תביעת שוכרים לבעלות על 2 חדרים בדירה

ראיות שהובאו על ידי הנתבעת: חוזה המכר משנת 2000 (נספח א' כתב ההגנה); הבקשה לרישום מישכון/הערת אזרה ואישור רשם המשכונות על רישון מישכון (נספח ב' לכתב ההגנה); חוזי המכירה הקודמים בדירה (נספחים ג' ו- ד' לכתב ההגנה); דיווח העסקה בין הבעלים הקודמים בדירה לרשויות מסוי מקרקעין (נספח ה' לכתב ההגנה); דיווח העסקה בין מר ערסי לנתבעת לרשויות המס (נספח ו' לכתב ההגנה); חוות דעת המומחה השמאי יעקב אשר, שצורפה לתיק בה קבע כי לנתבע 1 12/2453 חלקים המשקפות זכויות קנייניות בדירת חדר בקומת הקרקע, וכי לנתבעת 2 זכויות אובליגאטוריות להרשם כבעלים בדירת 2 חדרים בקומת הקרקע ולנתבע 3 זכויות אובליגאטוריות להרשם כבעלים בדירת חדר בקומת הקרקע.

די בסתירה עובדתית זו, בדבר מהות הזכויות שהוקנו לנתבעים על פי כתב התביעה, ובכישלונו של התובע להוכיח את טענתו להשכרה שחרגה מגבולותיה, כדי להצדיק את דחיית התביעה, משנשמט הבסיס העובדתי לה. לאלה יש להוסיף, כי בהנתן המצב הרישומי הסבוך בשכונת התקווה, יש לקבוע כי התובע לא הוכיח במאזן ההסתברויות כי הוא אכן בעל זכויות הבעלות בשלוש הדירות שאת פנויין תבע, וזאת בהיתחשב בכך שהנטל מוטל עליו בהיותו התובע, ומנגד, הוכיחו הנתבעים, כי יש להם, לכל הפחות, טענה קניינית מבוססת לזכויות בדירות אלה.

...

יוער, כי בראיות שהובאו לא היה די כדי להכריע לטובת התובע בסוגיית הבעלות כסמכות שבגררא, ועל כן – ובהעדר ראיות כאמור, יש לדחות את התביעה.

סוף דבר משלא הוכיח התובע את בעלותו בשלוש הדירות נושא ההליכים שלפניי, ומשלא הובאו כל ראיות לקיומה של עסקת השכירות הנטענת בכתב התביעה, ומשהציגו הנתבעים ראיות טובות לטענותיהם בדבר זכויות עצמאיות שלהם בדירות, התביעות נדחות במלואן.

התובע עותר בתביעתו להשיב לידו את כספי הערבון שהפקיד בתחילת תקופת השכירות, בסך של 2,200 ₪ וכן לפצותו בגין אלימות מילולית ועוגמת נפש בסך של 10,000 ש"ח. כמו כן עתר לחייב את הנתבעת להשיב לו את שטר הערבות שנותר בידיה.

כעולה מכתב התביעה, התובע שכר דירה מהנתבעת ביום 1/10/15, מדובר בדירת 2 חדרים בבניין בן 51 שנה.

לטענתה, התובע לא קיים את התחייבויותיו על פי ההסכם , לא דאג לצביעתה של הדירה בידי בעל מיקצוע מיומן שקבל את אישור והסכמת המשכיר מראש, למרות ההסכם בין הצדדים , התובע לא היה רשאי לעשות כל עבודה בדירה ללא הסכמת הנתבעת.

...

דיון והכרעה: לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, שמעתי את הצדדים שהופיעו לפני , צפיתי בסרטון התובע ועיינתי בתמונות שהוצגו על ידי הצדדים, מצאתי כי יש מקום לקבל את התביעה ואת התביעה שכנגד בחלקן.

התובע ניסה ליצור קשר עם הנתבעת כדי להסדיר את נושא הדירה, אני מקבלת את עדותו כי ניסיונותיו לקבל הנחיות גם מבנה של הנתבע וגם ממנה, עלו בתוהו.

הנתבעת תשלם לתובע את הסך של 2,522 ₪ תוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין.

מכתבים אלה מבססים את טענת הנתבעים, לפיה בין הבעלים הקודמים של הנכס לבין המנוח או לבין המנוח ורעייתו ז"ל, נעשה הסכם שכירות, אשר מכוחו החל משנת 1962 לערך למנוח או למנוח ורעייתו ז"ל יחדיו, הייתה זכות לדיירות מוגנת בדירה בת 2 חדרים.

