תוספת בריכה וחדר משאבות בבית קיים

חזן נדרשה לשלם לתפירו סכום זה. תפירו טענו לאובדן הנאה מהמושכר בשל העדר יכולת להשתמש בבריכה בחצר הבית לאחר שנת השכירות הראשונה; נטען לחלחול מים לחדר המכונות של הבריכה תוך הצפת הבית עקב הנזילות, זאת בנוסף לרטיבות והצפות בתוך הבית.

בתצהירה לא ציינה חזן כי דובר בבניה ללא היתר שכללה סגירת מרפסת תוך הגדלת שטח הסלון בקומת הקרקע ויצירת מרפסת בקומה השניה, מעל לשטח שנוסף לבית (להלן תוספת הבניה); גם לבריכה בחצר לא ניתן היתר.

גם כאשר עומת זברק עם קיומה של תוספת הבניה המאוחרת לבניית הבית, לא היה בכך לעורר את זיכרונו בכל הנוגע לקיומו של ריצוף בעל שני גוונים שונים בשטח הסלון [עמ' 76 ש' 14-12].

חזן אף לא נימקה מדוע היה צורך במשאבה חדשה לאחר שאלקובי בנה את הבריכה וחדר המכונות הצמוד אליה כשנה לפני תחילת השכירות וסיפק גם משאבה.

...

לאחר שנדחתה תביעת חזן לגבי קיומם של ליקויים בבית שמקורם בתפירו, נדחית מאליה גם טענתה כי ירידת ערך הבית – שנדונה לעיל ולא הוכחה – הושפעה גם מן הליקויים הללו.

סוף דבר די באמור לעיל כדי להכריע בשאלות הממשיות השנויות במחלוקת ואין צורך להידרש לטענות נוספות מעבר לכך.

למען הסר ספק, כל טענה שלא התקבלה במפורש נדחית בזאת.

המשיבים 1-2 נאלצו להשתמש במשאבות בשל הצפות אלו.

אולם, כאשר נידרש להתייחס לתמונות העבודות המבוצעות שבטח, על אף שגם הוא לא היה בשטח אלא ערך תוכניות התברר כי העבודות מעורבות "בשביל לאטום את המרתף זה הקיר שצמוד למרתף. לשאלת ביהמ"ש לשם מה היקרות האחרים אני מסביר כי הוא עושה כאן חדר מכונות, זה בעתיד. הריצפה חייבת שלב על קירות, על שני הצדדים. זה ישמש כרצפה לחדר מכונות. הצנור שרואים האדום, ישמש עבור הנקוז. חייב לעשות נקוז כאן לעתיד שהוא בונה את הבריכה." (פרוטוקול עמ' 8 ש' 29-32).

סעיף 145 לחוק התיכנון והבניה- תשכ"ה- 1965 קובע, כי (א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרשוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:מיום 27.5.1989תיקון מס' 26 ס"ח תשמ"ח מס' 1259 מיום 27.7.1988 עמ' 148 (ה"ח 1817) תיקון מס' 26 (תיקון) ס"ח תשמ"ט מס' 1266 מיום 8.2.1989 עמ' 7 (ה"ח 1912) (א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הוועדה המקומית או רשות הרשוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: מיום 1.1.2016 תיקון מס' 101 ס"ח תשע"ד מס' 2450 מיום 7.4.2014 עמ' 506 (ה"ח 793) (1) התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה; (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפיסקה זו – "שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שניסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר; מיום 4.8.1978 תיקון מס' 9 ס"ח תשל"ח מס' 906 מיום 4.8.1978 עמ' 181 (ה"ח 1260) החלפת פסקה 145(א)(2) הנוסח הקודם: (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו - למעט תיקון פנימי שאיננו תיקון מבנה ושאינו נוגד את ההיתר לבנייתו; מיום 3.4.1981 תיקון מס' 17 ס"ח תשמ"א מס' 1015 מיום 3.4.1981 עמ' 166 (ה"ח 1526) (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפיסקה זו - "שינוי פנימי" - שינוי שאינו נוגע לצד החצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שניסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; "דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר; (3) כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית.

