תוספת זכויות בנייה במסגרת הקלה

על מנת להסיר ספק צירפו המשיבים היתייחסות אדריכל מומחה מטעמן "המסביר את הטעמים בגינם לא מומשו כל זכויות הבניה במסגרת ההקלה, אליו מצורפת סכמה מפורטת המציגה הכיצד ניתן היה להגדיל את שטחי הדירות ולנצל את כל אחוזי הבניה שהקנתה התכנית במסגרת קוי הבנין שנתנו בהקלה. ודוק. כעולה מחווה"ד, הסיבה בגינה לא ניצלו המשיבים את מלוא זכויות הבניה במסגרת ההקלה (כ- 2,800 מ"ר) היתה רצונו של היזם לשמר זכויות בניה אלו לצורך תוספת יחידות דיור וקומות במסגרת תב"ע חדשה אשר הוגשה במקביל לאישור הועדה המקומית, ולא חוסר היכולת לנצלן" (שם סעיפים 11 ו- 12)".

...

דיון והכרעה דעתי היא כי יש לדחות את הערעור על הסף.

לאור האמור אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

כך שני ארועי המס האמורים יצרו כל אחד בנפרד השבחות אשר אינן קשורות זו לזו – האחת – נובעת מתוספת הזכויות בגין הבנייה על הגג והשנייה- נובעת מהקלות שונות אשר ניתנו במסגרת ההיתר ובכללן תוספת בנייה, חריגה מקוי ביניין ושינוי גובה המרתף.

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.

כך נקבע בע"א 7664/08 עו"ד אסף ניב, כונס הנכסים על זכויות נ' נכסי נירד בע"מ (פורסם בנבו, 13.09.2011): "החלטת הועדה בנוגע להוספת שטחי השרות בדרך של הקלה, לא יצרה השבחה בנכס, שכן זו נוצרת רק לאחר אישור ההקלה. הליך ההקלה קבוע בסעיף 149 לחוק התיכנון והבניה. ההליך כולל חובת פירסום ומתן אפשרות להגשת התנגדויות על-ידי הציבור והוא כפוף לשיקול דעת הועדה המקומית לתיכנון ולבניה. בהעדר החלטה קונקרטית בבקשת הקלה שהוגשה לא ניתן לומר כי ההחלטה הראשונית של הועדה, בתוספת לתכנית, יצרה "פוטנציאל השבחה". שיקול דעתה של הועדה במסגרת ההחלטה הקונקרטית אינו תלוי, ואסור שיהיה תלוי, בהחלטתה הראשונית.

...

למעשה, הטיעון של המערערת בפניי היה טיעון משפטי בלבד, ולא הוצגו ראיות עובדתיות כלשהן התומכות בטענתה של המערערת כי אכן נהגה לאורך כל השנים כאילו תוכנית 419א' הקנתה תוספת זכויות בניה של 6% בלא שבעלי המקרקעין יידרשו לנקוט במסלול של בקשה להקלה על מנת לממש זכות זו. סיכומו של דבר, לא מצאתי כי החלטתה של וועדת הערר חרגה ממתחם הסבירות או שנפל בה פגם מהותי אחר אשר מחייב את התערבות בית המשפט.

אשר על כן, הערעור נדחה.

בסופו של דבר, ערעורים מעין אלה הם בעלי משמעות רוחבית, החורגת בהרבה מעבר לעניינם הפרטני של המשיבים בערעור, ויש להם השלכות כספיות מרחיקות לכת ביחס לציבור גדול של אנשים.

ככל שהדבר לא התאפשר ניתנה אפשרות, במקרים מתאימים לניוד זכויות ותוספת קומה מעל או מתחת לקונטור הדירה הקיימת, במסגרת הקלה, באופן שבכל חתך ימצא בינוי של 3 קומות.

...

ניתנה לעותר המיוצג היטב האפשרות להעלות את טענותיו כמעט בכל שלב אפשרי, דבר שאף עיכב מאוד את המהלך ולמרות כל זאת הגיעו המשיבות 1 ו- 2 למסקנה שבנסיבותיו של הבניין שבמוקד המחלוקת, כבר נדונו טענות העותר עד דק וסברו רשויות התכנון, לדחותן.

סוף דבר, על פני הדברים, נעדרת עתירה זו אחיזה.

בסופו של דבר, הרי כל מי שרכש זכויות בבניין, (או ירש ממי שרכש), ידע מה הוא רוכש, ונכנס, לפיכך, ברצון, למורכבות זו. נוכח כל האמור, העתירה – נדחית.

בהתאם לכך נקבע, כי "על היזם להשלים את תאום התשתיות עם יועצי התב"ע ולקבל את אישורם המלא. נידרש להציג בהיתרים את חזיתות קירות הפיתוח הכוללות מפלסי הפנים והחוץ מתואמים עם המבנים הסמוכים". לטענת העותרת, בהמשך פעלה להטמעת התיקונים הנדרשים, ובנובמבר 2020 הגישה בקשה להיתר הכוללת את "תוספת שבס כחלון". ביום 5.1.20 הודיעה לה הועדה המקומית כי תוקף הוראת השעה של תקנות שבס כחלון פג עוד ביום 17.6.20, ולכן לא ניתן יהיה לאשר לה תוספת זכויות בהקלה מכוח הוראת השעה.

העותרת טוענת, כי במצב זה הציעה מנהלת מחלקת הרשוי בעריית בית שמש להגיש בקשה להיתר בנייה לפי התכנית הקיימת, ובמקביל ליזום תב"ע בסמכות ועדה מקומית, אשר תאפשר לה לבנות את אותן זכויות שהייתה יכולה לקבל במסגרת הקלות שבס כחלון (ראו סיכום פגישה, 1.3.21).

...

במצב זה, ובשים לב לכלל השיקולים עליהם עמדתי לעיל, לא שוכנעתי כי עמדתה בלתי סבירה.

ברם, אין בכל האמור, הסב על ההיבט התכנוני של המקרה, כדי לשנות מן המסקנה אליה הגעתי, לפיה, מנקודת המבט של דיני המכרזים, החלטת הוועדה ניתנה כדין, ואין כל עילה להתערב בה. אשר לאפשרות שהעירייה תיזום תכנית דומה, אעיר, מעבר לנדרש, כי סעיף 2.1.4 למכרז קובע כי במקרה כזה, "הזוכה לא יוכל לממש את הזכויות הנוספות (מעבר לזכויות על פי התכנית המקורית – ע.ש.) אלא באישור של רמ"י והמשרד בכתב ועל פי שיקול דעתם בלבד ובתנאים שיקבעו על ידה". היינו, לא חל באופן אוטומטי האמור בסיפא של סעיף 2.1.3 למכרז, לפיו הרשות לא תגבה תמורה נוספת בגין הסכמתה להקלה.

משכך, העתירה נדחית על הסף.