תוקף טיוטא של חוזה מכר דירה ללא הסכם חתימה חתום

טרם היתקיים ולו דיון אחד, הגיש ב"כ המערערת עו"ד הופטמן לבית המשפט המחוזי "בקשה למתן תוקף של פסק דין חלקי להסדר הפשרה", שצורף לבקשה, חתום ע"י ב"כ שני הצדדים, וזו לשונו: "1.1. ההסכם שנחתם בין הצדדים ביום 9.11.2016 מבוטל.

בית משפט קמא קבע כי "בית המשפט המחוזי לא דן ולא הכריע בשאלה האם ביטול ההסכם היה כדין ובסעד הכספי הנתבע" וכי פסק הדין במחוזי אך "אישר הסדר דיוני". באשר לטענות הכרוכות בהגבלה שהוטלה ע"י הוועדה המקומית נקבע כי ה"תנאים מהם הסתייגה התובעת לא היו חלק מההסכמות שעוגנו בהסכם האופציה ובהסכם המכר"; כי "...אם התובעת ראתה ביכולת למכור דירות לאחרים רכיב מהותי וחיוני בהתקשרות, היה ניתן לכך ביטוי בהסכם האופציה"; כי המערערת "ביקשה לשנות את תנאי הסכם האופציה ועל רקע זה הודיעה על ביטול ההסכם"; כי "המסד הראייתי מלמד כי התובעת אישרה שהייתה נכונה לקיים את העסקה ככל שהועדה תאפשר מכירת 50% מהיחידות" אך "למרות שהועדה המקומית אישרה את דרישת התובעת בהחלטתה מיום 26.12.2017, התובעת עמדה על ביטול ההסכם ולא מימשה את האופציה", היתנהלות המלמדת "על חוסר תום לב בהתנהלות התובעת". ובאשר לאי קבלת אישור רמ"י: אף שקבל את הטענה להיות קבלת אישור רמ"י לשימוש החורג תנאי מתלה למימוש האופציה, אף שלא הייתה מחלוקת שבאחריות המשיבה היה לדאוג להגשת הבקשה והתכניות לאישור רמ"י, וכי אישור רמ"י אכן לא היתקבל - נדחתה הטענה לגופה עת נקבע "שהעדר אישור רמ"י לא היו הטעם להודעת התובעת על ביטול הסכם ולאי מימוש התובעת את האופציה"; כי המערערת הודיעה על ביטול ההסכם רק בשל הגבלת הועדה המקומית את השמוש החורג שיצאה לאחר חתימת ההסכם; כי "בשל החלטת התובעת לשנות את תכניות הבנייה, התעכב הליך הגשת הבקשה והתכניות לרמ"י והאשור לשימוש החורג משנת 2015 שניתן על ידי הועדה המקומית והיה בתוקף במועד חתימת הסכם האופציה – פקע"; כי "המסד הראייתי מלמד שהתובעת עיכבה בהתנהלותה את תהליך אישור רמ"י ומנעה קבלת האישור בתוך התקופה שנקבעה למימוש האופציה"; וכי המערערת היא ש"סיכלה את קיום התנאי המתלה (אישור רמ"י לשימוש החורג) ומנעה קיומו בחוסר תום לב".

בעוד שהמערערת שלחה שתי הודעות ביטול של הסכם האופציה, ובעוד שהיא עצמה עתרה בתביעתה לסעד של "ביטול הסכם במקרקעין", נותרה רשומה לזכותה הערת האזהרה על המקרקעין נושא ההסכם שלא איפשרה למשיבה למכור את המקרקעין לאחרים.

ובאשר לטענת המערערת בקשר למיגבלה שהוטלה ע"י הוועדה המקומית שעניינה בחוסר היכולת למכור את יחידות המעונות בחלקים ליחידים, ולמצג השוא המיוחס למשיבה בהקשר לכך: מקובלת עלי מסקנת בית משפט קמא לפיה ה"תנאים מהם הסתייגה התובעת לא היו חלק מההסכמות שעוגנו בהסכם האופציה ובהסכם המכר" וכי "...אם התובעת ראתה ביכולת למכור דירות לאחרים רכיב מהותי וחיוני בהתקשרות, היה ניתן לכך ביטוי בהסכם האופציה". עיון בהסכם האופציה, גם בטיוטת הסכם המכר, מעלה שלא קיימת ולו רמיזה בנושא זה, גם לא לטיעון לפיו היה בכוונת המערערת להקים קבוצת רכישה ולמכור ליחידים.

...