בע"א 712/76 צ'רני נ' מורד, פ"ד לא(2) 99 נאמר – מפי השופט (כתארו אז) שמגר – כי "המדובר איננו בחלופה ארעית, אליה יכול פלוני הדייר לפנות כאורח נטה ללון, אלא בדירה בה יש לדייר זכות קבע" (עמ' 105), וכי "גם הדירה של הקרוב שהלך לעולמו שימשה למגוריו של מי שטוען לזכות בה ואין צורך להוכיח כי לדירה האחרת יש מעמד בכיר יותר או מועדף בעיני בן המשפחה או בעיני צד שלישי. יכול ששתי הדירות תהיינה מבחינה זאת במעמד שווה או כי הדירה של הדייר המנוח אף תהיה מועדפת בעיני הקרוב המבקש עתה להפוך לדייר לפי חוק. הקושיה היא אם יש דירה אחרת ותו לאו, היינו אם יש לבן-המשפחה חלופה למגורים בין מועדפת או לאו. אם יש לו קורת גג חלופית קבועה - להבדיל ממעון אירעי - אינו יכול להכנס בנעלי הדייר המנוח, לידרוש לעצמו זכויות מכוח הדייר שנפטר ולכפות עצמו על בעלי הבית כדייר מוגן מכוח החוק. חוקי הגנת הדייר באו לסייע בידי חסרי מקום מגורים ולא בידי אלה הרשאים לבחור בין חלופות למגורים ומבכרים הדירה האחת שלרשותם על רעותה" (עמ' 106-105).

הוא מתגורר בנכס נושא התובענה ואת הדירה שבבעלותו הוא משכיר תמורת דמי שכירות.

...

נוכח זאת סבורני, כי מדיניות משפטית ראויה מחייבת את בתי המשפט לבחון בשימת לב מיוחדת טענות הנוגעות להימצאותה (או אי-הימצאותה) של דירת מגורים אחרת (השוו רע"א 4015/08 כהן נ' מזרחי [פורסם בנבו] (2008)).

סוף דבר התביעה מתקבלת.

הנתבעים ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך של 30,000 ש"ח. הוצאות המשפט הן בשים לב למהות התביעה, שווייה, תוצאת המשפט, והיקף המשאבים שנדרשו לניהול ההליך.

פתח דבר בפניי תביעה שהגישה התובעת כנגד הנתבע שהוא דייר מוגן, במרכזה דרישה לתשלום דמי שכירות ודמי ועד בית בסך כולל של 8,554 ₪, וכן דרישה לסילוק יד ולפינוי המושכר – דירת מגורים בת 2 חדרים המצויה ברחוב בן עטר 6 תל אביב, וידועה כגוש 7084, חלקה 59 (להלן: "המושכר" או "הנכס").

חוק הגנת הדייר קובע כי תשלום ועד הבית חל על בעל הבית ולא על הדייר, והעובדה שלפני פטירת המנוח לא נידרש הנתבע מעולם לשלם עבור ועד הבית, מחזקת את הטענה לפיה מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב. באשר לטענות בדבר אי תשלום עבור תיקונים ברכוש המשותף של הבניין, הנתבע טוען כי תשלומים אלה מוטלים מכוח החוק, מאחר שמדובר בדייר מוגן.

ראו בעיניין זה דבריו של כב' בית המשפט בע"א (מחוזי י-ם) 3437/09 מודרן בילדינגס הולדינגס נ' יהודה לנקרי (נבו 14.01.2010): "סעד מן הצדק ניתן לפי סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר. בפסיקה נימנו גורמים שונים שאותם מביאים בחשבון בבירור השאלה אם יש להעניק לדייר סעד מן הצדק, ובהם: טיב המושכר; מהות ההפרה; היתנהגות הדייר; היתנהגות המשכיר; גודל הדירה; גודל הכנסת הדייר. על בימ"ש ליתן דעתו על כל הנסיבות ולהמנע ממתן צו-פינוי אם שוכנע כי הפינוי הוא סנקציה שאינה צודקת להפרה שקרתה. סעד מן הצדק יינתן, אם וכאשר בימ"ש שוכנע שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה. אף כי בעקבות חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו צומצמו הזכויות שהוקנו לדיירים למען בעל הבית הסמכות להעניק סעד מן הצדק בעינה עומדת ..." אף מבלי לקבוע מסמרות בדבר ידיעת הנתבע על אודות פטירת המנוח או העדר ההפקדה במכוון או ההפרה הנטענת באשר לתשלום מראש, לבית המשפט נתונה סמכות לסרב לתת פסק דין לפינוי דייר מוגן גם כאשר קיימת עילת פינוי, וזאת כאשר הוא משוכנע שלא יהיה צודק לעשות כן. אפנה בעיניין זה לפסק הדין בע"א 417/79 יעקב מרכוס נ' צבי המר, לז(2) 337 (1983)‏‏ שם נקבע כך: "רבות נאמר בבית-משפט זה על אופן שיקלול הגורמים השונים עובר להחלטה, אם במקרה המסוים שלפני בית המשפט מן הראוי להעניק לדייר סעד מן הצדק ולא לפנותו מן המושכר, על-אף קיומה של עילת פינוי. דומה כי דרך שיקלול זו באה לכלל ביטוי נאות בדבריו של הנשיא זוסמן המנוח, לאמור: "השופט חייב ליתן דעתו על כל הנסיבות של שני הצדדים, ועליו להמנע ממתן צו-פינוי, אם שוכנע, כי הפינוי הוא סנקציה חמורה מדי - אינה צודקת - להפרה שקרתה" (ע"א 255/57 [ 17 ], בעמ' 1020 ).

