תובע שטעה בכדאיות העסקה אין הדבר מקנה לו זכות לפיצוי

זאת, מאחר שידענו זה מכבר כי טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה איננה משנה דבר מאחר שזו איננה טעות בעובדה (ראו: סעיף 14(ד) לחוק החוזים; וכן שלו וצמח, בעמ' 345 ואילך).

לעניין זה יש היתייחסות ברורה ומפורשת בספרם של **** פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א 136 (מהדורה שלישית, 2015) (להלן: דיני עשיית עושר ולא במשפט): "[...] צד שהעביר טובת הנאה במסגרת חוזה תקף איננו יכול לטעון כלפי המקבל כי התעשר שלא כדין על חשבונו, זאת, אף אם התובע עשה ״עסק רע״, כגון שמכר רכוש ששוויו מיליון שקל תמורת 600 אלף שקל. עובדה זו איננה מקנה לו עילה להשבה. החוזה שנוצר מהוה ״עילה״ או ״צידוק״ לרווח שהפיק המקבל לפיו. זהו גם שורשו של הכלל החשוב שלפיו כאשר קיים חוזה בין הצדדים, אין מקום לתביעה בגין עשיית עושר לגבי מה שנכלל בחוזה. במקרה כזה אין המקבל זוכה בטובת הנאה "שלא על פי זכות שבדין" כאמור בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.

רשלנות תורמת של המדינה – ? דיני החוזים שלנו הכירו זה מכבר בדוקטרינת הרשלנות התורמת אשר מאפשרת לבתי המשפט להפחית את סכום הפיצויים וההשבה, שמפר החוזה חייב לשלם לנפגע, מקום שהנפגע עצמו היתנהל ברשלנות אשר מסמנת אותו כאשם חלקי בקרות ההפרה או הנזק שניגרם לו (ראו ע"א 3912/90 Eximin S.A. תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 (1993); ע"א 1551/19 פעמי תש"ז, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' גובר, פסקות 19-17 (15.1.2020); כמו כן ראו: אריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים (1997); אריאל פורת "הגנת אשם תורם למפר חוזה – אימתי?" עיוני משפט יח(1) 103 (1993); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 384-374 (2009); **** פרידמן ונילי כהן חוזים 751-749 (מהדורה שניה, 2019)).

...

למרות התנהלות זו, סבורני כי אין מקום להפעיל את דוקטרינת האשם התורם נגד המדינה, וזאת מכמה טעמים.

כמו כן סבורני כי נאש אינה זכאית להנחה בת 30% שהמדינה הציעה, בשעתו, לשו"פ כדי לתמרץ אותה לשלם לה את דמי הפיתוח מראש.

סוף דבר מהטעמים שפירטתי לעיל, הנני מציע כי נדחה את ערעורה של נאש ככל שזה מופנה נגד עצם חיובה בתשלום הוצאות הפיתוח למדינה.

עוד נטען כי ביטול ההסכם נבע מטעות בכדאיות העסקה וכי הרוכשים ידעו היטב עוד בטרם נחתמו הסכם המכר וזכרון הדברים על חריגות הבניה, קיבלו חוות דעת הנדסית מטעמם, וכן קיבלו יומיים לאחר החתימה על הסכם המכר את אישור הזכויות, ובחרו להשלים את העסקה.

עיון במסמכים בתיק מעלה כי בזכרון הדברים לא צוין גודל הדירה אולם בהסכם המכר מיום 25.7.17, צוין כי מדובר בדירה בשטח של כ – 106 מ"ר. גם בשובר ארנונה לנכס, צוין כי גודל הנכס הוא 106 מ"ר. מעדותו של עו"ד ישראלי נלמד כי הוא רשם את גודל הדירה, בהעדר אישור זכויות עדכני, בהתאם לאמור בשובר הארנונה (עמ' 96 ש' 31 – 35, עמ' 101 ש' 12 – 16 וש' 34 – 35 לפרוטוקול).

למעשה, מן הראיות בתיק עולה כי הרוכשים בחרו לבטל את הסכם המכר כפי הנראה בשל טעות בכדאיות העסקה, כאשר התברר להם ששווי הדירה כפי שהוערכה על ידי השמאית אביגיל ביטון נמוך מסכום העסקה.

