תביעת רשלנות דוחה כנגד עורך דין בעסקאות נדל"ן

במסגרת כתב הגנתה מכחישה סדן את התביעה וטוענת כי יש לדחותה על הסף בשל טענות מקדמיות וביניהן העדר עילה (לטענת סדן היא לא הייתה מעורבת כלל במו"מ בעיניין רכישת הנכס ולא יצגה צד להסכם אלא הגישה בקשה לרשום את הסכם היורשים והתוספת לו שם אין זכר לדירה נשוא התביעה); העדר יריבות (סדן שהתה בחו"ל בין התאריכים 7.9.2014 עד ליום 22.9.2014- כאשר החוזה נחתם ביום 21.9.2014); מעשה בי-דין (רשם המקרקעין פעל בהתאם להחלטה מיום 6.5.2001 במסגרתה נמונה עו"ד יוסף תמיר ככונס נכסים של חברת ויזל); תביעה קנטרנית וחסרת תום לב. כמו כן, לשיטת סדן יש לתמוהה מדוע התובע אינו תובע את עורך הדין אשר ייצג אותו בתביעה.

כן נטען שביטול הסכם המכר בינו לבין אברמוביץ מחמת טעות מקנה לו זכות תביעה כנגד הרשם וסדן נוכח רשלנותם הרבתי ברשום זכויות החכירה לדורות לתקופה של 999 שנים בדירה הנמכרת בספרי לישכת רישום מקרקעין על שם אברמוביץ.

לטענתם התובע, הסעדים אינם סותרים אחד את השני מכיוון שהרשם וסדן לא היו צד להסכם המכר ולא היו צד לתביעה בבימ"ש השלום, והתובע תובע אותם בתביעה זו מכוח הרישום המוטעה שגרם להסתמכותו על אמור בו. כמו כן, לטענת התובע הנתבעים הם שומרי סף, ובאחריותם למנוע רישומים שגויים במירשם המקרקעין, שעליו מסתמכים אזרחים בבואם לבצע עיסקאות ברכישת נכסי נדל"ן. לטענתו, סדן, עורכת דין במקצועה, נחשבת אף היא כשומרת סף וחבה בחובת זהירות מושגית וקונקרטית ביחס לתובע, ועשויה לחוב ברשלנות הנגזרת מבצוע על ידה של רישום שגוי בספרי לישכת רישום המקרקעין של עיסקאות נדל"ן. לטענתו, אין ספק ששקדנות סבירה של הנתבעים הייתה מגלה כי זכויות החכירה לדורות רשומות על שם גב' צופיה ברקמן משנת 1961.

...

בהחלטתי הנ"ל קיבלתי את בקשתה של אברמוביץ מהטעמים המפורטים שם, וכן קבעתי כי יש לעכב את ההליכים כנגד יתר הנתבעים, וזאת בשל הליך תלוי ועומד אשר התנהל באותה עת בבית משפט השלום (ת"א 33139-10-15, להלן: "התביעה בשלום").

לפיכך, לטענתה, על התביעה נגדה להידחות בשל קיומו של מעשה בית דין או להימחק על הסף מחוסר עילה והעדר יריבות בשל היותה התביעה כלפיה טרדנית או קנטרנית.

ההכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות; בבקשות לסילוק על הסף; בתגובות; בפסק הדין בשלום; באסמכתאות אליהן הפנו הצדדים, סבורה אני כי דין שתי הבקשות להתקבל והנני מורה על סילוק התביעה כנגד הנתבעים הנותרים על הסף, אנמק את טעמי.

סוף דבר נוכח האמור לעיל, הנני מורה על סילוק התביעה על הסף כנגד הנתבעים.

תביעה כספית שהגישה התובעת נגד הנתבע, שהוא עורך דין, בעילת רשלנות.

בכתב ההגנה טען עו"ד בולקינד כי טיפולו המשפטי בהסכמים שנחתמו ביחס להשקעה בעיסקאות הנדל"ן היה מוגבל ביותר, היות והצדדים התקשרו בהסכמים וסיכמו את פרטיהם עוד בטרם הגיעו אליו, ומכיוון שההסכמים עליהם חתם יעקובזון מול בעלי הזכויות במקרקעין לא נערכו על ידיו והיו כפופים לאישור בית משפט.

