תביעת רשלנות עורך דין בעסקאות נדל"ן נדחתה על ידי בית המשפט

בית משפט השלום בהרצליה ת"א 67768-01-19 וניארה לוי נ' משרד עוה"ד ארדינסט, בן נתן ושות' לפני כבוד השופט גלעד הס התובעת/המשיבה וניארה לוי הנתבע/המבקש ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות' משרד עורכי דין הצד ג'/המשיב עו"ד ניר ארנון פסק דין

רקע המשיבה, הגב' וניארה לוי (להלן: "התובעת") חתמה על שלוש עיסקאות נדל"ן לרכישת קרקעות מול חברת א.ר. לוגיסטיק נדל"ן בע"מ וחברת צ.א.י לוגיסטיק נדל"ן בע"מ אשר שתיהן מוכרות בשם חברת "אדמה" (להלן: "חברת אדמה").

לחברת אדמה מונה מפרק על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב.

במסגרת כתב התביעה הראשון, טענה התובעת, בין היתר, כי משרד ארדינסט התרשל במסגרת פעילותו בעיסקה הראשונה.

ביום 18.5.2020, ארבעה ימים לאחר הגשת כתב ההגנה והבקשה לסילוק על הסף, היתקיים לפני דיון קדם משפט נוסף במעמד הצדדים, במסגרתו התברר לראשונה מדברי התובעת, כי עבור שתי העיסקאות האחרות התובעת לא שילמה דבר לחברת אדמה או למשרד עורכי דין עמר שייצג את חברת אדמה.

ההלכה הפסוקה בעיניין דחייה על הסף הנה כי בית המשפט יסלק על הסף תביעה רק במקרים חריגים ונדירים, ר', למשל, י' זוסמן, 'סדרי הדין האזרחי' (מהדורה שביעית) 1995, 387 והאזכורים שם. עוד נקבע כי רק במקרים קצוניים ויוצאי דופן בהם ברור כי התובע לא יוכל לזכות בסעד המבוקש על ידו, אף עם יעלה בידו להוכיח את כלל העובדות המפורטות בכתב תביעתו, תסולק התביעה על הסף, ר' ע"א 2582/09 הדייה גנאים נ' בית החולים רמב"ם [פורסם במאגר נבו] (8.8.2010).

...

לא מצאתי במיילים אלו די על מנת לשנות מהמסקנה כי במסגרת ההפטר שנתנה התובעת למשרד עמר ניתן גם הפטר לגבי התביעה שלפניי.

סיכום אשר על כן, הבקשה מתקבלת ובהתאם התביעה נדחית על הסף.

נוכח דחיית התובענה על הסף, הרי שגם ההודעה לצד ג' נדחית בהתאם.

בתגובה טען רוט כי טענות עורכי הדין נדחו על ידי בית המשפט המחוזי, והואיל וקביעותיו מבוססות על מימצאי עובדה ומהימנות אין מקום להתערבותה של ערכאת העירעור.

אלי עסק בתחום הבנייה והנדל"ן, ויוצג בעיסקה ע"י עו"ד וייס.

בית המשפט הבחין בין נסיבות המקרה שלפנינו לבין עניין רחמני, שם נדחתה תביעה רשלנות נגד עורך הדין בנסיבות בהן הציג המיתחזה תעודת זהות ומסמכי עסקה שתיאמו לפרטים בנסח לישכת המקרקעין.

...

משהגעתי למסקנה כי לא הוכחה התרשלות מצידם של עורכי הדין או לשכת רישום המקרקעין, ואין מקור לחיובם לפי כל דין, מתייתר הדיון ביתר טענות הצדדים שהועלו במסגרת הערעורים, אך אעיר בקצרה כי אם הייתי מותיר את אחריותם של עוה"ד תורג'מן ובישיץ על כנה הרי שהיה מקום לטענתם כי משווי המגרש צריך היה לנכות את המיסים שהיו חלים על רוט אילו היה מוכר את המגרש.

סוף דבר אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי מעוררת אי נוחות.

לאור כל האמור, אציע לחבריי לדחות את ערעורו של רוט (ע"א 8128/18), לקבל את ערעורי עורכי הדין (ע"א 8157/18 וע"א 8124/18), ולקבוע כי אין הם נושאים באחריות לנזקיו של רוט.

