תביעת קבלן בגין עיכובים בביצוע עבודות תשתית

עובר להגשת התביעה, הגישה הנתבעת תביעה נגד עריית אריאל, בהליך נפרד, בגין הפסדים ונזקים שנגרמו לה עקב העיכוב בבצוע עבודות התשתית בפרויקט, שטרם הוכרעה (ת"א (מחוזי ת"א) 1081-05-17 ניצני אריאל בע"מ נ' עריית אריאל).

יומני העבודה אמנם היוו חלק מחוות דעת המומחה מטעמה, אך משהוצאה חוות הדעת, והנתבעת נימנעה מהגשתם והעדת נציגים מטעם הקבלן שביצע עבורה את הפרויקט, לא הוכיחה את טענתה לקשר בין העיכוב בבניית תשתיות הפרויקט והעיכוב במסירת הנכס.

...

עוד טען התובע, לאובדן 60 ימי עבודה בעלות 1,200 ש"ח ליום ובסך 72,000 ש"ח. מדובר בנזק מיוחד שיש להוכיחו אך לא הוכח שהפסיד ימי עבודה ולא עלות יום עבודתו, ולכן טענתו נדחית.

לפיכך, דין טענת התובע, לפיצוי עבור עוגמת נפש בגין איחור במסירת הנכס מעבר לפיצוי הניתן לו במסגרת החוק, להידחות.

סוף דבר לאור האמור, הנתבעת תשלם לתובע סך 174,937.5 ש"ח עם הפרשי ריבית והצמדה כדין כפי שנקבע בנוגע לכל חודש בתקופת האיחור, בצירוף שכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ש"ח והוצאות המשפט.

בנוסף, הגישה הנתבעת הודעה לצדדים שלישיים ביחס לתביעה כנגד קבלני הבניין שביצעו את עבודות הקמתו ובנייתו, ובין הנתבעת לצדדי ג' הסכמה לפיה ככל שמדובר בליקויים הנובעים מאופן ביצוע העבודות (בשונה מתכנונן) הרי שהחיוב יושת על צדדי ג'.

עוד טען כי דינו של המסמך להתבטל גם לאור העובדה שזה מלמד על התנאה על הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר (דירות)) בנוגע לזכותו של הרוכש לפצוי בגין איחור במסירה, כנקוב שם. הנתבעת, מנגד, טוענת כי התובע חתם על הטופס לאחר שקרא והבין את תכנו, ומתוך רצונם של שני הצדדים באותו שלב להמנע מנקיטת הליכים בבימ"ש. עוד טענה הנתבעת כי ממילא ויתרה גם היא במסגרת הסכמות הצדדים על טיעוניה, עליהם היא מבקשת לעמוד כאן לחלופין, ולפיהם העיכוב במסירה נגרם הן לאור חתימת התובע על בקשה לשינויים, במסגרתה נקצבו מועדי ביצוע השינויים ל"עד ל-4 שבועות' ואושרו על ידי התובע, והן בשל עיכובים בבצוע עבודות הפיתוח והתשתית על ידי חברת יפה נוף מטעם הערייה.

...

לאחר שבחנתי את הליקויים שבחוות הדעת, לקחתי בחשבון את העובדה ששולם פיצוי בגין איחור במסירה בעקבות מו"מ בין הצדדים, וכן לקחתי בחשבון את התיקונים שבוצעו מעת לעת ואת משך הזמן שחלף עד להגשת התביעה כאן ומצאתי כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובע פיצוי בגין עוגמת נפש בסכום נמוך באופן משמעותי מן הסכום שנתבע, סכום שיש בו כדי לבטא אך ורק את ההוצאות ועוגמת הנפש המידתיים הנובעים מנסיבות העניין.

ממילא אבהיר כי מקובלת עליי טענת הנתבעת וצדדי ג' לפיה הפיצוי שניתן בגין איחור במסירה כולל בחובו פיצוי בגין עוגמת הנפש בשל אותו איחור, על כל המשתמע מכך, והפיצוי שנפסק כאן עניינו אך ורק בזמן שהוקדש לצורך טיפול בליקויים חמורים מבין הליקויים שנמצאו בחוות הדעת המקורית ו/או בחוות דעתו של מומחה בית המשפט.

