תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין: מכירה לעומת חלוקה בעין

ביום 15.4.2004 הגישה המדינה תביעה לפירוק השתוף במקרקעין, על דרך מכירת חלקו של המבקש.

לעומת זאת, בית המשפט המחוזי דחה את העירעור שכנגד שהגיש המבקש, בקבעו כי משהתקבל ערעור המדינה באשר לאופן פירוק השתוף, איבד העירעור של המבקש את משמעותו.

בפרט, נטען כי החוק אינו מקנה לבית המשפט סמכות להורות על פירוק שתוף בדרך של מכירה מקום בו חלוקה בעין היא אפשרית – אפילו אם החלוקה בדרך זו נראית לא צודקת או לא יעילה.

לטענתה, פירוק שתוף בדרך של חלוקה בעין לא יביא לכך שיהיה באפשרותו של המבקש לעשות שימוש או להחזיק בחלק המקרקעין שייוותר בידו.

...

לטענת המדינה אין מקום להיעתר לבקשה.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

ביום 10.2.2020 הגישה הקבוצה תביעה לפירוק שתוף במקרקעין נגד המבקשת ונגד המשיבים 2-5, תוך עתירה להורות על חלוקה בעין של המקרקעין על-פי אחת משלוש החלופות שהוצעו בחוות דעת השמאי אשר צורפה אל תביעתם, באופן שלא יצריך תשלומי איזון (בכל אחת משלוש החלופות הוצע כי שניים מששת המגרשים ישויכו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים ואילו ארבעת המגרשים האחרים ישויכו לבעלים הפרטיים על-פי חלקם היחסי, בעוד שבכל חלופה אופן חלוקת המגרשים היה שונה).

לעומת זאת, אם ייקבע כי סעיף 41 אינו חל, כי אז ממילא לא תהיה רלוואנטיות להסכמה מכוח מיסמך ההסכמה בכל הנוגע ליישום חלופה ג' (כפי שנקבע עוד בפסק הדין שבוטל).

דיון והכרעה כמתואר לעיל, בין כל הצדדים, למעט המבקשת, הושגה הסכמה בדבר פירוק השתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, תוך מכירת חלקה של המבקשת בכפייה בשווי שייקבע על-פי הערכת השמאי.

...

בעניין שאר טענותיה של המבקשת קבע בית המשפט קמא, כי יש לדחות את בקשתה לשמיעת ראיות, מאחר שזה אינו המקום לבירור טענותיה כלפי האפוטרופוס הכללי ומאחר שמאז ראשית ההליך עמדתו הייתה כי יש לפרק את השיתוף על-פי חלופה ג'.

לטענתה, אף אין לאפשר קבלת ראיה באיחור ניכר, תוך מתן עדיפות לאותה ראיה ותוך ראייתה כראייה שאמיתות תוכנה הוכח.

לטענתה, מדובר במסקנה העומדת בניגוד לפסיקה.

מכל הטעמים האמורים, בקשת רשות הערעור נדחית.

במענה לתביעה נטענו על ידי רשות הפיתוח טענות שונות: תחילה היא טענה שניתן לפרק את השתוף בדרך של חלוקה בעין (פרוטוקול מיום 24.4.23).

רשות הפיתוח לעומת זאת טוענת כי בהיותה הבעלים בחלק הארי של החלקה, מכירת החלקה במכירה פומבית תפגע בזכויותיה באופן בלתי מידתי (סע' 4 לסיכומי רשות הפיתוח).

המסגרת המשפטית: מאחר שהצדדים מסכימים שהחלקה אינה ניתן לחלוקה בעין, הרי שסעיף 40 לחוק המקרקעין הוא הרלוואנטי לענייננו, והוא קובע כדלקמן: "40(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תיגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

...

כיצד אם כן מכירה פומבית פוגעת בזכויותיה באופן שאינו מידתי? רשות הפיתוח שותקת בעניין זה. וישאל השואל, האם כוונתה היא שייגרם לה נזק משום שבמכירה כזו עלול המחיר להיות בסופו של דבר גבוה מהשומה? נראה כי דווקא הפיתרון שמציעה רשות הפיתוח - מכירת חלקיהם של אקרמן ורבינוביץ לידיה, כשהמחיר ייקבע על פי שומה וללא הליך של מכירה פומבית והתמחרות – הוא שעשוי לפגוע באופן שאינו מידתי - בזכויותיהם של אקרמן ורבינוביץ.

