תוכנית שינויים לאחר קבלת היתר בנייה

נקר נטלו סיכון ברכישת הדירה "על הנייר" עוד בטרם ניתן היתר בנייה לפרויקט, תוך שהובהר להם במפורש, והם אישרו זאת בהסכם, כי ידוע להם שהתכניות והמפרט אינם סופיים ויתכנו שינויים בתכניות ובמפרט הסופיים שיערכו לאחר קבלת היתר הבנייה ובהתאם לו. כנגד נטילת סיכון זה נהנו נקר ממחיר נמוך יותר, שהיה נגבה מהם לו התוכניות והמפרט היו סופיים במועד הרכישה.

...

לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה בגין רכיב זה. איחור במסירה המועד החוזי למסירת הדירה לנקר היה 24 חודשים לאחר אישור היתר הבניה.

לפיכך אני מוצאת לקבוע כי אי ביצוע המסירה בטרם חלפו 60 יום מהמועד החוזי נבעה מסירוב נקר להעביר לאלמוג את יתרת התמורה, בניגוד להסכם שבין הצדדים, ועל כן נקר אינם זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה ותביעתם בגין רכיב זה נדחית.

תביעת נקר בגין יתר רכיבי התביעה נדחית.

ביום 5.8.13 ולאחר שניתן אישור הנתבעת, הנפיקה הועדה המקומית היתר בניה לתכנית השינויים של התובעים, כפי שהוגשה לועדה.

הגם שתקנות התיכנון והבניה שונו כך שלא היה עוד צורך לקבל תחילה אישור בעלי המקרקעין, עדיין היה מקום שהתובעים יעדכנו בעלי המקרקעין בדבר שינוי תכניותיהם בזמן אמת.

...

התובעים טענו בדיון הראשון כלהלן: "אני באמת בכנות לא מצליחה להבין גוף ממשלתי שלא יודע לעשות ההבחנה בין עבריינים לבין בן אדם, נתנו את כל העובדות וכל הדברים. בשום מקום ובשום הליך לא כתוב תפנה לרמ"י מראש יומיים אחרי שאתה מגלה את זה. הבקשה היא לאישור מצב קיים. במהלך הבנייה הבן שלי החליט לא להרוס את הבית, החלטנו לא לבנות מקדימה. הטעות היתה שמראש באותה בקשה היינו צריכים להיות ערים לזה, האדריכלית כשהגישה הבקשות לאישור היתה צריכה מראש להכניס את זה וזו הטעות. הבן שלי במהלך הבנייה גילה את זה ואמר שלא הורס את הבית הקדמי. הבן שלי היה צריך אולי לגלות מיד כשהאדריכלית תכננה את הגרמושקה ולשאול למה השארת את הבית הקדמי הרוס. בני עובד בשירותי הבטחון. אף אחד לא העלה בדעתו לרמות פה. יש בורות עצומה בהליכי הרישוי, זה נכון. אמר לאדריכלית והיא עשתה מה שרוצה והוא גילה את זה." הנתבעת טענה בסיכומיה כי היענות לבקשת התובעים תהווה מתן "פרס" למי שלא הרס מבנה שלא כדין.

התובעים הסבירו כלהלן: "בני (כנען –ע.ה.)החל בבניה לפי היתר רמ"י ושל הוועדה המקומית ב 2008 ותוך כדי הבניה הוא עשה שינויים מההיתר שקיבל בבית החדש ולשאלה אם קיבל היתר מרמ"י לשינויים שביקש מוועדה מקומית אני אומרת שאת השינויים מרמ"י היה צריך להגיש אחרי אישור הוועדה והוא הגיש בקשה ובין השינויים החליט לא להרוס את הבית הקדמי. לשאלה האם לפני שהגשנו את הבקשה לשינויים פנינו לרמ"י וביקשנו אישורה להגיש בקשה לשינויים אני אומרת שלא משום שב 30.5.09 נכנסה לתוקף תקנת התכנון והבניה שקובעת שהפניה לרמ"י מתבצעת לאחר אישור הוועדה המקומית. לכן היינו צריכים לפני הפניה לרמ"י להמתין להחלטת הוועדה שניתנה ב 2012." ביהמ"ש הגיע למסקנה שהנתבעת חשדה בטיב כוונות התובעים, מכיוון שהם לא עדכנו אותה מידית בדבר זניחת כוונתם לממש אישור הבקשה שהגישו לה בשנת 2006.

סוף דבר ביהמ"ש מקבל התביעה במלואה ומחייב הנתבעת להשיב לתובעים סכום התביעה בסך של 141,881 ₪ צמוד בתוספת רבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

לאחר שהתגלו חריגות בניה משמעותיות ביחס להיתר ולאחר שהוועדה המקומית גילתה כי הבקשה להיתר לוקה בפגמים מהותיים, הודיעה הועדה המקומית למשיב 3 כי היא שוקלת לבטל את היתר הבנייה, מאחר וההיתר הסתמך על מידע שגוי או חסר שהוגש על-ידי מקבלי ההיתר, וזאת בין היתר, מאחר ובהיתר הבניה לא נילקחה בחשבון התכנית המקומית החלה על המקום במלואה.