...

סיכומו של דבר, מהתמונה שנפרשה בפניי עולה כי לא קיימות הפרות יסודיות אשר מקימות לתובעת זכות לביטול הסכם השכירות ולפינויו של הנתבע מהנכס.

ראו בהקשר זה דבריו של כב' בית המשפט העליון ברע"א 1406/10 ‏מודרן בילדינגס הולדינגס (חברה זרה) נ' יהודה לנקרי, במסגרת הערעור שנדחה על פסק דין לנקרי שהוצג מעלה : "אכן, המדיניות השיפוטית שמצאה ביטוי לא אחת בפסיקתנו...רואה את הדיור המוגן כתופעה מעידן אחר. ובודאי כך משהפכה זכות הקניין חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, שעל כן יש לראות את מוסד הגנת הדייר במשקפיים מסייגות (אמנם בהבחנה מסוימת בין מי ששילם דמי מפתח או בא מכוחו, למי שזכה בהגנת הדייר מכוח נסיבות היסטוריות ללא תשלום דמי מפתח). ואולם, כל עוד חוק הגנת הדייר עלי ספר החוקים הוראותיו מחייבות, וגם ההגנה מן הצדק לא פסה. " סוף דבר התביעה נדחית.

באשר להוצאות המשפט, לאחר שבחנתי את התנהלות הצדדים במסגרת ההליך, בשים לב לתוצאות ההליך ולהתנהלותה של התובעת אשר הולידה ככל הנראה את המחלוקת מושא ההליך, מצאתי לנכון להורות לתובעת לשלם לנתבע הוצאות בסך כולל של 5,000 ₪ .

תמצית העובדות והמחלוקת התובע הוא בעל דירת 2 חדרים, ברחוב המדריגות 25 בירושלים (גוש 30109, חלקה 192, תת חלקה 6).

להשלמת התמונה יצוין, כי על מנת לאפשר לצדדים לבוא בדברים ביניהם בניסיון להגיע לפיתרון המחלוקת בהסכמה, מונה שמאי מטעם בית המשפט (יעקב ביר), לקביעת שווי זכויות הדיירות המוגנת (דמי מפתח מלאים כולל חלקו של בעל הבית) וכן שווי זכויות בעלות על הדירה (ללא זכויות בניה).

טענות הצדדים טענות התובע לטענת התובע, התביעה הוגשה בשל אי תשלום דמי שכירות בין השנים 2011-2017 המסתכמים בסך של 11,380 ₪, בשל ביצוע בניה בתי חוקית (סגירת מרפסת ללא הסכמת התובע וללא היתר כדין) וגרימת נזקים לדירה ולדירות אחרות בבניין (חלקן בבעלות התובע).

...

כך או אחרת, מצאתי, כאמור, שדינה של התביעה להידחות ועל כן לא מצאתי צורך להכריע בשאלה זו. שנית, מעדויות הצדדים והתנהלותם אכן התרשמתי כי התובע מבקש "למצוא" עילה על מנת לפנות את הנתבע מהדירה, יותר מאשר שהוא מוטרד מהפרות כאלה ואחרות של הסכם השכירות להן הוא טוען.

בנסיבות אלה, הגעתי למסקנה כי התובע לא הוכיח במידה מספקת את טענתו לפיה הנתבע לא שילם לו את דמי השכירות, בשנים המדוברות, כפי שנטען.

לפיכך התביעה נדחית.