התובעת גם לא הוכיחה כי הנתבע התרשל בכך שלא הזהיר אותה מפני הסיכונים הצפויים מן העסקה, שעה שהסכום הראשוני, הנמוך יחסית, שסיכנה לצורך עריכת הבירורים הנדרשים טרם היתקשרות בעיסקאות המקרקעין (150,000 ₪ - שכן טענותיה המאוחרות של התובעת כאילו נשאה היא לבדה בסך 300,000 ₪ לבדה – נסתרות מטענות שהעלתה היא עצמה, לרבות בתביעה הקודמת שהגישה – ראו נספח 6 לתצהיר הנתבע) הועבר כולו בהתאם להוראותיה, בעיקר לעורכי דין ולמור עצמו, וממילא לא נסתרה טענת הנתבע כי מדובר בפרקטיקה מקובלת; ושעה שבהסכם ההלוואה השני אכן נכללו בטוחות משמעותיות בדמות רישום מישכון והערת אזהרה על נכס מקרקעין, אשר אכן הניבו פירות בסופו של יום.

בנסיבות אלו, ברור, כי דין תביעת התובעת להדחות, וזאת מבלי להדרש לטענות רבות נוספות של הנתבע, שגם בהן מצאתי ממש, ביחס לבחירתה התמוהה של הנתבעת שלא לתבוע את שותפיה לעיסקאות, ובעיקר מר מור אשר לטענתה שלה רימה אותה (ובהקשר זה אין מנוס מלהזכיר, כי גם בעיניין זה – בנגוד לניסיונה של התובעת להציג את מור כלקוח ותיק של הנתבע, התברר בראיות כי דוקא היא עצמה הכירה אותו והייתה מיודדת איתו שנים ארוכות); ביחס לסכומי התביעה הנטענים; וביחס לסתירות רבות נוספות שהתגלעו בעדות התובעת ובגרסאותיה.

...

כאמור, טענות התובעת כי הנתבע הציג בפניה מצגים כלשהם ביחס לעסקאות הנדל"ן או היה מעורב באופן כלשהו בקביעת התנאים המסחריים לא הוכחו והן נדחות.

בנסיבות אלו, ברור, כי דין תביעת התובעת להידחות, וזאת מבלי להידרש לטענות רבות נוספות של הנתבע, שגם בהן מצאתי ממש, ביחס לבחירתה התמוהה של הנתבעת שלא לתבוע את שותפיה לעסקאות, ובעיקר מר מור אשר לטענתה שלה רימה אותה (ובהקשר זה אין מנוס מלהזכיר, כי גם בעניין זה – בניגוד לניסיונה של התובעת להציג את מור כלקוח ותיק של הנתבע, התברר בראיות כי דווקא היא עצמה הכירה אותו והייתה מיודדת איתו שנים ארוכות); ביחס לסכומי התביעה הנטענים; וביחס לסתירות רבות נוספות שהתגלעו בעדות התובעת ובגרסאותיה.

לאור האמור אני קובעת כי דין התביעה להידחות וכך אני מורה.

רקע תמציתי ברקע הבקשה תביעת רשלנות מקצועית שהגישו ה"ה שארל בן ארוש (להלן: מר בן ארוש או התובע 1) וסימון מרסיאנו (להלן: מר מרסיאנו או התובע 2)(שניהם יחדיו יכונו כתובעים או כמבקשים) נגד שני עורכי דין.

התובעים הם רוכשים של יחידות דיור ברמת-גן במסגרת קבוצת רכישה, שיזמה חברת אור סיטי נדל"ן בע"מ (להלן: חברת אור סיטי).

עורכי הדין הנתבעים טיפלו בעיסקה.