בית משפט השלום בראשון לציון ת"א 47877-05-19 זבגלסקי נ' בולקינד לפני כבוד השופטת כרמית בן אליעזר תובעת נטליה זבגלסקי ע"י ב"כ עוה"ד דני גבעתי נתבע דרור יוסף בולקינד ע"י ב"כ עוה"ד עדי רובין-חן פסק דין

בכתב ההגנה טען עו"ד בולקינד כי טיפולו המשפטי בהסכמים שנחתמו ביחס להשקעה בעיסקאות הנדל"ן היה מוגבל ביותר, היות והצדדים התקשרו בהסכמים וסיכמו את פרטיהם עוד בטרם הגיעו אליו, ומכיוון שההסכמים עליהם חתם יעקובזון מול בעלי הזכויות במקרקעין לא נערכו על ידיו והיו כפופים לאישור בית משפט.

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את עדויות בעלי הדין, עיינתי בכל החומר שהגישו הצדדים לתיק בית המשפט, ונתתי דעתי לטענות הצדדים, מצאתי כי התובעת לא עמדה בנטל להוכיח את תביעתה ולפיכך דינה להדחות.

יתר על כן, מן ההוראות שנתנה התובעת להעברת הכספים מתוך הסכום שהופקד על ידיה בנאמנות אצל הנתבע, ניתן ללמוד, כי אכן חלק ניכר מן הסכום ששולם הועבר לעורכי דין שונים בהתאם להוראות התובעת, עובדה שיש בה כדי לתמוך את הטענה כי הכספים הוצאו בקשר עם ההכנה לעיסקת המקרקעין.

התובעת גם לא הוכיחה כי הנתבע התרשל בכך שלא הזהיר אותה מפני הסיכונים הצפויים מן העסקה, שעה שהסכום הראשוני, הנמוך יחסית, שסיכנה לצורך עריכת הבירורים הנדרשים טרם היתקשרות בעיסקאות המקרקעין (150,000 ₪ - שכן טענותיה המאוחרות של התובעת כאילו נשאה היא לבדה בסך 300,000 ₪ לבדה – נסתרות מטענות שהעלתה היא עצמה, לרבות בתביעה הקודמת שהגישה – ראו נספח 6 לתצהיר הנתבע) הועבר כולו בהתאם להוראותיה, בעיקר לעורכי דין ולמור עצמו, וממילא לא נסתרה טענת הנתבע כי מדובר בפרקטיקה מקובלת; ושעה שבהסכם ההלוואה השני אכן נכללו בטוחות משמעותיות בדמות רישום מישכון והערת אזהרה על נכס מקרקעין, אשר אכן הניבו פירות בסופו של יום.

...

כאמור, טענות התובעת כי הנתבע הציג בפניה מצגים כלשהם ביחס לעסקאות הנדל"ן או היה מעורב באופן כלשהו בקביעת התנאים המסחריים לא הוכחו והן נדחות.

בנסיבות אלו, ברור, כי דין תביעת התובעת להידחות, וזאת מבלי להידרש לטענות רבות נוספות של הנתבע, שגם בהן מצאתי ממש, ביחס לבחירתה התמוהה של הנתבעת שלא לתבוע את שותפיה לעסקאות, ובעיקר מר מור אשר לטענתה שלה רימה אותה (ובהקשר זה אין מנוס מלהזכיר, כי גם בעניין זה – בניגוד לניסיונה של התובעת להציג את מור כלקוח ותיק של הנתבע, התברר בראיות כי דווקא היא עצמה הכירה אותו והייתה מיודדת איתו שנים ארוכות); ביחס לסכומי התביעה הנטענים; וביחס לסתירות רבות נוספות שהתגלעו בעדות התובעת ובגרסאותיה.

לאור האמור אני קובעת כי דין התביעה להידחות וכך אני מורה.