ובאשר לטענת המערערת בקשר למגבלה שהוטלה ע"י הועדה המקומית שעניינה בחוסר היכולת למכור את יחידות המעונות בחלקים ליחידים, ולמצג השווא המיוחס למשיבה בהקשר לכך: מקובלת עלי מסקנת בית משפט קמא לפיה ה"תנאים מהם הסתייגה התובעת לא היו חלק מההסכמות שעוגנו בהסכם האופציה ובהסכם המכר" וכי "...אם התובעת ראתה ביכולת למכור דירות לאחרים רכיב מהותי וחיוני בהתקשרות, היה ניתן לכך ביטוי בהסכם האופציה". עיון בהסכם האופציה, גם בטיוטת הסכם המכר, מעלה שלא קיימת ולו רמיזה בנושא זה, גם לא לטיעון לפיו היה בכוונת המערערת להקים קבוצת רכישה ולמכור ליחידים.

שלומית יעקובוביץ, שופטת התוצאה הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

כמו כן, נטען (סעיף ד'), כי התובעים כבר דאגו לשחרר את ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה וספגו עקב כך הפסדים פיננסים "הן נוכח פתיחת הכספים והן נוכח ויתור על אפשרות מקבילה לעיסקת נדל"ן השקעתית חלופית אותה בחנו מרשי...". בסיכום המכתב, נקבע כי ככל שהנתבעים יודיעו כי הם חוזרים למסלול החתימה של ההסכם במועד שתואם המכתב ייגנז, ואולם ככל שהם יעמדו על הודעתם שלפיה אין הם מתכוונים לחתום על ההסכם ינקטו כנגדם הליכים משפטיים ובמכתב פורטו כל ההליכים הצפויים והתביעות שבכוונת התובעים להגיש.

אלא שלעמדתי כל האמור לעיל אינו יכול לשנות את עובדות הבסיס המשפטיות שלפיהן גב' לוריא היא כאמור הבעלים הרשום היחידי של הדירה ואין מחלוקת על כך שגב' לוריא לא נתנה למר לוריא או לעו"ד קליקה ייפוי כח בכתב לפעול בשמה ומטעמה לצורך מכירת הדירה ובהתאם לא יכולה להיות מחלוקת על כך שגב' לוריא היא זו שהייתה צריכה לחתום בעצמה על ההסכם.

"סבירות" עדותו של עו"ד קליקה מקבלת משנה תוקף לאור הציון המפורש בטיוטות ההסכם של הצורך באישור המוכרת , ואני קובע כי שני עורכי דין "סבירים" בנסיבות העניין היו מצפים לקבלת הודעה מאת עו"ד קליקה לפיה "קבלתי את אישור מרשתי לטיוטה", ורק לאחר הודעה כזו ניתן היה לטעון ל-"העדה חיצונית" על גמירות דעת של גב' לוריא להיתקשר בהסכם.

בנוסף ובבחינת למעלה מהדרוש ורק על מנת להמחיש עד כמה נסיבות העניין שלפני אינן מצדיקות קביעה לפיה טיוטת ההסכם משקפת הסכם מחייב, אפנה לפסק הדין אליו הפנה ב"כ התובעים (סעיף 48 לסיכומים) - ת"א 8967-07-18 גרוס נ' גוטליב ואח' (28.7.19) שם אכן קבע בית המשפט כי הוכח כי הייתה גמירות דעת ומסוימות ובהתאם נקבע כי נכרת בין הצדדים הסכם מכר דירה על אף שהצדדים לא חתמו בפועל על ההסכם.

יותר מכך במהלך המו"מ שלחה ב"כ הנתבעים הודעה לפיה "הכל מוכן" לחתימה (שם, סעיף 13), ואף בטיוטה האחרונה שהוחלפה בין הצדדים נמחק הכיתוב "טיוטה לצרכי מו"מ בלבד רק חוזה חתום יחייב את הצדדים" (עמ' 13 לפסק הדין).

...

לפיכך אני מורה על דחיית תביעת התובעים במלואה והתובעים ישאו בהוצאות הנתבעים בסך של 15,000 ₪ שישולמו מכספי הפיקדון שהפקידו התובעים בהתאם להחלטתי מיום 29.11.20.

כמו כן אני מורה על מחיקת כל הערה שנרשמה לטובת התובעים על הדירה בהתאם להחלטתי לעיל, וככל שנדרש לכך צו ספציפי, ב"כ הנתבעים יגיש בקשה מתאימה.

אציין כי בקביעת סכום ההוצאות נתתי משקל להיקף ההשקעה שנדרשה מצד הנתבעים ובא כחם לצורך ניהול ההליך וכן להפרת החלטתי על ידי התובעים בענין העברת שיחות המתווך ומאידך מצאתי מקום למתן את סכום ההוצאות נוכח הפגם המסוים שמצאתי בהתנהלות ה"ה לוריא כפי שפורט בסעיף 153 לעיל.

