תביעת שוכרים להפחתת שכר דירה בגין הפרת הסכם ועוולות

תמצית טענות הנתבעת 6 (חברת רויאל טי סוויטס): לטענת הנתבעת 6, היא שכרה את הנכס מהשותפות ע"פ הסכם שכירות מיום 06.03.18 (להלן: "הסכם השכירות") (ההסכם- נספח א' לכתב ההגנה).

שיפוי של התובעים שכנגד 1 ו-2 בגין הפרת חובה חקוקה- לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 ולפי חוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965- לעניין בנייה בלתי חוקית וגזל של זכויות בנייה המוקנות לתובעים שכנגד, בפיצויים לפי מלוא סכום התביעה.

90,360 ₪- בגין הפחתה בשכ"ד לשוכר על הנזק והעיכובים למשך 12 חודשים.

מטעם זה בלבד יש לדחות את התביעה על הסף, אולם למעלה מן הצורך אתייחס גם לעילות התביעה, להלן: התביעה שכנגד לגופה: בעיניין העוולה הנזיקית אליהם מתייחסים התובעים שכנגד בסעיפים 18-19 לתביעה שכנגד ייאמר, כי בכל הנוגע לעניין ביצוע העבודות הפנימיות אשר לטענת התובעים שכנגד אינן מחייבות היתר, הרי לאור החלטת הרשויות בעריית ת"א (כפי שצוטט לעיל) כי אין מדובר בעבודות פנימיות- נופל הבסיס תחת טענה זו. בעיניין הפצת לשון הרע- לא מצאתי כל מיסמך שצורף לתביעה שכנגד בעיניין זה וכך גם הטענה עצמה אינה ברורה מתוך לשון התביעה.

בעיניין הטענה לעיכובים בזמן, הוצאות בעין והפסד הכנסה משכר דירה עקב התנגדויות מר גרליץ- הרי לאור כך שהתביעה העיקרית התקבלה, נופל הבסיס תחת טענה זו. איחזור ואציין, כי מאחר שלנתבעים שכנגד אין היתר בנייה כדין, הרי שטענה זו חסרת כל בסיס.

...

סוף דבר: אני מקבלת את התביעה העיקרית ומוחקת על הסף את התביעה שכנגד.

בעניין התביעה העיקרית אני קובעת כדלקמן: ניתן בזאת צו מניעה קבוע המורה לנתבעים, או מי מטעמם, כמפורט להלן: צו מניעה קבוע האוסר על השותפות להתיר לנתבעת 6 (חברת רויאל טי סוויטס) לבנות או לעשות שימוש שלא כדין בנכס השייך לשותפות ברחוב הברזל 24 א' הידוע כגוש 6638 חלקה 355.

בעניין ההוצאות- לאחר שנלקחו בחשבון כלל הבקשות ותוצאות ההחלטות שניתנו בגינן, אני קובעת, כי הנתבעות ישלמו לתובע סך של 5,000 ₪ עבור הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ (כולל מע"מ).

כפי שצוין לעיל, סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) מאפשר לצדדים להתנות על חובת הפצוי כאשר העיכוב נובע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר "ושהסכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". "בכל הנוגע להערכת הסיכון שייגרמו עיכובים בשל היתנהלות הרשויות, אין לקונה כל מידע או יכולת הערכה. מלוא המידע והניסיון בעיניין זה נמצאים בידי היזם-המוכר, האמור לדעת להעריך את הסיכון שהרשויות יבואו בדרישות חדשות , או יפגינו חוסר יעילות בטיפול בבקשות המוגשות אליהן. הוא גם זה שאמור להיות בפועל בקשר מול הרשויות ובידו לנסות להשפיע על קצב קבלת ההחלטות. ולבסוף, ככל שהתנהלות הרשויות עולה כדי עוולה, היזם הוא זה שניתן לצפות כי יגיש תביעה נגד הרשויות בגין הנזקים שנגרמו עקב התנהלותן. ניתוח זה של מאזן הכוחות בין היזם לבין הקונה מוביל למסקנה כי בדרך כלל ראוי יהיה להטיל על היזם את הסיכונים הקשורים להתנהלותן של הרשויות שאישורן נידרש לצורך ביצוע הבנייה והשלמתה. על היזם לשקלל גורמים אלו כאשר הוא מתחייב לתאריך מסירה של הדירה. התחייבות לתאריך מסירה מסוים היא בעלת ערך כלכלי, שכן הדעת נותנת שככל שתאריך המסירה מוקדם יותר כך המחיר שניתן לידרוש גבוה יותר. כמו בכל מקרה בו צד נוטל על עצמו התחייבות חוזית, יש בה סיכון מסוים. אין זה ראוי כי סיכון זה, ככל שהיתממש, ייפול לפתחו של הקונה. יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון, בהקשר מעט שונה, בע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 437 (1993): "ראשית לכל אומר, שראוי להתייחס בחשד לטעמים שמעלה צד לחוזה באשר לסיבות - סיבות סבירות, לטענתו - שגרמו לו להפר חוזה שנתחייב בו. הסכם, כל הסכם, אמור ליצור איזון כלשהוא בחלוקת סיכונים וסכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו...". סביר בעיני כי ככלל הסיכון כי יהיו עיכובים בהשלמת הבנייה כתוצאה ממחדלים של הרשויות רובץ על היזם, והוא אינו יכול במקרה כזה לזכות בפטור מחובת פיצוי (לגישה דומה ראו, עניין אליהו, פסקה 36.