משהוכח, כי מעצם ביצוע העבודות יש משום הכנה לעבודה אסורה, בניית בריכה בהיעדר היתר בניה, הרי שהצו השפוטי שניתן מכוחו של סעיף 234 לחוק התיכנון והבניה, בדין יסודו, שכן לשונו כדלקמן: (א) נעשו פעולות הכנה לעבודה אסורה או לשימוש אסור, רשאי בית המשפט המוסמך, לבקשת תובע, לצוות על הגורמים המנויים בסעיף 243(ג) או (ו), לפי העניין, להמנע מפעולה במקרקעין הקשורה לעבודה האסורה או לשימוש האסור, ובכלל זה לאסור על שימוש במקרקעין או להורות על סגירת ביניין או מקום (בסימן זה – צו שפוטי למניעת פעולות); ואולם צו שפוטי למניעת פעולות לעניין איסור שימוש במקרקעין או לעניין סגירת ביניין או מקום יינתן לתקופה שלא תעלה על 90 ימים, ורשאי בית המשפט המוסמך לחזור ולצוות כאמור מזמן לזמן.

...

מכל האמור לעיל מתקבלת תמונה ברורה כי איטום המרתף הינו עבודה אסורה שכן מדובר בעבודת בניה למבנה שאין לו היתר, עבודה אשר על פי העדויות כוללת בניית קירות ולא ציפוי בחומרי איטום.

בית משפט השלום ברחובות תו"ב 32024-05-20 ועדה מקומית לתיכנון ובנייה נס ציונה נ' פנחס ברקן תיק חצוני: מספר בקשה:7 בפני כבוד השופטת אדנקו סבחת- חיימוביץ המבקש (הנאשם) אלעד פנחס ברקן המשיבה (המאשימה) ועדה מקומית לתיכנון ובנייה נס ציונה החלטה

בניית בריכת שחייה במיקום אחר מזה הקבוע בהיתר ובהתאם בניית חדר משאבות תת קרקעי.

לטענתה, ברור כי הוצאת היתר שינויים בדיעבד, כ- 7 חודשים לאחר הגשת כתב האישום, אינו נימנה עם המקרים אליהם מכוונת מדיניות האכיפה של המשיבה ביחס לתוספות בניה אשר קיים בגינן הליך הכשרה וכי טענות מסוג זה, מקומן בטיעונים לעונש והן אינן מהוות טענות מקדמיות.

...

עיינתי במסמכים שצורפו בקשר להליכי הפיקוח, הבקשה להיתר והחלטת הוועדה, אולם אני סבורה, כי אין די נתונים (גם על רקע צירוף חלקי של המסמכים) להכריע בשאלה זו והיא תתברר אפוא במסגרת שמיעת הראיות בתיק.

המבקש עתר להתלות את ההליכים בתיק זה עד לסיום ההליכים בתיק האחר, אך לא מצאתי כל בסיס לבקשה זו. סוף דבר נוכח כל המפורט לעיל, הבקשה לביטול כתב האישום נדחית.

כן נדחית הבקשה להתליית ההליכים בתיק זה עד לסיום ההליכים בתיק האחר.

", והוסיף: "... אני חושב שחב' ביטוח היתה צריכה להגיד לי להחריג את הבריכה אם היא לא התכוונה לבטח אותה, או להגיד לי כמה לבטח את זה בנפרד. כשיש לי פוליסת ביטוח, שיש לי שם סעיף של מה זה דירה ומה זה חלק צמוד, מבחינתי הבריכה היא כמו מחסן קבוע שצמוד לבית ...". את הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מן האירוע, תיאר התובע כך: "...החלפתי את משאבת הסיחרור של הבריכה. שלמתי עבור התיקון, ההגעה של האנשים באותו הארוע. שאיבה ביום שבת עולה כסף. ייבוש עולה כסף. הייתי צריך להוציא את כל המים מהבריכה ולנקות אותה...". לכתב תביעתו צרף התובע חשבוניות וקבלה בגין שאיבת וריקון מים מהבריכה, אספקת והתקנת משאבה ועוד בסך כולל של 5,184 ₪, הצעת מחיר כוללת מטעם חברת "י.ג.ל", בסך של 49,300 ₪ ללא מע"מ, וכן את חוות דעתו של השמאי שנשלח אליו מטעם הנתבעת.

