תביעת שוכרי משנה נגד שוכרת בגין הפרת הסכם שכירות

שוכרי המשנה נאלצו לפנות את המושכר והגישו את התביעה הנוכחית נגד השוכרת, לפצוי נזקיהם עקב הפרת הסכם השכירות.

...

בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי במעמד כריתת הסכם השכירות עם התובעים היא לא צפתה שמרכז הצעירים יעתיק את מקומו למבנה אחר בעיר מסיבות שאינן תלויות בה. היא ציינה כי בפגישה שהתקיימה באפריל 2015 היא הודיעה לתובעים כי ההעתקה תתבצע בחודש יולי, וכי בסופו של דבר היא הצליחה לדחות את מועד ההעתקה לחודש נובמבר.

לפיכך, הנני מקבל את טענת הקיזוז.

דין טענת קיזוז זו להידחות, הן מהטעם שהטענה לא כומתה בכתב ההגנה והן מהטעם שלא עלה בידי הנתבעת להוכיח את גובהם של דמי הרישום שגבו התובעים בתקופת השכירות.

אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: (1) 64,042 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 15.9.2016, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 7,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

כל זאת, כאשר השמוש שעשה שוכר המשנה במושכר היוה הפרה יסודית של ההסכם עם התובע עובדה שיש בה מראש כדי לשלול את מלוא טענות התובע בתביעה זו ובודאי טענות הנזק שכן מראש אין בסיס להמשך השכירות שמהוה הפרת ההסכם המקורי מול התובע.

כבר בדיון הראשון בתובענה, ביום 24.9.19, התובע נידרש להסביר מדוע לא עמד על זכותו להחזיק בנכס ולא היה לו מענה מניח הדעת (זאת, לאחר שביהמ"ש דחה היתנגדות בא כוחו להפנות לתובע שאלות ע"י ביהמ"ש במסגרת קדם המשפט): "כשבית המשפט שואל אותי האם לאחר שהובא לידיעתי ששוכר המשנה עזב את הנכס פניתי למשכירה באמצעות מנהלה וביקשתי לממש את זכותי על פי החוזה ולהמשיך להחזיק בעצמי או על ידי אחר את הנכס אני משיב שהשאלה מיותרת כי תביעת הפינוי היתה גם נגדי ונגד שוכר המשנה. ביקשתי להשאר בנכס לפני התביעה. כשבית המשפט שואל אותי האם ניתן פס"ד לפינוי נגדי אני אומר שלא. הנתבע תפס חזקה בנכס כלומר אחרי ששוכר המשנה עזב הוא החליף מנעול ותפס חזקה. הוא העמיד אותי במצב בלתי אפשרי, לא היתה אפשרות לאחר הפינוי של שוכר המשנה להמשיך לשלם שכירות מבלי שהיתה לי הכנסה וגם לא יכולתי להשכיר את המקום עקב תביעת הפינוי. כשבית המשפט שב ושואל האם עולה אם כך שלא ביקשתי לממש את זכותי לשוב ולהחזיק בנכס אני אומר שבגלל תביעת הפינוי לא יכולתי להמשיך להחזיק בנכס". כאמור לעיל, התשובה לפיה התובע לא עמד על זכותו "בגלל תביעת הפינוי" מעלה קושי שכן מצופה היה שהתובע יגיש כתב הגנה ויביא טענותיו לעניין תביעת הפינוי בהליך הפינוי.

בסעיף 41 לסיכומיו הוא טוען שאם יימצא שהפר ההסכם עקב השכרת המשנה, אזי זו "הפרה נגררת" להפרת הנתבעים בעיניין תשלום היטל ההשבחה.

...

המומחה נימק את דחיית החיוב על פי חשבונית 39 בפער הזמנים בין מועד סיום העבודה ובין מועד החשבונית וביהמ"ש לא מוצא מקום להתערב במסקנה זו. כמו כן, המומחה לא אישר עלות פיקוח שכן לא הוצגה חשבונית והוא הגיע למסקנה שלא היה פיקוח.

שני הצדדים אחראים לביטול ההסכם לנוכח כל האמור לעיל, התשובה לשאלה מי הפר את ההסכם, הינה מורכבת ולכן ביהמ"ש קובע כי שני הצדדים הפרו חובותיהם על פי ההסכם והדין.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובע ביחד ולחוד כלהלן: · הסך של 121,000 ₪, כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

במהלך הכנת תצהירי עדות ראשית בתביעת פינוי שהגישה המשכירה נגד השוכרת הראשית בשל הפרת תנאי הדיירות המוגנת, נחשפה המשכירה לפעילות הבלתי חוקית והבלתי מוסרית שמנוגדת למטרת ההסכם המבוצעת במושכר.