במסגרת זו קבעה בזק, כי היה על המציעים שהשתתפו במשא ומתן, ואשר הציעו הצעה שנמצאה ראויה לבחינה מבחינתה של בזק, לחתום על טיוטת הסכם מכר, הכולל הצעה כספית בלתי הדירה שהתייחסה לתמורה שהוצעה על ידם בגין הנכס.

בו ביום העבירה מנוס לבזק עותק חתום ונקי של ההסכם, אך לא העבירה עותק מקורי חתום הכולל את כלל הנספחים, ואימות עו"ד. בתגובה מסרה בזק למנוס כי כל עוד לא יועברו המסמכים הדרושים האמורים לא ניתן יהיה לידון בבקשתם לדחות את ביצוע התשלום (נספח 13 לתצהירו של מר פלפל מטעם בזק).

האם נכרת הסכם בין מנוס לבזק? למען הבהירות אצטט במלואן את הוראת סעיף 4 למסמך ההצעה: ההיתקשרות (א) בחתימתם על חוזה זה מתקשרים הצדדים בחוזה מכר, לפיו המוכרת מוכרת לקונה והקונה רוכש מהמוכרת את זכויות החכירה של המוכרת בנכס – והכל בהתאם ובכפוף לתנאי חוזה זה. (ב) תוקפו של חוזה זה מותנה בתנאי מתלה, שלפיו הגופים המוסמכים של המוכרת יאשרו בתוך 60 יום מיום חתימת ההסכם על ידי הקונה את ההיתקשרות בחוזה זה. מובהר לקונה, כי אישור הגופים המוסמכים של החברה אינו אישור טכני וכי הם ידונו בעיסקה ועלולים שלא לאשרה מכל טעם שהוא, ולקונה לא תהא בשל כך כל טענה כלפי המוכרת.

...

אמנם, בניגוד לטענתה של מנוס, אין המדובר בשינוי חזית לעומת הנטען בכתב התביעה שכנגד: אף שבכתב התביעה שכנגד טענה בזק במפורש כי עצם משלוח ההודעה על אישור ההצעה על ידי הגורמים המוסמכים אצלה היווה קיבול של הצעתה של מנוס (ראו סעיפים 8.3, 28, 29 ו – 32 לכתב התביעה שכנגד), ולא טענה כל טענה חלופית בעניין זה, הגישה המקובלת בפסיקה בשנים האחרונות היא שדי לו לתובע בהצגת העובדות המגבשות את עילת התביעה בכתב התביעה, ואין מוטלת עליו חובה לציין את ה"כותרת המשפטית" המתאימה על מנת שבית המשפט יוכל לדון במשמעות המשפטית הנגזרת מהעובדות האמורות (ראו ע"א 8023/16 לילך נוזית ארביב אור נ' חנה מרגרט פנטופט ג'נאח (ניתן ביום 20.8.2019), בפיסקה 9 לפסק דינה של כבוד השופטת ע' ברון).

אין בידי לקבל את טענתה היצירתית של מנוס, כאילו עצם אי החתימה על ההסכם על ידי בזק בחלוף 60 יום ממועד האישור "מבטלת" את ההצעה: הדבר לא נאמר במסמכי ההצעה, ואף התנהלותה של מנוס בזמן אמת מלמדת בבירור כי לא כך ראתה היא עצמה את הדברים במועד הרלבנטי.

סיכומו של דבר, לשונו של מסמך ההצעה ברורה על פניה, וחזקה על מנוס שהיא הבינה היטב בזמן אמת שלא תוכל לקבל בחזרה את כספי ההמחאות הבנקאיות לאחר שבזק אישרה את העסקה.

סוף דבר התביעה והתביעה שכנגד – נדחות.

קיימת אף קבלה מחודש 07/08 בגין טפול במכירת דירה עבור התובעים, וזאת כחודש לאחר החתימה על הסכם השתוף מושא ענייננו.

את פעילותו המצומצמת של הנתבע בהקשר לעסקה בין התובעים לסלומון ניתן ללמוד גם מכך שהנתבע ערך מספר תיקונים אף בהסכם המכר שנערך בין הצדדים, לפי הטיוטה ת/4, וציין בכתב ידו לעו"ד וינשטוק כי אם הערותיו מקובלות, הוא מבקש לראות מכתב כוונות מטעם הבנק של סלומון וכן את אישורי המס ויפוי הכוח בעסקת רכישת המקרקעין של סלומון.

