תוספת בניה מותרת בתוכנית לדיירים

כאמור, הבניין נשוא התביעה הוא ביניין לשימור, שנכלל בתכנית שימור כוללת, אשר לגביה העיד מר הופמן: "זו תכנית השימור הכי גדולה ורחבה שנעשתה אי פעם כנראה בישראל בהיקפה. מדובר בסדר גודל של אלף מבנים שהוכרזו לשימור... התכנית כוללת הנחיות מפורטות לגבי אופן שימור המבנים, תוספות בניה מותרות במבנים, הן מתוקף תכניות שחלות והן כתוספת כתמריצים כדי לעודד את מימוש התכנית ושימור בעיר" (עמ' 14 שורות 12-15 לפרוטוקול).

דומני, כי העמדה האמורה, ביחס ליישומו של סעיף 131(10) לחוק, נותנת מענה ראוי המאזן בין האינטרסים של הצדדים: מחד גיסא- האנטרס של בעל הבית, שקבל היתר בניה ומעוניין להשביח את קניינו, ומאידך- האנטרס של הדייר המוגן הזכאי כי לא ייפגעו זכויותיו.

...

על פני הדברים, ומבלי לקבוע מסמרות (אשר אינן נחוצות בענייננו), נראה לי כי אכן, כאשר מתקיימים תנאי סעיף 131(10), אזי מחויב בעל הבית לפעול במסלול שהתווה המחוקק, דהיינו, לפנות את המושכר כנגד סידור חלוף.

לאחר ששקלתי את הדברים, הגעתי למסקנה כי במקרה הנוכחי, בשים לב למכלול השיקולים, כמו גם נוכח האינטרס הציבורי בתחזוקת המבנים ושמירה על חזות פני העיר תל אביב , נוטה הכף לטובת קבלת התביעה.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

הנתבע 1 אישר בחקירתו כי בתכנית 8117 ביקשו הדיירים להגדיל את שטח הבניה שקבלו בתכנית הקודמת, אך לדבריו מאחר והועדה אישרה בניה קדימה "לאזור האסור", כלשונו, הוגשה ההיתנגדות על מנת להעביר את תוספת הבניה לצדדים, קרי "לאזור המותר" (עמ' 18, שו' 21-18).

...

כאמור, התובעת, כמו גם דיירים נוספים, הכירו בתוקפו של ההסכם גם לאחר סיום הבניה על פי תכנית 5803, בעת שנדונה תכנית 8117; התובעת הגישה התנגדות לבקשה להיתר בניה שבנדון, ובה ציינה קיומו של הסכם בין הצדדים (נספח 11 לתצהירי הנתבעים); ובהמשך הגישה תביעתה שבנדון, תביעה שהוגשה בתחילה בפני המפקח על המקרקעין ולאחר מכן הועברה לדיון בבית משפט זה. התנהגות התובעת לאורך השנים מלמדת, בניגוד לנטען על ידי הנתבעים, כי לשיטתה ההסכם שנחתם בין הצדדים שריר וקיים ועל הצדדים לפעול בהתאם לקבוע בו. לסיכום, נכון להיום שוב עומדת על הפרק אפשרות הרחבת הדירות בקומת הגג לכיוון חזית הבניין.

ואולם, משבאנו להכריע על פי שורת הדין, הרי שמסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל.

סוף דבר – התביעה מתקבלת.

סעיף 1ג' לתמ"א מורה כי במצב זה ימומשו שטחי הבניה המותרים מכח התכניות המפורטות, ורק מעבר להן יעשה שימוש בזכויות התמ"א: "ג. היה הקף תוספת הבניה שניתן לבקש לפי תכנית מפורטת או תכניות מפורטות כאמור בפיסקה (א) נמוך מסך תוספת זכויות בניה הקבוע בסעיף קטן 11.2, ניתן יהיה לכלול בבקשה להיתר תוספת זכויות בניה משלימה עד לגובה התוספת שמפורטת בסעיף קטן 11.2.

סעיף 11.1ה' לתמ"א 38 קובע כי "בהרחבת קומות, לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים, תותר תוספת של שטח של עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים". לטענת העותרים, בהיתר הבניה המקורי שניתן בשנת 1971 אושרו (הן בקומות הטיפוסיות והן בקומת הקרקע התחתונה) מרפסות מקורות ושטחי שרות ששטחם לא חושב במנין השטחים שניתן היה לאשר במסגרת תכנית רע/מק/1/1א שהתירה בנית בנין בן 3 קומות ב-30% בניה לקומה.

...

