תוספת בניה לדירה מרפסת טענת עמידר בכתב התביעה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 33310-08-15 רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים) תש"י - 1950 על ידי מינהל מקרקעי ישראל באמצעות סוכנו עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' יוכבד ברזן לפני כבוד השופט יאיר דלוגין התובעת: רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים) תש"י - 1950 על ידי מינהל מקרקעי ישראל באמצעות סוכנו עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ע"י עו"ד אסף הורניק ועו"ד מורן שרון הנתבעת: יוכבד ברזן פסק דין

לגבי השינויים בדירה ותוספות הבניה, מציינת הנתבעת כי מדובר בתיקרת אסבסט שלא הייתה קבועה ואשר הייתה קיימת במושכר, כי יש טעות בתשריט של הבית, כי כל עוד לא היה את העניין של החלק הפלוש, לא הייתה כל טרוניה לגבי תוספות הבניה הנ"ל, כי הנתבעת משלמת את דמי השכירות המוגנים עבור המושכר באופן סדיר ואין לה או לבנה חובות כלשהם וכי הם אף פנו לעירייה לסדר את נושא הארנונה עבור החלק הפלוש.

בתצהירו הוא חוזר על הטענות שהועלו בכתב התביעה ומוסיף כי מי שהחזיק בחלק הפלוש קודם לתפיסתו ע"י הנתבעת, הייתה גב' בשם רבקה לוי, אשר בשנת 1999 פינתה את החלק הפלוש במסגרת הסכם פשרה שקבל תוקף של פסק דין.

כמו כן קיים שטח נוסף במושכר לפי נספח ז' שמסומן כמרפסת סגורה ואשר נראה בנספח ד' כשטח שלא סומן בצהוב ואשר רשומה בתוכו המילה "חדר" ואשר ממוקם בין החלק הפלוש שמסומן בוורוד לבין החלק המושכר שמסומן בצהוב.

בהיתחשב בנסיבות העניין, ולרבות השהוי הרב בהגשת התביעה, כמו גם ובעיקר העובדה שבחלק הפלוש בנוי כרגע חדר מקלחת ושירותים, ויהיה על הנתבעת לבנות חדר מסוג זה מחדש בתוך המושכר, ובהיתחשב שלא ניתן להתגורר במושכר ללא חדר מסוג זה, אני מאפשר פינוי ארוך של החלק הפלוש, שיבוצע על ידי הנתבעת ובנה עד יום 20.7.20, כדי לאפשר להם עד אז להספיק לבנות מחדש בתוך המושכר חדר שירותים ומקלחת.

...

אוסיף ואומר כי גם העובדה שלא הועלתה טענה בעניין זה במשך כ-15 שנה, מהווה לדידי, בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, סיבה למסקנה כי התובעת ויתרה על טענה זו וכי היא מנועה מלהעלות אותה לאחר זמן כה רב כטענת הפרה של החוזה ועוד לדרוש פינוי בשל כך. למעלה מן הדרוש אציין כי גם לו הייתי קובע כי בוצעו שינויים ותוספות במושכר המהווים הפרה של חוזה השכירות, היה מקום להעניק לנתבעת סעד מן הצדק ולא לפנות אותה מהמושכר וזאת בנסיבות המיוחדות הנזכרות לעיל וכן בהתחשב בכך שגרים בדירה הנתבעת, בנה, אשתו וילדיו, המונים יחד 7 נפשות ובתוכם קטינים, כאשר המצב הכלכלי של הנתבעת ובנה, לפי טענתם לפחות, שלא נסתרה, אינו קל (חיים בעיקר על קצבאות).

סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת באופן חלקי כנזכר לעיל.

התביעה לפינוי הנתבעת מהמושכר נדחית.

המסמכים שהגישה הועדה לתו"ב לרבות תשובתה לשאלות בית המשפט, תומכים בגירסת הנתבעת כי הבניה האסורה מושא גזר הדין היא תוספת בניה בשטח של 25 מ"ר בצמוד לחלקו האחורי של דירת הנתבעת , ואין לו כל קשר לתביעת הסילוק משטח 1.70 מ"ר של המשטח המוצמד למושכר ולהריסת הבניה בכניסה למושכר.

מכאן ולעניות דעתי, נראה כי עובר לעדותו ובעת ששלח המכתבים לעריית צפת ולועדה לתו"ב, טעה נציג "עמידר" לחשוב כי "תוספת הבניה" מושא גזר הדין ו"שטח הפלישה" הנטען ע"י התובעת, חד הם. סיכום ביניים - האמור מוביל למסקנה כי הצוו בגזר הדין להריסת תוספת הבניה אינו מעניינה של התביעה כאן.

