תביעת שני ניהול פרויקטים נגד משרד הבינוי והשיכון בגין עבודות פיקוח

בית משפט לעניינים מינהליים בבאר שבע בפני כבוד השופט גד גדעון עת"מ 40242-02-21 העותרים 1. טרנקילו ייזום וניהול פרויקטים בע"מ 2. עדי מסורי 3. איל מסורי ע"י ב"כ עוה"ד ניר מנחם ואיתן חיימוביץ' המשיבות 1. רשות מקרקעי ישראל ע"י ב"כ עוה"ד גלי צימרמן-חדאד – פמד"א 2. עריית נתיבות ע"י ב"כ עוה"ד רון צין, רוית ברעם-מזור ושלי לב-שרמן פסק דין

מדיניות הסכם הגג מעוגנת בהוראות אלה: החלטת ממשלה מס' 768 (דר/29) מיום 9.10.2010 המסמיכה את רמ"י לפקח ולבקר את הסכמי הגג, וקובעת כי המשיבה רשאית לגבות הוצאות פיתוח מיזמים לצורך הקמת תשתיות-על ותשתיות צמודות בתחומי התוכניות הכלולות בהסכמי הגג, חלף גביית הרשות המקומית לפי חוקי העזר הערוניים.

ר' בסעיף 7.3: "הקמת תשתיות העל והתשתיות הצמודות על ידי הרשות המקומית תמומן על ידי אגרות והיטלים שתיגבה הרשות המקומית למטרה זו לפי חוקי העזר הערוניים, או לחילופין על ידי הוצאות פיתוח שיגבו משרד הבינוי והשיכון או רשות מקרקעי ישראל מיזמים, לפי כל דין"; החלטת מועצת מקרקעי ישראל (בפרק 3 לקובץ ההחלטות); הכוללת את סעיף 3.5.5 הזהה בנוסח לסעיף 7.3 להחלטת הממשלה דלעיל.

בעיניין ע"א 3604/20 רשות מקרקעי ישראל נ' י.ח דמרי (26.7.2022) בפס' 48-45 נקבע שיש לבחון את שני הרכיבים – הוצאות הפיתוח ומחיר הקרקע – ביחד, כאשר העלאת טענה לגבי רכיב אחד, מבלי להיתחשב בהשפעתו על יתר רכיבי התשלום ועל התמורה הכוללת, עשויה להיראות מלאכותית, שכן הוצאות הפיתוח הן חלק מהמחיר הכולל עבור הקרקע.

לפיכך, מקום שהעירייה מבקשת להטיל היטל משלים בגין בנייה נוספת, יש לחייב את אשבד בכל סכומי ההיטל שהעירייה הייתה זכאית לגבות כדין לפי התעריפים הקבועים בחוקי העזר – הן בגין החיוב הראשוני הן בגין החיוב המשלים, ומסכום זה לקזז את הסכום ששילמה למבני תעשיה בגין עבודות הפיתוח הראשוניות.