וכן: "צורף לא נסמך על ההערות שלי, הובהר לו שההערות שלי חסרות תוקף כי לא מקבלים אותן... ישבתי איתו" (שורות 28-30 בעמ' 31 לפרוטוקול), "אני הזהרתי אותו באופן חד משמעי כמו שאמרתי. ברגע שהאיש קיבל על עצמו את היתרונות והסיכונים, כי בסה"כ היתה עסקה שבשורה התחתונה שלה היה רווח, הוא לא הפסיד, אולי הרויח פחות. זו דעתי. כשאני רואה שהאיש אומר לי שהוא מוכן לקחת את הסיכונים, ואני לא נגעתי יותר בהסכם אחרי שוינשטוק אמרה שלא יהיה שינויים ואמרתי לצורף שהוא צריך להחליט אם הוא לוקח את הסיכונים ושאין לו שליטה. הוא החליט בחיוב" (שורות 22-26 בעמ' 33 לפרוטוקול).

אך אין לכך זכר בהסכם החתום ואין לגירסה זו כל תימוכין.

אין חולק כי התובע לא היה בקשר עם הנתבע לענין הסכם השתוף, לא שיתף אותו בהתפתחויות הפרויקט הלכה למעשה ולא העלה כל טרוניה בפניו אודות ייחוס הבעייתיות ביישום הפרויקט לאופן נסוחו של הסכם השתוף, וזאת משך כל השנים מאז תחילת הבניה (בשנת 2009), הסיכסוך בין התובעים לסלומון (2010), תחילת הליך הבוררות (2011) ועד לסיומו בשנת 2014.

...

הנתבע הצהיר שלמעשה התובע התבייש לבוא אליו אחר כך, בשל העובדה שבחר להתקשר בהסכם, כשהנתבע המליץ לו שלא לעשות כן. בשקלול האמור, התובעים לא הוכיחו את התרשלותו של הנתבע כלפיהם ומסקנתי הינה כי בחרו להתקשר בהסכם השיתוף, הגם שהנתבע המליץ להם שלא לעשות כן. מכל מקום, על הטוען להתרשלות בייצוג משפטי הנטל להוכיח את התרשלות עוה"ד וכן כי אלמלא אותה התרשלות, התוצאה היתה שונה.

גם תביעת חלקם היחסי של התובעים (1/3) משווי היחידה שנבנתה במרתף דינה היה להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

מבוא האם טיוטת הסכם מכר דירה, שלא נחתמה על ידי הצדדים ולא הבשילה לכדי הסכם חתום אחר, יכולה להקים זכאות לפצוי המוסכם הקבוע בטיוטה על רקע טענה להפרה ? זו השאלה העומדת לדיון בתיק זה. לפניי תביעה כספית שהגישו התובעים נגד הנתבעים על סך 100,000 ₪.

בין היתר נרשם בסעיף 10 לטיוטת ההסכם כי "במקרה של הפרה יסודית של החוזה, יהיה הצד המפר חייב לשלם לצד הנפגע סך של 100,000 ₪ בתור פיצויים קבועים ומוסכמים מראש". אין מחלוקת בין הצדדים שטיוטת ההסכם לא נחתמה ע"י מי מהצדדים ובפועל לא נחתם הסכם מכר בין הצדדים בשלב מאוחר יותר.

עוד נפסק כי על בעל דין, הטוען לתקפותו של הסכם לא חתום, מוטל הנטל להוכיח בראיות אחרות את טענתו: "חתימה היא עדיין ביטוי מן המעלה הראשונה לקיומה של גמירת דעת לכרות חוזה. מיסמך ללא חתימה יוצר חזקה כי אינו מחייב. חזקה זו נובעת מניסיון החיים ומאורחות המסחר. כדי לסתור את החזקה יש צורך בראיות משמעותיות". (ר' ד' פרידמן ו- נ' כהן חוזים, בעמ' 452 (כרך א, תשנ"א) ; עוד ראו לעניין זה: ע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר (פורסם בנבו, 29.3.11)).

...

הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה מהנימוקים הבאים: · מדובר בתביעה חסרת יסוד שכן בין הצדדים מעולם לא נכרת חוזה.

בנסיבות אלה ומשלא מצאתי לקבוע כי הנסיבות בכללותן מקימות בסיס לקביעה כי הופרה חובת תום הלב בשלב הטרום חוזי ו/או כי השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים ובהיעדר כל טענה אחרת לפיצויים או דרך חישובם למעט פיצוי המהווה "פיצוי המוסכם" - דין התביעה גם במישור הנזק להידחות.

סוף דבר התביעה נדחית.

לעניין ההוצאות - לאחר ששקלתי בדבר וחרף התוצאה המשפטית הרי שבשים לב למכלול נסיבות העניין שפורטו בהרחבה לעיל נראה לי כי זה המקרה לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו וכך אני מורה.