תוספת שטח ובניית מחסנים התנגדות שכנים

עוד נקבע בסיפא של החלטת הועדה כי "על פי סעיפים 2א-ג' לתקנות התיכנון והבניה(בקשה להיתר, תנאיו ואגרות),(תיקון מס' 3), התשמ"ו- 1985 יעוכב מתן היתר הבניה למבקש למשך 30 יום מתאריך ההודעה כדי לאפשר למתנגד לפנות לבית משפט מוסמך/ועדת הערר חיפה, למניעת מתן ההיתר מנימוקים אחרים – נוסח שלא מופיע בהחלטה קודמת.

נקבעה גם תוספת שטחי בנייה בתת הקרקע למטרות ספציפיות של חניה, שירות טכני ומחסנים.

קיר משותף צמוד רק לקומת קרקע ואח"כ נוצר רווח , כך שאם בעתיד השכן ירצה לבנות ולהיצמד אליו לא יוכל לא ניתן לאשר פתיחת חלונות במרחק של 2.15 מ' מהגבול המשותף עם השכן יש להראות תיכנון משותף עם הבעלים הנוספים בחלקה , כולל היתייחסות לחזיתות המבנה.

...

והמשיבים 4 ו- 5 לא נטלו חלק בהליך זה. בישיבת יום 7.8.16 דנה הוועדה המקומית בבקשה בהקלות המבוקשות, השיבה להתנגדויות ובסופו של דבר החליטה "להשהות את הדיון בבקשה" מנימוקים שפורטו שם, וקבעה כי "לאחר תיקון וביצוע האמור, תשוב הועדה ותדון בבקשה". העותרת הגישה בקשה מתוקנת ביום 20.11.16 ובקשה מתוקנת נוספת ביום 14.12.16, ואלו נקבעו לדיון בישיבת הוועדה הקבועה ליום 27.12.16.

גם דין טענה זו להידחות.

וועדת הערר הוסיפה כי "לטעמנו הוראת המעבר, החלה על בקשות שערר בגינן תלוי ועומד בפני וועדת הערר וטרם נידונו והוכרעו על ידה, חלה מקל וחומר על בקשות להיתר שוועדת הערר כבר דנה והכריעה בהן ובמיוחד מקום שדנה והכריעה בסוגיית אופן חישוב בתמריצים". מבלי להביע דעה על עצם ההחלטה , ברי כי אינה חלה על עניינה של העותרת, הטוענת לתחולת החריג הראשון של הוראת המעבר "בקשה להיתר...שהתקבלה לגביה החלטת הוועדה המקומית למתן היתר לפני תחילתו של שינוי זה (שינוי 3/א) ולא על החריג השני "שהוגש ערר התלוי ועומד על החלטת הוועדה המקומית לסרב לתת היתר ..." עליו הסתמכה וועדת הערר בהחלטתה בערר הנ"ל. על כל האמור יש להוסיף את ההלכה לפיה בית המשפט יתערב בהחלטות המקצועיות של רשויות התכנון רק במשורה, והתערבותו מוגבלת למקרים בהם נפל פגם בהחלטה התכנונית מן הסוג המקים עילה להתערבות במעשה המינהלי, כגון: חוסר תום-לב, ניגוד עניינים, חריגה מסמכות או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (בג"ץ 11745/04 רמות למען הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה [פורסם בנבו] ( 04.09.2008 ); בג"ץ 8824/13 כפר הס מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' שר הפנים [פורסם בנבו] ( 25.07.2016 ); עע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ( 24.11.2005 )).

לפיכך אני מורה על דחיית העתירה.

השכנים בבניין, ובכלל כך בני הזוג לולו, לא היתנגדו להרחבה זו, ואין מחלוקת כי היתר הבנייה מומש, והתובע 2 בנה על הגג תוספת בנייה של כ- 130 עד 140 מ"ר. איחזור ואדגיש: שטח המחסן לא נכלל במניין השטחים המבוקשים על ידי התובע, במסגרת בקשה זו (ושטח המחסן סומן כשטח ריק).

...

במקרה הנוכחי, היצמדות "יבשה" לסעיף המחלק את זכויות הבנייה (והקרקע) בקומת המסד, תוביל למסקנה שאין הדעת סובלתה, לפיה, התובעים יזכו גם במלוא זכויות הבנייה שבגג הבניין, וגם במחצית זכויות הבנייה שבקומת המסד.