ר' פסקה 67 לעניין דירות יוקרה: "גורמי העיריה, וכן השילטון המקומי, הצביעו על טעמים שונים שבגינם עשויה להיות תועלת רבה בהסדר שעל פיו עבודות הפיתוח במיזם, המוטלות בדרך כלל על הרשות המקומית, יתבצעו על ידי היזם, ותיעשה היתחשבנות לענין זה ביחס להיטלי הפיתוח ... לכך יש להשיב, ראשית, כי התועלת שבהטלת ביצוע עבודות הפיתוח על היזם עדיין אינה מאיינת את הפגם שבמתן פטורים מתשלומי חובה שלא על פי דין. יחד עם זאת, הכלל לפיו אין לפטור מתשלום חובה בלא הסמיכה חוקית אינו מונע מכל וכל אפשרות כי היזם יבצע את עבודות הפיתוח הרלבנטיות למיזם. אלא, שנידרש כי הדבר ייעשה על פי הוראות הדין וכללי המינהל התקין, ... כדי שהעיריה תוכל להפקיד בידי יזם עבודות פיתוח שיבצע במקומה, עליה לנקוט בהליכי מיכרז, או לעמוד בתנאים לפטור ממכרז בהתאם לחוק ולתקנות. היתקשרות עם היזם על פי כללים אלה היא כמובן אפשרית, תוך תשלום תמורה נאותה ליזם בעבור העבודות. אין מניעה משפטית לקזוז היטלי הפיתוח המגיעים על פי החוק מהתמורה המגיעה ליזם בעבור ביצוע עבודות הפיתוח על פי תנאי החוזה ... התוצאה היא, כי אכן עשוי להמצא מסלול חוקי שבאמצעותו אפשר שיזם יבצע עבודות פיתוח הקשורות למיזם שאותו הוא מנהל, במקום הרשות המקומית, ואילו התשלום המגיע לו בעבור עבודות אלה יבוצע על דרך של קזוזו כנגד היטלי הפיתוח שאותם הוא חב לעיריה. אולם הליך כזה צריך להתנהל על פי הדין, הן בכל הנוגע לדיני המכרזים החולשים על ההיתקשרות, והן באשר להטלת היטלי פיתוח על הגורם החייב בהם, ובשיעורים הנקובים על פי חוקי העזר". בעניינינו, עומדת הרשות בתנאים לפטור ממכרז ואין כל קושי בהתקשרות מול המשיבה.

בסעיף 5.5 להסכם ההשבה נקבע כי הקבוץ יישא בכל החיובים, האגרות, ההיטלים והוצאות הפיתוח מכל מין שהוא, החלים ו/או שיחולו על מיגרשי המסחר ומגרשי ההקצאה בפטור "ולרבות כל פיתוח עתידי שיבוצע ע"י הרשות המקומית או על ידי הגורם המפתח". בסעיף 5.6 להסכם ההשבה אף ויתר הקבוץ על כל טענה ו/או תביעה כנגד רמ"י בכל הקשור לבצוע עבודות הפיתוח, לרבות בקשר לזהות הגורם המפתח, טיב העבודות, לוחות הזמנים וגובה תשלומי הפיתוח.

...

סבורני, כפי שיפורט להלן, כי טענת העותרים כי הם אינם חייבים בתשלום הוצאות פיתוח מעבר לקבוע באגרות ובהיטלים, כמו גם טענתם כי יש לחייבם בתשלום הוצאות פיתוח לפי תעריפי העבר, חותרת תחת מהותן של ההוראות בהסכם ההשבה, וכי העותרים אינם יכולים לשנות בדיעבד את התנאים להשתכללות הזכות ואת התחייבויות הצדדים בהסכם.

הסעיף מורה כי העותרים ישלמו הוצאות פיתוח באותה מתכונת שתחול על שאר המגרשים, וזאת לפי הוראות המשיבה כפי שיחולו בעתיד, במועד הרלוונטי.

לא נמצא, אם כן, מקום להתערב בהחלטות המשיבה, והעתירה נדחית אפוא.

בפניי תביעה כספית על סך 36,170 ₪ בגין טענות לעבודת שפוץ לקויה בדירתו של התובע, אשר בוצעה במימון הנתבעת ועל ידי קבלן מטעמה.

התובע ואישתו מטופלים במחלקת הרווחה של הנתבעת, אשר המליצה על התובע כזכאי להישתתף בפרויקט שפוץ דירות של משרד הבינוי והשיכון.

מעדותו עלה, כי הוא נסמך בעיקר על דבריו של התובע ותעוד חזותי של הליקויים הנמצאים בדירת התובע במועד עריכת חוות הדעת, ללא יכולת לעשות איבחנה בין ליקויים שנבעו מהשיפוץ המאוחר לבין ליקויים עקב עבודות שבוצעו מטעם המועצה.