היומרה של הנתבע 1 לאשר לתובע לחתום על מיסמך כזה, כאשר ראה אותו לראשונה במעמד החתימה על ההסכם, כאשר ידע שהתובע לא הצליח להגיע להסכמות עם בעלי הזכויות האחרים ולחתום על הסכם שתוף על רקע דרישות שונות שלהם, הנה חריגה גסה מסטאנדארט זהירות של עורך דין סביר; כפי שהסתבר מעדותו של הנתבע 1, הוא סבר ש"נ/3" נכלל בהסכם השתוף משנת 2004, וכי התובע היה מחויב אליו ממילא, ולכן לא העניק לו כל משמעות, בפרט לנוכח העובדה שדימה לחשוב את התובע ל"איל נדל"ן", ופטר עצמו מאחריות לבדיקה יסודית של "נ/3", ובכך התרשל; פסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א 34725-01-15 אמנם צימצם את הקף הפגיעה בתובע, בפרט בכל הנוגע להסרת מיגבלות הבנייה בחלקתו, אך אין בו כדי לפטור את הנתבע 1 מרשלנותו, מה עוד שהתובע נידרש להוצאות נוספות עד למתן פסק הדין; יש לדחות את טענת הנתבע 1 לפיה התובע הוא "כריש נדל"ן", ובכל מקרה הדיוט וכריש נדל"ן ראויים להגנה משפטית זהה כשהם מיוצגים על ידי עורכי דין בעסקת נדל"ן, ואין לקבל את הטענה כי חובת הזהירות של עו"ד בעת שהוא מייצג לקוח מנוסה או בקיא היא חובת זהירות מופחתת; התובע הוכיח בראיות חד משמעיות את הוצאותיו בגין ההליכים המשפטיים בת"א 42162-01-12 ובע"א 34725-01-15.

הנתבע 2 מפנה ל"מקורות", וכדבריו כפי שנכתב בספר דברים (פרק כ"ג, פסוק ח): "בור ששתית ממנו – אל תזרוק בו אבן". מאחר שכל האומר דבר בשם אומרו מביא גאולה לעולם (תלמוד בבלי, מסכת מגילה, דף ט"ו, עמוד א), אבקש לדייק כי מקורה של האימרה שציטט ב"כ הנתבע 2 אף היא בתלמוד הבבלי (מסכת בבא קמא, דף צ"ב, עמוד ב): "אמר ליה רבא לרבה בר מרי מנא הא מילתא דאמרי אינשי בירא דשתית מיניה לא תשדי בה קלה", כלומר האמורא רבא שואל את חברו רבה בר מרי מה מקור הביטוי "בירא דשתית מיניה לא תשדי ביה קלא" (ובתרגום לעברית: בור ששתית ממנו אל תזרוק בו עפר), וזה משיב לו כי מקורו בתורה, ספר דברים, פרק כ"ג, פסוק ח: "לא תתעב אדומי כי אחיך הוא ולא תתעב מצרי כי גר היית בארצו". כפיות הטובה הנטענת אינה מהוה טעם לדחיית התביעה, אך כן יש מקום לבחון בזהירות הנדרשת את השמוש שמבקש התובע לעשות בהליך כאן בתצהיר ובעדות של עורך דינו, שהעיד לטובתו בהליך אחר, עת ביקש התובע לשכנע את בית המשפט בהליך אחר בטענות שסותרות במידה מסויימת את טענותיו של התובע בהליך כאן, ובפרט בכל הנוגע למשמעותו של "נ/3". אין בכך כדי ללמד שהנתבע 1 לא אמר אמת באיזה מן ההליכים, אלא שבאופן טבעי בעת עריכת תצהיר לטובתו של התובע בשנת 2013 הדגיש פרטים מסוימים ואולי אף נימנע מלציין פרטים אחרים, באופן ששרת את האנטרס הדיוני של התובע-לקוחו בהליך שם, ואילו בהליך כאן, עת הוא מעיד בשנת 2023 לאחר שנתבע על ידי התובע-לקוחו ומוטחות בו טענות שונות, הוא מציין גם פרטים שלא פורטו בתצהירו ועדותו בהליך הקודם.

...

לנוכח דחיית התביעה, נדחות מאליהן גם הודעות צד ג' שהגישו הנתבעים.

בסופו של דבר בהליך זה התקיימו שתי ישיבות קדם משפט בלבד, וישיבת הוכחות נוספת, שאותה ניהלו באי כוח הצדדים בצורה מקצועית והגונה, וברוח טובה שאינה מובנת מאליה כלל, בנסיבותיו של תיק זה. גם הסיכומים בכתב הוגשו במועד, והם נכתבו בצורה בהירה ונקייה.

סיכומו של דבר התביעה נדחית.

בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו ת"א 24201-07-14 י.ב.י.ב. נכסים ואחזקות בע"מ ואח' נ' שלמה רביקוביץ ז"ל ואח' לפני כבוד השופט גלעד הס התובעים .1 י.ב.י.ב. נכסים ואחזקות בע"מ .2 ד"ר יעקב ברון הנתבעים .1 עיזבון המנוח שלמה רביקוביץ (ניתן פס"ד ביום 28.4.22). 2. אביגדור רבינוביץ' (ניתן פס"ד ביום 4.12.14). 3. עיזבון המנוחה מרים קיבל (ניתן פס"ד ביום 28.4.22 ). .4 רוני גלאם (ניתן פס"ד ביום 13.9.22). .5 עיזבון המנוח עבדלה זאדה חליל ז"ל באמצעות יורשיו. .6 יוסי כהן .7 דורית שרה רייף - (תובעת שכנגד) .8 יעקב קובי רייף - (תובע שכנגד) .9 איגור פדורובסקי - (תובע שכנגד) .10 גיל חסין - (תובע שכנגד) .11 סיון סמירה - (תובעת שכנגד) .12 מדינת ישראל - רשם המקרקעין (נתבעת שכנגד) .13 מדינת ישראל - הרשם לעינייני ירושה –(נתבעת שכנגד) .14 עו"ד אסף שובלי .15 עו"ד מלי חיימוב .16 עו"ד צביקה מועלם .17 ברוך תשובה ז"ל (ניתן פסק דין ביום 28.12.20)

אבהיר, כאמור, לשיטתי קיימת התרשלות של עו"ד שובלי וגם של עו"ד חיימוב בהתנהלותם בכל הקשור לרכישת חלקה 74 על ידי התובעים כפי שפירטתי לעיל בהרחבה, אולם לטעמי לא ניתן לייחס את התרשלות עורכי הדין לתובעים עצמם.

אציין, כי בעיניין קונפינו לעיל, דן בית המשפט ברשלנות תורמת של הרוכש, וקבע כי כאשר זה הסתמך על עורך דין הבקיא בנדל"ן, אין מקום לייחס לרוכש רשלנות תורמת, ר' קונפינו לעיל בפסקה 130: "זאת ועוד: עסקינן בלקוח אשר שכר את שירותיו של עורך דין המיתמחה בנדל"ן, אשר יידע את עורך דינו אודות כל תהיה שעלתה אצלו בקשר לעיסקת המקרקעין ואשר סמך על פועלו של עורך הדין. מטעם זה בלבד, אין לייחס לנצר שום אשם תורם." בנסיבות אלו, אני סבור כי אין ביתר הנסיבות עליהן מצביעים הנתבעים, כגון מחיר העיסקאות, או המועדים הקרובים בהן הוצעו, בכדי לכונן רשלנות של התובעים.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את הטענה בראש נזק זה. למען הסר ספק, ככל שאכן שולם סכום כאמור על ידי התובעים ישירות, הרי כאשר בוטלה העסקה בחלקה 74, לרבות עסקת המכר של התובעים לנתבעים 7-11, רשאים התובעים לפנות לרשויות מס שבח בבקשה להשבת הסכום ששולם, ככל ששולם.

...

לאור הניתוח המפורט לעיל בדבר אחריות שלושת הגורמים, עו"ד שובלי, מדינת ישראל ועו"ד מועלם, אני סבור כי חלוקת האחריות הינה: 50% אחריות לעו"ד שובלי, אשר ייצג ברשלנות את שני הצדדים לעסקה, 25% אחריות לעו"ד מועלם, שפרט באופן רשלני המחאה למוטב בלבד שניתנה אגב העסקה ו- 25% אחריות למדינת ישראל, אשר איפשרה רישום של צו קיום צוואה פגום על פניו, ואנמק בקצרה.

בנסיבות אלו, כאשר הבאתי בחשבון את ההליך הממושך שהתנהל, את סכום התביעה שהתקבל ביחס לסכום התביעה שנתבע ואת חלוקת האחריות שקבעתי בין הנתבעים, אני סבור שאין מקום להבדיל בשיעור ההוצאות בין הנתבעים השונים.

לאור האמור לעיל, ולאחר שעיינתי בסיכומי נתבעים אלו ביחס להוצאות הראליות שנגרמו להם, אני קובע כי התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים, כדלקמן: הנתבע 5 - סך של 100,000 ₪ (כולל מע"מ).