מובן, כי ככל שהקונה סבור כי הנזק שניגרם לו בפועל גבוה מהפצוי הסטאטוטורי, בידו לתבוע פיצוי "רגיל" בגין הפרת חוזה (ככל שיש לו עילה לכך).

עניינים פרטניים נוספים התובעת שטרנברג : נטען למסירת חזקה , לצורך הפצוי, 1.9.15, צורף הסכם שכירות מיום 28.7.15, שכר הדירה נקבע ל – 6,000 ₪ לחודש.

תקופת גרייס לגבי כל הדירות, האיחור במסירה גבוה מתקופת הגרייס שבחוזה , ומן המועד שקבוע בסעיף 5א (א) לחוק המכר דירות, ומשכך ברי שאת האיחור יש למנות מן המועד החוזי , וללא הפחתת תקופת גרייס כלשהיא.

...

לאחר עיון בחומר שבתיק , הדיון וסיכומי הפרקליטים אני מחליט לקבל את התביעות בחלקן , ואלו נימוקי: איחור במסירה – מסגרת נורמטיבית השאלה העיקרית בה נחלקו הצדדים היא האם נדחה מועד המסירה החוזי בשל התקיימותן של נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת.

סוף דבר אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין איחור במסירה כדלקמן: משפחת שושן פיצוי בסך 55,500 ₪ [ X 1856,000 * 1.5 / 30 = 55,500 ₪ ] , צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 1.5.15 (אמצע תקופת האיחור ) ועד לתשלום בפועל.

התביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש נדחית.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לכל אחד מהתובעים הוצאות משפט : חלק יחסי של האגרה ששולמה ולפי מה שנפסק בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 15% מהסכומים שנפסקו לעיל (וכאשר הסכום כולל מע"מ), צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

התובעת טענה, כי בתחילת ינואר 2019 ניכנסו המבקשים להתגורר בדירה, זאת לאחר חתימה על הסכם שכירות אשר כלל תקופת שכירות לשנה וכן בררת הארכה לשנה נוספת.

לטענת המשיבה, הבורר קבע כי יש להפחית 1,200 ₪ לחודש שמי שכירות, אך ההפחתה מותנית בתשלום סדיר של התשלומים השוטפים.

שם נטען, כי דין התובענה להדחות; וכי המשיבה עצמה עוולה כלפי המבקשים, תוך גרימת הפרת חוזה, ועשיית עושר – כאשר כל האמור יתגבש לכתב תביעה נפרש "שיוגש כנגדה". עוד נטען, כי לצד ההליך דנן, עומד הליך נוסף בו עומדות להכרעה פלוגתאות דומות, אם לא זהות, ואין מקום לנהל שני הליכים זהים, שכן על המשיבה היה להגיש כתב תביעה דנן – בהליך הנוסף.

עם זאת, ציין, בין היתר, כי שכר הדירה שולם ללא דופי.

...

שם נטען, כי דין התובענה להידחות; וכי המשיבה עצמה עוולה כלפי המבקשים, תוך גרימת הפרת חוזה, ועשיית עושר – כאשר כל האמור יתגבש לכתב תביעה נפרש "שיוגש כנגדה". עוד נטען, כי לצד ההליך דנן, עומד הליך נוסף בו עומדות להכרעה פלוגתות דומות, אם לא זהות, ואין מקום לנהל שני הליכים זהים, שכן על המשיבה היה להגיש כתב תביעה דנן – בהליך הנוסף.