יצוין ויודגש, כי בתמונות שצורפו לחוות הדעת לא ניתן לראות מבט כולל של ליקויים הנטענים בקרמיקה, בפרט לעניין הבדלי גוונים, למעט במקומות נקודתיים, דבר המחזק את גירסתה של הנתבעת שהליקויים הנטענים בקרמיקה נבעו דוקא מפירוק שורה או שתיים של הקרמיקה לצורך העברת צנור המים, פעולה אשר בוצעה על ידי הקבלן מטעם התובע במסגרת השפוץ המאוחר.

התובע טען, כי היה על הנתבעת לזמן את מר יבגני, שהיה המפקח על העבודות מטעם הנתבעת בדירתו של התובע.

בשים לב לעדותו של מהנדס המועצה, לפיה הוא היה מעורב בשפוץ בדירתו של התובע וכי הוא הממונה על מנהל העבודה (יבגני) שפיקח על העבודות מטעם המועצה, מצאתי כי אין ממש בטענת התובע וכי אין לזקוף לרעת הנתבעת שהעד לא זומן מה גם שלא ניתן כל הסבר המניח את הדעת מדוע התובע לא ביקש לזמנו למתן עדות מטעמו.

...

מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של מהנדס הנתבעת, האדריכל ברוך שמיר, וכן של מבקר פנים וממונה תלונות הציבור, מר שלמה בוג'י. דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי בחוות דעת המומחה מטעם התובע, הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להידחות.

לאחר ששמעתי את עדויותיהם של המצהירים ואת תשובותיהם לשאלות שהוצגו במסגרת החקירה הנגדית, הגעתי למסקנה, כי לא עלה בידי התובע להוכיח את טענותיו ברמה הנדרשת בהליך אזרחי.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי לא עלה בידי התובע להוכיח את טענותיו ברמה הנדרשת בהליך אזרחי ומשכך דין התביעה להידחות.

בית משפט השלום בירושלים ת"א 20369-04-22 מדורגי מקימים בקרני שומרון (ע"ר) נ' אלף ניהול פרויקטים הנדסיים בע"מ ואח' לפני כבוד השופט מוחמד חאג' יחיא המבקשת מדורגי מקימים בקרני שומרון (ע"ר) ע"י ב"כ עו"ד שני חובב ועו"ד פועה בן טוב המשיבים 1. אלף ניהול פרויקטים הנדסיים בע"מ 2. אור אנגל 3. קיריל אלנברג ע"י ב"כ עו"ד מעיין בכר החלטה

בד בבד עם הגשת הבקשה, הוגשה תביעה עיקרית ובמסגרתה עתרה המבקשת למתן סעד סילוק יד נגד המשיבים ומי מטעמם מהמקרקעין.

חוזה הרכישה האמור כולל תנאי מתלה לפיו תנתן הסכמת המנהל האזרחי ומשרד הבינוי והשיכון "להסבת חוזה הפיתוח לרוכשים ו/או לכל עמותה שתוקם על ידי הרוכשים...". לקידום מטרה זו, ביום 8.11.2015 נכרת חוזה (הסכם שתוף) בין אותם רוכשים לנוכח הצהרת כוונתם לפיה הם מעוניינים להתארגן "כקבוצת רכישה ו/או כעמותה ו/או בכל דרך שתדרש על ידי המנהל האזרחי..., במטרה לרכוש במשותף את הזכויות במקרקעין..." (הם המקרקעין מושא הבקשה).

המשיבים לעומת זאת, ובתמצית, גורסים כי העמותה היתנהלה בצורה רשלנית ובלתי אחראית כנגד חלק מחברי העמותה, תוך העמדת קניינם לפני סיכונים ממשיים, ואותם חברים שכרו את שירותי המשיבים שהם חברת ניהול ופקוח, לקידום העבודות בחלק הרלבנטי להם בפרויקט.

...

המשיבים טוענים מנגד, בין השאר ובתמצית, כי דין הבקשה נגדם להידחות.

מאזן הנוחות: לאחר שנתתי את דעתי לטיעוני הצדדים, סבורני כי הנזק שעלול להיגרם לעמותה לוּ לא יינתן הצו, עולה על הנזק שעלול להיגרם למשיבים.