נציג הנתבעת שהופיע בפני הוסיף וטען כי מאחר שבפוליסה הנדונה אין כל אזכור לקיומה של הבריכה, אזי היה על התובע לעדכן שיש לו בריכה בביתו ולשלם בגינה תוספת פרמיה.

בנוסף לכך קיים בפוליסה סעיף הנושא את הכותרת "הרחבה לניזקי מים ונוזלים אחרים" בו מובהר כי "הרחבה זו מכסה אובדן או נזק כתוצאה מהימלטות או דליפה של נוזלים מתוך מיתקני האינסטלציה וההסקה של הדירה". עוד מצוין בסעיף זה כי "תיקון הנזק ייעשה באמצעות חברת "שחר". · השאלה העיקרית הדורשת הכרעה במקרה זה היא האם חדר המכונות התת קרקעי הצמוד לבריכה הבנויה בחצר ביתו של התובע מהוה חלק קבוע של הדירה או כזה המחובר אליה חיבור של קבע? בע"א 2587/12 מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס דבח איזור ירושלים (ור' גם פסק הדין שניתן בדנ"א 5200/13 שהתקיים באותו מקרה), קבע בית המשפט העליון כי המבחן העקרי בבחינת הגדרתו של "מבנה" כ"מבנה המחובר חיבור של קבע" הנו מבחן הכוונה המקורית של ייעוד המבנה, וכי מבחני העזר הם "המבחן הפיסי" שעניינו בשאלה אם האובייקט ניתן להפרדה מן המבנה מבלי שייגרם נזק ממשי לאחד מהם, "המבחן הכלכלי" שעניינו בשאלה אם האובייקט יאבד שיעור ניכר משוויו עקב ההפרדה, "מבחן אופי וזהות האובייקט", "מבחן זהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר הנתוק" ולבסוף גם "מבחן השכל הישר". · התצלומים שצורפו לכתב התביעה וגם אלה שהוגשו מטעם הנתבעת (נ/1), מלמדים בעיני על כך שהבריכה הנדונה מהוה חלק בלתי נפרד מדירת התובע שכן היא בנויה בצמוד ובמחובר אליה ולכן גם חדר המכונות המשרת אותה צריך להחשב כחלק ממנה.

...

· מפני כל אלה, לנוכח העובדה שפנייתו הראשונית של התובע היתה לבעל מקצוע חיצוני ולא לחברת "שחר" מחד גיסא, אך מאחר שאני מקבלת את טענתו לפיה הוא התנהל באופן הזה מכיוון שמדובר היה בליל שישי והוא בקש להקטין את נזקיו ככל שניתן מאידך גיסא, אזי בהעדר ראיות לקשר סיבתי בין ארוע ההצפה והצורך בהחלפת לוח החשמל ושאר החלקים הנזכרים בהצעת המחיר מטעם חברת "י.ג.ל", ומאחר שחוות דעת ועדות השמאי מטעם הנתבעת שכנעוני כי סכום התביעה מופרז ואינו מבוסס דיו אם בכלל, החלטתי לקבל את התביעה בחלקה, דהיינו בחיוב הנתבעת לפצות את התובע בסכום ששולם על ידו לחברת "י.ג.ל" ולא מעבר לכך.

סוף דבר, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובע את הסך של 5,184 ₪ בתוספת הוצאות בסך 500 ₪ ובסה"כ 5,684 ₪.

