תוספות בנייה ללא הסכמת בעלי הדירות

סעיף 61 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע: "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף". בעניינינו קובע התקנון הוראות כדלקמן: "לבעלים של כל אחת מהדירות תהיה הזכות להגדיל את דירתם, בתנאי שלא ינצלו יותר מ-25% מזכויות הבניה הכוללות הקיימות או שיהיו קיימות בעתיד על החלקה, ובתנאי נוסף שיקבלו מראש את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל וכן היתר בניה כדין" (סעיף 1 לתקנון); שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמוד לדירות הוא רבע לכל דירה (סעיף 2 לתקנון); כל בעל דירה, לאחר שבנה כאמור בסעיף 1 לעיל, רשאי לבקש לתקן את צו רישום הבית המשותף ללא הסכמת יתר בעלי הדירות, למעט הסכמתו מראש ובכתב של מינהל מקרקעין ישראל (סעיף 3 לתקנון); בכפוף לאמור לעיל, יחולו הוראות התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.

...

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת.

לכן, בחלוקת האשם בין הצדדים, נראה לי שחלקם של הנתבעים גבוה במידה לא מבוטלת, ושעליהם לשאת בהוצאות המשפט של התובעים.

התובעים נשאו בשכר טרחת עורך דין בסך של 40,000 ש"ח ובשכר טרחת מומחה בית המשפט בסך של 15,795 ש"ח. לנוכח האמור, אני קובע שעל הנתבעים לשלם לתובעים סך כולל של 45,000 ש"ח (כולל מע"מ).

ראו דברים שנאמרו בע"א 749/76 נחום וצביה יוסף, ואח' נ' יצחק בכר, פ"ד לב(3) 617(1978) סעיף 4: "אין ספק שעצם הצמדת הגג ליחידה מסויימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג בעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מהדירה...אם הבניה על הגג במקרה כגון זה גורמת פגיעות ברכוש המשותף, אפילו כשהפגיעות הן קלות-ערך, אין בעל הזכות על הגג רשאי לבצע אותן, אלא אם קיבל הסכמת האספה הכללית של בעלי הדירות, ובמיוחד אין הוא רשאי ללא הסכמת הדיירים האחרים לנצל את עודף אחוזי הבניה". ועדת הערר התייחסה לאחרונה לסיטואציה דומה, בערר (ת"א) 1061-07-20 שחר טלי תמיר אורון נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים (נבו 18.11.20).

ועדת הערר קבעה, כי הצמדת הגג לדירה אינה מלמדת על כך שבידי בעל הדירה זכות קניינית לממש תוספת זכויות בניה על הגג, אלא יש להראות הוראה מפורשת לפיה זכויות הבניה החלות (או שיחולו בעתיד) על הבניין מוקנות להם: "זכות קניינית כאמור ניתן להעניק לבעלים של דירה מסוימת רק מכוח הסכמה של יתר בעלי הזכויות בבית המשותף. על קיומה של הסכמה כאמור ניתן ללמוד מתוך תקנון הבית המשותף או מפסיקה של ערכאה קניינית המוסמכת בעיניין. אמנם התוכניות שלעיל קבעו מבחינה תכנונית אפשרות להרחיב את הדירות בקומה העליונה על-ידי תוספת שטחי בניה לצורך הרחבת דירות מסוימות בבניין. דהיינו התוכניות 'שייכו' את שטחי הבניה מבחינה תכנונית לדירות העליונות בלבד. אולם תוכניות אלו לא קבעו שזכויות הבניה הוקנו לדירות מסוימות אלו מבחינה קניינית. תוכנית ככלל אינה מסדירה את ההיבטים הקניינים בין בעלי זכויות במקרקעין. שונה הדבר אם התוכנית כוללת הוראות לעניין איחוד וחלוקה ... ככל שהתוכנית לא אושרה מכוח סימן ז' כאמור, הרי שהתוכנית אינה מקנה מבחינה קניינית לבעל דירה מסוימת את זכויות הבניה, ואלו שייכות קניינית לכלל בעלי הזכויות בבית המשותף". אכן, תוכנית אינה מסדירה את ההיבטים הקנייניים בין בעלי זכויות במקרקעין, ואינה מקנה מבחינה קניינית את זכויות הבניה לבעל דירה זה או אחר.

...

איני מקבלת את טענת העותרים לעניין אכיפה בררנית או אפליה על ידי הועדה המקומית.

זאת ועוד, אני מקבלת את טענת המשיבות, לפיה מהמסמכים שהוגשו לא ניתן לדעת מה היו שיקוליה של הועדה המקומית בעת מתן ההיתר, מה נאמר בתקנון המוסכם של כל אחד מהבניינים, וכיצד השפיעה הפסיקה האחרונה על עמדת מוסד התכנון.

אשר על כן אני דוחה את העתירה.

בנוסף לכך טוען מר רחמים בתצהירו, כי "נתקבלה ביום 9.11.2020 החלטה במועצת העיר ירושלים לפיה, פרויקט פינוי בינוי שלא יוציא היתר בניה תוך המועד הקבוע בהחלטה, לא יקבל המלצה לפטור מהיטל השבחה. המשמעות של חיוב בהיטל השבחה בפרויקט זה היא אי ביצועו, שפירשו הפסדים כלכליים עצומים, הן לבעלי הזכויות בדירות הקיימות והן ליזם" (סעיף 18 לתצהיר רחמים).