נקבע כי: "פסק הדין שניתן בבית המשפט לשכירות השיב על שאלה זו בשלילה, וקבע שהמשכירה לא נתנה הסכמתה להסכם השכירות הקונקרטי הזה (פסקאות 33-31 לפסק הדין). קביעה עובדתית זו לבטח מספיקה לשלב לכאורי זה, אם לא למעלה מכך". לאור האמור לעיל, בימ"ש קמא הגיע למסקנה הלכאורית ששימוש כספא אינו מותר לפי הסכם השכירות ושלא ניתנה הסכמה של המשכירה לשימוש זה. נקבע כי: "משהתירה השוכרת הראשית לשוכרת המשנה להשתמש במושכר למטרה שאינה מנויה בהסכם, היא לכאורה נהגה בנגוד לתנאי הקבוע בהסכם השכירות באופן שמאפשר למשכירה לבטלו כאמור בסעיף ח' שבו. מאחר ששוכרת המשנה אינה יכולה לעשות שימוש במושכר שאינו מותר לפי הסכם השכירות העקרי, בין היתר מאחר שהסכם השכירות העקרי צורף כנספח להסכם שכירות המשנה כחלק ממנו (ההואיל הראשון להסכם שכירות המשנה), הרי שסכויי התביעה, למצער ביחס לסעד של הפסקת שימוש במושכר לצורך ספא, נחזים בשלב זה להיות טובים". בימ"ש קמא לא קיבל את טענת השוכרת הראשית שאין מקום לידון בעילת פינוי לפי סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר משום שזו תלויה ועומדת בתביעה אחרת.

...

בימ"ש קמא הגיע למסקנה כי סיכויי התובענה להתקבל ביחס לסעד של הפסקת שימוש בנכס כספא נחזים לכאורה להיות גבוהים מכוח עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, וכי שיקול זה מטה את הכף להיעתר לבקשה לסעד זמני.

לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, הגעתי למסקנה ולפיה דינה להידחות אף ללא צורך בתשובת המשיבה, מהנימוקים כדלקמן: ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בשיקול דעת רחב הנתון לערכאה הדיונית בהחלטות הנוגעות למתן סעדים זמניים, למעט במקרים חריגים.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

לטענת הנתבע התובעים גרמו לנזקים במושכר ובחרו להגיש את התביעה על מנת להקדים את תביעתו המוצדקת נגדם בגין הפרות ההסכם ואי תיקון הליקויים במושכר.

לטענתו, התובעים השכירו ממנו בשכירות משנה חדר במושכר, לאחר ששקלו ובחנו את כלל נתוני העסקה והסכימו לה. אולם, לאחר שהחלו לשכור את המושכר התחרטו וחזרו בהם מהסכמתם תוך הפרת את הסכם השכירות.

...

מכל מקום, לטענת הנתבעים, לתובעים לא נגרמו נזקים כלשהם ויש לדחות את התביעה גם בשל כך, תוך חיוב התובעים בהוצאות.

דין תביעתו של מר רומנו להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל מצאתי לדחות את התביעה נגד הנתבעים 2 ו- 3 ולקבל בחלקה את התביעה נגד הנתבע 1 ועל כן אני פוסק כדלקמן: הנתבע 1 ישלם לתובע 1 סך כולל של 3,500 ש" בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות בסך של 2,000 ש"ח בגין האיחור והאופן בו הוגשו סיכומיהם.

לטענת התובעת, הנתבעים ביצעו "הפרות יסודיות חוזרות ונישנות" (סעיף 1 לכתב התביעה) של הסכם השכירות, כדלקמן: (א) הם עשו שימוש במושכר למטרה שלא הותרה בהסכם השכירות (בחנות - למטרת משרד תיווך נדל"ן; בחדר - למטרת מגורים), וללא הסכמת התובעת לכך; (ב) הם השכירו את המושכר בשכירות משנה לצדדים שלישיים, בנגוד להוראות הסכם השכירות ומבלי שקבלו הסכמה מראש ובכתב מהתובעת (לטענת התובעת, היתנהלות זו אף עולה כדי הפקת רווח בלתי הוגן ומקימה גם עילת תביעה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979); (ג) הם ביצעו שינויים במבנה המושכר, ללא הסכמת התובעת.

תחילה אדון בטענת התובעת לפיה קמה עילת פינוי כנגד הנתבעים בשל הפרת הסכם השכירות על ידם.

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כי תקום עילת פינוי כנגד הדייר כאשר "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". נפסק כי לא כל הפרה של הסכם השכירות, אפילו הפרה יסודית, מקימה עילת פינוי מכוח הסעיף, אלא רק הפרה של תנאי שלגביו קובע ההסכם, באופן מפורש, שהפרתו מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי (ראו: ע"א 121/84 מוזס נ' אלף.

...

אשר על כן, התביעה מתקבלת.

בנסיבות העניין, משהנתבעים איבדו את המושכר, ואף נמצא כי אין להעניק להם סעד מן הצדק הפוך, החלטתי להימנע מלעשות צו להוצאות לחובתם.

אני סבור כי היקפו הרחב של שיקול הדעת בהיבט המהותי משליך על שיקול הדעת בהיבט ההוצאות.