עוד נפסק כי בית משפט יערוך מבחן דו שלבי, כדי לשקול אם יש מקום להתערב בהוראת הפצוי המוסכם: שלב ראשון - "בשלב הראשון על בית המשפט לבחון האם יש מקום להתערב בתוכן החוזה ולהפחית את סכום הפצוי, זאת ככל שלא קיים כל יחס סביר בין הפצוי המוסכם ובין הנזק שהיה צפוי בעת כריתת החוזה מההפרה (ע"א 18/89 ‎חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ‎ ‎נ' פרידמן, פ''ד מו(5) 257, 264 (1992) (להלן: "חשל").

בחוות הדעת עצמה הבהיר המומחה כי: "ניראו שיפועים בין 0.6 עד 2% סביב לנקזים. נימסר לי במועד הביקור כי הנתבעים/התובעים שכנגד ביקשו לבצע שינויים מהתוכנית ולבטל את הבריכה במרפסת. הנקזים בוצעו בהתאם למתוכנן בתוכניות ולא ניתן לשנותם לאחר שבוצעו כבר ההכנות. הריצוף תואם את ההכנות שהיו לבניית הבריכה. מערכת הנקוז מתפקדת כראוי (לאחר ביצוע נסוי במילוי מים)." (ההדגשות אינן במקור) כאמור בסעיף 6.4 לחוו"ד היתייחס המומחה לליקויי רטיבות שונים שעדיין נימצאו בדירה כמפורט להלן: סעיף 6.4א' מילוי משיקים בין האריחים - מומחה מצא שיש לשפר את הרובה בחדר שינה הורים המומחה העריך את עלות התיקון בסכום של 350 ₪.

להלן אתייחס לשאר רכיבי התביעה שכנגד: חשבונות חשמל - הנתבעים ביקשו לחייב את התובעות בצריכת חשמל עודפת בסכום של 1,000 ₪ בשל הפעלת משאבות ותנורים על חשבונם (סעיף 49.1 לכתב התביעה שכנגד) הנתבעים צירפו חשבון חשמל אחד מחודש נובמבר 2020 עבור התקופה שמ-22.10.18 עד 26.10.18 לא צורפו חיובי חשמל לפני ואחרי אותה תקופה ובכל מקרה לא הוכח כי הייתה צריכה חריגה של חשמל בשל הפעלת היבשנים.

אלא שטעות זו תוקנה על ידי הועדה כפי שעולה מהיתר הבניה המתוקן שצורף לאותה בקשה (עמ' 8 לבקשה של התובעות מיום 20.01.23 להוספת מסמכים) עת נרשם כי ההיתר כולל תוספת בריכת שחיה לדירת הפנטהאוז הדרומית (תיקון שנעשה בכתב יד עם חותמת של הועדה המקומית בדבר טעות הסופר שנפלה).

...

במכלול השיקולים וחומר הראיות שלפני, לרבות משך התיקון והיקף הליקויים שבעיקרם במקלחת ביחידת הורים, וכן לאחר שעיינתי בסרטונים שהוגשו, מצאתי לחייב את התובעות בפיצויים בגין עוגמת נפש בסכום של 8,000 ₪.

התוצאה: התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה, באופן שאני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעות את הסכומים הבאים: 26,795 ₪ - יתרת החוב בצירוף הפרשי ריבית בשיעור של 15.2% בצירוף הפרשי הצמדה וזאת מיום 03.12.18 (הוצאת החשבון הסופי – נספח ב' לכתב התביעה) ועד לתשלום המלא בפועל.

4,500 ₪ - הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. התביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי כך שאני מחייב את התובעות / הנתבעות שכנגד לשלם לנתבעים / התובעים שכנגד את הסכומים הבאים: 4,020 ₪ + מע"מ – עלויות תיקון שנותר לבצע בהתאם להערכת מומחה בימ"ש. 500 ₪ + מע"מ (עלויות תיקון כמפורט בסעיפים 6.4א' ו-6.4ה לחוה"ד - 350 ₪ + 150 ש"ח) 8,000 ₪ - פיצויים בגין עוגמת נפש.