עניינה של תביעה זו בטענה להפרתו של הסכם שכירות לשכירת מיתחם משרדים בפארק התעשייה בקיסריה, ובתביעת המשכירה מן השוכרת כי תשפה אותה על נזקים שנגרמו לה לטענתה כתוצאה מאי השלמת התשלומים עד תום תקופת השכירות.

במסגרת זו הסכימו הצדדים כי למעט בעיניין הארכת חוזה השכירות ועדכון שכר הדירה לסך של 27,300 ₪ לחודש, הרי ש"יתר תנאי חוזה השכירות יהיו ללא שינוי".

הסעדים המבוקשים לטענת התובעת, נוכח הפרתו של ההסכם, יש לחייב את שורה בסכום כולל של 763,055 ₪ בגין אלה: מלוא דמי השכירות על סך 491,400 ₪, מיום 1.7.2017 עד 31.12.2018.

התובעת לא אפשרה את מימוש החוזה ובצעה עוולה של גרם הפרת חוזה.

במסמך הצעת המחיר של הקבלן ברדה (מוצג מב לתיק מוצגי התובעת) אין די. הוא אינו קבלה, והוא כולל עבודות נוספות שטיבן והקשרן למחדלי שורה אינו ברור לי. איני מאשר סעיף זה. טענה להפסד נוסף שניגרם מכך שהתובעת הסכימה לדמי שכירות חודשיים מופחתים מאלה שסוכמו עם התובעת, סך חודשי הנופל ב-11,300 ₪ משכר הדירה על פי הסכם השכירות עם שורה וזאת למשך ששת החודשים שבהם נכנסה פפושדו לשכירות במקום שורה בעיניין זה, הראתה התובעת כי פפושדו שילמו בששת החודשים הראשונים סכום נמוך מזה ששילמה לה שורה.

...

סעיף זה של התביעה נדחה אפוא, והסך של 21,207 ₪ תשלומים ביתר – סכום שבו התובעת מודה, כעולה גם מההתכתבויות שבמוצג יא למוצגיה, ובפרט מייל מיום 15.6.2017 – יש לקזזו מחובה של שורה בסעיף א' לעיל, כאשר סך זה יקוזז מבסיס סכום התשלום לחודש 7/2017.

בסופו של דבר, כאשר מסתכלים על הפרת החוזה ממעוף הציפור – הרי שהנזק העיקרי הוא באי-תשלום דמי השכירות, ובכך מצאתי לקבל את עמדת התובעת.

תביעתה האחרונה של התובעת היא להורות על חילוט הערבות הבנקאית שהפקידה שורה לבקשה זו אני נעתר, עד מלוא הסכומים שנפסקו בפסק דין זה. מעבר לאמור לעיל, אני מורה כי הנתבעת, שורה, תשלם לתובעת את הוצאות ההליך, הכוללות סכומי אגרה ששולמו, הוצאות מסירה, שכר עדים שנפסק, ובנוסף לכל אלה תשלם שכר טרחת עו"ד בסך של 55,000 ₪.

נטען כי עבודות הבנייה נעשו שלא כדין ועל כן מוטלת על דושינסקי החובה לתקנם בין בהתאם לתקנון המצוי שלפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ובין בשל עוולות נזיקיות שונות.

עוד נטען כי מעשי דושינסקי מהוים הפרת החוזה שבין הצדדים ומכך נגזרים סעדים חוזיים.

נטען כי עובדה זו ביחד עם הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין מפחיתה את שווי הדירה.

תשלום דמי שכירות לאחר פסק הדין בתביעת הפינוי הראשונה – דושינסקי אינו חולק על כך ששפיצר מפקידים סך של 200 ₪ לשנה בגין שכר הדירה השנתי (עמ' 6 לסיכומיו).

הזנחת הדירה כעילת פינוי – המומחה לא יכול היה לקבוע (סע' 19(ה) לחוות דעתו) מהי תרומת שפיצר למצבה של הדירה נוכח הבלאי ומיצוי פחת הדירה.

...

התביעה שכנגד ותביעת הפינוי השניה נדחות.