בספרה של ג' שלו, דיני חוזים – מהדורה שניה, בעמ' 598, צוין כי סעיף 15(ב) לחוק החוזים תרופות מקנה לנפגע זכות בחירה בין תביעת הפיצויים המוסכמים לבין תביעת פיצויים לפי סעיפים 10 – 14 לחוק, וכי המילה "במקומם" המופיעה בסעיף 15(ב) לחוק מעידה על כך שהבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מיצטברות, כאשר על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים.

...

מכל האמור התביעה שכנגד נגד עו"ד ישראלי והמתווכים עטיה ואלגרבלי נדחית.

סוף דבר אשר על כן תביעת המוכרת מתקבלת בחלקה ונקבע כי הרוכשים חבים למוכרת פיצוי בסך של 82,000 ₪.

התביעה שנגד שהגישו הרוכשים נגד הנתבעים שכנגד 2 – 4 (עו"ד ישראלי והמתווכים עטיה ואלגרבלי), נדחית על כל חלקיה.

מספרם המועט של הקנסות שהוטלו על התובעות אינו משקף את התנהלותן בשטח ואת הקף הפרותיהן את ההתחייבויות שנטלו על עצמן; אשר לנזק הנטען, הדגישה עריית אילת כי בכתב התביעה ובחוות הדעת של רו"ח קפון, מסתתרות הנחות בסיסיות שגויות: האחת – כי לתובעות הייתה זכות מוקנית להעניק שירותי חוף; השנייה – כי הייתה לתובעות זכות שכזו ביחס לכל רצועת החוף.

נוכח הכרותו עם פעילות המזנון הקודם, ונוכח המצג שהוצג במיכרז, שלפיה הפעלת המזנון ותחזוקת השירותים הציבוריים אמנם אינה מקנה לשוכר את הזכות להפעלת החוף או למתן שירות בחוף, ואולם תיתכן אפשרות להיתקשר היתקשרות נפרדת עם עריית אילת לשם קבלת הזכות, "הבין" כי הזכייה במיכרז תאפשר מתן שירות לבאי החוף, גם אם הדבר יהיה כרוך בהתקשרות נוספת עם עריית אילת.

לכל היותר מדובר כאמור בטעות בכדאיות העסקה, אשר אינה מקנה זכות לביטול ההסכם או המיכרז בשלב זה, בודאי שאינה מקנה זכות לפיצויים.

גם אם במישור המינהלי קיים פגם בכך שבמשך שנים ארוכות לא היה הסכם חתום, ואינני רואה לנכון לקבוע זאת, הדבר אינו רלוואנטי לעילות התביעה האזרחיות של התובעות.

...

אשר על כן אני דוחה את התביעה.

התובעות ישלמו לכל אחת מהנתבעות הוצאות משפט, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 100,000 ₪, וזאת בנוסף לכל סכום הוצאות שהוטל על התובעות במהלך ניהול התיק, וזאת בשים לב לסכום התביעה, לעילות התביעה, ולמשאבים שלהן נדרשו הנתבעות לצורך התגוננות בהליך.

המזכירות תעביר לידי כל אחת מהנתבעות את חלקה; התובעות ישלמו את יתרת ההוצאות שקבעתי לכל אחת מהנתבעות בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין עד יום התשלום בפועל; נתבעות 2-4 רשאיות לעשות שימוש בערבות צד ג' שהופקדה לטובתן בקופת בית המשפט.

ב-27/11/62 נחתם הסכם חכירה בין הנתבעת לפיק"א (להלן: "הסכם פיק"א 62") שעיגן את זכות החכירה שהוקנתה לפיק"א על-ידי ממשלת המנדט הבריטי, מתוקף הסכם 1921 על כלל קרקעות קיסריה, הן אלה שהוסדרו במסגרת הליכי ההסדר, והן אלה שהופקעו, וכן נחתם שטר חכירה לזכות פיק"א לתקופה של 100 שנה, החל מ-1948, עם אפשרות להארכה.