לאור פתרון זה, יש לדחות את תביעת התובעים, ויש לקבל את התביעה שכנגד, שמהותה הוא מתן זכות לנתבעים לממש זכויות חזקה וחכירה מלאות בקומת המסד, וליתן צו לסילוק התובעים מן המחסן, וזאת כדי שלא להפריע לנתבעים לממש את חזקתם המלאה על המחסנים בקומת המסד.

פסיקתא התביעה – על כל חלקיה ועתירותיה – נדחית.

רקע נגד הנאשמת הוגש כתב אישום המייחס לה עבירה של שימוש במקרקעין ללא היתר בנכס הידוע כגוש 6454, חלקה 63 ברחוב רמז 16 בהוד השרון, באופן הבא: תוספת בנייה בקומת הקרקע בשטח של כ- 12 מ"ר. קומה א' ומדרגות שמובילות מקומת הקרקע בשטח של כ- 50 מ"ר. תוספת במרתף בשטח של כ- 50 מ"ר. המבנה מחולק באמצעות קיר עשוי בלוקים ל- 3 יחידות דיור ובנוסף נפרצו דלתות במרתף, כאשר יחידות אלו משמשות להשכרה.

שני מחסנים בשטח של כ- 14 מ"ר. שימושים אלו התגלו למאשימה במסגרת ביקורת שבוצעה על ידה בתאריך 20.4.15.

הוגש עוד פרוטוקול הועדה המחוזית לעניין בקשה אותה הגישה המבקשת להרחבת המבנה, בקשה שנדחתה לנוכח היתנגדות השכן (נ/10), וכן בקשה נוספת שהוגשה למנהל מקרקעי ישראל (נ/11).

לכך מתווספת הודאת הנאשמת בעדותה מתאריך 11.4.16 (ת/4) בה היא מודה כי היא מודעת לכך שבנכס קיימות חריגות בנייה וכי היא הגישה בקשה לועדה בעיניין, שלא התקבלה לנוכח העובדה שהשכן לא חתם.

...

כפי שניתן ללמוד מנסח הטאבו, תמיר אמנון לא היה בשום שלב בעלים של נכס זה. מכאן הגעתי למסקנה כי אכן נפלה שגגה מלפני המאשימה והיא אכן הסתמכה בהכנת כתב האישום ובראיות שהציגה בפני בית משפט על היתר שגוי.

מה עוד שאת החזקה בנכס קיבלה הנאשמת מידי מר קופלר עוד בחודש יולי 1998, טרם קבלתו של אישור זה. כך שלא ניתן לטעון כי כלל העסקה במסגרתה רכשה הנאשמת את הנכס עם חריגות הבנייה, נעשתה בהסתמך על אישור זה. למרות האמור לעיל, אני סבור כי לטענה זו יש לתת משקל בעת גזירת העונש.

לנוכח האמור לעיל, אני מרשיע את הנאשמת בביצוע עבירה של שימוש במקרקעין ללא היתר בהתאם לסעיפים 204(א) ו208(א) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ח-1968 ככל שהדבר נוגע למבנים שצוינו בסעיף 2 ב ו-ג, לכתב האישום וכן בשימוש בחלוקת המבנה לשתי יחידות דיור המשמשות להשכרה.

בתחילת כתב הגנתה, חזרה הנתבעת על הרקע העובדתי הנ"ל, תוך שציינה כי תוספת השטח שנתבקשה למגרש המקורי על ידי התובעים ביום 31/11/94, הייתה של 180 מ"ר, ללא זכויות בנייה ואכן ביום 03/08/95 נכרת מולם ההסכם המאוחר על שטח כולל של 900 מ"ר. כן צוין בכתב ההגנה כי ככל הנראה בעת תיכנון תוכנית הרישום, לא עמד לנגד עיניו של המודד שעסק בהכנת התוכנית, דבר הוספת שטח של 180 מ"ר למגרש 35 המקורי לפי החוזה המאוחר ועל כן הועברו השטחים שפורטו לעיל למגרשים הסמוכים.

