תביעת תיווך קטנה: דמי תיווך על השכרת נכס בבלעדיות

לפניי תביעה כספית אשר הוגשה לבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך על סך 28,080 ₪.

נטען כי דרישת התובעים לנתבעים לתשלום דמי שכירות לא נענתה על ידי הנתבעים.

עוד טענה "לא ביקשתי מהתובע לנהל משה ומתן עם הנטבע 1 (הטעויות במקור). לטענת הנתבעת ראתה את הדירה לראשונה עם המתווך אבירם וכי הוא הגורם היעיל בעיסקה וכי דרכו גילתה כי בעל הדירה מסכים למכור הדירה בסך 610,000 ₪ ולא ב- 650,000 ₪ כפי שטען התובע 1 ועל כן לטענתה הטעיה אותה לגבי מחירה הגבוה של הדירה. עוד טענה "כשהחתים אותי ואמר שהוא המשווק הבלעדי של הדירה וגם כשהיינו בתוך הדירה התנהג באגרסיביות ולא בצורה הולמת..". הנתבעת טענה כי רכשה הנכס דרך המתווך אלכס אבירם ושילמה לו דמי תיווך מלאים על סך 2% בתוספת מע"מ, קרי שילמה לו סך 14,250 ₪.

...

בהקשר זה, אני סבורה כי אף אם התובע קידם את עסקת המכר הרי שהתנהלותו מול הנתבע היה בה טעם לפגם ועל כן, אין מקום לפסוק דמי תיווך עבור הזמנת שירות זו שבינו לבין הנתבע.

לאור האמור, התביעה כלפי הנתבע נדחית.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה וכנגד הנתבעת 2 בלבד.

לפניי תביעה לתשלום דמי תיווך על סך 30,420 ₪ שמקורה בהסכם תיווך והסכם בלעדיות שנכרת בין התובעת ובין הנתבעת לגבי שיווק הנכס ברחוב הברזל 25 בתל אביב (להלן: "הנכס").

טענות הצדדים : התובעת טוענת כי ביום 22.7.15 אישרה הנתבעת את הסכם הבלעדיות שלה על הטיפול בנכס, שלפיו מסרה הנתבעת את הטיפול הבלעדי בשכירות הנכס וזאת באמצעות התכתבות בדוא"ל, על בסיסה פעלה והשקיעה רבות על מנת לשווק את הנכס לרבות פירסום בעיתונות, הפצת פלאיירים, פנייה ישירה לחברות, הפצה בקרב מתווכים, שלוט ועוד.

עוד הוסיפה המתווכת השנייה בעדותה כי : " הלקוח הגיע בנובמבר משהו כה. אז הפנו אותם אלי, התקשרתי שוב לאורלי, שאלתי מה קורה עם דפנה, לא רציתי שתווצר בעיה, וששכר טירחה שלי ישולם במלואו, היא אמרה אין בעיה הנכס לשיווק, תתקדמי." " מקום קטן אין בלעדיות ? " הדברים מקבלים חומרה יתירה עת אומרת המתווכת השנייה כי " אין בלעדיות " ברמת החייל , התובעת כל אותו זמן מושלית שהיא עמלה במסגרת הבלעדיות : " ת. גם אם לדפנה הייתה בלעדיות, הייתי מקבלת את השכר טירחה מהלקוח שלי והיא מהלקוח שלה. אני בתחום למעלה משש שנים, רמת החייל זה מקום קטן, אין בלעדיות. כשהיה שלט הופתעתי ולכן התקשרתי. נושא הבלעדיות לא קשור, כל אחד מקבל את הכסף שלו. גם אם יש בלעדיות, אני לא אזרוק את הלקוח שלי ואומר לו שדפנה מטפלת בנכס. אני מטפלת בו עד להגעה של חתימת חוזה. אין נושא של אתי או לא. אני פעלתי כמו שכל אחד פועל. אני ייצגתי את הלקוח שלי, המשכתי להתקדם איתו. אני מדברת על חודש אוגוסט.

...