בעיניין טבר הטוען לזכויות, או מי מטעמו, פנו לרשויות המדינה על-מנת להסדיר את זכויותיו ולקבל פצויי ההפקעה, ולא נחתם עמו הסכם דומה להסכם 74' ואף לא יידעו אותו על הצורך לנקוט בהליך כל שהוא להוכחת זכויותיו כתנאי סף לקבלת פצויי ההפקעה, ובעניינינו אין הדבר כן. התובעת ידעה על הליכי ההפקעה, היתה מיוצגת על-ידי עו"ד הבקיא במקרקעין בטרם נחתם עימה הסכם 74', וההסכם מתייחס גם לקרקעות שבעלותה בהן לא הוכרעה.

ככל שלתובעת יש כיום טענות בכל הקשור לשווי התמורה שקבלה בהתאם להסכם 74' - המדובר בטענות לטעות בכדאיות העסקה בלבד, ואין בהן כדי לבטל את ההסכם או להצביע על פגם מהותי בו. קרן קיסריה הדגישה כי התובעת קיבלה תשלום משמעותי בעקבות התחייבות זו כחלק מהסכם כוללני, שאינו דבר נדיר.

מאחר והתובעת מנסה לטעון כי לא אלה הם פני הדברים, הרי לא ברור מדוע לא הוגשה התביעה במשך כ-60 שנה ומדוע התביעה שכן הוגשה, בגלגולה הראשון בשנת 2004, נמחקה, והתובעת לא טירחה מיד בסמוך לאחר המחיקה להגיש תביעה חדשה, אם המחיקה נבעה רק מחוסר תשומת לב בנוגע למועד כזה או אחר? במעשיה אלה יצרה התובעת מצג של זניחת התביעה לפצויי הפקעה, אף לשיטת התובעת שפיצויים אלה לא שולמו לה במסגרת הסכם 74'.

...

יש מקום להטיל על התובעת הוצאות ריאליות, בהינתן משך ניהול ההליך, הצורך באיתור מסמכים ישנים, וכאשר הטענות בהתייחס להסכם 74' עלו בשלב מוקדם והיו ידועות לתובעת עוד מההליך הקודם מ-04', זאת במצורף לכל האמור לעיל, בהתייחס לשיהוי ולאי-הגשת חוות-דעת שמאית.

אשר על-כן, תשלם התובעת לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 100,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

הנתבעת תשלם לצד ג' - קרן קיסריה, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 50,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית חוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הדבר בודאי אינו מקנה לו בעלות ואף לא זכות שימוש בלעדית.

עד התובעת בעצמו נישאל במפורש האם מישהו הבטיח לו בעלות בגג וענה "בהמשך העסקה לא" (עמוד 30 שורות 5-4); ואף המשיך והסביר בתשובה לשאלה: "קודם בעדות שלך אתה סיפרת שהגג שלך והמתקנים שבו פתוחים תמיד לכל הדיירים, נכון?" והוא ענה" "כן. יכולים ללכת לשם" (עמוד 30 שורות 8-4).

טענה נוספת לתובעת היא באשר לחוסר ההיגיון הכלכלי בהקף הפצוי ללא קביעה שהשטח במחלוקת יוצמד לדירה.

אך גם לגופו של עניין, החישובים המורכבים שעושה התובעת בסיכומים לגבי הכדאיות הכלכלית אינם משכנעים ולא הוכחו כנדרש, כאשר כפי שציין הקבלן בסיכומיו במסגרת הנספח נמחלו לתובעת 99,000 ₪ מסכום התמורה ובנוסף הוצמדה לדירה חניה וכן היא קיבלה את זכויות הבנייה העתידיות, אשר לכל היותר יכול להוות "טעות בכדאיות העסקה", אך אין בהם כדי להעיד על אומד דעת הצדדים בחתימת הנספח.

הוצאות התובעת הגישה את התביעה וניהלה את התיק עד תומו, למרות שניסוחו של הנספח ברור ואין בו דבר המקנה בעלות או זכות שימוש ייחודית.

...

לפיכך אני קובעת כי התובעת תשלם לשכנים (נתבעים 1, 10-3, 12 ו- 14) הוצאות בסך של 10,000 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 60,000 ₪ וכן תשלם לקבלן (הנתבעת 17) הוצאות בסך של 10,000 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 60,000 ₪.

סוף דבר אני דוחה את התביעה.

התובעת תשלם לנתבעים 1, 10-3, 12 ו- 14 הוצאות בסך של 10,000 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 60,000 ₪ וכן תשלם לקבלן (הנתבעת 17) הוצאות בסך של 10,000 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 60,000 ₪.