יוצא אפוא, כי כל נזק שייגרם למשיבים עקב מתן הצו הוא כספי גרידא (נוכח התחייבויותיהם לכאורה מול הקבוצה).

סבורני, כי גם טעם הבטיחות מצדיק סילוק יד זמני למי שאינו מורשה על-ידי המחזיק כדין באתר.

לפני שתי תביעות קטנות שהדיון בהן אוחד, לפצוי בגין הפסדים שנגרמו לתובעים, בגין הפרת הסכם לבצוע עבודות תשתית ופיתוח.

כאן המקום לציין את הוראות סעיפים 4.10 ו- 4.11 לחוזה, הקובעים: "על אף האמור לעיל ולמרות המועדים השונים הנקובים בתנאים המיוחדים לעניין ביצוע עבודות הפיתוח ומועד מסירת המיגרש ליזם, מובהר כי החברה לא תיחשב כמי שהפרה התחייבויותיה כלפי היזם במידה וחלו עיכובים שונים בבצוע עבודות הפיתוח, כולן או חלק מהן, כתוצאה מגורמים שאין לחברה שליטה עליהם, כגון עקב פעולות, הוראות, או החלטות של הרשות המקומית, משרד הבינוי והשיכון, מע"צ, חברת בזק, חברת הטל"כ ורשויות אחרות ...כמו כן, ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, תהא רשאית החברה לשנות את מועדי השלמת עבודות הפיתוח או כל חלק מהן בהיתחשב בקצב האיכלוס האתר, וזאת בכפוף לאישור רמ"י ובתאום עם רמ"י, וליזם לא תהא כל טענה או תביעה כנגד רמ"י ו/או החברה במקרה כזה"; "מבלי לגרוע מהאמור בסע' 10.4 לעיל ובנוסף לעל עיכוב ואיחור המותרים על פיו, מוסכם בזה כי איחור של עד 90 יום במועד תחילת ביצוע עבודות הפיתוח ו/או במועד השלמת ביצועו של שלב כלשהוא בעבודות הפיתוח ו/או בהשלמת עבודות הפיתוח ו/או במסירת המיגרש ליזם, לא יהווה ולא ייחשב הפרה ל התחייבות מצד החברה ולא יזכה את היזם בכל טענה ודרישה כלפי רמ"י ו/או החברה". ביום 1.6.21 נערך דיון והעידו התובעים, אלי מימון – מהנדס הנתבעת וראש אגף פיתוח ותשתיות, גיא אלון – איש שיווק של הנתבעת, ודן גרונר – מנהל הפרויקט מטעם הנתבעת.

ביום 22.2.22, בהמשך להחלטתי לזמן את נציגי הועדה המקומית לתיכנון ולבניה, העידו שולה יגול – נציגת הועדה לתיכנון ולבנייה חוף הכרמל, ואלי כהן – עובד מחלקת הפיקוח של הועדה.

...

עליהם לעמוד בנטל לפי מאזן ההסתברות, קרי – הבאת די ראיות שיבססו מסקנה כי טענתם מסתברת יותר מאשר טענת הנתבעת.

במקרה דנא, נוכח כל האמור לעיל, דומני שלא עלה בידי התובעים לעמוד ברף זה, ודין התביעה להידחות.

התביעות נדחות איפוא.

התביעה הוגשה ע"י החברה הקבלנית ס. אמי מהנדסים בע"מ (להלן: "התובעת") כנגד מזמין הפרויקט - משרד הבינוי והשיכון (להלן: "הנתבע").

זאת, על ידי המפקח בורודיאנסקי או על ידי מר גדי רייבוך - מנהל החטיבה הטכנית דאז במשרד הבינוי והשיכון (להלן: "רייבוך"), אשר הוגדר בצו התחלת העבודות כמנהל הפרויקט ואשר נכח בשטח לעתים תכופות והיה מעורב באופן ממשי בניהול הפרויקט.

