכום זה על סך של 4,000 ₪ (בחישוב של 25 ₪ למ"ר), או שמא הוא משתווה לסכום שנקבע בהסכם השכירות המקורי, משמע, על סכום של 40 ₪ למ"ר ו- 44 ש"ח למ"ר (בהתאם לתקופה).

לנוכח הכרעתי, מתייתר הדיון בטענות התובעת לפיהן טענת מר עקיבא ביחס להסכמים עם ליברטי היא טענה בעל פה כנגד מיסמך בכתב; או כי היא עומדת בנגוד לסעיף 33.5 להסכם השכירות המקורי שלפיו לא יהיה תוקף לשינוי מהוראות הסכם זה אלא אם נעשה בכתב; וכי מדובר בטענה כבושה.

...

אני דוחה את טענת התובעת כי הנתבעת סיכלה את ביצוע העבודות להקמת המעלית מאחר וטענה זו לא הוכחה.

כמו כן, אני דוחה את טענות התובעת לאי מסירת בטחונות, העברת שליטה אסורה בנתבעת וסיום תקופת השכירות מהטעם שהן מהוות הרחבת חזית אסורה.

. הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט בסך כולל של 7,500 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק.

.באנגליה בה נידרשת תמורה לכריתתו של חוזה תקף, מהוה הכוונה ליצירת יחסים משפטיים תנאי מהותי להיווצרותו של חוזה.

. "אם לא תהיה שם בעיה, אנחנו זורמים בחוזה כרגיל. אבל אם ראינו שבשלב מוקדם תהיה בעיה בבית למעלה ייתכן והעיריה תעצור אותנו ..אז אולי אני אאלץ לבטל את החוזה". האינדיקציה הבאה שבה אוחז התובע היא הטענה לפיה היתנהל משא ומתן רציני שבמהלכו הוחלפו טיוטאות של חוזים ונמסרו מסרים מהם ניתן להסיק כי הייתה גמירות דעת והייתה מסוימות מצד הנתבעים להשכיר את ביתם לתובע ובת זוגו.

...

אני סבור שלכל אורך המשא ומתן שידרו הנתבעים, ובמיוחד הנתבע, רצינות תהומית שעניינה למסור את האמת כמות שהיא, ולא לתת לצד האחר לשגות באשליה.

מכל המקובץ, אני סבור שאין לראות חוסר תום לב בהתנהגות הנתבעים בחוזה זה, אלא רצינות ורצון שלא להוליך שולל.

לאור האמור לעיל אני מורה לדחות את התביעה.