הריצוף והקמת קירות נוספים לטענת התביעה הנתבעת רצפה את מבואת הכניסה עד וכולל שטח הפלישה וכן הקימה קירות נוספים אשר יצרו/תחמו כמעין מבואה/מרפסת לדירת הנתבעת (ראו חוות דעת שמאי התובעת, בעמ' 8 והתמונות שם).

" עולה כי התובעת התחייבה שלא להרשות ביצוע שינוי או תוספת בנייה במושכר וגם בשטח המשותף בבית המשותף, ללא הסכמה בכתב של "עמידר". חוזה השכירות מחייב את התובעת לדיווח ל"עמידר" על כל שינוי המתבצע במושכר או בבית המשותף.

...

סוף דבר התביעה לפיצוי כספי בגין הנזקים הממוניים נדחית.

התביעה לסילוק ולפיצוי לא ממוני מתקבלת בחלקה ועל כן אני מורה כדלקמן: א) על סילוק ידה של הנתבעת משטח הפלישה ומכל החלקים המוצמדים למושכר ולהעמדתם לרשות התובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ שבשליטת הנתבעת.

מומלץ כי השבת המצב לקדמותו תבוצע בתיאום או בפיקוח חברת "עמידר". ג) הנתבעת תשלם לתובעת, באמצעות ב"כ, פיצוי כספי בגין נזק לא ממוני בסך של 8,000 ₪.

במהלך השנים ביצעו המנוח ו/או המנוחה ו/או מי מטעמם עבודות ותוספות בנייה ביחידה המוגנת, והפכו אותה לדירה בת שלושה חדרים, מרפסת מקורה, מטבח, וכן הול וחדר נוחיות במשותף (להלן: "תוספות הבנייה המוקדמות").

נכון ליום הגשת התביעה, מחזיקים הנתבעים ו/או מי מטעמם ביחידה המוגנת, ביחידות הסמוכות, בתוספות הבנייה המוקדמות ובתוספות הבנייה המאוחרות (להלן יחד: "הנכס") וזאת מבלי שהסדירו את זכויותיהם ביחידות הסמוכות, בתוספות הבנייה המוקדמות ובתוספות הבנייה המאוחרות, ללא רשותה וללא הסכמתה של התובעת, מבלי שהם משלמים לתובעת דמי שימוש ראויים, ותוך עשיית עושר ולא במשפט.

האם תוספות הבנייה כלולות במושכר המוגן? הנתבעים אינם מכחישים כי לאורך השנים ביצעו תוספות בנייה ביחידה המוגנת, והרחיבו את הנכס (ראו למשל: סעיפים 20 ו-26 לכתב ההגנה; סעיף 6 לתצהירו של מר זכי – נ/2; סעיף 18 לסיכומי הנתבעים), והם אינם טוענים כי תוספות בנייה אלה בוצעו לאחר קבלת היתרי בנייה כדין ו/או בהסכמתה של התובעת.

הסברו של מר רביב בדבר העדר פעולות אקטיביות מצד התובעת לסילוק ידם של הנתבעים מהנכס, מאז פתיחת תיק ההוצל"פ ועד היום, היה כי: "עמידר באמת בדברים האלה, אני כאילו בתור עדות כאילו לא ישר ממהרת להגיש תביעה לפינוי. כי מדובר במשפחות עם ילדים, מנסים איך שהוא אולי להסדיר להם אולי לנסות להסדיר להם אולי כן לבוא לקראתם, לא תמיד ישר באים לפינוי, הפינוי זה השלב האחרון... וכן ניסו למכור להם ולא הצליחו כי הבסיס של המוגן הוא מאוד קטן..." (שורות 22-27 בעמ' 14 לפרוטוקול מיום 5/4/2021).

...

אני דוחה אפוא את טענות הנתבעים בדבר שיהוי.

סוף דבר לנתבעים 1 ו- 8-10, זכויות מוגנות ביחידה המוגנת, כפי שזו סומנה על גבי התשריט, והיא לבדה.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

בתביעתם עתרו התובעים לחיוב הנתבעים בעלות ביצוע תיקון הליקויים בדירתם בסך 72,000 ₪, פיצוי בגין אובדן איכות החיים והנאה מרכושם בסך 75,000 ₪, פיצוי בגין עגמת נפש בסך 50,000 ₪ - סך הכל 172,000 ₪.