וכך כותבת בתצהירה אחת מבעלי הדירות בבניין, גב' סוזן לורנס מור: "הנתבע... פנה אליי לפני כ-15 שנים... בבקשה שאסכים לשימוש שלו בחלל התת קרקעי של הבניין, שהנו רכוש משותף וזאת לצורך בניית מחסן וממ"ד בצמוד לדירתו לשימושו הפרטי. למיטב זכרוני נתתי את הסכמתי לכך בכתב... בדיעבד הסתבר שדן אריה ניצל את תום ליבי והלכה למעשה בנה תוספת לדירתו אשר שימשה כיחידת מגורים נפרדת... (סעיפים 3 ו-4 לתצהיר). ב"כ התובעים מוסיפים בסיכומיהם על דברים אלה וכותבים: "..

...

לסיכום עניין זה טוען מר רחמים בתצהירו, ש"אין חולק, כי המדובר בהסכם ובפרויקט המשביחים באופן משמעותי את שווין של הזכויות בהם מחזיקים כיום בעלי הזכויות בדירות הקיימות, ללא עלות כספית מצד התובעים והנתבע" (סעיף 21 לתצהיר רחמים.

אני ממנה את בא כוח בעלי הזכויות בדירות, עו"ד עידו שוורץ, שאינו בעל דירה בבניין הקיים, ומסמיך אותו להתקשר בעסקה עם היזם בשם הנתבע, ולחתום בשם הנתבע על כל מסמך הנדרש לשם מימוש הפרויקט.

משכך, התובעים זכאים לכך שהנתבע יישלם להם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. אני קובע אפוא שהנתבע יישא בהוצאות התובעים, ובכלל זה החזר אגרות; שכ"ט השמאי סיטון (14,040 ₪); ושכ"ט המודד אלסטר (2,575.34 ₪).

בנוסף הנתבע ישלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסכום של 30,000 ₪.

טענתם של צבי וגילה, בתמצית שבתמצית, היא שבניית יחידה נוספת, חיצונית לדירת המקור, אינה באה בגדר "הרחבת אותה דירה", משכך, אין תחולה לסעיף 71ב(א) לחוק, הקובע רוב מופחת של 75% מבעלי הדירות, אלא נידרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבית; ואם תמצי לומר שתוספת הבניה נחשבת כ"הרחבת אותה דירה", יש לשלול את תחולת הסעיף מחמת העדרו של היתר בניה כנדרש; על כל פנים, חנה לא השיגה הסכמה – לא של 100%, ואף לא של 75%, מקרב בעלי הדירות בבית.

כאמור, בפסק הדין של המפקחת נקבעו קביעות נוספות, במנותק מהשאלה הפרשנית האמורה, ואלו הן משוכות גבוהות עבור חנה: נקבע כי בנסיבות העניין נידרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות, הסכמה שלא הושגה על ידי חנה, וכי אין הסכמה במה שנוגע לאחת מהדירות בבית, דירה 4, נוכח העובדה שהיא מוחזקת על ידי 3 יורשים, וההסכמה ניתנה על דעת אחד מהם בלבד.

...

לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער, באתי לכלל מסקנה כי דינה – להידחות, אף ללא צורך בתשובה מאת המשיב.

אף שאני סבור כי שאלה זו אכן חורגת מעניינם של הצדדים, "כלל הוא מלפנינו, כי דרך כלל לא נידרש לשאלות אשר שוב אינן דרושות לצורך ההתדיינות הקונקרטית, גם מקום שהן עשויות לעלות שוב בעתיד בהקשרים אחרים" (רע"א 202/05 מנהל השירותים הוטרינריים נ' גולדשטיין, פסקה 5 (14.6.2005)).

בקשת רשות הערעור נדחית אפוא בזאת.

התובע השתלט על הרכוש המשותף ועושה בו שימוש חורג לצרכיו האישיים לרבות תוספות בניה ללא היתר ואחסון מיטלטלין וציוד רב בשטח מול הכניסה מול דירת הנתבעת.

סעיף 2(א) לתקנון המצוי קובע כי "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האספה הכללית של בעלי הדירות; לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה".

...

לאור התרשמותי מהביקור במקום ובשים לב לתנאי הבניין וסביבתו ותוך התחשבות באלטרנטיבות אחרות, אני סבור כי בשל קרבתו של מנוע המזגן לחלון דירתה היחיד של התובעת, התביעה שכנגד מתקבלת בעניין זה ואני מורה לתובע להעתיק את מנוע המזגן למקום אחר אשר המרחק בינו לחלון הנתבעת לא יפחת מ- 5 מטר.

בסיכומו של דבר, הנטל להוכיח הסכמה לשימוש ייחודי ברכוש המשותף מוטל על הטוען זאת ועל ההסכמה להיות מפורשת.

משלא הוכח בפני אחרת, אני מקבל את טענותיו של התובע בהקשר זה ואין צורך לומר כי הצהרות אלו מחייבות את התובע על כל המשתמע מכך.