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 17.12.18, בה נדחה הערר אותו הגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הועדה המקומית"), והתקבל הערר אותו הגיש המשיב 3 (להלן: "היזם").

על כן אני דוחה את הטענה.

התוצאה היא כי בשעות העומס, בזמן הכניסה והיציאה מהמתקן, צפוי להיווצר פקק תנועה ברחוב בורוכוב לפני הכניסה לבנין.

סוף דבר העתירה נדחית.

לעניין זה ר' פסק הדין המנחה בדנ"א 3768-98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים [פורסם במאגר נבו] (27.6.2002): "ההשבחה שבגינה מוטל היטל השבחה נקבעת בהתאם להפרש בין השווי של זכות הבעלות (כולל חכירה לדורות) במקרקעין כפי שהיה לפני התכנית לבין השווי שאחריה". ור' גם בע"א (ת"א) 2184/01‏ הועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח-תקווה נ' גנים חברה לבניה הנדסה [פורסם במאגר נבו] (17.10.2004): "אולם בחינת תכלית התוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה מראה כי האנטרס הטמון בחובה הנו גביית מס אמת. תמיכה לכך ניתן למצוא בדברי המחבר רוסטוביץ:

על פי המתודה המסורתית, על השמאי המכריע יהיה לשום את שווי מלוא המקרקעין במצב בו מותרות לבניה 12 יחידות דיור וכן את שווי מלוא המקרקעין במצב בו מותרות לבניה 10 יחידות דיור, כאשר הפער בין השווי בשני המצבים הוא ההשבחה התכנונית ממנה ייגזר ההיטל.

שנית, ומהותית, אף אם נניח כי ניתן היה להשתמש בכל השטחים אליהם טוענת המערערת, הרי המערערת לא התייחסה כלל לסוגיה, האם קיימת אפשרות מעשית וכלכלית לשימוש בשטחים אלו מכוח תכנית ע'1 לעומת תכנית 2873, ובפרט לא הראתה כל תיכנון אפשרי, או אף תאורטי, במסגרתו ניתן היה לנצל את אותם 2,882 מ"ר נטענים מכוח תכנית ע'1 וזאת לאור הוראות תכנית 2783, נספח הבינוי והשימושים המותרים בשטחים.

...

לפיכך, המערערת נותרה למעשה עם כמעט אותו שטח גג, אלא שכעת ניתן לנצל חלק ממנו כמרפסת גג במפלס הקומה החלקית, אשר קביעת השמאי כי זה שווה יותר משטח גג, ללא גישה ישירה, מקובלת עליי, ומכאן ברור כי קיימת השבחה תכנונית.

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הערר על כל חלקיו.

אשר על כן, אני קובע כי המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).

התובע מפנה לסעיף 5.6 להסכם שנחתם בינו לבין הקבלן זעפרן, שם הוסכם כי "הקבלן יהיה זכאי לתוספת תשלום מרוכשי דירות היזם עבור תוספות ו/או שינויים ביחידות הדיור עצמן שיסוכמו בכתב בין רוכשי דירות היזם לבין הקבלן ואשר יאושרו בכתב על ידי המזמין..." ובהמשך לסעיף 5.8 לאותו הסכם, "לקבלן לא תהא כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המזמין בנוגע לתשלומים שיגיעו לו מרוכשי הדירות ו/או הבעלים בגין ביצוע השינויים ו/או התוספות האמורות" .

האמור מקבל משנה תוקף, כאשר בהיתר הבניה החדש מצויין כי "מותר: תוכנית שינויים לתוספת בנייה .... ותוך כדי ביצוע שינויים ויציאה למרפסת גג פתוחה בדירה מאושרת בקומה ו'". למצער, אין חולק כי הצדדים לא עמדו באף דרישה לעריכת מיסמך בכתב לפי החוזה , לפירוט השינויים ,תוצאותיהם, וההשלכות שלהם, לרבות התימחור, וההשפעה על מועד המסירה, כאשר, מחד שני הצדדים הגדירו את תוספת המדריגות "כשינוי" בכל חלופת המכתבים ביניהם, אך מאידך אין כל ביטוי לשינוי זה בנספח נפרד המסדיר את הגדרת השינוי והשפעתו על עיכוב המסירה וכפי שציינתי לעיל.

...

לסיכום: התביעה העיקרית מתקבלת באופן חלקי.

כמו כן הנני מחייבת את התובע לשלם לנתבעת במסגרת התביעה שכנגד, סך של 70,000 ש''ח להיום.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו, ומעבר לחיובים שצויינו לעיל, אין כל חיוב נוסף.