לא יכולתי שלא להתרשם, כי התיק ראוי להתייחסות עמוקה ורחבה ועם הצדדים הסליחה בשל אריכות הכתוב ביושבי על מדין עד נחה דעתי כי תוצאה זו שהגעתי אליה מעניקה משקל עקרוני לחוק ולנסיבות תום לב העולות כדי התנהלות החיים בין אנשים באיזון המקיים תכלית חקיקה מחד גיסא וצדק תכלית כל פסק דין מאידך גיסא .

סוף דבר : לאור האמור ולאחר שבחנתי מכלול הטענות, ומשניתן היה להוסיף ולהעמיק בכל ראיה וראיה , ולנתח השונה והדומה בכל פסיקה ופסיקה , ומפאת כבודם של הצדדים , ומבלי להיכנס לסוגיות שאינן מוכרחות לצורך ההכרעה, ולאחר שלא נחה דעתי עד הגעתי למסקנה שקולה זו בהכרעתי, נוכח טענות ראויות של שני הצדדים, הריני להורות כדלקמן : הנתבעת תשלם לתובעת סך של 7,800 ₪ בתוספת מע"מ. נוסף לאמור ובהתאם לתוצאות ההסכמה הדיונית מ7.12.16 והחלטה מיום 6.1.17 , תשלם הנתבעת לתובעת , סך של : 2,500 ₪ .

נוסף לאמור וביחס לדיונים ולבאי כוח הצדדים, במסגרת " התביעות הקטנות " ולתוצאה, תשלם הנתבעת לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של : 1,750 ₪.

בפניי תביעת התובע, הוא מתווך מקרקעין, בהליך של תביעה קטנה לתשלום כפל דמי תיווך מאת הנתבעים.

מהנתונים שהובאו בפניי עולה כי למעשה לא נידרשת הכרעה באותה מחלוקת באשר גם אם מתקבלת גירסת התובע כי הסכם התיווך חל גם על השכרת הבית, הרי שהתובע לא הוכיח כי ביצע כל פעולות שיווק של הנכס לצורך השכרתו במועדים הרלוואנטיים בתקופת הבלעדיות, באופן שממילא נשללת זכאותו לדמי תיווך במקרה זה. זכאותו של מתווך לקבלת דמי תיווך מותנית במספר תנאים.

עיון בהסכם התיווך (נספח לכתב התביעה) מעלה כי אמנם בטופס ההסכם נרשם כי מדובר ב"הזמנת תיווך למכירת ו/או השכרת נכס מקרקעין" והמילה השכרה על הטיותיה מופיעה מספר פעמים בטופס.

...

בסופו של דבר משהושכר בית הנתבעים בתוך תקופת הבלעדיות, טוען התובע כי הוא זכאי לדמי תיווך; ומשהפרו הנתבעים את ההסכם באופן שלא שילמו דמי התיווך המתחייבים מהשכרת הבית, הרי שמעבר לדמי התיווך המתחייבים עליהם לשאת בפיצוי מוסכם בהתאם להוראות ההסכם.

התוצאה: מכל האמור אני מורה על דחיית התביעה.

לפניי תביעה קטנה שעניינה תשלום דמי תיווך בסך 28,000 ₪.

לטענת הנתבעת, היא הוחתמה על הסכם הבלעדיות במירמה, תוך שהתובע 2 מחתים אותה על טופס הזמנת שירותי תיווך, לאחר שהוסכם בין הצדדים שלא ישולמו דמי התיווך על ידי הנתבעת אלא על ידי רוכש הדירה.

עיון בראיות הצדדים, מלמד שטופס "הזמנת שירותי תיווך בלעדיים למכירת ו/או השכרת נכס מקרקעין" נחתם על ידי התובעת ביום 24/4/22 ובהתאם להסכם, ניתנה למשרד התיווך תקופת בלעדיות של חצי שנה.

ההלכה היא שגם הסכם הבלעדיות אינו מייתר את דרישת הגורם היעיל, דהיינו, לא די שהדירה נמכרה במהלך תקופת הבלעדיות אלא הזכות לגבות דמי תיווך קמה רק מקום שבו המתווך היה הגורם היעיל בהתקשרות (רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין [פורסם בנבו] (20.7.16)).

...