לסיכום, אני רואה לנכון לחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך כולל של 77,304.50 ₪, מתוכם סך של 72,013.50 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת חוות דעת המומחה כאן – 26.1.22, וסך של 5,291 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

בתביעה המחוזית, הגישה הנתבעת תביעה נגד העיריה בגין הפסדים ונזקים שנגרמו לה עקב העיכוב בבצוע עבודות התשתית בפרויקט, בסך של כ-13 מיליון ₪, כאשר סיכומי הצדדים הוגשו בחודש אפריל 22' והתיק ממתין כעת להכרעה.

ברם, עיון בחוו"ד ההנדסית מטעם הנתבעת, שכאמור הוגשה במקור על ידה בתביעה המחוזית, בסעיף המתייחס לניתוח הלו"ז והעיכובים בהשלמת הפרויקט, מעלה כי מומחה הנתבעת בעצמו קובע כי רק בחודש מאי 15' הושלמו מרבית עבודות הבניה ע"י הקבלן המבצע בדירות בפרויקט, וזאת בלי קשר ליתרת העבודות שנותרו שעיקרן עבודות פיתוח עירוניות (עמוד 3 סעיף 3 (2) לחוו"ד של מומחה הנתבעת גונן חופשי).

...

בקשר לטענה לפיצוי בשל התנהלות הנתבעת בכל הקשור לתיקון ליקויי הבניה, אני סבורה כי יש לפסוק לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש לאור ההיקף הכספי של הליקויים, שהינו גבוה, וכיוצא מכך, ההתעסקות והטרחה שנדרשו ויידרשו מהתובעים לצורך ביצועם.

לסיכום, אני מחייבת את הנתבעת בתשלום לתובעים בסך כולל של 169,580 ₪.

הנתבעת תשלם סך זה לתובעים בתוך 30 יום, שאחרת יישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד מועד התשלום בפועל.

בע"א (מח' י-ם) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' פלד (19.3.2020), פסקה 26, נקבע: "עיכובים מן הסוג הנידון, הנעוצים בפעילות רשויות או מוסדות, הם ככלל צפויים מראש ועל המוכר לקחת אותם בחשבון בעת עריכת לוחות הזמנים (השוו ת"א (חי') 2334-03-15 אדרעי נ' גילבוע [פורסם בנבו] (2.12.18); תא"מ 4239-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ [פורסם בנבו] (3.5.18)). קבלת עמדת המערערת משמעה כי כל איחור במסירה עקב נסיבות שאינן בשליטתה מזכה אותה בפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור, ולכל הפחות בהפחתת הפצוי. עמדה זו אין לקבל. סעיף 5א(ג) קובע מפורשות שלא די בכך שלמוכר אין שליטה על הנסיבות אלא בנוסף יש להראות כי 'הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן' אינו מוטל עליו. קביעת בית המשפט כי בכוחה של הנתבעת היה להשפיע על קידום עבודות הפיתוח והיא לא פעלה במועד על מנת למנוע עיכוב זה, נלמדת מן הראיות ואין עילה להתערב בה. אך גם אם אצא מנקודת הנחה כי האיחור בעבודות הפיתוח על ידי המועצה לא היה בשליטתה של המערערת, הרי שמדובר בסיכון אותו ראוי, בנסיבות רגילות, להשית על הקבלן ולא על רוכש הדירה. לקבלן נגישות למידע הרלוואנטי ויכולת להעריך את פרק הזמן הנידרש לבצוע עבודות מסוג זה, ועליו לקבוע את לוחות הזמנים ואת התאריך הצפוי למסירת הדירה בהיתחשב בזמן שלהערכתו נידרש לבצוע אותן עבודות, לרבות עיכובים שיגרתיים הצפויים במישור זה. אם העריך לא נכונה, הרי שהוא זה שיישא בפצוי בגין איחור במסירה. לסיכום נקודה זו – בנסיבות הקיימות, איחור של המועצה בבצוע עבודות הפיתוח, מבלי שאף היו נסיבות מיוחדות המסבירות איחור זה, אינו מצדיק הטלת הסיכון על הרוכש, ואף אינו מצדיק חלוקת הסיכון בין החברה הקבלנית לבין הרוכש." נקודת המוצא הינה איפוא, כי עיכוב בבצוע עבודות על ידי צדדים שלישיים הוא סיכון אותו נוטל על עצמו הקבלן בעת שנקבע מועד המסירה, וכי שקולי צדק ומדיניות משפטית מצדיקים להטיל סיכון זה על הקבלן, ובין היתר לנוכח יכולתו של הקבלן לחזור לגורמים אלה בתביעה, מה שאין לרוכש הדירה (ע"א (מח' חי') 39097-01-21 כדורי נ' רייטבורט (12.8.2021)).