זאת, אף שכפי הובא לעיל, נקבע בפסיקה, כי באותם מקרים חריגים שבהם בית המשפט מגיע למסקנה כי יש לסטות מהליך של מכירה פומבית ולהעדיף מכירה בדרך אחרת, הבחירה תהיה בדרך כלל בדרך של התמחרות בין השותפים.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: אני מורה על פירוק השיתוף בחלקה, בדרך של מכירת החלקה בהליכי מכרז ומכירה פומבית לכל המרבה במחיר.

נטען כי המיגרש לא ניתן לחלוקה בעין ל-3 חלקים, בשל הוראות התב"ע. פירוק בעין גם לא ייטיב עם בעלי הנכס, כיוון שנערכה שמאות לפיה שווי הנכס בשלמותו הנו 19,372,500 ₪, לעומת שווי שלושת חלקיו בנפרד, המגיע במצטבר ל-16,466,625 ₪.

) "ככל שקיימת אפשרות לתיכנון המקרקעין, הרי שזו תיוותר בעינה גם לאחר חלוקה בעין. התובעים לא טענו שעצם החלוקה בעין, ובכלל זאת חלוקה על דרך של רישום בית משותף, יגרום לגריעה מזכויות הבניה הפוטנציאליות. טענתם הנה אך ורק שלא יהיה ניתן לנצל את הפוטנציאל של הנכס, בשל העדר יכולת לשתף פעולה בין הצדדים. פשיטא שכאשר נכס בבעלות משותפת נמכר לאדם אחד, קל יותר לאותו אדם לממש זכויות בניה מאחר שהוא אינו נידרש להתגבר על מחלוקות ולהגיע להסכמות עם השותפים. אולם, כמבואר לעיל, העדר השגתה של הקלה זו על יכולת מימוש הפוטנציאל של הנכס, "אגב פירוק השתוף", אינו נכלל בגדרי המושג "הפסד ניכר". מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה לפירוק שתוף בדרך של מכירה, להדחות.

...

כך כתב המומחה בחוות דעתו המשלימה: "מבדיקת הסביבה ומשיחות עם פעילי נדל"ן המעורים בסביבה, עולה כי אין ביקוש רב להקמת קומה א' במבני תעשיה. עוד נאמר כי יתכן שימוש נמוך מאד, אם בכלל, לשימושים נלווים לתעשיה, כדוגמת משרדים, שכן קיימת בעייתיות בשימוש לתעשיה או אחסנה בקומה א' (יצויין כי כבר קיים שימוש למשרדים בקומת הגלריה) וזאת בנוסף לנאמר לח"מ כי גג המבנה נבנה בשיטת הפל-קל וכיום אין בנמצא תכניות הביצוע של התקרה הנ"ל. להערכתי, אומדן עלות ניצול זכויות בניה נוספות במבנה בקומות עליונות/קומת מרתף תהיה גבולית ואף גבוהה מתרומתה לשווי למבנה, ועל כן לא נלקחה בחשבון וכי המצב הקיים משקף את השימוש הטוב והיעיל בנכס". מכאן, ונוכח עיתוי חתימת הסכם השיתוף סמוך להשלמת הבניה, ואי ייזום תכניות להרחבת הבניה או לקומות נוספות במשך עשרות השנים שחלפו משנת 1995 ואילך, אני קובעת שהצדדים יצאו מהנחה כי מרבית הסיכויים הם שמצב הבניה יעמוד בעינו ולא ייבנו קומה או קומות נוספות, עקב העדר הצורך ואי הכדאיות הכלכלית.

) "ככל שקיימת אפשרות לתכנון המקרקעין, הרי שזו תיוותר בעינה גם לאחר חלוקה בעין. התובעים לא טענו שעצם החלוקה בעין, ובכלל זאת חלוקה על דרך של רישום בית משותף, יגרום לגריעה מזכויות הבניה הפוטנציאליות. טענתם הינה אך ורק שלא יהיה ניתן לנצל את הפוטנציאל של הנכס, בשל היעדר יכולת לשתף פעולה בין הצדדים. פשיטא שכאשר נכס בבעלות משותפת נמכר לאדם אחד, קל יותר לאותו אדם לממש זכויות בניה מאחר שהוא אינו נדרש להתגבר על מחלוקות ולהגיע להסכמות עם השותפים. אולם, כמבואר לעיל, היעדר השגתה של הקלה זו על יכולת מימוש הפוטנציאל של הנכס, "אגב פירוק השיתוף", אינו נכלל בגדרי המושג "הפסד ניכר". מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה, להידחות.

לפיכך אני דוחה את התביעה.

...