עיון במסמך סיכום הפגישה, שצורף כאמור לתצהירו של דפנה, מלמד, כי בטבלת סיכום הדיון, נכללו טענות אנשי התובעת לקבלת הנחיות והוראות עבודה בעל פה מנציגי הנתבע בשטח ומנגד, טענות נציגי הנתבע להעדרם של מסמכים התומכים במסירתן של אותן הוראות - "בחשבון, כפי שהוגש, חסרים מסמכים לגבי הנחיות עבודה, שלפי טענת הקבלן, התקבלו ממשהב"ש ו/או נציגו" (סע' 1(2) בטבלה), תוך היתייחסות קונקרטית לשני נושאים: "2. עבודות עפר - הקבלן מסר שאין ברשותו מסמכים נוספים (מעבר ליומני העבודה שנמסרו) וכל העבודות הנוספות בוצעו לפי הנחיות ישירות התקבלו ממנהל חטיבת הטכני של משהב"ש (גדי רייבוך). הקבלן מסר שהעבודות בוצעו בפועל כפי שניתן לראות בשטח ובתוכניות לאחר ביצוע שהכין וכתב הכמויות". "3. טפול בחומר חפור - מנהל חטיבת הטכני של משהב"ש בזמנו (גדי רייך) נתן הוראה לקבלן, בע"פ, לטפל בעודפי החפירה בצורה שהמשרד ימנע מתשלומים גבוהים של הטמנת עודפים. כתוצאה מכך הקבלן ביצע את כל הפעולות הנדרשות בהתאם לסעיף הקיים בכתב הכמויות ביצוע פעולות של גריסת הפסולת באתר ומחזור, אחרי הפרדה ומיון, ואחר כך פינה את העודפים מהאתר". אף ממסמך "תחקיר והפקת לקחים לפרוייקט כביש 4711 שלב א" שערך הנתבע (נספח 5 לתצהירו של דפנה) עולה, כי הפרויקט שבוצע אכן שונה מתכנון הפרויקט המקורי, לפי דבריו של גורם מטעם הנתבע: "הפרוייקט יצאה [כך במקור – ש.ג] לבצוע עם התוויה שונה מהמסלול שסלול היום בפועל... אחרי סלילה של כ 1,5 ק"מ מסלול העבודות הופסקו על ידי משרד השיכון, נעשה שינוי בתכנון ובהמשך הקבלן חזר לבצוע והרס את הדרך שנסללה. סיבת השינוי לא מוכרת". העד דפנה אף העיד על נוהל אישורי תשלום בדיעבד על עבודות בגינן לא ניתנה פקודת שינויים כתובה לפני ביצוען, ובפרט כי משב"ש נוהג, במסגרת חשבון סופי, לתת פקודות שינויים רטרואקטיביות המתאימות לפקודות שניתנו לקבלן בעל-פה (סעיף 30 לתצהיר דפנה).

...

באשר להקמת הכביש - מקובלת עלי עדותו של ויינשטיין לפיה הליקויים שמצא בעבודות אינם נובעים מקיומה של חרסית, אלא מביצוע לקוי.

במצב דברים זה, בהתחשב בהיקפה הנטען של טענת הקיזוז (907,217 ₪) והיקפה של יתרת החשבון הסופי הראשון (613,204 ₪), וכן בהעדרה של תביעה שכנגד מצד הנתבע על יסוד טענות הקיזוז או על יסוד טענתו לתשלומים ביתר לתובעת, אני מוצאת כי די בטענת הקיזוז והיקפה, אף לו אייחס תרומת רשלנות לנתבע בהקשר לטענת הקיזוז על שני רכיביה, כדי להביא לדחיית התביעה.

למרות דחיית התביעה, ונוכח הקביעות לעיל כנגד הנתבע בכל הנוגע לחסר ראייתי בוטה מצידו, עקב אי העדתם של רייבוך ובעיקר של בורודיאנסקי, דמויות מרכזיות בפרויקט, והואיל ואני סבורה, כי חסר ראייתי זה הקשה והכביד על בירור ההליך - הן על התובעת והן על בית המשפט - איני מוצאת לפסוק הוצאות לטובת הנתבע במקרה דנן.