סבורני כי צדקה ועדת הערר בקביעתה, לפיה יש להורות על ביטול היתר הבניה באופן חלקי, אך יחד עם האמור, מצאתי לקבוע כי ככל ותוך 6 חודשים לא תאשר הוועדה המקומית בקשה לתכנית שינויים אשר תציע גישה חוקית למגרש של העותרים, התואמת את הוראות התב"ע המאושרת או בקשה הכוללת הקלה מהוראות התכנית בכל הנוגע לזיקת ההנאה, יבוטל ההיתר במלואו.

...

העתירה שלפניי מכוונת נגד החלטת המשיבה מס' 1 – ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: "ועדת הערר"), מיום 07.04.2022, בגדרה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה מס' 2 – הועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף הכרמל (להלן: "הועדה המקומית"), אשר ביטלה באופן חלקי היתר בנייה שניתן לבנייה במקרקעין הידועים כגוש 1190, חלקה 39, מגרש 42 ביישוב גבע כרמל, למשיב מס' 3 (להלן: "הנחלה", ו/או "המקרקעין").

כך לדוגמא בעע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון (24.06.2009), התייחס בית המשפט העליון לשאלה אם המסקנה שהיתר הבנייה אינו תואם את התכנית, מחייבת בהכרח את התוצאה לפיה יש להצהיר על בטלותו של היתר הבנייה, או שמא יש מקום להורות על הפעלת דוקטרינת הבטלות היחסית.

סבורני כי מדובר בתוצאה מידתית המאזנת באופן ראוי בין האינטרסים של כל הצדדים.

לסיכום: לאור כל האמור לעיל, ומשלא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר דין העתירה להידחות, בכפוף לאמור בסעיף 34 לעיל.

עם זאת, בהמשך, ביום 13.4.08 חזר בו מהכוונה לבטל את המרתף ובמכתבו אל מהנדסת העיר עכו, ד"ר מיכל סופר, כותב התובע כי החל לבנות לפני כשנה וחצי, וכי לאחר קבלת היתר הבנייה עשה מספר שינויים, וביניהם, משראה את הפרישי הגבהים בין הריצפה לקרקע הטבעית "התפתה" והוסיף מעטפת למרתף מתחת לרצפה בסלון, בשטח של כ- 22 מ"ר (נספח ו' לתצהיר אלרום).

את האחריות לקבלת צו הפסקת העבודה מטיל התובע על אלרום שהתעכב בהגשת התוכניות ואינו לוקח כל אחריות על העובדה שהוא עצמו החל לבנות מרתף מבלי שהתוכנית שעליה קיבל היתר בניה כללה מרתף, וביצע שינויים נוספים בנגוד להיתר.

...

בסופו של דבר, נדחתה התביעה נגד הנתבע 1, אשר הועמדה על 330,000 ₪ וכן נדחתה התביעה נגד הנתבעת 3, שהועמדה על 140,000 ₪.

סיכום סיכומו של דבר: אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבע 1.

אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבעת 3.

עוד נטען, כי שלא באשמת העותרת, התוכנית לשינוי התב"ע אושרה רק בחודש פברואר 2014, ולפיכך ממועד אישור הקצאת המיגרש ועד למועד זה הייתה העותרת מנועה מלקדם תהליכים, עובדה שגרמה לעיכוב משמעותי בהוצאת היתר הבנייה.

בהתאם לחוק, הזכאות לקבל מענק פוקעת בכל מקרה בחלוף חמש שנים מהמועד בו ניתן כתב אישור (ראו: בג"ץ 5557/13 עוף עוז (שיווק) בע"מ נ' מנהל מרכז ההשקעות במשרד הכלכלה (18.12.17)), ובמקרה זה כאמור, ניתן להאריך, מנימוקים מיוחדים שיירשמו לתקופה של 12 חודשים נוספים בלבד, מתום מועד ביצוע התכנית ולא מיום הגשת הבקשה.

...

לא זו בלבד שלא ניתן לקבוע כי מדובר בשיהוי קיצוני, ולא זו בלבד, שההמתנה לקבלת תשובת משיבה 2, לא אמורה להקפיא את המשך עבודות העותרת עד לקבלת המענה, והעובדות מלמדות כי העותרת לא התקדמה במהלך תקופה זו, אלא שגם אם ניתן היה מענה בו ביום שהוגשה בו תגובת העותרת, הרי שלא היה מקום להיעתר לבקשה, שהיא כאמור, מתן ארכה של כשנתיים וחצי מעבר לתקופה המקסימלית האפשרית לפי הדין.

באשר לטענות בדבר הטעיית העותרת בכך שהיא נדרשת להמלצת משיבה 4 על אף היותה ב"מסלול ירוק", מקובלת עלי עמדת המשיבות, כי טענת העותרת לקשר בין דיון בוועדת העסקאות ברמ"י ב"מסלול ירוק" לעניין המלצת משיבה 4 או המענקים ממשיבה 2, לא הוכחה, ולא נפל אפוא, כל פגם מצד הרשות בעניין זה. בהקשר זה גם נטען בצדק, כי לאחר שהקרקע הוקצתה לעותרת בתחילה על בסיס המלצת משיבה 4, רמ"י הייתה רשאית לדרוש המלצה להארכת הסכם ההקצאה, ומשיבה 4 רשאית הייתה להעביר את התייחסותה.

בשים לב לכל האמור, העתירה נדחית.