יחד עם זאת, אין לשלול כי הקורונה אכן גרמה לעיכובים בבצוע העבודות, ובין היתר, בשל הצורך לקבלת שירות מצדדים שלישיים הנוגע לחיבור לתשתיות, ובכלל זה, ספקים, וחברת חשמל, שהתיעוד שצורף לכתב ההגנה, תומך בטענה כי זו עיכבה באופן את השרות שנתנה לנתבעת לפרק זמן לא מבוטל.

צוין במכתב כי הנתבעת השלימה את הנידרש ממנה בבניית הבניין בו מצויה הדירה הנדונה, אולם נוצר עיכוב בשל אי חיבור הבניין לחשמל, אי השלמת עבודות מצד קבלני משרד השיכון, והשפעות סגרי הקורונה על קצב הבנייה.

...

בנסיבות בהן אף אחד מן הצדדים לא תמך את עמדתו בחוות דעת שמאי מקרקעין כנדרש, הרי שאין מנוס מפסיקה על דרך האומדנא (השוו, עניין שטיינר, בפסקאות 84- 89).

לאחר שעיינתי בראיות הנוגעות לעניין, ובהתחשב בכך שמדובר בדירה במגדל העמק, בת שלושה חדרים, בגודל 77 מ"ר, בקומה הראשונה, ובתקופה הנדונה, אני קובעת כי דמי השכירות החודשיים הראויים בגינה עומדים על סך של 3,000 ₪.

לנוכח המפורט לעיל, אני מקבלת את התביעה בחלקה, ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך 36,872 ₪.

איחור בשל עיכוב בפתוח התשתיות ע"י החברה המבצעת שאינה הנתבעת (חב' ערים) סעיף 11.11 להסכמי המכר עליהם חתמו התובעים מפנה לסעיף 11.12 הקובע כי "אם יווצרו גורמים שאינם תלויים במוכרת ו/או שאין לה שליטה עליהם אם כתוצאה מכוח עליון הכולל, מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל: מילחמה פעולות איבה, שביתות כלליות בענף הבניה ו/או הקשורות לענף זה, מחסור כללי בחומרי בניה, ימי היתקוממות (אינתיפדה) של פועלים משטחי יהודה שומרון ועזה, מעשי זדון, אש , ימי גשם מרובים, צוים ממשלתיים או ערוניים שאינם נובעים ממעשה או ממחדל של המוכרת, עיכובים מצד הערייה או רשות מוסמכת, עיכובים מצד הרשות המבצעת את עבודות הפיתוח במיתחם, עיכובים מטעם חברת החשמל או כל רשות מוסמכת אחרת, הוראות כל דין, תביעות משפטיות והתנגדויות ע"י צו מניעה, עיכוב בחיבור הבניין והדירה למערכות החשמל, המים, התעול, הנקוז לכל רשת או תשתית מחמת סיבות התלויות ברשויות הממשלתיות ו/או המקומיות וכיו"ב (להלן – "הנסיבות המוצדקות") ותחול הפרעה בבניה או יחול עיכוב בהשלמת הדירה ו/או הבניין, יידחה מועד המסירה הצפוי בתקופת זמן המתחייבת באופן סביר מהנסיבות המוצדקות.

חרף האמור לעיל בימים הקרובים יכנס קבלן מטעמנו לבצע את עבודות התימוך הנדרשות כחלק מהפיתוח הכולל המתוכנן בשצ"פ." (ראו: נספח ו לתצהיר הנתבעת, להלן: "תשובת ערים") ממכתב התשובה של חב' ערים לנתבעת מיום 11.9.2017 ניתן ללמוד שחברת "ערים" הודתה שהשצ"פ באחריותה ואף אישרה כבר ב-9/17 שהוסרו העיכובים שלכאורה נגרמו על ידי הנתבעת עצמה והעבודות יחלו לאחר ובסמוך ל- 11.9.2017 .

...

מכאן, שתביעתו של התובע 7 נדחית ותביעת הנגד מתקבלת.

מכאן, שתביעתם של התובעים 8-9 נדחית ותביעת הנגד מתקבלת.

בכל הנוגע להוצאות והחזר שכ"ט, מאחר שחלק מהתביעות נדחו וחלק התקבלו ובשים לב שתביעת התובעים הוגשה במאוחד, ולנוכח ההסדר הדיוני שהביא לייעול הדיון אני סבור שעל כל צד לשאת בהוצאותיו .