בנסיבות אלו, ומשעה שלא עלה בידי התובעים להוכיח כי היוו גורם יעיל לעסקה מושא התביעה, הרי שאינם זכאים לדמי התיווך ודין תביעתם להידחות מכל וכל.

לנוכח מסקנה זו, אינני נדרשת לטענות הנתבעת בכל הנוגע לאופן החתמתה על הסכם ההתקשרות המעלות תהיה כשלעצמן, קל וחומר מקום שבו התובעים לא מצאו לנכון להתמודד איתן במהלך הדיון.

סוף דבר, התביעה נדחית.

בדברי ההסבר להצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון) תשע"ו 2016 מיום 21/3/2017 נכתב: "סעיף 25 ח' (שונה לסעיף 25 ט') המוצע מסדיר את התשלומים שבהם יישא השוכר, זאת כדי להבטיח שהשוכר לא יישא בתשלומים שאינם קשורים באופן ישיר לשכירות בדירה, שהטלתם על השוכר אינה הוגנת או ראויה, ומתאפשרת רק בשל פערי הכוחות בין הצדדים". בהמשך להסבר זה, מובהר כי השוכר יישא רק בתשלומים שצוינו (רשימה סגורה של תשלומים) ובאילו תשלומים יישא המשכיר "תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי, שאינם תשלומים המפורטים בסעיף קטן (א). כך למשל תשלום שכר טירחה של עורך דין שערך את חוזה השכירות בעבור המשכיר, או תשלום בעד חלקו של המשכיר בדמי התיווך למתווך, שהמשכיר היתקשר עמו לצורך השכרת הדירה". יפים לעניין זה דבריי כבוד סגנית הנשיא, השופטת אביגיל כהן, בעא (ת"א) 55235-08-19, שניר בן עובדיה נ' מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-23) בע"מ, שדנה בתובענה במחלוקת דומה בנסיבות דומות: שם נקבע: "אני סבורה כי לאור לשון החוק הברורה, אשר נתמכת ב"כוונת המחוקק" כפי שבאה לידי ביטוי בדברי ההסבר להצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון) תשע"ו 2016 (הצעות חוק הממשלה 1073 מיום כ"ו בתמוז התשע"ו – 1.8.16),אין מניעה למתווך לקבל דמי תיווך משוכר, אם אין מדובר בתשלום שהשוכר משלם "במקום" המשכיר ואין כלל היתנגשות בין חוק השכירות והשאילה ובין חוק המתווכים באופן המצדיק לבחון אם יש להעדיף חוק ספציפי על כללי או חוק ישן בפני חוק חדש.

משהמשכיר הוא זה שחב דמי תיווך למתווך בהתאם להוראות החוק חל איסור כי השוכר יישא במישרין בתשלום זה. הדבר נכון ביתר שאת לנוכח הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון – תשלום דמי תיווך על ידי מזמין השרות) התשע"ח-2017, ס"ח התשנ"ו עמ' 50, אשר הוגשה ליו"ר הכנסת ביום 25.12.17 ו דברי ההסבר להצעה זו, אשר תומכים במסקנתי זו. בהצעת חוק המתווכים הוצע לתקן את סעיף 14 לחוק, כך שבתיווך בעיסקה שעניינה שכירות של דירה, במקרה בו המשכיר חתם עם המתווך על הסכם תיווך שלא בבלעדיות והשוכר חתם על הסכם תיווך לדירה מסוימת, יהיה המתווך זכאי למחצית דמי השכירות מהמשכיר ולמחצית מהשוכר.

...

יוצא אפוא כי מדובר בתשלום דמי התיווך אשר "גולגל" לפתחו של הנתבע שישלם במקום המשכיר.

" מן המקובץ לעיל - השוכר פטור מתשלום דמי התיווך ודין התביעה העיקרית להידחות – וכך אני מורה.

מן המקובץ לעיל עולה כי אכן קיימת הגנה לנתבעים שכנגד, שכן נפתח הליך קונקרטי בדבר כתב התביעה, ואף מעיון בו ניתן לראות כי אין עולה טענה או אמירה אשר יש בה כדי להצדיק סטייה מהלכה זאת במקרה דנן.