יפים לענייננו דבריו של ד"ר זוסמן בספרו לפיהם "פעמים מבקש נתבע לשלוח הודעה לצד שלישי לתובע, כאשר אין צורך בכך. דרך משל: פלוני תובע מאלמוני דמי נזק בעילה של רשלנות, ואלמוני משיב שהתובע הוא בלבד, גרם ברשלנותו לתאונה. אם כל עניינו של אלמוני אינו אלא להשיג את דחיית התובענה שהוגשה נגדו, אין טעם במשלוח ההודעה, הואיל ויש בידו להשיג מבוקשו על ידי שיגיש כתב הגנה; הודעה לא תוסיף דבר [ההדגשה הוספה]" (י' זוסמן סדרי הדין האזרחי 637 (בעריכת ד"ר ש' לוין; 1995)).

...

התוצאה הבקשה נדחית ברובה (ביחס לנתבע 1 ולמר אפריט), ומתקבלת ביחס לתובע 1, במובן זה שההודעה נגדו תימחק.

תוצאה זו מותנית בצירוף תצהיר מטעם עו"ד אורמן לאימות סיבת האיחור בהגשת ההודעה ובתשלום האגרה בגינה, וזאת תוך 7 ימים ממועד המצאת החלטתי זאת לידי בא-כוחה.

בהתחשב בתוצאה זו אני מחייב את המבקשים ביחד ולחוד בהוצאות המשיבה בסך 4,500 ₪.

טענות הנתבע הנתבע טען שהתובעת ובעלה הם עורכי דין, ובנוסף כי זוהר הוא אף איש עסקים ונדל"ן, על כן ידעו על הצורך בבדיקת נתונים ובדאגה למערך של בטוחות.

ראו דבריו של כבוד השופט עמית בעיניין קבוצת גיאות, פסקה 2-3 לפסק דינו: "בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין לווי בעיסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין לווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין-משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב...

מכאן, שבמישור הראייתי, טוב יעשה עורך דין המבקש להבטיח עצמו מפני תביעת רשלנות מקצועית בלווי עסקה, אם יעגן בכתב את ההסבר שניתן ללקוח "אוהב סיכונים", אשר דחה את עצתו המקצועית לגבי אופן ביצוע העסקה (לדוגמה, הלקוח ויתר במודע על קבלת ביטחונות בעיסקה).

...

מסקנתי היא שלו אף קבעתי שעו"ד נווה הציג מצגים בפני הרוכשים וכי אלה הסתמכו במידה מסוימת על מצגיו, היה על הנתבע, כעורך דין מיומן וסביר לדאוג להבטחת האינטרסים של הרוכשים בעסקה, לבצע בדיקות עצמאיות ולבחון את מצגיו הנטענים של עו"ד נווה.

הודעת צד ג' כנגד עו"ד אורי נווה נדחית במלואה.

הנתבעים ישלמו לעו"ד נווה הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בהודעת צד ג' בסך 70,000 ₪.

אלי עסק בתחום הבנייה והנדל"ן, ויוצג בעיסקה ע"י עו"ד וייס.

בית המשפט הבחין בין נסיבות המקרה שלפנינו לבין עניין רחמני, שם נדחתה תביעה רשלנות נגד עורך הדין בנסיבות בהן הציג המיתחזה תעודת זהות ומסמכי עסקה שתיאמו לפרטים בנסח לישכת המקרקעין.

...

משהגעתי למסקנה כי לא הוכחה התרשלות מצידם של עורכי הדין או לשכת רישום המקרקעין, ואין מקור לחיובם לפי כל דין, מתייתר הדיון ביתר טענות הצדדים שהועלו במסגרת הערעורים, אך אעיר בקצרה כי אם הייתי מותיר את אחריותם של עוה"ד תורג'מן ובישיץ על כנה הרי שהיה מקום לטענתם כי משווי המגרש צריך היה לנכות את המיסים שהיו חלים על רוט אילו היה מוכר את המגרש.

סוף דבר אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי מעוררת אי נוחות.

לאור כל האמור, אציע לחבריי לדחות את ערעורו של רוט (ע"א 8128/18), לקבל את ערעורי עורכי הדין (ע"א 8157/18 וע"א 8124/18), ולקבוע כי אין הם נושאים באחריות לנזקיו של רוט.