ביום 30/07/07 השיבה הנתבעת לתובעים, תוך שאינה מכחישה חתימת החוזה המאוחר ותוך שהיא טוענת כי "תוספת השטח ניתנה להם לבקשתם על מנת להסדיר את הפלישות למגרשים השכנים". כן נכתב שם כי היה עליהם לתקן את גבולות ההקצאה שניתנה להם במסגרת הליך תיכנוני כדין, הכולל הגדרת גבולות המיגרש מחדש באמצעות תוכנית (המכתב צורף כנספח ד' לכתב ההגנה).

לכל היותר הנזק שניגרם לתובעים מסתכם בעליות הצפויות מן ההסדרה התכנונית וההפרש בין שוויו של מיגרש בשטח 900 מ"ר למגרש בשטח של 742 מ"ר ובעניין זה ממילא אין היתנגדות שיוחזר לתובעים במסגרת השבה הסכום ששולמו עבור שווי נוסף זה. אשר ליתר הנזקים נטען כי התובעים לא הוכיחו אותם וגם לא הוכיחו שהם נבעו מהפרת ההסכם על ידי הנתבעת.

עוד ציין כי היתר בנייה שניתן ביחס לנכס ביום 5.1.1988 (בגין אישור בנייה לתוספת מחסן – מכולת לממכר בסיטונאות – סגירת קומת עמודים במפלס הקרקע (ראו ס' 7 לעמ' 4/57 לת/3) "אושר על פי תכנית מפורטת ג/3116 שלא חלה במקום הנכס". לענין זה הצהירה הגב' עידית הוברמן כי התכנית החלה על המקרקעין בשנת 1995 וחלה גם כיום הנה ג/2289 והנה בתוקף מיום 15.1.1987 (סע' 6 לנ/1).

...

לסיכום עד כה, נזקי התובעים עומדים על סך של 300,216 ₪.

משכך סבורני כי רמ"י מושתקת מלהעלות טענות אלו בדבר אשמם התורם של התובעים.

לסיכום: רמ"י תשלום לתובעים סך של 300,216 ₪.

כמו כן, וכפי הכתוב ב"הואיל" השביעי להסכם, הנתבע "הגיש בינואר 15 לועדה המקומית בקשה להיתר בנייה לצרוף המרפסת המקורה (פינת אוכל) לדירתו, בשטח של כ-6 מ"ר, והואיל והוועדה המקומית דנה בהתנגדויות ביום 11/1/16 בשעה 12:00, אך הוועדה המקומית טרם פירסמה החלטתה בבקשת איתי גיל". לשם השלמת התמונה אציין כי הסכם המכר מיפרט ב"הואיל" הרביעי והחמישי, שתי עבירות בנייה נוספות – מחסן בחלל מתחת שטח הדירה, וסגירת מרפסת שצורפה לחדר המגורים – שגם בגינן הוגש נגד הנתבע כתב אישום, הוא הורשע ושילם קנס.

מעיון ראשוני בטיוטה עולה, כי נגד תוספת בנייה לא חוקית הזזת חלון בסלון הדירה שבוצעה ע"י מרשייך לסלון דירתם, התנהלו הליכים משפטיים ומרשיך הורשע בסיומם ושילם הקנס.

כך במכתב מיום 30.11.15 שהופנה אליו מעו"ד ידיד (נספח ה' לתצהיר הנתבע) הובהר בסעיף 4 כי "גזרי הדין שניתנו בגין חריגות הבנייה: בשתי עבירות (המחסן וסגירת המרפסת) המצב הוחזר לקדמותו. בעיניין פינת האוכל, הוגשה בקשה למתן היתר לצרוף המרפסת המקורה, והקונים הסכימו לרכוש את הדירה במצבה כפי שהוא, כפוף למתן היתר ללא הגבלה בזמן". בנקודה אחרונה זו הנוגעת לחוסר הוודאות שבמתן היתר הבנייה למרפסת המקורה, פינת האוכל, גם נוכח התנגדויות השכנים, הצדדים המשיכו בניהול המשא ומתן ביניהם בקשר לתנאי העסקה.

...

בהקשר זה יש לציין כי הערכת השמאות לבנק המלווה נקבה במחיר המכירה בפועל באופן שיש בו כדי לתמוך במסקנה כי קיומו של צובר הגז לא גרם להפחתה נוספת בתמורה החוזית (עמ' 32 ש' 14 – עמ' 33 ש' 14).

סוף דבר על הנתבעים לשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

יתר התביעה נדחית.