ביום 2.3.2021 הוגש כתב הגנה מטעם הנתבע וביום 22.3.2021 הוגש כתב הגנה מטעם עמידר.

הנתבע בנה את המרפסת ללא הסכמת עמידר וללא היתר בניה.

עוד טוענים התובעים כי לא הייתה כל רטיבות בדירתם עד לבניית המרפסת על-ידי הנתבע וכי הנזילה החלה בחורף 2018-9, לאחר הבנייה.

ביחס לסעיף 9.6 לחוות דעת המומחה, המתייחסת לליקוי בצנרת הביוב בגג הדרומי, טוענת עמידר כי הצנרת הזו הייתה מותקנת על ציר חצוני, וכי כאשר בנו התובעים את ההרחבות היה עליהם לנקז את הצנור.

אשר לגג מעל תוספת הבניה הצפונית בדירת התובעים (שרוצף על-ידי הנתבע) מצא המומחה את הממצאים הבאים: קיר המעקה ניבנה מבלוקים חשופים ללא ציפוי בחומר איטום ומערכת החיפוי בוצעה באופן חלקי וללא איטום תקין (סעיף 7.3.1 לחוות הדעת); לא ידוע מה איכות האיטום שבוצע מתחת לריצוף (סעיף 7.3.2 לחוות הדעת); בחזית המזרחית קיים מחסן של השכנים ללא פרט איטום תקין בתחתית הקיר, בחיבור בין הריצוף.

...

בהיעדר חלוקה על-ידי המומחה, אני קובעת כי תרומת הליקויים השונים הנו שווה, כך שכל אחד מהנתבעים יישא במחצית מעלות תיקון הליקויים שיוחסו לנתבע – 2,500 ₪.

ממילא לא הוגשה חוות דעת המתייחסת לעניין זה. ה - סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי אני מחייבת כל אחד מהנתבעים לשלם לתובעים 2,500 ₪.

דא עקא, בענייננו, משנדחתה רוב רובה של התביעה נוכח קביעת המומחה כי התובעים נושאים באחריות לליקויי הרטיבות בגגות ההרחבות שבנו, ובשים לב לכך שהנתבעים נדרשו להוצאות (חוות הדעת מטעמם, חלקם בשכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט ושכר טרחת עורכי הדין מטעמם), אני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

דירתה של התובעת ממוקמת מעל דירת הנתבעים 1-2, באותו קונטור, כאשר חלק מדירתה לטענתה, היא מרפסת מקורה עליה ניבנו ,ע"י דיירים קודמים, שני חדרים , כאשר עדיין החלק הארי של המרפסת נותר פתוח, ובכל מקרה כל תוספת הבנייה הנ''ל נימצאת באותו קו של דירת הנתבעים 1-2.

לגירסתם של הנתבעים 1-2 בכתב התביעה שכנגד , התובעת/ הנתבעת שכנגד עשתה שימוש ייחודי בשטח הגג, ביצעה בניה שהיא בעלת החזקה הבלעדית בה , ומנעה ממי מבעלי הזכויות ברכוש המשותף מהשכנים, לעשות שימוש דומה בשטח זה במשך השנים.

לפי מישפחת אזולאי, החלוקה הקיימת בין הדיירים מזה שנים, היא כנהוג ומקובל בבניינים מעין אלה, "מנהג עמידר" כמקובל אף בשכונות נוספות בעיר.

התובעת הגישה בקשה להיתר, כדי להכשיר את תוספת הבנייה על הגג, לאחר שבחוות הדעת השמאית שהיא צרפה , דנה גם בהיתרי הבניה של יתר הדיירים, אך לא בדירה שלה, דבר המעיד על מגמתיותה של התובעת בניגוח השכנים בבניין ללא כל קשר לעילת התביעה.

...

לעניין הגג, אני מורה לתובעת ולנתבעים 5-6 לאפשר גישה בטוחה לגג לשימושם של כלל הדיירים.

מתן הגישה לתובעת לעשות שימוש באותם שטחים ברכוש המשותף, יחייבו אותה לשאת בחלק היחסי בהוצאות האחזקה של אותם שטחים, כגון מים, גינון, נקיון וכיו''ב. באשר לתבעה שכנגד, וכפי האמור לעיל, דין תביעה זו להידחות.

  לנוכח התוצאה אליה הגעתי אני מורה על חיובם של הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך-דין בסך 10,000 ש''ח לתשלום בתוך 30 יום.